日本购物中心发展及趋势分析

格式：doc
大小：307.50 KB
文档页数：9

日本购物中心发展及趋势分析

购物中心是消费者日益提高的生活需要在商业领域的体现，这一业态最早出现在美国，随后在世界范围内普及开来。日本作为亚洲经济最为发达的国家，购物中心在其国内的发展已经相对成熟。中日两国虽然在国土面积、收入水平方面相差较大，但在人口密度、城市发展及消费文化等方面有诸多相似之处，因此日本购物中心的发展对中国具有务实的借鉴意义。

一、发展分析

日本的购物中心起源于20世纪60年代，即二战之后的经济复苏期。60年代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事购物中心的开发工作。1969年，日本第一座大型的以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的思路，所提供的服务也较为有限并且集中。

在日本，城市中的火车站是货物储运中心和公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时的购物中心是以市区内的购物中心为主。

20世纪70年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个70年代日本新建的购物中心有502家，在80年代这一数字增加到626家。从70年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。日本购物中心阶段发展情况如图1-2所示。

20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90年代平均每年都有100多家购物中心兴建，这一情况一直持续到2000年。2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”（large-scale

retail store location law），尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪声、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后较前几年有所减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家，直到2004年以后，日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。从1992～2006年的具体情况如图1-3所示。

截至2006年末，日本全国共有购物中心2 759个，购物中心总面积为44 919 370平方米，其中总店铺面积为36 538 400平方米。平均每个单体购物中心进驻商铺总数为48个，平均面积为16 281平方米。可见，日本的购物中心主要还是以小型购物中心为主。以2006年为例，当年日本新开业的购物中心一共有79家，其中体量小于10 000万平方米的购物中心有22家，10 000～30 000平方米之间的有33家，而体量超过30 000平方米的只有24家。2006年日本购物中心的概况如表1-1所示。

从销售额水平分析，自1979年起日本购物中心的年销售总额就开始超过了一直保持强势地位的百货店。此后，购物中心年销售额占当年零售总额的比例也在逐步提高，近些年来这一比例一直维持在20%左右。具体情况如图1-4、图1-5所示。

表1-1 2006年日本购物中心的概况

购物中心总数

2 759

购物中心总面积

44 919 370平方米

购物中心总店铺面积

36 538 400平方米

单个购物中心平均面积

16 281平方米

单个购物中心平均店铺面积

13 243平方米

单个购物中心平均租户数

购物中心总销售额

268 306亿日元

单个购物中心平均销售额

97.25亿日元

平均每坪销售额

2 506千日元

此外，从2002年开始，都市型购物中心的开发在日本开始有所回归。尤其是在东京，由于日本泡沫经济的破灭，经济持续不景气，东京的地价开始下跌，因而吸引了不少房地产开发商在市区兴建购物中心。二、现状特征

与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。但相对而言，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，即市、区等商业机构比较集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。如图1-6所示。

从主力店的情况分析，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场这一美国购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多，2004年日本2660家购物中心中只有112个购物中心有百货商场，所占比例为4.2%。如图1-7所示。

日本购物中心的发展优势不仅体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城为消费者提供的是家庭妇孺式的服务：医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存、免费托儿、妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等，一应俱全。此外，有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上厚厚的地毯，让顾客放心光脚进入，将鞋子摆放在试衣间门外，以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心在下雨时会专门播放一种音乐，营业员一听就知道外面下雨了，就会给顾客递上一件遮雨的包装物，以免商品受损。

三、趋势表现

近些年来，日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势，开始走主题特色的道路，主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以Garden

Walk为例，该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台，这个160 000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题。此外，在人行道上还有花形设计，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。

近些年来，日本的购物中心不断调整以适应市场发展，进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为NSC（Neighborhood Shopping Center）的小区型购物中心正快速增加，成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资和经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店（GMS）的营运开始走下坡路，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。

2005年，日本Chain Store Age杂志7月号公布了最佳十大购物中心名单，其中小区性的小型购物中心由于有地方特色、能满足商圈消费者需求，所占比例多达六成。相对表现最差的十大购物中心排名中，多半是区域型大型购物中心。鉴于此，日本伊藤荣堂宣布在未来五年内要盖60个NSC。由此也可看出，日本的小区型购物中心方兴未艾。

此外，体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展，该模式源于美国，一般位于市内（downtown），定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的更加休闲、娱乐的消费环境。在日本，Mitsui Fudosan已经开发了两家基于lifestyle centers概念的购物中心，分别是LALA Garden Tsukuba和LALA

Terrace Minami Senju.，体现了购物中心这一业态在日本的发展活力。

日本大阪的购物中心

Rinku Premium Outlets是日本第二大Premium 畅货中心。它于2002年三月扩建，现在是日本最大的畅货中心。它可以容纳119个小店铺，包括 Bally, Coach, Fulra, Brooks Brothers等专卖。该中心的建筑模仿了美国卡罗莱纳州历史名城查尔斯顿的风格。

Rinku Premium Outlets位于大阪以南30英里，是日本第二大城市。它座落在大阪海岸，位于通往Kansai国际机场的大桥边。购物中心附近30英里圈内有一千二百万人口。Rinku有一流的交通枢纽，购物者可以通过公路、铁路及飞机到达。其中还包括了从韩国、台湾和香港来的购物者。

DIAMOR OSAKA 是一个由七个地铁站环绕的地下购物中心。它的建筑思想是为了缓解路面交通压力而为行人修建的。Diamor Osaka由四个街道构成，名为流行街，休闲街、购物街和多功能街。每条街道有风格炯异的以二十岁左右时尚女性为购物目标群的时装，手饰，化妆品，鲜花，家居，CD等。它营造了一种欧洲街道的氛围：自然的日光，绿色植物，Diamor Osaka于1995年十月建成，总共有70个商店，占地7200平方米。每天客流量为了350000人。

HERBIS PLAZA位于190米高的世界著名的Herbis Osaka综合功能大厦的地下室至三层。

Herbis Plaza总占地约14800平方米，占整个大厦面积的11%。位于拥有众多酒店，写字楼和便利交通设施的新商业中心，此购物中心的目标人群为时尚的城市消费者。它拥有70个商店，包括世界顶级品牌，如：Gucci, Lanvin, Yves Saint Laurent Rive Gauche等。饮食区可提供购物者和公司白领世界各地风味不同的食品。它还拥有能为世界各地游客服务的旅行社，美容院等设施。在购物中心的第一层，10米宽的走道两旁是各旗舰店。

日本城市商业综合体7大经典案例

导读：

生活的更好，留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。

城市综合体概念

城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、0(office)办公室、P(park)公园、S(shoppingmall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓，组成了一个新的合生词一一HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

日本城市综合体简介

日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。目前日本比较成功的城市综合体项目有:被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…

日本城市综合体案例

六本木之丘

项目介绍

六本木新城(ROPPONGIHILLS)是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间。

日本这家购物中心在郊区,凭啥年客流量5千万,超过东京迪士尼

日本这家购物中心在郊区，凭啥年客流量5千万，超过东京迪士尼

日本永旺湖城购物中心创造了一个记录：2008年开业至今，其年平均接待人数达5000万人次，甚至超过了东京迪士尼(3600万人次)！作为目的地购物中心的典型代表，永旺湖城的体量、业态、设计等硬性条件也许很容易被复制或超过，但其运营管理中所体现出来的绿色环保、合作共赢、契约精神等软实力，却很难在在短期内被效仿。一、“放水养鱼”式的发展观

永旺湖城的背后则是永旺集团，是一家日本顶尖零售集团，全球近150家企业，1万多家商铺，属全球500强。

永旺湖城项目最初就有二、三十年的规划方案，充分考虑了项目所在区域的发展预期，在有了主体建筑之后，再逐渐按照规划往外扩张，以至形成今日的规模。”永旺集团之所以选择一块东京远郊的“不毛之地”，主要考虑有三点：其一，当地公共交通发达;其二，当地居民的车辆持有率高;其三，1小时驾车范围内辐射客群可达600多万户家庭，1500多万人。

此外，不同于国内很多商业地产“租售结合”，以求快速回笼资金的经营方式，日本永旺湖城的主力店皆为自营，这在管理上有着很大的自主权。

永旺湖城的自营品牌很丰富，有超市、百货商场、电影院、药妆店、还有化妆品，随着这些商业慢慢成熟，永旺湖城不但能享受这块人流，还享受增值的空间，带来的利益远远大于招商主力店。再者，主力店如果是自营有一个非常大的优势，很多品牌不需要考虑太多，能够信任商场，因为它有人流的预期。二、3大主题mall组成日本最大购物中心

日本越谷永旺湖城商业面积为24.5万㎡，是日本目前规模最大的购物中心。永旺湖城由KAZE(风)、MORI(森)两大主题购物中心和一座“奥特莱斯”组成，设施设备齐全，功能区域划分完善，共计约710家商铺。

1、kaze都市型购物中心：吹起时尚之风

风栋为Aeon集团旗下首家“Triangle Mall”(三角型购物中心)，除MYCAL股份公司运营的时装专卖店“VIVRE”、Aeon集团购物中心首家由Maruetsu股份公司运营的食品超市“Maruetsu”、多厅电影院、体育用品等大型专卖店之外，还有在20、30年龄段中颇具人气的最新服装专卖店及餐饮店等，KAZE栋以成为吹起复兴之“风”的流行发源地为目标。