什邡市城区基准地价调整成果

昌邑市城镇基准地价调整更新成果分析摘要：城镇基准地价定期更新，是加强地价管理、促进土地市场健康发展的重要手段，是加强土地市场和土地资产管理的一项重要基础性工作，同时也是政府宏观调控土地市场、合理配置土地资源的有效手段。

它们的及时调整更新是地价管理的基础和前提，也是政府和国土资源行政管理部门应尽的职责，更是提高经济社会效益的有效路径。

昌邑市城镇土地级别与基准地价体系工作始于1993年，并在2002年、2007年、2010、2013年先后进行了调整更新。

随着昌邑市经济社会的迅速发展，城市总体规划逐步落实，城市建设规模不断扩大，城市化进程明显加快，城中各分区功能、位置均发生较大的变化。

在土地市场供销两旺、地价不断上涨的形势下，通过昌邑市基准地价更新及时反映土地市场的供求状况、土地利用状况、土地市场动态变化以及社会经济发展状况，引导土地供应量和供应结构的调控，对确保土地市场、房地产市场和城市经济的健康平稳运行有重要意义。

关键词：城镇基准地价；调整更新；土地市场；重要意义城镇基准地价定期更新，是加强地价管理、促进土地市场健康发展的重要手段，是加强土地市场和土地资产管理的一项重要基础性工作，同时也是政府宏观调控土地市场、合理配置土地资源的有效手段。

它们的及时调整更新是地价管理的基础和前提，也是政府和国土资源行政管理部门应尽的职责，更是提高经济社会效益的有效路径。

昌邑市城镇土地级别与基准地价体系工作始于1993年，并在2002年、2007年、2010、2013年先后进行了调整更新。

随着昌邑市经济社会的迅速发展，城市总体规划逐步落实，城市建设规模不断扩大，城市化进程明显加快，城中各分区功能、位置均发生较大的变化。

在土地市场供销两旺、地价不断上涨的形势下，通过昌邑市基准地价更新及时反映土地市场的供求状况、土地利用状况、土地市场动态变化以及社会经济发展状况，引导土地供应量和供应结构的调控，对确保土地市场、房地产市场和城市经济的健康平稳运行有重要意义。

四川省国土资源厅关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知川国土资发〔2010〕79号各市（州）、扩权县国土资源局：城镇基准地价是政府管理和调控土地市场的重要基础，是加强国有土地资产管理的重要依据。

为进一步健全和完善土地市场价格管理体系，促进土地资源的合理配置和节约集约利用，加强我省城镇基准地价的调整和公布工作，现将有关要求通知如下，请各地认真贯彻执行。

一、组织领导国家审计署2010年第六号审计公告对全国部分地方未按规定及时更新基准地价的问题进行了通报并要求整改。

各地国土资源管理部门要高度重视，务必将基准地价调整和公布作为土地管理的日常工作来抓，主动向当地政府报告，积极协调相关部门，列入财政预算，认真组织实施，将基准地价调整与地价动态监测结合起来，增强土地政策参与宏观调控能力，服务社会经济发展。

二、工作任务各地国土资源管理部门应根据当地社会经济发展情况，结合地价动态监测成果，组织力量及时对本辖区各城市（包括县城所在地建制镇）规划区范围内的基准地价进行调整。

调整基准日为每年1月1日。

（一）属于下列情况之一的，必须在2011年1月底前完成基准地价更新工作，基准地价更新成果仍按原要求报省厅审查验收，更新后纳入调整范围。

更新基准日为2011年1月1日。

1. 成果基准日在2007年1月1日之前的；2. 原有基准地价成果采用的评估和更新技术路线以及基准地价内涵与《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》规定不一致的；3. 规划发生重大调整、城市发生大规模拆迁改造以及其他需要更新基准地价的情况。

（二）调整成果应当于调整年度的1月底前报省厅备案，同时抄送省土地估价师协会。

备案资料为一张图、一张表，即包含符合《城镇土地估价规程》的基准地价图和基准地价表（格式详见附件）的纸质和电子成果（GIS平台数据格式）。

（三）各地应在2011年1月底前完成基准地价调整工作，以后统一每年调整一次。

有条件的地方，要逐步将辖区内所有乡镇列入基准地价调整范围。

**市城区及7个街道办事处土地级别与基准地价调整成果表
表3 温泉街道办事处土地综合定级土地级别分布范围及面积表
注：此价格成本不包括耕地质量补偿费。

表5 太平街道办事处土地综合定级土地级别分布范围及面积表
注：此价格成本不包括耕地质量补偿费。

表7 草铺街道办事处土地综合定级土地级别分布范围及面积表
注：此价格成本不包括耕地质量补偿费。

表9 青龙街道办事处土地综合定级土地级别分布范围及面积表
注：此价格成本不包括耕地质量补偿费。

表11 县街街道办事处土地综合定级土地级别分布范围及面积表
注：此价格成本不包括耕地质量补偿费。

表13 禄脿街道办事处土地综合定级土地级别分布范围及面积表
注：此价格成本不包括耕地质量补偿费。

表15 八街街道办事处土地综合定级土地级别分布范围及面积表
注：此价格成本不包括耕地质量补偿费。

集安市基准地价更新与平衡工作方案一、引言基准地价是城市土地市场的重要参考指标，它是指在特定时期内，根据土地市场供需情况、土地性质及其位置等因素确定的土地价格。

随着城市发展和土地利用的不断调整，基准地价也需要相应地进行更新与平衡工作，以确保土地市场的稳定和公平性。

本文将阐述集安市基准地价更新与平衡工作方案，以促进土地市场的健康发展。

二、基准地价的重要性1. 为土地交易提供指导：基准地价作为土地市场的定价基准，可以引导土地买卖双方作出合理的价格决策，保护土地市场的公平性和透明度。

2. 促进土地资源合理利用：基准地价的更新与平衡工作可以及时反映土地市场供需情况，鼓励土地资源的合理配置和利用，避免土地闲置和浪费。

3. 促进城市发展规划的落地：基准地价的更新工作可以为城市规划提供参考，促进城市发展规划的顺利实施，推动城市的可持续发展。

三、基准地价更新工作方案1. 数据收集与分析基准地价的更新工作首先需要进行大量的数据收集与分析。

这包括收集土地市场价格信息、土地供需情况、土地使用性质及位置等基础数据，并进行综合分析，评估土地市场的供需情况和价格变动趋势。

2. 专业评估与定价基于数据分析的基础上，集安市可以聘请专业评估机构或相关专家对土地进行评估，并确定合理的基准地价。

评估过程需要考虑市场供需状况、土地用途规划要求、土地位置特性等因素，确保定价结果科学合理。

3. 公示与听证确定基准地价后，集安市可以对外公示，接受公众的监督与意见。

同时，可以组织听证会，邀请各方利益相关人员参与讨论与提问，确保基准地价的透明性和公正性。

4. 动态调整与监测基准地价的更新工作应持续进行，根据土地市场的变化情况进行动态调整与监测。

集安市可以建立土地市场监测系统，定期收集和分析土地市场的数据，及时反映土地供求关系和价格趋势变化，以便及时调整基准地价。

四、基准地价平衡工作方案1. 制定土地供应计划为了平衡土地市场的供需关系，集安市需要制定土地供应计划。

什邡市灾后重建总体实施规划（征求意见稿）四川省经济信息中心清华大学公共管理学院什邡市发展和改革局编撰目录第一章规划背景 (1)第一节受灾概况 (1)第二节灾害损失 (4)第三节灾害影响 (6)第四节重建基础 (7)第二章指导思想和重建目标 (11)第一节指导思想 (11)第二节基本原则 (11)第三节重建目标 (12)第五章对口支援 (14)第四节明确支援目标 (14)第五节落实援建项目 (14)第六节强化支援保障 (15)第六章实施步骤 (16)第一节编制规划阶段 (16)第二节组织实施阶段 (17)第七章保障措施 (21)第一节落实重建资金 (21)第二节实施重建政策 (22)第三节创新重建体制 (30)第八章规划实施 (31)第一节加强组织领导 (31)第二节做好规划衔接 (32)第三节强化项目管理 (33)第四节完善监督机制 (33)附录： (34)序言“5.12”汶川特大地震，给什邡市造成了巨大的人员伤亡和财产损失，经济社会发展遭受重创。

灾害发生后，在党中央国务院和省、市党委、政府的坚强领导下，全国各界大力支援、国际社会积极援助，全市人民众志成城、奋力抗震救灾，取得了阶段性成效。

“全力建设什邡美好新家园”是我市今后一段时期的重要任务。

为保障灾后重建工作有力、有序、有效开展，尽快恢复灾区正常生活生产，促进经济社会恢复发展，特制定本规划。

规划依据党中央、国务院关于灾后恢复重建的战略部署，以及《汶川地震灾后恢复重建条例》、《国家汶川地震灾后恢复重建总体规划》等灾后重建相关文件精神并结合我市受灾情况编制。

规划主要内容包括灾后重建的指导思想、重建目标、总体布局、重建任务、承接对口支援、实施步骤、保障措施和规划实施，是灾后重建工作的行动纲领和基本指南，是制定专项规划的基本依据。

规划期为规划颁布之日起三年内。

第一章规划背景第一节受灾概况——地震烈度。

“5.12”地震中，什邡市西北部山区所处龙门山地质断裂带活动迹象明显，破坏力极大，穿心店以北地区地震烈度达到11度，蓥华（除穿心店）、八角达到10度，什邡市区以北其余地区达到9度，市区以南（含市区）达到8度。

德昌县县城规划区土地基准地价调整评估报告四川金达土地评估有限公司二O一三年十一月德昌县城区各类用途各级别土地价格表基准地价内涵：（1）估价基准日二〇一四年一月一日（2）土地开发程度宗地外：“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通路)宗地内：“场平”（场地平整）（3）使用年期商业用地：40年住宅用地：70年工业用地：50年（4）容积率：商业用地：1.80 住宅用地：1.80 工业用地：0.80（5）土地权利状况出让土地使用权,无他项权利限制。

注：根据国土资发〔2006〕307号《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》和国土资发〔2008〕308号《关于调整部分地区土地等别的通知》,德昌县城区为第十四等，最低价84元/平方米。

第一章还原利率的确定及样点地价修正系数编制第一节基准地价样点地价修正基准地价评估，要求样点资料具有可比性。

而调查收集的样点资料，由于宗地在出让年限或转让的剩余使用年限、交易时间、容积率等方面的差异，相互却缺乏可比性。

因此，在利用样点地价评估基准地价前，必须对样点地价进行修正，以保证样点地价的可比性。

德昌县城区土地定级与基准地价评估中，对样点地价作了以下修正。

一、出让年期修正基准地价反映的是最高法定出让年限的地价，而德昌县城区土地定级与基准地价评估调查的各样点，其宗地出让年限或转让剩余使用年期是不一样的，因此，要对样点地价进行基准地价评估。

1、有限年使用权样点地价的修正对有年期但没有到最高出让年期的样点地价，应修正到法定的最高出让年限。

（1）计算出让年期修正系数依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限和实际使用年限，计算年期修正系数。

其计算公式为：1－[1/(1+r d)ml]K n = ——————————1－[1/(1+r d)m]式中： K n ——出让年期修正系数；r d——土地还原利率；m——土地使用权出让最高年限；ml——实际出让年期或剩余出让年期。

《四川什邡经济开发区控制性详细规划（修编）》简介一、规划背景四川什邡经济开发区前身为什邡灵杰工业集中区。

2007年，为了进一步推动西部大开发，实现区域均衡协调发展，四川省政府将德阳市（下辖什邡市）、自贡市和广元市三市确定为统筹城乡综合配套改革省级试点市。

什邡作为西部百强前列、四川省“十强县”第二，处于成德绵经济带腹心地区，接受成都经济圈强力辐射，承担了四川省统筹城乡建设试点工作、扩权强县试点工作。

2008年，什邡市正向“冲刺全国百强县”目标顺利奋进时，突然遭遇“5.12”大地震，什邡市864平方公里面积中有500多平方公里受灾，尤其是山区、沿山区重灾镇，受损垮塌房屋超过了95%。

什邡灾后重建受到国家重点扶持，中央决定由北京市实施对口援建。

首都北京将在产业对口支援、什邡经济体系的恢复和重建方面发挥重要作用。

未来五年，是什邡把握西部大开发、大改革、大发展的历史机遇，深入实施城乡统筹总体战略，实现灾后什邡经济恢复重建、发展提高的五年。

什邡经济要尽快恢复到震前水平，必须高起点、高标准地加快经济开发区的建设和发展，努力将其打造成为优势产业的集聚区、产业转移的承接地、经济发展的新高地，为什邡经济重建奠定坚实基础。

为了贯彻党的十七大、省委九届四次全会和德阳市委六届三次全会精神，落实省委打造“一枢纽、三中心、四基地”、建设西部经济发展高地的战略部署，加快什邡灾后重建步伐，什邡市申请将“四川什邡经济开发区”列为省级开发区，上报省人民政府后，于2010年获批。

为加强对开发区建设的规划指导，经济开发区管委会特委托重庆市规划院四川分院编制《什邡市工业园区控制性详细规划》，规划面积21.36平方公里，以下称“原控规”。

由于灾后重建工作的一些特殊性以及实际建设中出现的诸多变化，以及灾后北京产业园的引入，“原控规”对开发区建设的指导意义逐渐减弱。

为此，在北京市的对口援建支持下，北京市工业设计院完成编制了《北京产业园区建设发展规划》，规划面积9.1平方公里，其中北京产业园起步区规划面积3.17平方公里。

**县城镇土地定级与基准地价更新报告前言**县于1995年进行了首次土地定级与基准地价评估，对加强土地资产管理，引导和规范土地市场，发挥了积极作用。

几年来，由于经济迅速发展及法规、政策的逐步完善，原有的基准地价已不能适应当前城市发展的要求，为了使城市土地得到可持续利用，使建设得到健康发展，地产管理进一步规范化，有必要对基准地价成果进行更新。

为了使估价成果符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在影响地价的各种因素发生较大变化时，必须对地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。

根据国土资源部的要求，在县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，国土资源局与**组成课题组，开展了城镇土地定级及基准地价更新工作。

课题组自2007年7月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、软件编制、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年5月提交了全部成果，历时10个多月。

本次基准地价评估在统一基准地价内涵的基准上，深入研究了城市各类用地质量的空间差异，采取综合定级方法，合理测算确定两人商业、工业、住宅综合土地级别；通过各类实地调查、资料查询、个别询问等方法，采集样点数据资料，运用规范的地价内涵，评估测算了各用途土地的基准地价。

本次基准地价评估采用GIS进行辅助计算与制图，实现了土地级别的调整和基准地价的更新，建立了基准地价修正体系，形成了完善的城镇土地定级与基准地价更新体系。

城镇土地定级估价更新工作的完成，将为本县土地有偿使用提供全面、科学的技术依据，标志着土地管理工作由资源管理向资产管理迈进了更重要的一步。

同时，也为土地使用制度改革向深层次发展奠定了良好的基础，必将对社会经济的发展起到积极的推动作用。

在本次城镇土地定级与基准地价更新工作中，课题组得到了土地定级与基准地价更新工作领导小组各位领导及成员单位和各有关部门的大力支持。

在此，谨向各单位、领导、专家和有关工作人员表示中心的感谢。

吉安市城区基准地价更新功效宗地地价其他因素修正系数一、 商业用地宗地地价其他因素修正 1.估价期日修正格指数基准地价的评估期日价指数待评估宗地的期日价格时间修正T2.容积率修正基准地价是代表设定容积率（铺面容积率为）水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。

调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。

商业用地容积率修正系数的计算进程详见商业用地样点容积率修正。

商业用地容积率修正系数表注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。

容积率修正公式：P=P i0×K s式中，P ：待估宗地地价，P i0：某级别基准地价，K s 容积率修正系数。

3.利用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期的利用权价钱，商业用地法定最高出让年期为40年。

利用年期修正系数计算公式为：Y=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n R )11(1/⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-m R )11(1 式中：R —土地还原利率m —土地利用权法定最高出让年限 n —剩余出让年期 Y —利用年期修正系数年期修正系数表注：除表中列出的年期修正系数外，其他年期修正通过表中相临年期对应修正系数线性内插法计算得出。

4.开发程度修正将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相较较，若是待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的“六通一平”那么作加价修正，若是待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的“六通一平”那么作减价修正。

二、住宅用地宗地地价其他因素修正1.估价期日修正 格指数基准地价的评估期日价指数待评估宗地的期日价格=时间修正T2.容积率修正在各区段中，抽查不同容积率水平下的地价平均值，得出住宅用地容积率修正系数。

住宅用地容积率修正系数的计算进程详见住宅用地样点容积率修正。

住宅用地容积率修正系数表注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。