城镇保障性住房建设项目可行性研究报告

城镇保障性住房建设项目可行性研究报告（本文档为word格式,下载后可修改编辑！）目录第一章总论 (8)1.1项目概况 (8)1.2可行性研究报告编制依据 (9)1.3可行性研究报告编制范围及目的 (10)1.4可行性研究报告编制原则 (11)1.5项目提出的理由和过程 (12)1.6项目建设条件 (14)1.7项目建设地点及规模 (15)1.8项目主要规划技术指标 (15)1.9项目估算总投资及效益情况 (16)1.10建设周期 (17)1.11项目主要技术经济指标 (17)1.12可研结论 (18)第二章项目建设背景 (19)2.1项目区位及昆明概况 (19)2.2保障性住房建设政策环境 (23)2.3某某桥头堡战略的重要组成部分 (27)2.4保障性住房建设分析 (28)2.5保障性住房建设的重要性分析 (30)2.6国内外保障性住房建设经验 (39)第三章项目建设的必要性 (47)3.1项目建设是解决中低收入住房困难问题的需要 (47)3.2项目的建设将促进我国房地产市场的健康发展 (48)3.3项目建设是重要的民生工程 (53)3.4项目的建设能够推动城市经济发展、提升城市形象 (53)第四章建设规模 (54)4.1建设规模确定依据 (54)4.2项目建设规模确定 (54)第五章场址选择 (55)5.1项目场址现状 (55)5.2场址建设条件 (56)第六章规划及建筑设计方案 (57)6.1设计依据 (57)6.2总体设计原则 (58)6.3建设条件分析 (59)6.4设计理念 (59)6.5规划定位、规划目标与规模 (63)6.6规划布局 (63)第七章工程技术方案 (74)7.1竖向规划设计 (74)7.2结构设计方案 (76)7.3给排水设计方案 (80)7.4电力规划及设计方案 (84)7.4电气节能与环保 (90)第八章节水及节能减排 (92)8.1节能标准及规范 (92)8.2节能减排的原则和要求 (92)8.3项目能耗分析及指标 (93)8.4节水及给排水节能措施 (93)8.5节能减排措施 (95)第九章环境保护措施 (96)9.1环境保护标准 (96)9.2项目主要污染源 (97)9.3项目建设与营运对环境的影响 (98)9.4环境保护措施 (100)9.5项目环境影响评价结论 (104)第十章劳动安全与卫生消防 (105)10.1主要危害因素及危害程度分析因素 (105)10.2安全卫生防范措施 (105)10.3消防标准及规范 (106)10.4消防措施 (106)第十一章项目组织机构与建设管理 (108)11.1组织机构设置 (108)11.2组织管理方式 (108)11.3项目建设资金的管理 (110)11.4建成后的运营管理 (110)第十二章项目实施进度及招投标 (111)12.1项目实施进度 (111)12.2项目的招投标 (112)第十三章投资估算与资金筹措 (114)13.1投资估算 (114)13.2资金筹措 (116)第十四章财务评价 (117)14.1基础数据与参数选取 (117)14.2经营收入估算 (117)14.4盈利能力分析 (118)第十五章经济效益分析 (119)第十六章社会评价 (120)16.1项目对社会的影响分析 (120)16.2项目与所在地互适性分析 (122)16.3评价结论 (124)第十七章风险分析 (125)17.1主要风险因素的识别 (125)17.2风险程度分析 (126)17.3防范和降低主要风险的措施 (127)第十八章研究结论与建议 (129)18.1研究结论 (129)18.2建议 (130)第一章总论1.1项目概况1.1.1项目基本情况项目名称：某某城镇保障性住房建设项目项目地址：建设项目位于某某县城南片区，围绕于云龙寺所在山脚西南部项目承办单位：某某省城乡建设投资有限公司项目性质：新建项目用地面积：总规划用地约为67.87亩。

项目总建筑面积及住宅规模：某某县城2016年度保障性住房总建筑面积为117365㎡，共计1908套保障性住房。

1.1.2建设单位简介某某省城乡建设投资有限公司（简称：“某某城乡投”）建立于2012年6月18日，是经某某省人民政府（云政复〔2012〕19号）文批复，由某某建工集团有限公司作为发起人，组建设立的以城乡建设投资为主业的现代企业，为某某建工集团有限公司下属的全资子公司。

公司注册资本金为10亿元人民币。

某某城乡投作为一家立足于城乡建设领域的投资公司，依托某某建工集团有限公司建筑主业，拥有一支既懂建筑专业，又有金融投资、融资专业技巧的专业团队，对于建设施工的行业经验有着其他普通投资公司不可比拟的专业优势。

2016年，经省政府研究，某某省人民政府（云政复〔2016〕8号）文批复，决定指定某某省城乡建设投资有限公司作为省内唯一省级城镇保障性住房投融资公司，全面参与全省保障性住房的建设。

某某城乡投公司将充分利用省级城镇保障性住房投融资平台的政策、资源优势，以及某某建工集团有限公司强有力的支持，与各州市开展广泛的合作，全面推动某某省保障房建设。

努力实现“十三五”期间某某省保障性安居工程建设目标。

法人代表：林某某1.1.3可研编制单位某某省城乡规划设计研究院工程咨询资质：工咨甲级资质证号：工咨甲13000081.2可行性研究报告编制依据本项目是根据业主提供的资料、数据、以及国家有关的规范、标准等编制的。

具体包括以下内容：（1）《某某省人民政府关于做好2016年全省城镇保障性安居工程建设工作的意见》（云政发〔2016〕34号）；（2）《某某市人民政府关于转发2016年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知》（保政发〔2016〕77号）；（3）《某某县人民政府关于某某县2016年城镇保障性安居工程建设实施意见》龙政发〔2014〕94号；（4）《关于下达2016年中央补助公共租赁住房专项资金的通知》（保财综（2016）53号）（7）关于本项目的规划设计方案（8）《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社；（9）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中国计划出版社；（10）建设单位与某某省城乡规划设计研究院签订的本项目可行性研究报告技术咨询合同。

（11）某某市房地产市场（销售及租赁市场）的相关市场调查资料；（11）建设单位提供的其它有关资料（12）我国现行的有关规划、建筑、结构、给排水、电气、暖通、环境保护等专业规范及相关技术规定。

（13）其他有关的文件资料等。

1.3可行性研究报告编制范围及目的本可行性研究报告编制的工程范围为2016年某某市保障性住房建设项目。

根据某某市总体规划2016年城镇保障性住房建设计划，积极响应国家关于房地产调控及保障房建设的政策要求，本可研报告从保障性住房建设需求及配套设施需求入手，分析本项目建设的必要性并科学测算项目的建设规模；研究制定可实施的的规划方案，研究项目建设的可行性，通过详细的经济测算及财务分析，制定合适的融资、建设、运营及管理方案，对项目建设提供前瞻性的指导。

同时，根据规划用地现状，科学规划，充分利用自然地形地貌，制定经济合理的工程技术方案；并同时研究项目的实施是否符合国家关于环境保护方面的政策，研究项目实施对某某县建设及构建和谐社会、保障社会民生的重要意义，并为该项目的决策部门提供确切可靠的依据。

1.4可行性研究报告编制原则（1）根据项目所在地的政治、经济和社会发展情况，按照建设的需要和可能性进行可行性论证。

（2）政策符合性原则：本项目的研究分析及方案制定紧扣国家及各级政府关于城市建设、保障性住房建设的有关政策、指导意见及办法；严格执行有关保障性住房建设要求；统筹考虑“十三五”期间，某某市全市保障性住房建设规划，结合2016年某某市保障性工程目标任务，合理确定建设规模。

（3）政府指导、企业市场化运作原则。

（4）可持续发展原则。

（5）因地制宜原则：充分利用现在地形现状，以有限资金获取最大投资效益、环境效益和社会效益。

（6）严格执行节约建设用地、节能、节水、节材、环境保护和消防安全的要求。

工程设计符合国家的有关法规、规范和标准，采取经济合理、环保节能的工程实施方案。

（7）统一规划、统一分期建设、统一管理、集中连片，尽可能实现经济效益、环境效益、社会效益最大化。

1.5项目提出的理由和过程近年来，随着全国各地的房价过快上涨，已经远远超出了工薪阶层的经济承受能力及心理承受能力，已经引起了较大的社会反响，“房价”已经是牵动上至中央下至每个百姓的重要的社会问题。

因此，保障性住房建设也成了自2015年以来房地产市场发展的重要一环，中央及国务院将房地产调控与建设保障性住房作为促进房地产市场健康发展的重要举措。

2015年2月25至28日，李总理出席了全国保障性安居工程工作会议并做了关于保障性住房建设的重要讲话，并向各省市下达了2015年建设1000万套保障性住房（2014年为580万套）的建设计划；总理在新华网和网友在线交流时谈及房地产市场时也表示将以建设保障性住房建设作为进一步抑制房价过快上涨的手段之一，同时也是改善民生的重要举措之一，并提出五年内新建保障性住房3600万套。

中央已经把包括保障性住房建设作为民生战略的重要组成部分。

2016年由中央财政安排保障性住房补助资金1030亿元，比2015年增加265亿元；2016年3月5日，总理在十二届全国人大五次会议上作政府工作报告时表示，2016年要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。

国务院明确要求土地供应优先保证保障性住房的建设用地。

为此，某某省政府要求各地健全保障性安居工程建设投融资体制机制，各州市政府及保障性住房建设任务较重的县市区政府，可成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司，承担公共租赁住房等保障性住房的开发、建设和管理运营职能。

同时，要积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与公共租赁住房的开发经营和棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道。

2016年，某某省与国家签订的2016年城镇保障性住房目标责任书为40.32万套（含10万户新增租赁补贴发放），国家要求某某省到年底前各类城镇保障性住房要三分之一主体结构基本完成，三分之一进入楼层施工，三分之一开始基础施工，并基本建成19.63万套以上；除此以外，省政府还要求，各地城镇保障性安居工程建设项目要在9月底前全部开工，并在年底前完成60%以上的投资额。

2016年某某省继续严格贯彻落实国家房地产调控政策，进一步巩固2015年以来的房地产调控成果，进一步加强和改善房地产市场调控、切实稳定住房价格。