【发展战略】华侨城集团化发展

华侨城的三个发展阶段与三次总体规划华侨城过去10多年的发展是一个既充满艰辛和曲折、也承载着辉煌与荣耀的历程。

项目组结合事实特征和工作的需要，把这一历程概括为“三个发展阶段与三次总体规划。

2.1 华侨城发展历程的三个阶段2.1.1 第一阶段：（1986－1992）由“飞地”型的独立开发区模式起步。

1985年8月，华侨城从深圳湾畔一片大约5平方公里的土地上起步，参照蛇口模式进行开发，开始以吸引“三来一补”型加工业为主导功能，随后以锦绣中华和民俗文化村为代表的旅游业异军突起，成为中国主题公园的代表。

2.1.2 第二阶段：（1992－1997）以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市。

在此阶段，着眼于已有的工业基础和旅游业取得的骄人业绩，以及对城区房地产业发展的良好预期，华侨城集团确定了城区产业发展方向。

这一时期，城区工业比重下降，优秀企业迅速成长，生产环节逐步外迁；旅游业规模迅猛扩大，世界之窗的建成进一步巩固国家级文化旅游区地位；房地产业快速发展，与家电、旅游业并列为集团的三大核心业务。

2.1.3 第三阶段：（1992－2004）向多功能、多元化的综合性城区迈进。

在此阶段，城区功能日趋成熟完善。

由于欢乐谷开业，旅游元素由南部景区扩散到整个城区；旅游主题地产概念提出，高端房地产开发步伐明显加快；各类文化活动设施的建设为城区注入新的文化内涵，国际化社区特征显现。

华侨城开始实施以“锦绣工程”命名的向外拓展的企业发展战略。

2.2 华侨城区三次总体规划的编制特点华侨城成立至今，包括本次规划在内已经组织编制了三次城区总体规划，针对当时不同的形势和问题，具有不同的特点。

2.2.1 1986年总体规划(1986—1995)——提出“依托自然、以人为本”的规划理念该次规划确定了南片游憩文化，北片工业、居住为主的总体功能布局并延续至今，强调保留原有自然地形地貌，注意自然景观与人文景观结合；聘请国外高水平规划顾问参与，奠定了华侨城高水准规划的基础。

（华侨城的模式）首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。

采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。

”所谓旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。

较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产与传统地产的区别在于，旅游产品的设置是整个地产项目的核心，旅游产品的成功决定地产项目的成功。

旅游产品能够聚拢的人气多少是其成功与否的见证，因此，旅游地产的核心问题是解决人气问题。

如何获得人气，聚集人气并且保持人气就是旅游地产项目首先要解决的问题。

在获得人气的问题上，要求地产开发商在地产项目的设置上多考虑旅游功能的设置。

并且通过各种宣传或者经营活动等多种方式聚拢人气，提升片区的吸引力。

先吸引短期少量的旅游者前来观光游览，通过完善体贴的服务设施、优美的自然环境及细致入微而的服务态度，使游客得到美的享受并且希望再次前来。

往来不绝的短期游客必然会让独具慧眼的商家找到商机，自然就会有愿意参与竞争的商场商户进驻。

从而形成配套设施完整的片区，居民也会有到此来居住的意愿，从而吸引更多的商家进驻。

这样才能形成良性循环使片区充满活力。

如何才能设置能够吸引旅游者的旅游项目？首先，对项目所在地的资源进行分析。

具有绝对优势的资源如九寨沟、北京故宫等每年都会吸引大批的旅游者，不需要额外的项目。

但是一般性质的旅游资源则需要挖掘其与众不同之处，将其特色发挥出来，进而设置相关的旅游项目，才能吸引旅游者前来。

其次，要确定项目的所要针对的客源市场。

不同地区不同年龄不同层次的游客，每个人的需求也不一样。

只有将项目所在地的资源优势与游客的需求完美结合才能使项目获得成功。

立足传统文化保持国际视野—华侨城集团企业文化简介企业文化简介华侨城集团公司经过20年的发展，已经成长为一个总资产近200亿元的大型综合国有企业集团，形成了信息电子、房地产、旅游三项主营业务，各项核心业务均在全国同行业中位居前列。

培育了康佳、华侨城控股、华侨城地产以及锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、威尼斯酒店等国内外知名品牌。

2004年11月，华侨城集团公司被国家文化部命名为“全国文化产业示范基地”，是全国首批42家文化产业示范单位之一。

华侨城集团公司迅猛发展的根源何在？从本质上说，源于华侨城先进的文化理念。

华侨城文化理念是华侨城人20年实践的概括和提炼，是具有中国特色社会主义新文化的探索。

华侨城文化理念具有强烈的时代感、民族性和鲜明特色，主要有“创造新的生活品质”的核心价值理念、“同根同心·求实求精”的企业精神、“中国心·世界情·华侨城”的文化基调及“规划就是财富、环境就是资本、结构就是效益”等理念。

华侨城集团公司致力于弘扬民族文化、立志产业报国、全力做强主业、协调持续发展、营造亲和氛围、多元文化共生、保持国际视野、打造一流品牌、以创新开拓市场，最终赢得未来。

1999年制定的《华侨城集团宪章》，既是华侨城的根本大法，也是华侨城企业文化的集大成，《宪章》在系统总结华侨城以往经验基础上，以管理体制和经营机制为重点，与国际惯例接轨，进行了一系列机制和理论创新，将华侨城文化理念进一步系统化，为华侨城集团公司未来发展指明方向。

立足传统文化保持国际视野——华侨城集团公司的多彩文化之都华侨城集团公司是1985年11月经国务院批准成立的经济开发区，同时也是国有独资企业。

经过20年的发展，已经成为一个总资产近200亿元、跨地区的大型综合国有企业集团，形成了信息电子、房地产、旅游三项主营业务。

培育了康佳集团、华侨城控股、华侨城地产以及锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、深圳湾大酒店和威尼斯酒店等知名企业品牌。

突出主业打造具有核心竞争力的大型企业集团2004年10月13日13：10华侨城集团的前身是１９85年１１月经国务院批准在深圳成立的一个经济开发区,同时也是一个在国内注册的国有独资企业。

开发区和企业实行“两块牌子一套人马”进行建设和管理。

１９97年１0月经国家工商局批准成立华侨城集团公司。

1999年,与主管部门国务院侨办脱钩,由中央企业工委管理领导班子.２0０３年3月,由国务院国有资产监督管理委员会管理。

十多年来,华侨城集团围绕主营业务的发展,坚持以市场为导向,以高科技为动力，持续不断地进行技术、管理创新，走出了一条集约化经营发展之路。

经过18年的发展,华侨城集团成为一个跨地区的大型国有企业集团,形成了旅游、房地产、家电通讯三项核心业务.销售收入由１９85年的1.１2亿元增长到20０3年的１６2亿元,增长了1４2倍，总资产由1985年的2.1亿元增长到2003年的17７亿元,增长８3倍.华侨城集团累计向国家上交税收近47亿元，为国家做出了应有的贡献。

ﻫ一、明确主业，准确定位,确立主营业务发展方向和目标ﻫﻫ(一）及时转换角色，构筑主营业务的企业发展模式。

ﻫ和国内众多经济开发区一样，华侨城一开始也是采取行政开发区模式，以招商引资、土地入股等主要手段进行开发和建设.这种体制和模式存在的主要问题是：(1)投资主体和利益多元化，很难形成自己的主营业务;(2)缺乏开发区内强有力的调控手段,企业没有能力进行资源重组和整合；（3）受行政区域限制,主营业务难以做强做大。

鉴于这种状况,经过反复酝酿和调研，从1994年开始,华侨城集团果断进行“变身”，选择了企业发展模式。

在明晰产权关系的基础上,积极控股和收购优良资产,壮大自己的主营业务。

这一重大改革结束了华侨城政企合一的管理体制，同时也使华侨城真正掌握了区内产业结构和企业整合的调控权。

华侨城由一个以行政为导向的开发区转变为一个以市场为导向的企业集团，由“地主”变为“实业家”。

立足传统文化保持国际视野—华侨城集团企业文化简介企业文化简介华侨城集团公司经过20年的发展，已经成长为一个总资产近200亿元的大型综合国有企业集团，形成了信息电子、房地产、旅游三项主营业务，各项核心业务均在全国同行业中位居前列。

培育了康佳、华侨城控股、华侨城地产以及锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、威尼斯酒店等国内外知名品牌。

2004年11月，华侨城集团公司被国家文化部命名为“全国文化产业示范基地”，是全国首批42家文化产业示范单位之一。

华侨城集团公司迅猛发展的根源何在？从本质上说，源于华侨城先进的文化理念。

华侨城文化理念是华侨城人20年实践的概括和提炼，是具有中国特色社会主义新文化的探索。

华侨城文化理念具有强烈的时代感、民族性和鲜明特色，主要有“创造新的生活品质”的核心价值理念、“同根同心·求实求精”的企业精神、“中国心·世界情·华侨城”的文化基调及“规划就是财富、环境就是资本、结构就是效益”等理念。

华侨城集团公司致力于弘扬民族文化、立志产业报国、全力做强主业、协调持续发展、营造亲和氛围、多元文化共生、保持国际视野、打造一流品牌、以创新开拓市场，最终赢得未来。

1999年制定的《华侨城集团宪章》，既是华侨城的根本大法，也是华侨城企业文化的集大成，《宪章》在系统总结华侨城以往经验基础上，以管理体制和经营机制为重点，与国际惯例接轨，进行了一系列机制和理论创新，将华侨城文化理念进一步系统化，为华侨城集团公司未来发展指明方向。

立足传统文化保持国际视野——华侨城集团公司的多彩文化之都华侨城集团公司是1985年11月经国务院批准成立的经济开发区，同时也是国有独资企业。

经过20年的发展，已经成为一个总资产近200亿元、跨地区的大型综合国有企业集团，形成了信息电子、房地产、旅游三项主营业务。

培育了康佳集团、华侨城控股、华侨城地产以及锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、深圳湾大酒店和威尼斯酒店等知名企业品牌。

华侨城集团公司 2006—2010年发展战略（摘要）一、战略目标1、使命愿景及远景规划目标1.1 使命和愿景使命：通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质。

愿景：成为中国最具创想文化和影响力的企业。

1.2 2020年远景规划目标以人为本，创想优质生活，构建引领国内行业发展、具有较强国际竞争力的企业集团。

2、指导方针及战略目标2.1 指导方针坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以改革发展为主题，以体制创新、技术创新为动力，以品牌战略为先导，以资源整合为手段，坚持效益与规模并重，实现集团公司的平稳较快发展。

2.2 2006～2010年华侨城集团公司战略目标将集团建设成为机制灵活、结构合理、品牌强势、收益稳健、发展强劲的自主创新型企业集团。

●加快地产、旅游、电子信息等核心业务创新发展的步伐，加大地产、旅游业务比重；扩张资产规模，优化资本结构，提高资产质量，提升品牌价值，增强集团综合实力；●推进企业股份制改革，健全现代企业制度，完善公司治理结构；2006-2010年销售收入年均增长14.9%；利润总额年均增长22.4%；净利润年均增长27.3%；总资产年均增长15.5%；净资产年均增长20.2%。

2.2.1 2006～2010年房地产业务战略目标强化中国旅游主题地产第一品牌的优势，打造中国一流的地产品牌。

●顺利推进深圳、北京、上海、成都各项目建设及新项目布局，加大规模扩张的力度。

在重点一线城市和比较成熟的二线城市储备2～3个成片开发项目；●坚持以中高档住宅物业为主导产品，积极推进以都市娱乐为主要内容的商业地产开发，并提升优质租赁物业的比重；●培育、倡导新的生活品质、道德准则和品位，塑造具有高尚品格的社区，推动中国社区建设。

2.2.2 2006～2010年旅游业务战略目标稳固中国主题公园第一品牌地位，建设中国最强旅游集团。

●华侨城旅游度假区与东部华侨城两翼齐飞，成为亚洲一流的世界级旅游度假区；●实现欢乐谷规模化连锁经营, 以主题公园为核心，构建多元化产品结构，加快传媒业务发展，形成新的价值增长方式；●创新发展欢乐谷连锁经营的商业模式及人文生态旅游产品、都市娱乐产品，并创立新的旅游产品连锁品牌；●将G华侨城打造成为中国旅游龙头股，完成1～2次再融资或并购。

第一部分华侨城集团战略初探第一章华侨城组织/产业结构第二章华侨城战略的成长轨道——“品牌优势+产业集群”第一节华侨城的定位战略：优质生活的创想家一、华侨城的五次升级华侨城的五次升级（一）第一次升级（1985-1988）1985年8月，先后在廖承志和叶飞两位分管华侨工作的副委员长的提议下，经国务院批准，国务院侨办从地处深圳特区的广东沙河华侨农场划出4.8平方公里的土地，在当时沙河华侨企业公司的基础上，采用招商局开发蛇口的方式，由侨办直属的港中旅投资开发建设“华侨城”，旨在打造一个“吸引华侨资金及人才的窗口和基地”，并任命时任港中旅集团总经理的马志民先生为华侨城建设指挥部主任。

从党中央、国务院到地方省、市领导都对华侨城建设非常重视，寄予厚望，并给予大力支持。

这些土地和政策等方面的支持为华侨城之后的发展奠定了很好的基础。

华侨城成立之初的招商引资，采用蛇口工业区等国内其他开发区的发展方式，主要以吸引“三来一补”型加工业为主导功能。

“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配及补偿贸易。

招商引资高潮时，无论什么项目都来者不拒，导致行业过于分散（涉及28个行业，拥有101家企业、1.7万职工）、主导产业不突出、规模效益不明显。

但也正是这种发展模式，使华侨城捞得了第一桶金。

（二）第二次升级（1989-1993）华侨城成立之初的主导产业和发展方向并不明确，行业过于分散、庞杂，集团领导的一次出国考察，让华侨城找到了新的发展方向——主题公园。

1985年，马志民到欧洲考察，受荷兰“小人国”马都洛丹的启发，萌发了建造“锦绣中华”的设想。

1987年5月，锦绣中华微缩景区破土动工，1989年11月，锦绣中华开业，获得巨大成功。

随后的中国民俗文化村的落成同样取得了良好的经济、社会效益。

这预示着华侨城开启了主题公园这一新兴旅游目的地形态，也成就了日后华侨城在中xxxx游主题公园领域难以撼动的地位。

主题公园建设的巨大成功改写了华侨城的发展轨迹，从此，华侨城走上了以旅游为核心的发展道路，并逐步形成了自己独特的旅游主导型发展理念。

华侨城宪章------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第一章集团定位第一条基本性质华侨城集团公司是具有独立法人地位的企业组织，是自主经营，自负盈亏的市场竞争主体。

华侨城集团是由华侨城集团公司作为核心企业发起的，以及由其投资的子公司即全资、控股和参股企业所组成的企业集团。

第二条使命和愿景华侨城集团致力于人们生活质量的改善、提升和创新，以及高品位生活氛围的营造，致力于将自身的发展融入中国现代化事业推进的历史过程中。

华侨城集团是企业家创新的舞台，是明星企业的孵化器，是创业者梦想成真的家园，是具有高成长性和鲜明文化个性的国际化企业。

第三条主要目标华侨城集团追求实现可持续成长和确保业界一流地位。

在未来10年内（自2000年起），总体发展目标是：资产规模以提高资产质量、优化资本结构为前提迅速增长，净资产达到300亿元人民币的总量水平；同时，在经济发展质量上，实现经济形态的升级，提高主营产业竞争力。

三大主导产业的发展目标是：（一）消费类电子工业：康佳集团的主体产品按市场占有率指标排名居全国前两位，并具有国际竞争能力。

（二）旅游业：“旅游城”成为中国大陆主题公园旅游景区第一品牌，与境外同类景区交映生辉。

（三）房地产业：在华侨城开发区内、外开发建成具有国内房地产业发展典范意义的“中国二十一世纪生活居住示范区”。

第四条基本经验华侨城集团成立14年来，经历了奠定基础、产业突破和发展壮大三个阶段，在消费类电子业、旅游业、社区综合开发及房地产业三大产业领域形成了市场优势。

应继承的基本经验有：（一）经营理念和战略选择。

“规划就是财富”，“环境就是资本”，“结构就是效益”等超前、创新的经营理念以及开发区开发建设模式是华侨城人经营智慧的结晶，是集团成功的内在根据。

浅谈华侨城集团开发模式——以泰州华侨城为例一、华侨城简介及目前全国战略布局华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。

成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团,培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。

随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城,天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。

本文将以泰州华侨城为例探讨华侨城集团的开发模式.二、华侨城三大业务板块（一）华侨城地产华侨城城区建设与房地产开发秉承了“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，遵循“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为人们提供了优质的生活体验和综合优质的文化元素。

华侨城地产不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT—LOFT 华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，生活、旅游、工作、休闲、娱乐、聚会、运动、文化艺术体验甚至创想，华侨城生活方式称为优质生活方式代名词.华侨城成为全国瞩目的最适宜人居的“绿色家园”。

华侨城集团引领创造的“旅游+地产”互动发展模式,成为深圳和全国的城市规划建设以及房地产业成功的典范.华侨城，“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”创新了中国地产开发范式,有效地与其它地产尤其是传统旅游地产区别开来,为华侨城地产带来了核心竞争优势，使华侨城地产基业长青.华侨城地产正以其作为实践蓝图，经历了廿年的摸索、实践、总结和提升而发展成为中国旅游主题地产的领导品牌。

华侨城集团概况华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年诞生于改革开放的前沿阵地—深圳。

控股华侨城A、康佳集团、华侨城亚洲、云南旅游、天视文化等多家上市公司，是国家首批文化产业示范基地、全国文化企业30强，自2010年以来连续8年获得国务院国资委年度业绩考核A级评价,资产规模已突破3000亿元。

连续6年雄踞全球主题公园集团四强，累计接待游客近4亿人次，持续领跑亚洲。

多年来，华侨城集团培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造等国内领先的主营业务，通过独特的创想文化，致力于提升中国人的生活品质。

其中康佳、欢乐谷连锁主题公园、锦绣中华.民俗文化村、世界之窗、东部华侨城、欢乐海岸、麦鲁小城、波托菲诺小镇、纯水岸、OCT LOFT华侨城创意文化园、OCAT华侨城当代艺术中心、华侨城大酒店、威尼斯睿途酒店等均为行业领先品牌。

新时期，华侨城紧跟国家新型城镇化战略，在“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念的指导下，创造性地提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，积极推进城镇化战略突破落地。

国务院国资委高度评价华侨城在“经营模式上大胆创新”。

近年来，华侨城在深圳、北京、天津、南京、武汉、郑州、成都等地打造多个大型文旅综合项目；全力布局云南、海南全域旅游，加快全国自然文化景区轻资产拓展；紧扣“一带一路”国家战略，以战略优势打造大西安文化旅游新高地等。

2017年，华侨城集团确定了中长期战略目标，以“中国文化产业领跑者、中国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者”承接国家战略，践行央企的政治责任、社会责任、经济责任；并通过搭建“文化产业体系、旅游产业体系、新型城镇化、金融投资、电子产业体系”的五大产业格局，形成产融双擎的发展局面，真正实现集团发展模式、产业组合、盈利模式的创新升级。

华侨城紧随新型城镇化国家战略，结合三十余年“造城”经验，提出“文化+旅游+城镇化”创新发展模式，全国开拓布局，探索城镇化建设的新路径、新标准，倡导可持续发展的“土地伦理观”，提出“100个美丽乡村”计划，通过向传统城镇导入“文化+”相关产业，带动当地经济转型升级，为中国城市化进程提供了新的实践范本。