2019华邦·玥珑湾传播推广策略提案

江门市玥珑湾商业广场项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章江门市玥珑湾商业广场项目概论 (1)一、江门市玥珑湾商业广场项目名称及承办单位 (1)二、江门市玥珑湾商业广场项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、江门市玥珑湾商业广场项目产品方案及建设规模 (6)七、江门市玥珑湾商业广场项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (6)十一、江门市玥珑湾商业广场项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章江门市玥珑湾商业广场项目产品说明 (15)第三章江门市玥珑湾商业广场项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (22)第七章工程技术方案 (23)一、工艺技术方案的选用原则 (23)二、工艺技术方案 (24)（一）工艺技术来源及特点 (24)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)江门市玥珑湾商业广场项目生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (27)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (29)（一）江门市玥珑湾商业广场项目建设期污染源 (30)（二）江门市玥珑湾商业广场项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (30)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (31)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (44)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (65)（二）培训规划建议 (66)第十一章江门市玥珑湾商业广场项目投资估算与资金筹措 (66)一、投资估算依据和说明 (66)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (68)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (69)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、江门市玥珑湾商业广场项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、江门市玥珑湾商业广场项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (77)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (78)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章江门市玥珑湾商业广场项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：江门市玥珑湾商业广场项目投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该江门市玥珑湾商业广场项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。

第三部分
策略推广实施
策略拆解
7到12月策略推广的核心目的：
从超高性价比的别墅转化为最具精神价值的别墅
如何建立XX产品最具精神价值的概念支撑？ 我们从产品的细节点逐个入手！
策略推广实施——推广架构
以产品区隔力为主线+精神层面为辅线，两条线建立推广构架
产 品 线 形象 建立
精 神 线
从产品区隔力切入 有限小镇里的无限故事
1、纯别墅态低密社区 28万平米，洋房只有5栋，其余全部为别墅。产品品质和居住感受明显高于 混杂性社区，容积率仅为1，在同区域项目中尤为珍贵。
2、赠送超大面积 庭院、露台赠送：延伸出更多面积 6米挑空餐厅：将挑空封上，可以获得10㎡的面积 三层6米挑空：可搭阁楼，最多可以得到60㎡的室内额外空间。
3、细节 双车位赠送、30厘米错层客厅
对应产品，客群应为河东、东丽上班的年轻一族，
CBD依赖群，有地铁、轻轨、公交依赖的症候群。 私家车并非必备交通工具
通过上述分析， 很容易定位洋房项目人群：
主要为三类： 刚性需求（婚房）、首改置业、半投资型
他们物理属性：
年龄区间：28岁-40岁 来自区域：主要来自空港单位员工、河东、东丽 家庭结构：单身族、二口之家、三口之家 职业类型：企业中高管、空港区域工作者 关注因素：地段、品牌、社区、教育、发展前景
如果用星座来形容首创，那么他一定是
——金牛座
金牛座
属性：土象星座 象征：稳重肯干的实业家，值得依靠 金牛座著名人士：列宁、马克思、尼克松、巴尔扎克
定位分析——
二、再看看XX
英伦别墅住区；
在片区内，低调、稳重、大气、不爱出风头；
富有高贵的英伦气质；
颇具英伦艺术上的气息和细节品质；

90、140、 168
星桥 子板块
临平子板块1·城东子板块 临平子板块1·城东子板块 1·
个案 临平桂花城 桂花星城 毓秀家园 君临天下城 理想家园 总建面 万㎡ 25 9 12 26 12 容积 总户数 主力户型 率 套 ㎡ 1.22 2.8 2.1 2.43 1.9 2100 592 680 1261 700 144-217 75-146 133-183 147-180 120-180 在售均价 元/㎡ 15000 13000 13000 15000 13000 最近开盘时 间 2009-10-19 推售情况 在售一楼尾房，面积 在140㎡ 、190㎡左右
城东、城南子板块依托临平新老城市中心优势， 城东、城南子板块依托临平新老城市中心优势，位居大 临平市场供应链的高端两极 城北、 高端两极。 临平市场供应链的高端两极。城北、星桥子板块只是市场供 较低端的组成部分，不形成主要竞争。 应较低端的组成部分，不形成主要竞争。
重点关注1 重点关注1：城东子板块
城南子板块
四个 子板块
代表个案
君临天下城 桂花星城 绿城·玉园 梧桐蓝山 金帝·海珀 赞成·香颂 绿城·紫桂 公寓 东田·擎天 半岛
价格水平
元/㎡ 15000 13000 22000 14000 10000 9000 10500 10600
主力产品 (㎡ )
147、180 75、85、 137、146
以非主流创造临平的主流价值
【珑园】传播主题策略提案 珑园】
杭州捷群广告有限公司 2011年 18日 2011年1月18日
项目位置
本案
北大街
本项目位于红丰南路 与龙兴路交叉处，北沿上 塘河，距离临平商业中心 北大街近约1公里，属于 临平老城区范围内。

“2013年胡润财富榜公布云南富豪资产过亿有600位，资产过千万 的6500万。”因此，本地高球客群难以成为本案主力客群的原因：
1.财富水平级别难以匹配高价值高球物业 2.省内打球没必要购买高球物业 3.对云南境内旅游度假资源习以为常，见怪不怪
为什么外地高球客群要在昆明购买高尔夫物业？
他们一定与昆明有着密切的商务往来。大理、丽江、版纳虽 好，但主动边缘化的交通距离，对于“时间就是金钱”的生 意人而言是极其奢侈的。不能远离昆明，这是首要条件。生 意在这里，圈子人脉都在这里，而且昆明作为中转之地，亚 洲5小时生活半径，是无国界高效商务极其显著的交通优势。
高尔夫最早起源于苏格拉圣·安德鲁斯球场，其后在艾斯 豪威尔的大力推广下成为风靡世界的贵族运动。以艾森豪 威尔为代表，此后每一届总统，罗斯福，里根、克林顿都
是高球的忠实拥趸者。
不仅政界、商业乃至演艺界，名流，名人无不与高尔夫结 缘。从最早的牧羊人游戏到贵族运动，直到今天成为谈生 意的必要方式，高尔夫运动在中国备受追捧，多是因为圈
其次才是球场品牌、气候、自然资源等基础要件。这对于 同步全球的高球物业，资源配套都是基础，区位、地段才 是王道。因为这关系着：生意圈层的质量，国际商务的效 率以及未来物业升值的潜力。
我们的观点：
40%的本地高球客户，60%的外地高球客户
无论是本地还是外地高球客户
这一高端客群的共性体现在：
40——60岁顶层财富人群，他们是各行各业的领袖， 事业、财富、身份、地位都在稳步上升。
少数人是真正的高球爱好者 多数人是为了促成生意的商务性选择 更多人是为了一步跨入“非请勿入”的高端圈层
归结起来，
本案的消费人群基于高尔夫+度假+生活的产品定位， 面对别墅、大平层、高层等物业类型，基本分为两类：