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绿色建筑理念与房地产营销策划
作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司 一 黄海港
绿色建筑概念的形成 考虑到了绿色建筑产业化的实现。
伴随着我国房地产业的持续高速 发展，建筑节能的问题成为了我国可 持续发展道路上亟待解决的首要问题 之一。 近年来，建设部开始不断推动着 我国绿色建筑的发展进程：２００４年２月， 建设部制定《建筑节能试点示范工程 （小区）管理办法》；２００４年８月，建 设部颁布施行《全国绿色建筑创新奖 管理办法》；２００５年１０月，建设部、 科技部印发推广《绿色建筑技术导 则》；２００６年３月，建设部发布《绿色 建筑评价标准》（征求意见稿），并在此 基础上，建设部批准《绿色建筑评价 标准》（下文简称《标准》）为国家标 准，于２００６年６月１日起开始实施，进 而强力推动了我国房地产业绿色发展 进程。２００７年８月，建设部发布了《绿 色建筑评价标识管理办法》及《绿色 建筑评价技术细则》，正式启动了我 国绿色建筑评价工作，结束了我国 依赖国外标准进行绿色建筑评价的历 史。２００８年ｌ０月，为进一步规范和加 强对绿色建筑评价标识工作的管理， 住房和城乡建设部颁发了《绿色建筑 评价标识使用规定（试行）》和《绿 色建筑评价标识专家委员会工作规程 （试行）》…… 《标准》中明确界定了绿色建筑 的内涵，强调了绿色建筑的规划、设 计及施工技术要求，指明了绿色建筑 的智能技术、运营管理技术要点，并 ２、绿色建筑的内涵
绿色建筑是以节约能源、有效利 用资源的方式来建造低环境负荷下安 全、健康、高效、舒适的环境空间， 是人、环境与建筑共生、共容、永续 发展的新建筑模式，是“四节两环 保”的建筑。 绿色建筑的基本内涵可归纳为： 减轻建筑对环境的负荷，即节约能源 及资源；提供安全、健康、舒适性良 好的生活空间；与自然环境亲和，做 到人、建筑与环境的和谐共处、永续 发展。总之归纳为三点：节约能源， 节约资源，回归自然。 绿色建筑与普通建筑物相比，主 要区别有： １）一般建筑的建筑能耗明显，绿 色建筑则可将能耗的使用降低７０％一 ７５％，随之减少对水资源的消耗，对 环境实现零污染； ２）一般建筑设计理念是封闭的， 将建筑与外界进行隔离，无法感知气 候变化；绿色建筑则与外界交叉相 连，外部与内部可以自动调节，有利 于人体健康和减低能耗； ３）一般建筑实行商品化生产，而 绿色建筑强调尊重本土文化、自然、 气候，强调材料的本地开采、开工， 减少运输、废弃、拆除的数量，材料 要循环使用。
营销策划书
永远要有创造世界第一的意识
宝洁大中华区总裁施文圣（Shannan Stevenson）对世界纪录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识！
大到一个企业，小到一款产品、一个人，都必须要目光长远。这是当今企业主管应具备的“第一意识”。正如NBA流传的一句名言：永远不要低估了一颗冠军的心!
世界最高峰是哪一座?——珠穆朗玛峰。
第一个登上月球的人是谁?——阿姆斯特朗。
那么第二位的呢？世界第二峰?登月第二人?——大多数人都回答不上来。
因为人们对“第二”向来是漠不关心的。记住：第二不是第二，第二什么都不是！定位理论告诉我们，所谓成为某一方面的第一，其实就是要让自己的品牌在消费者心智中排第一。杰克特劳特说：做第一胜过做最好！排在第一位就意味着第一个被选择，排在第一位的品牌机会最多、最大。
案例一：宝洁
宝洁2010年度营销大会向世界纪录协会申报了一个让人意想不到的世界纪录，全体营销经理一起刺破汽球最多，很多人觉得奇怪，为什么宝洁会选择创造这样一个纪录？宝洁大中华区总裁对世界纪
录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识！
案例二：腾讯
腾讯游戏穿越火线是从零开始的，但他们一开始就瞄准了FPS网络游戏世界第一的位置，尽管起步不算早，经过一年的努力，《穿越火线》于2010年3月21日下午3点，同时在线人数达到206万，腾讯以此数据向世界纪录协会申报该项目世界纪录成功，创造了世界纪录协会世界FPS网络游戏同时在线人数最高世界纪录。将FPS网络游戏世界第一的位置牢牢占据。
有了创造第一的意识，我们从7个不同的途径，打造第一品牌。
营销策划行业定位 做销量世界第一的第一品牌
如果企业的规模做到了行业最大，一定要让这个“最”突显出来，在消费者心目中形成印象，市场占有率最高、产能最大、员工最多、销量最大等等，这是企业在行业中的实力与地位，营销经典理论指出，“一个行业第一，胜过100句承诺”，行业第一，往往是消费者决定是否购买您产品的最有力的判断标准。
1
房地产营销策划的创新理念
前言
目前房地产市场的一个特点是：众多楼盘越来越重视楼盘的包装和宣传策划，言必称”营销”；而目前市场的另一个特点是：种种营销战略、企划方案往往初看新颖、蛮有创意，在市场上也确实造了浩大声势，但商场的洗礼常常很残酷，日趋理性的消费者个体的心思并不那么好捉摸，结果是除了少数热销楼盘切准市场的脉搏，一时独领风骚之外，众多房产商吃力并不讨好，巨额的广告投入和闹猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求。开发商、代理商、策划商都只能对曾被视为”救命稻草”、”包治百病”的营销策划苦笑：谁叫现在是买方市场呢！
仔细推究造成这种心理落差、尴尬局面的原因，症结所在还是：中国的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。房地产产品不同于一般的消费品，其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性，无不影响着销售的成功可能性。房地产营销策划受到空前的重视，也就不足为奇。在此认识之上，笔者认为有必要对房地产营销策划的内涵、人文背景、职能范围、目标界定等作一番描述，并有意作抛砖引玉之举，在4CS营销组合理论的阐释基础上，提出一些营销创新的见解。
2
一、房地产营销策划内涵及其人文背景
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
市场上对营销有一种肤浅的认识，将营销策划仅仅等同于一本本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本，或是花花绿绿、美仑美奂的广告设计，或是精巧细致、豪华铺张的案场布置。追根究底，这些文案、广告、样板房的”精心打造”都只是停留在吸引消费者、营造人气的功效上，离达到销售目的、实现房产价值还有一大截距离呢！
房地产营销策划的创新理念
前言
目前房地产市场的一个特点是：众多楼盘越来越重视楼盘的包装和宣传策划，言必称"营销"； 而目前市场的另一个特点是：种种营销战略、企划方案往往初看新颖、蛮有创意，在市场上也确实造了浩大声势，但商场的洗礼常常很残酷，日趋理性的消费者个体的心思并不那么好捉摸，结果是除了少数热销楼盘切准市场的脉搏，一时独领风骚之外，众多房产商吃力并不讨好，巨额的广告投入和闹猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求。开发商、代理商、策划商都只能对曾被视为"救命稻草"、"包治百病"的营销策划苦笑：谁叫现在是买方市场呢！
仔细推究造成这种心理落差、尴尬局面的原因，症结所在还是：中国的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。房地产产品不同于一般的消费品，其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性，无不影响着销售的成功可能性。房地产营销策划受到空前的重视，也就不足为奇。在此认识之上，笔者认为有必要对房地产营销策划的内涵、人文背景、职能范围、目标界定等作一番描述，并有意作抛砖引玉之举，在4CS营销组合理论的阐释基础上，提出一些营销创新的见解。
一、 房地产营销策划内涵及其人文背景
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
市场上对营销有一种肤浅的认识，将营销策划仅仅等同于一本本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本，或是花花绿绿、美仑美奂的广告设计，或是精巧细致、豪华铺张的案场布置。追根究底，这些文案、广告、样板房的"精心打造"都只是停留在吸引消费者、营造人气的功效上，离达到销售目的、实现房产价值还有一大截距离呢！
