房地产开发贷款

商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施

商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。

一、主要风险

1.市场风险。房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。

2.借款人信用风险。房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。

3.监管风险。相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。

4.项目开发风险。房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。

5.市场流动性风险。房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。

二、防范措施

2.审慎贷款。 商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。

3.多元化风险。商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。

4.加强内部控制。商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。

5.积极应对市场风险。商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。在市场供需失衡、价格波动较大的情况下，可以暂停或降低对房地产开发贷款的投放，减少潜在风险。

目前，我国房地产业进展迅速，房地产开发贷款在商业银行的占比慢慢加大，成为商业银行竞争猛烈的业务项目。可是由于房地产行业具有资金投入大，项目运作周期长，市场转变快，受国家经济政策阻碍大等特点，房地产开发贷款业务的市场风险和信誉风险较高。笔者在近期参加的审计项目中发觉，部份经办机构办理房地产开发贷款业务存在风险操纵方法不到位的现象，从暴露的问题看，具有必然的普遍性，潜在着必然的法律风险和信誉风险，对银行的信贷资金平安造成必然的风险隐患，应引发经办行的足够关注。

一、房地产开发贷款业务存在的要紧风险隐患

房地产开发贷款，是向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。在贷款的发放和治理环节，除严格执行公司类贷款操作流程和风险操纵方法外，同时要依照房地产开发项目的特殊性，对以下普遍存在的业务风险予以重点关注：

(一)项目楼盘达到预（销）售条件后，未能及时办理在建工程抵押，无益于银行操纵商品房销售款回流。

建设部《城市房地产抵押治理方法》明确规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地利用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为”。开发企业在申请贷款时，项目一样处在开发时期，尚不具有办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式，但随着项目开发进度，待项目楼盘达到预（销）售条件，房产部门下发“商品房预（销）售许可证”后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的进程中就进行预售。现在若是银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，就很难操纵商品房销售款的回流。这是因为，一样说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也确实是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，不然购房人将无法取得衡宇的产权证。因此及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押，是银行了解商品房销售进度和操纵商品房销售款回流的关键环节。

房地产项目开发贷款操作流程（完整版）

一、开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、

土地开发过程中所需的贷款。

二、借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注

册并已取得《企业法人营 业执照》的房地产开发企业。

三、贷款条件1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注

册登记，取得企业法人 营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发

的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发 企业。

2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。

3.开发项目与其资质等级相符。

4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权

证、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，

按规定缴纳土地出让金。

5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需

求，有良好的市场租售 前景。

6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工

程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预

算的需要。

7.贷款用途符合国家有关法规和政策。8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款

到位之前投入项目建设。

四、贷款所需材料（一）基本材料

1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;

2.法人代码证书(原件及复印件);

3.税务登记证(原件及复印件);

4.企业贷款卡;

5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审

计报告，成立不足三年的 企业提交自成立以来的年度审计报告和近期

报表;

6.公司章程(原件及复印件);

7.验资报告(原件及复印件);

8.法定代表人证明、签字样本;

9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;

10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承

包经营企业，要求提供董 事会或发包人同意的决议或文件(原件);

11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原

房地产开发有限公司贷款申请书

浙江凯翔房地产开发有限公司由浙江凯翔集团有限公司和自然人周萃共同出资组建，注册资金2000万元人民币。其中浙江凯翔集团有限公司出资1700万元，占注册资金的85%，周萃个人出资300万元，占注册资金的15%。目前公司的主营业务是房地产开发与销售，公司的资产总额29107万元，负债总额11040万元，净资产18067万元，到二o一o年九月底止银行贷款余额为0万元。公司具有二级房地产开发资质。

诸暨位于浙江省中部，与绍兴、萧山、义乌、富阳等8个县（市）接壤，地形以丘陵为主，素有七山一水二分田之称，气候温暖湿润，属亚热带季风气候。诸暨历史悠久、人文荟萃，是越国故都、西施故里。改革开放以来，诸暨经济建设和各项社会事业取得了巨大的成就，在全国百强中的位次呈逐年上移态势，2000-2005年分别位居全国最发达县（市）第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范围内位次上升最快的县市。

本公司即将开发的地块位于诸暨市区，临近市中心，西临艮塔东路，南接东三路，北至苎萝东路，东面与东兴路相邻，整个地块成不规则的多边形。总用地面积达115489平方米。该地块不仅身处繁华商业中心，且与主要政治、经济机关相邻。距西边的诸暨火车站和杭金衢高速公路仅7.1公里。距诸暨客运中心只有1.5公里，出行便利快捷；周边还有诸暨市实验小学、越兴中学、诸暨市儿童公园、西施故里风景区等等。可谓占尽天时、地利、人和。

该地块综合容积率为2.84，总建筑面积413980平方米。其中住宅面积217980平方米，酒店式公寓面积70000平方米，商场面积32000平方米，商业用房面积5000平方米，会所面积3000平方米，另外不计入容积率的地下室建筑面积80000平方米。该项目预计销售总收入将超过40亿元人民币，总成本不会超出30亿元人民币，开发效益非常可观。

到目前为止，本集团共为该项目投入资金10多亿元，其中土地款近10亿元（其中已领证土地31亩，交了部分土地款正在办理前期相关手续的142亩左右），前期费用3000多万元。已领证的土地前期准备工作已经完成，计划下个月全面开工。后续土地采取滚动开发的方式进行开发，计划2013年底前完成整个项目的开发建设（附《年度开发计划和销售收入预测表》）。