上海徐家汇商圈调查报告

你好咖啡

吾悦广场店商圈调查分析报告

一、背景

青浦吾悦广场于2014年12月20日正式开业，广场约16万平方米，入驻商户超200家，入驻品牌超1000个，70%的商家为首次入驻青浦，形成以家乐福、丰收日、铜锣湾、新华书店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想为代表的8大主力商户，囊括其他如快时尚品牌H&M、C&A、优衣库等综合购物品牌，外婆家、必胜客、星巴克、KFC等餐饮品牌。外围更以吾悦大道作为步行街形成商场包围圈，吾悦广场将改变当地现有商业格局，未来将作为青浦区旗舰级商业中心，形成青浦新城最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。

在众多的一体化的服务的包围下，“你好咖啡”也就扮演着自己不可或缺的地位，它以优雅、舒适的环境提供人们以咖啡、休闲等服务为一体的服务点，作为顾客逛超、周边小区居民下班后的一个歇脚地及休闲地的场所，这样也就体现了它的重要价值。

二、商圈的形态

➢ 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，随着17年地铁的开通，未来辐射人口将呈暴增趋势。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。

➢ 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。

三、商圈所覆盖的范围

吾悦广场位于漕盈路及淀山湖大道交汇处，东临漕穗北路，北至盈浩路，南临淀山湖大道，西为漕盈公路。距青浦老城区核心直线距离2公里，而我们的“你好咖啡”位于吾悦广场的一号口外侧，广场正对面为在建的怀盛399生活广场，附近有青浦实验中学、上海佳信学校等，在其周围高中端住宅区众多，如新城 忆华里一区，二区、御澜湾、等等，“你好咖啡”依靠优雅、舒适的环境将在未来满足那些年轻的夫妇，逛超的情侣、学生等等，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。

四、人口规模及特征

3.1人口规模： 核心商圈1公里内辐射人口7万人（常住人口约2万人），淀山湖大道在17号线地铁与多项利好政策的推动下，2年內将导入人口10万，次级商圈(方圆3公里内)辐射人口更有望达到60万之巨。

调查报告之商圈与店铺的调查

商圈与店铺的关系

1.以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争；

2.以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩；

3.以区块（或整条街)行业别而言，是合理或相辅相成；

4.以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期；

5.以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗；

6.以店铺业态别而言，是必须消费或专程消费或购物消费；

7.以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费；

8.以经营定位而言，是业态不清或定位不明；

影响店铺商圈的因素

（1）店铺的经营特征

经营同同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。哪些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立一种属寄性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。

（2）店铺的经营规模

随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大，因为规模越大，它供应的商圈范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。

（3）店铺的商品经营种类

经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性（专业）商品的店铺要小。

（4）竞争店铺的位置

相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业店铺之间，各自店铺分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比较、选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。

（5）顾客的流动性

随着顾客的流动性的增长，光顾店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店铺的整个商圈规模也就会扩大。

（6）交通地理状况

交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素，位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理障碍，日山脉、河流、铁路以及高速公路会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。

上海主要商圈和商场调查分析报告

上海商圈商场整体分析：静安区 南京西路商圈 恒隆广场、中信泰富广场、、伊势丹、金鹰 A

徐汇区 徐家汇 、广场、徐汇店、汇金百货、上海六百、汇联商厦、福特斯 A+

卢湾区 淮海路 购物中心、淮海店、东方商厦、太平洋百货淮海店、二百 A

浦东区 陆家嘴 八佰伴、时代、新梅、巴黎春天浦东店、、商厦 A

黄浦区 南京东路 东方商厦、百联世茂国际广场、353广场、城、置地广场、永安、市百一店、广场、华联商厦、宏伊国际广场 A

虹口区 四川北路 巴黎春天、东宝百货、春天百货 C

杨浦区 五角场 百联又一城、东方商厦、巴黎春天、大西洋百货 B

长宁区 中山公园 龙之梦、巴黎春天新宁店、芳汇广场、巴黎春天长宁店（折扣馆）、小马路（时尚服饰和小商品等）、多媒体广场 B

虹桥 虹桥百盛、虹桥友谊商城、嘉顿广场、金虹桥国际中心 B

上海主要商圈和商场调查报告

上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：

1. 南京西路商圈（包括静安寺区域）、A

2. 徐家汇商圈、A+

3. 淮海路商圈、A

4. 陆家嘴商圈、A

5. 南京东路商圈、A

6. 虹桥商圈、B

7. 五角场商圈、B

8. 中山公园商圈、B

9. 四川北路商圈。C

根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。

（A级）南京西路商圈

??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。

深圳商业地产市场调查报告 第一部分 深圳城市概况 深圳龙岗中心城 深圳海洋世界 深圳夜景

深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，隶属中华人民共和国广东省，是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。全市土地总面积为1953平方公里，其中，经济特区面积为395.81平方公里。经过31年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。中国社会科学院发布的《2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》对全国294个地级以上城市综合竞争力2008年度排名显示，深圳位列第二。 深圳是中国对外交往的重要国际门户，是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影。 一、 地理位置 深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东 岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。 二、 自然资源 深圳市土地总面积为1952.84平方公里。 全市共有大小河流 310余条，分属东江、海湾和珠江口水系。现有蓄水工程220宗，其中水库172座，水库总库容5.79亿立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容4000多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。 深圳海岸线全长230公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通海条件优越。境内山脉绵延，风景秀丽，最 高峰943.7米。天然旅游资源丰富，东部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。 三、 城市简史 “深圳”地名始见史籍于1410年（明永乐八年），于清朝初年建墟。当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布，村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。 1979年中央和广东省决定成立深圳市。1980年8月，全国人大常委会批准在深圳市设置经济特区。 深圳的经济特区发展史只有30年，但却曾经有着6700多年的人类活动史（新石器时代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上）、1700多年的郡县史、600多年的南头城、大鹏城史和300多年的客家人移民史。