reits 法规

兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券优先A级发行情况公告

兴业国际信托有限公司于2017年2月16日-17日发行了兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券优先A级，现将发行申购、配售、分销情况公告如下： 发行要素

名称 兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券优先A级 简称 17兴业皖新REIT1A

代码 061709001 期限 3+3+3+3+3+3年

起息日 2017年2月20日 兑付日 2035年2月20日

计划发行总额 3.3亿元 实际发行总额 3.3亿元

发行利率 4.80%(1年期SHIBOR+0.7936%) 发行价格 100.00元/百元

申购情况

合规申购家数 7 合规申购金额 6.2亿元

最高申购价位 5.00% 最低申购价位 4.70%

有效申购家数 3 有效申购金额 3.5亿元

簿记管理人 兴业银行股份有限公司

主承销商 兴业银行股份有限公司 兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券优先B级发行情况公告

兴业国际信托有限公司于2017年2月16日-17日发行了兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券优先B级，现将发行申购、配售、分销情况公告如下： 发行要素

名称 兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券优先B级 简称 17兴业皖新REIT1B

代码 061709002 期限 3+3+3+3+3+3年

起息日 2017年2月20日 兑付日 2035年2月20日

计划发行总额 2.235亿元 实际发行总额 2.235亿元

发行利率 5.40%(1年期SHIBOR+1.3936%) 发行价格 100.00元/百元

申购情况

合规申购家数 8 合规申购金额 4.04亿元

最高申购价位 5.50% 最低申购价位 5.20%

有效申购家数 5 有效申购金额 2.24亿元

房地产信托投资基金

房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

目录

概述

REITs的起源和发展

REITs在我国发展现状

实质及意义

REITs的主要特点

REITs的投资价值

全球范围REITs的收益比较

概述

REITs的起源和发展

REITs在我国发展现状

实质及意义

REITs的主要特点

REITs的投资价值

全球范围REITs的收益比较

概述

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

REITs的起源和发展

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。 1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。 以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。 2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。

境外REITs发展及国内REITs展望 90分

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1 .

根据香港法规，REITs的有息负债上限为资产总值的（ ）。

• A.60%

• B.50%

• C.40%

• D.45%

2 . 以下哪些属于REITs运营的特点（

）。

• A.持有资产必须全部为不动产

• B.对负债比例有严格的限制

• C.REITs的收入必须全部来自于物业租金

• D.严格限制物业买卖频率

多选题（共4题，每题 10分）

1 . 国内目前的类REITs操作中，基础资产的形式包括哪些（

）。

• A.项目公司股权

• B.私募基金份额

• C.信托受益权

• D.物业产权

2 . REITs上市对于物业原持有人的意义可能包括（ ）。

• A.降低资产负债率 • B.未新物业的退出提供便利的渠道

• C.为股东创造更高的回报

• D.获得更高的租金收入

3 . 以下哪些手段可能被用作类REITs交易的增信措施（ ）。

• A.差额补足

• B.担保

• C.权利维持金

• D.储备金账户

4 . 抵押型REITs和CMBS的差异主要体现在（ ）。

• A.发起机构类型

• B.基础资产类型

• C.收入来源

• D.交易及组织结构

判断题（共4题，每题 10分）

1 . 公司型REITs通常采取外部管理人模式进行管理、契约型REITs通常采取内部管理人模式进行管理。

对 错

2 . 对于REITs而言，物业估值采取成本法是更为可靠、且更被投资者接受的方法。

对 错 3

.

税收是REITs的核心，以越秀房托为例，其持有的物业所产生的租金收入，在房产税、增值税、企业所得税方面，都获得了减免。

REITs的优缺点

近几年，REITs越发地受到广大投资者青睐，归纳其优点，可总结如下：

1．使房地产投资小额化、动产化、简单化。由于房地产投资涉及资金较大，多数投资者难以进行大宗房地产投资。而REITs是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量、多样化的房地产投资，使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资，降低了投资门槛和操作难度。特别是对于中小投资者而言，可因此进入原本因资金门槛较高，而较难涉足的非住宅类房地产投资领域。

2．具有较高的流动性。REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力。故而，REITs投资者无需再像传统房地产投资者那样担心资产不易脱手。

3．产品收益和分红相对稳定，同时又具有一定的成长性。REITs产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，因此相对于其他金融产品，REIT的收益和分红都比较稳定。同时REITs又具有一定的成长性，这主要表现在两个方面，一是随着社会经济发展物业租金收入提高，二是持有物业的公允价值增加。在经济发展的平稳期，这两方面收益都将呈现温和增长态势。

4．与股票、债券相关度较低，加入投资组合可有效分散风险。REITs的收益/风险特性介于股票和债券之间，但与这两者的相关度均不高。以近几年美国市场为例，REITs与股票的相关性一般在0.2～0.45之间；而与债券的相关性更低，一般在-0.2～0.15之间。故而，许多投资者将REITs视为股票、债券、现金以外的第四类资产，并乐于将其加入投资组合以分散风险。

5．抵御通货膨胀。一方面，REITs持有的地产资产在通货膨胀时会随之增值；另一方面，REITs的主要收入来源??地产租金收入也会在物价上升的同时有所提高，进而增加对投资者的分红。所以说，REITs不失为一个抵御通货膨胀的投资工具。

6．监控严格、信息透明。由于REITs的监管和信息披露标准大致参照上市公司标准，因此是一个比较安全的产品。相对于房地产开发公司来说，REITs的透明度更高。