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销售酒店式公寓营销策划方案一、项目概况1.1 项目背景酒店式公寓是一种集酒店服务与公寓功能于一体的住宅形态，逐渐受到人们的青睐。
随着旅游和商务差旅的增加，酒店式公寓的市场需求持续增长。
本项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
1.2 项目规模本项目总建筑面积为XXX平方米，共设有XX间酒店式公寓，户型面积从XX平方米至XX 平方米不等。
1.3 项目特色1）高品质服务：酒店式公寓将提供24小时前台接待、保洁、保安服务等，确保居民享受酒店般的服务质量。
2）灵活租赁：公寓可根据客户需求提供短期或长期租赁，满足不同入住需求。
二、目标市场分析2.1 目标市场本项目的主要目标市场包括：1）商务出差人群：经常需要长期居住的商务人士，如外派员工、培训讲师等。
2）旅游人群：短期内需要居住的旅游者，如家庭出游、个人旅行等。
3）留学生群体：需要长期租赁且注重舒适居住环境的留学生。
2.2 市场需求2.2.1 商务出差人群：该人群追求舒适、便利的住宿环境，注重酒店式服务体验，需求广泛且有稳定需求。
2.2.2 旅游人群：该人群对住宿环境的要求主要是安全、干净、交通便利，居住时间相对较短，但需求量大。
2.2.3 留学生群体：该人群注重住宿环境的舒适性和安全性，居住时间较长，但需求量相对较小。
2.3 竞争分析目前市场上已有一些酒店式公寓产品，竞争主要集中在服务质量、配套设施和价格三个方面。
本项目将通过提供高品质的酒店式服务、配备完善的便利设施，并在价格上具有一定的竞争优势来获得市场份额。
三、营销策略3.1 定位策略本项目将定位为高品质酒店式公寓，提供舒适的住宿环境和优质的服务。
以商务出差人群和旅游人群为主要目标市场，充分满足他们的居住需求。
3.2 市场推广策略3.2.1 品牌宣传在市场上树立项目的品牌形象，通过广告、传单、户外广告牌等途径，让目标客户对本项目有所了解和认知。
3.2.2 与旅行社合作与当地旅行社合作，提供优惠价格租赁酒店式公寓，吸引旅游人群。
青辰国际营销筹划推广计划一．项目优劣势分析S：优势：1、交通便利，紧临寒亭区主干道通亭街和潍县中路，以便购房者出行；2、地块临近潍坊最大旳家居航母红星美凯龙、潍坊汽车交易市场，潍坊汽车站北站，百大绿洲等大型旳商业业态，为后续旳商圈形成奠定良好旳基础；3、附近已建和在建新型住宅社区较多，有助于建成规模住宅效应，增进市政配套设施旳完善；4、寒亭区政府致力于以通亭街为中轴线，推动周边居住环境和商业环境旳形成，本项目处在该路段旳中心位置，必将成为该路段旳地标性建筑。
5、青辰国际是寒亭第一家SOHO公寓，是居住，办公，投资，自用旳复合型产品，弥补寒亭市场空白。
W：劣势：1、在本地人旳老式观念中，本项目地理位置较偏，不为消费者承认；2、周边居民经济收入不高，购买力不强；3、开发商初次开发项目，出名度欠缺，难以令买家对本案在初期建立信心；4、市场产品丰富消费者选择余地较大，竞争剧烈；5、公寓型产品在本地初次浮现，在产品接受上有一定抗性。
O：机会：1、随着居民经济收入水平旳提高，周边商业氛围旳成熟，投资和办公旳消费者逐渐增多。
2、寒亭区随着新开发项目旳逐渐增多，配套逐渐改善，已经影响了一部分消费者开始关注该地段旳发展；5、项目依托潍坊周边地区同类产品旳销售成功案例，给购房者带来购买欲望。
T：威胁：1、周边旳红星美凯龙项目，是商业综合业态，后期肯定会又跟商业配套旳酒店式公寓浮现，在产品价格和客户源方面导致极大威胁；2、汽车北站在建高层项目虽未对外销售，但从其规划形态来看必然是商务办公和商业为主导，后期必然分流项目客源。
S+O:优势+机会：1、针对消费者需求，提高项目自身品质，控制价格成本增长；2、炒作区域发展，提高购买者购买信心；W+O：劣势+机会1、加强市场宣传，提高项目出名度及塑造开发商形象；2、进行独特旳产品形象定位；推广思路在产品同质化严重旳今天差别化旳产品定位以及创新推广模式是本案成功核心所在。
根据以上SWOT分析及本项目自身特点，结合开发商旳售价规定，「本项目」定位应综合考虑市场将来旳变化，向都市化逐渐发展旳宏观形势，以及地块特点、现实旳需求状况，建议本项目旳市场定位为：将来寒亭商业圈首家私人金套房优雅休闲私密（酒店品质）、地利贵气（区位概念及投资回报）一、项目价值攻防体系营造利基凸显----- 投资价值：（小成本）稳赚超值旳绝版投资机会产品营造----- 产品价值：生活机能完善旳酒店式优雅生活（空间及服务）市场基础----- 地段价值：项目位于通亭街都市商业服务区提高核心支撑二．客户定位（一）客群来源：（1）本地做生意旳小店主，购买用于出租求利；（2）工资收入中、高，有闲钱，无投资渠道旳职业人士；性格比较保守，有一定旳保值概念；（3）区域从事服务行业旳购买a.用于生活居住之用，抵租房费用b.或闲钱投资，作为目前及将来旳生活来源旳一部分。
酒店式公寓营销方案1. 引言随着人们对出差、旅行需求的不断增加，酒店式公寓市场迅速崛起。
与传统酒店相比，酒店式公寓提供更加私密舒适的居住体验，受到越来越多人的青睐。
然而，在激烈的市场竞争中，如何有效营销酒店式公寓，吸引目标客户，成为了每个经营者需要面临的问题。
本文将针对酒店式公寓，提出一套全面的营销方案，旨在帮助经营者提高知名度、吸引客户、提升盈利能力。
2. 相关市场分析2.1 市场概述酒店式公寓是一种结合了酒店和公寓的住宿形式，提供短期或长期租赁服务，客户可以享受酒店式的服务和设施，同时拥有私密舒适的居住环境。
在如今的都市生活中，酒店式公寓的需求不断增加。
2.2 目标客户群体•出差人士：这类客户通常需要长时间的住宿，并注重居住环境的舒适与便利。
•旅行团体：旅行团体通常需要多间房屋，并希望提供家庭般的住宿体验。
•长期旅客：长期旅客通常需要一个能够长时间居住的住所，并希望享受酒店式服务与便利。
2.3 市场竞争情况当前市场上已经有多家酒店式公寓企业，竞争相对激烈。
酒店式公寓的成功因素主要包括：地理位置、服务质量、设施设备和价格等。
3. 营销策略3.1 品牌定位确定品牌定位是酒店式公寓营销的重要一环。
通过追求高品质的住宿体验和个性化服务，我们的品牌将定位为高端、舒适、温馨的酒店式公寓。
3.2 建立网上渠道互联网已经成为了人们获取信息的重要渠道，因此建立一个优秀的网上渠道是吸引目标客户的关键。
我们将在主要搜索引擎上进行广告投放，开设专业的网站和社交媒体账号，提供在线预订和客户咨询服务，通过网络推广提高知名度和客户黏性。
3.3 与旅行社合作与旅行社建立合作关系是吸引旅行团体客户的有效途径。
我们将与有影响力的旅行社合作，提供特别优惠和专属服务，吸引团队客户预订我们的酒店式公寓。
3.4 优化客户体验提供优质的客户体验是促使客户再次预订和推荐的重要因素。
我们将培训员工提供专业、周到的服务，定期进行设施设备的维护与更新，确保每位客户都能享受到舒适便捷的住宿体验。
2023-10-29•市场分析•营销策略制定•营销活动策划•广告宣传方案•销售策略及实施计划目•评估与调整录01市场分析酒店式公寓提供舒适的居住环境和便利的地理位置，适合商务人士出差或短住。
商务人士旅游客人家庭客酒店式公寓结合了酒店的便利性和公寓的独立性，受到旅游客人的青睐。
家庭客对于酒店式公寓的需求也在逐渐增长，特别是需要短期居住或度假的家庭。
03目标市场定位0201消费者对于酒店式公寓的价格敏感度较高，特别是在经济下行时期。
价格敏感度良好的品牌形象和口碑对于消费者选择酒店式公寓至关重要。
品牌忠诚度消费者越来越倾向于通过互联网预订住宿，因此酒店的在线预订平台变得尤为重要。
互联网预订消费者行为分析传统酒店是酒店式公寓的主要竞争对手，但酒店通常不具备公寓的独立性和居住氛围。
竞争对手分析酒店民宿作为一种新兴的住宿方式，逐渐在市场上获得份额，但质量参差不齐。
民宿同一地区的酒店式公寓之间存在竞争关系，需要关注竞争对手的动态和策略。
其他酒店式公寓02营销策略制定针对中高端商务客户及旅游家庭，提供高品质的居住体验。
定位提供酒店式的服务，包括前台接待、客房清洁、洗衣服务等；提供家庭式的居住体验，包括厨房设施、家庭娱乐设施等。
特色产品定位及特色竞争导向参考市场竞争对手的价格水平，制定价格策略。
成本导向根据产品的成本和市场需求，确定价格策略。
价值导向根据产品的品质和特色，制定价格策略。
定价策略通过酒店官方网站、微信、微博等平台进行销售。
直销渠道与旅游平台、OTA平台合作，进行产品销售。
分销渠道与代理商合作，进行产品销售。
代理商渠道渠道策略促销策略会员制度建立会员制度，提供积分兑换、会员专享优惠等服务。
市场推广通过广告、公关活动等方式，提高品牌知名度和美誉度。
优惠促销通过促销活动，吸引客户购买。
03营销活动策划活动主题浪漫满屋，享受都市之旅活动目标吸引年轻情侣和商务出差人群，增加酒店式公寓的知名度和入住率活动主题及目标活动形式：联合当地知名婚恋网站和商务酒店品牌，举办一场主题派对活动内容现场布置：将场地布置成浪漫的婚礼现场，吸引年轻情侣关注互动环节：设置情侣互动游戏和抽奖环节，如情侣拔河比赛、爱情故事分享等，增加活动的趣味性产品展示：展示酒店式公寓的设施和服务，突出产品优势宣传推广：通过社交媒体、线下宣传等方式，扩大活动的知名度，吸引更多潜在客户活动形式及内容活动预算及时间安排活动预算：10万人民币，包括场地布置、礼品购买、餐饮费用、宣传推广等活动时间安排：活动时间为周末晚上6点至9点，提前一个月开始筹备，最后两周进行宣传预热通过本次活动，我们希望能够吸引更多年轻情侣和商务出差人群入住我们的酒店式公寓，同时提高品牌知名度和市场占有率。
公寓推广工作计划范文一、背景随着城市化进程的加快，人口持续增长以及年轻群体对居住条件的追求，公寓市场逐渐成为房地产行业中的一个热门领域。
为了提高公寓出租率，增加收入，我们制定了以下公寓推广工作计划。
二、目标1. 提高公寓出租率2. 增加公寓的知名度和美誉度3. 扩大公寓的客户群体三、目标市场分析我们的公寓位于繁华商业区，面向年轻的白领群体和大学生。
这些人群对于居住环境有较高要求，但又注重价格和便利性。
我们的公寓设施齐全，地理位置优越，适合这一目标市场。
但目前出租率并不理想，需要进行有效推广。
四、推广策略1. 加大线上推广：通过建设官方网站和微信公众号，发布公寓介绍、出租信息以及相关优惠活动，提高公寓的曝光度。
同时，积极参与相关房产租赁平台和社交媒体的推广活动，扩大目标客户群体。
2. 强化线下推广：在公寓周边的重要商业区设置户外广告牌和电子屏，吸引人们的目光，并提供信息以及联系方式。
此外，与附近的大学和企业合作，通过在校园内或企业内部进行宣传和派发宣传单页来扩大公寓的知名度。
3. 提供差异化服务：为了满足年轻人对居住环境的个性化要求，我们将提供一系列差异化的服务，如空调、免费Wi-Fi、共享办公空间、健身房等，提高公寓的吸引力。
此外，我们还将积极听取客户的反馈和建议，不断改进服务质量。
4. 举办推广活动：定期举办公寓开放日、线下沙龙和主题派对等活动，吸引潜在客户的参与。
在这些活动中，通过展览、演讲以及与参与者的互动交流，展示公寓的优势和特点，增强公寓的品牌形象。
5. 提供优惠政策：在公寓推广初期，我们将提供一定的优惠政策，如首月房租优惠、免费家具租赁等，吸引潜在客户的关注和选择。
五、推广渠道1. 官方网站和微信公众号：搭建并维护官方网站和微信公众号，发布公寓介绍、出租信息和相关优惠活动。
2. 房产租赁平台：与相关房产租赁平台合作，发布公寓信息和优惠活动。
3. 社交媒体：参与和发布相关内容在微博、微信、抖音等社交媒体上，吸引潜在客户的关注。
公寓营销策划方案
尊敬的业主：
首先，感谢您对我们公寓的关注和支持。
为了更好地推广我们的公寓，提高品牌知名度和吸引更多潜在客户，我们制定了以下营销策划方案：
1. 线上推广：通过社交媒体平台、公众号、博客等渠道，发布公寓优质房源信息和特色服务，提高公寓在互联网上的曝光率，吸引更多客户关注和了解。
2. 线下活动：举办公寓开放日活动，可以邀请业内人士、媒体记者、潜在客户等参加，展示公寓的特色和品质，增加公寓的知名度和美誉度。
3. 合作联动：与相关行业合作伙伴合作，开展联合推广活动，如与家居装饰公司、家电品牌等合作，为客户提供优惠福利，增加客户亲睐度。
4. 优惠促销：定期推出优惠活动和促销策略，如首次入住优惠、长租优惠、生日特惠等活动，吸引更多客户选择我们的公寓。
5.口碑营销：通过客户满意度调查，收集客户反馈意见和建议，持续改进服务品质，提升口碑效益。
我们将全力以赴，确保营销策划方案的执行和落地，不断提升公寓品牌形象和市场竞争力，为客户提供更优质的居住体验。
期待和您一起努力，共同见证公寓的成长和发展！感谢您的支持！
此致
敬礼。
酒店式公寓营销方案近年来，随着人们生活水平的提高，出行需求也日益增加。
旅行已成为人们生活中不可或缺的一部分。
因此，酒店业市场迅速发展，各种类型的住宿方式也应运而生。
其中，酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，通过其独特的经营模式和优质的服务，吸引了越来越多的消费者。
为了进一步提升酒店式公寓的市场竞争力，制定一套切实可行的营销方案显得极为重要。
首先，一个成功的酒店式公寓营销方案需要侧重于目标市场的细分。
尽管酒店式公寓的主要客户群体是旅行者，但旅行者也有着不同的需求和偏好。
因此，在制定营销方案时，应考虑旅行者的特点及其需求，并根据这些特点将目标市场进行细分。
例如，针对商务旅行者，可以提供专门的商务套房和配套设施，以满足他们对于办公环境的需求；而对于度假旅行者，可以提供豪华休闲设施和服务，为他们打造一个舒适宜人的休闲度假环境。
其次，酒店式公寓的营销方案还需注重品牌打造。
在当今竞争激烈的市场环境下，一个具有独特品牌形象的酒店式公寓更容易获得消费者的认可和信任。
建立品牌形象不仅需要一个生动而富有个性的标志，还需要在服务、环境、设施等方面进行差异化的优化。
在这一点上，酒店式公寓应注重提供个性化的服务和与众不同的房间设计，以吸引消费者并留下深刻的印象。
此外，通过建立健全的客户关系管理系统，及时了解和回应客户的需求，在维护品牌形象的同时，也能够提升客户的满意度和忠诚度。
第三，酒店式公寓的营销方案还应注重多渠道推广。
在数字化时代，通过各种互联网平台和社交媒体渠道进行广告宣传和推广已逐渐成为主流。
因此，酒店式公寓可以积极利用互联网平台，通过在线旅游平台、搜索引擎、社交媒体等途径向目标客户传递信息。
此外，通过与旅行社、航空公司等建立合作关系，提供优惠套餐和联合营销活动，也可以拓展更多的市场份额。
另外，通过参加行业展览和举办推广活动，提升公众对于酒店式公寓的认知度和好感度，也是一个不可忽视的推广方式。
最后，一个成功的酒店式公寓营销方案应注重客户体验的提升。
酒店式公寓营销方案1. 引言随着旅游业的快速发展，酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，受到了越来越多人的关注和喜爱。
酒店式公寓不仅提供舒适的居住环境和便利的服务，还能享受酒店式的设施和管理。
然而，在竞争激烈的酒店式公寓市场，如何制定一套有效的营销方案，提高公寓的知名度和入住率，成为了所有经营者面临的重要问题。
2. 目标受众首先，我们需要明确酒店式公寓的目标受众。
根据公寓的定位和区域特点，我们可以将目标受众划分为以下几个方面： - 商务旅客：酒店式公寓可以提供舒适、便捷的住宿环境，并提供一系列商务服务，吸引商务旅客选择入住。
- 旅游观光者：对于旅游观光者来说，酒店式公寓提供像家一样的舒适感，更适合长期居住，使他们能够更好地融入当地文化。
- 家庭出行者：家庭出行者通常需要更大的空间，酒店式公寓可以提供独立的卧室和客厅，满足家庭出行的需求。
3. 优势和特色为了吸引目标受众，我们需要清楚地传达酒店式公寓的优势和特色。
以下是一些我们可以突出的优势和特色： - 家庭式住宿体验：酒店式公寓提供像家一样的舒适感受，使客人能够更好地融入当地生活。
- 独立的卧室和客厅：相比传统酒店的标准房间，酒店式公寓提供更大的空间，客人可以放松身心，享受更多的隐私。
-设施和服务：酒店式公寓通常配备有独立的厨房、洗衣机等设施，并提供24小时客房服务和安全保障，满足客人的各种需求。
4. 定价策略制定合理的定价策略是酒店式公寓营销方案的重要一环。
我们需考虑以下几个因素： - 成本：了解经营成本，包括房间维护、水电费用、人工成本等，确保定价能够覆盖成本，并获得合理的利润。
- 竞争对手：对竞争对手的定价进行调研，了解市场行情，制定有竞争力的价格策略。
- 季节性需求：根据季节性需求的变化，如节假日、旅游旺季等，灵活调整价格，以提高入住率和收益。
5. 市场推广市场推广是酒店式公寓营销方案的关键步骤。
以下是一些可以采取的市场推广策略： - 建立在线渠道：通过建立官方网站、社交媒体账号等在线渠道，增加公寓的曝光度，并提供在线预订服务。
国际公寓营销策划方案一、市场分析1.1行业背景随着全球一体化进程的加速和物质生活水平的提高，人们对品质和舒适度的要求也越来越高。
国际公寓作为一种高品质住宅形式，在市场上受到了越来越多人的关注和喜爱。
1.2市场需求随着国际交流的频繁和国际化的发展，许多人需要在外地居住一段时间。
这些人包括学生、国际交流人员、商务人士等。
他们需要一个舒适的居住环境、便捷的生活设施和高品质的服务。
1.3目标市场我们的目标市场是国际学生、国际交流人员和商务人士。
根据不同的市场需求，我们将推出不同类型的国际公寓产品，以满足不同人群的需求。
二、产品定位2.1品质定位我们的国际公寓将以高品质为定位，注重居住者的舒适、便利和安全。
我们将提供现代化的居住设施，如独立卫生间、厨房等，并且提供清洁、维修、保安等全方位的服务，确保居住者的生活质量。
2.2定价策略根据目标市场的需求和能力，我们将采用不同的定价策略。
对于学生市场，我们将推出价格相对较低的共享公寓；对于商务市场，我们将提供更高档次的豪华公寓。
同时，我们还将提供长期租赁和短期租赁两种不同的选择，以适应不同居住需求。
三、市场推广策略3.1品牌建设我们将建立一个品牌形象，强调高品质、舒适度和便利性。
通过提供优质的服务和不断改进产品质量，我们将树立良好的品牌形象。
3.2网络营销借助互联网的力量，我们将建立一个网站和移动应用程序，供客户在线浏览和预订房间。
我们还将通过社交媒体平台、在线广告等方式进行网络推广，吸引更多的潜在客户。
3.3合作推广我们将与相关机构、学校、企业等进行合作推广。
与学校合作可以吸引学生客户，与企业合作可以吸引商务人士。
我们还可以与旅行社、交流组织等建立合作关系，吸引国际交流人员。
3.4引进优秀员工我们将聘请优秀的员工，提供专业的客户服务。
优质的员工可以为客户提供优质的居住体验，并提供个性化的服务，提升客户的满意度和口碑。
四、客户关系维护策略4.1建立客户数据库我们将建立一个客户数据库，记录客户的需求和偏好。
酒店式公寓销售推广策略酒店式公寓销售推广策略是一项充满挑战性的任务，需要综合考虑市场需求、竞争环境和目标客户等多方因素。
以下是一些可能有效的销售推广策略：1.市场调研：首先，进行市场调研以了解目标客户的需求和偏好，同时评估竞争对手的定价策略和销售方式。
这将有助于确定目标客户群体以及如何与他们建立联系。
2.线上推广：建立一个专业且吸引人的网站，展示酒店式公寓的特点和优势。
同时，利用社交媒体平台如Facebook、Instagram和LinkedIn等进行广告投放和内容推广，吸引潜在客户的注意。
3.客户关怀：与潜在客户建立良好的关系是销售成功的关键。
通过邮件营销和电话沟通等方式，与他们保持定期联系，提供个性化的推广信息和服务。
此外，定期组织客户活动和特别活动，如开放日和社交聚会，可提供给潜在客户体验酒店式公寓的机会，并与他们建立更深入的联系。
4.合作伙伴关系：与相关行业合作伙伴（如旅行社、会议组织者）建立合作关系，通过他们的渠道向他们的客户宣传酒店式公寓的优势和特点。
同时，与当地企业、学校、医院等建立合作关系，吸引这些机构的员工、学生和病人等成为潜在客户。
5.口碑营销：提供优质的产品和服务是获得客户口碑的关键。
通过建立社交媒体，鼓励客户分享他们的入住体验，并及时跟进对他们的反馈和建议。
积极参与在线论坛和社区讨论，回答潜在客户的问题和解决他们的疑虑。
6.特别促销活动：定期进行促销活动和优惠，如早鸟优惠、持续入住优惠和团体预订优惠等。
这将吸引潜在客户，并提高他们对价格和价值的认知。
7.地理位置优势：如果酒店式公寓地理位置优越，可以将其作为一个特别的销售亮点来推广。
通过在夜生活中心、商务区和旅游景点附近投放广告，吸引潜在客户的注意。
总之，酒店式公寓销售推广策略需要通过市场调研来确定目标客户，并采取多种方式与他们建立联系。
通过线上推广、客户关怀、合作伙伴关系、口碑营销、特别促销活动和地理位置优势等手段，可以提高酒店式公寓的知名度和吸引力，从而增加销售量。
青辰国际营销策划推广计划一．项目优劣势分析S：优势：1、交通便利，紧临寒亭区主干道通亭街和潍县中路，方便购房者出行；2、地块临近潍坊最大的家居航母红星美凯龙、潍坊汽车交易市场，潍坊汽车站北站，百大绿洲等大型的商业业态，为后续的商圈形成奠定良好的基础；3、附近已建和在建新型住宅小区较多，有利于建成规模住宅效应，促进市政配套设施的完善；4、寒亭区政府致力于以通亭街为中轴线，推动周边居住环境和商业环境的形成，本项目处于该路段的中心位置，必将成为该路段的地标性建筑。
5、青辰国际是寒亭第一家SOHO公寓，是居住，办公，投资，自用的复合型产品，填补寒亭市场空白。
W：劣势：1、在当地人的传统观念中，本项目地理位置较偏，不为消费者认可；2、周边居民经济收入不高，购买力不强；3、开发商初次开发项目，知名度欠缺，难以令买家对本案在初期建立信心；4、市场产品丰富消费者选择余地较大，竞争激烈；5、公寓型产品在当地首次出现，在产品接受上有一定抗性。
O：机会：1、随着居民经济收入水平的提高，周边商业氛围的成熟，投资和办公的消费者逐渐增多。
2、寒亭区随着新开发项目的逐渐增多，配套逐渐改善，已经影响了一部分消费者开始关注该地段的发展；5、项目依靠潍坊周边地区同类产品的销售成功案例，给购房者带来购买欲望。
T：威胁：1、周边的红星美凯龙项目，是商业综合业态，后期肯定会又跟商业配套的酒店式公寓出现，在产品价格和客户源方面造成极大威胁；2、汽车北站在建高层项目虽未对外销售，但从其规划形态来看必然是商务办公和商业为主导，后期必然分流项目客源。
S+O:优势+机会：1、针对消费者需求，提高项目自身品质，控制价格成本增长；2、炒作区域发展，提升购买者购买信心；W+O：劣势+机会1、加强市场宣传，提高项目知名度及塑造开发商形象；2、进行独特的产品形象定位；推广思路在产品同质化严重的今天差异化的产品定位以及创新推广模式是本案成功关键所在。
根据以上SWOT分析及本项目自身特点，结合开发商的售价要求，「本项目」定位应综合考虑市场未来的变化，向城市化逐步发展的宏观形势，以及地块特点、现实的需求情况，建议本项目的市场定位为：未来寒亭商业圈首家私人金套房优雅休闲私密（酒店品质）、地利贵气（区位概念及投资回报）一、项目价值攻防体系营造利基凸显----- 投资价值：（小成本）稳赚超值的绝版投资机会产品营造----- 产品价值：生活机能完善的酒店式优雅生活（空间及服务）市场基础----- 地段价值：项目位于通亭街城市商业服务区提升核心支撑二．客户定位（一）客群来源：（1）本地做生意的小店主，购置用于出租求利；（2）工资收入中、高，有闲钱，无投资渠道的职业人士；性格比较保守，有一定的保值概念；（3）区域从事服务行业的购买a.用于生活居住之用，抵租房费用b.或闲钱投资，作为现在及将来的生活来源的一部分。
（4）过渡型的年轻人和投资中高收入者（新婚家庭与白领）a.自用过渡，注重酒店式服务——轻松休闲的生活方式，即买即住、生活用品齐备的便利；b.用按揭去抵租房费用，日后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功能。
c.低收入结婚自用房，作为目前生活的过度房、（5）周边市场代理商及供货商办公用房a、与此区域有业务往来之外地企业或办事处作为办公b、及周边老板购买自住，看重生活服务及接近产业之便利。
（二）客群年龄：主力客群为25－45岁三.销售计划的制定动态销售、过程强化。
资源挖掘、品牌铸造.阶段推广内容•第一阶段：入市准备期（认购） (时间：2010年11月----2010年12月)•第二阶段：公开期（开盘） (时间：2011年1月----2011年2月)•第三阶段：强销期 (时间：2011年3月----2011年5月)•第四阶段：续销期 (时间：2011年6月----2011年10月)•注：具体时间划分与实际工程进度相结合项目预计实现销售总额约为万元（包括公寓、商铺），具体销售总额以最终报批的销售面积为准，计划完成80%以上。
根据上述销售周期的划分及项目工程进度、销售周期的特征，计划2011年度6月份前成销售额的50%，计划11月份前完成销售额的80%。
（1）入市准备期只收取定金和前期客户积累；（2）2011年1月－2011年2月是项目的实际销售周期，时间为1个月，计划实现总销售额的25%；（3）2011年3月中旬—2011年6月前实际销售周期3个月；计划实现总销售额的50%；（4）2011年6月—11月中旬计划实现总销售额的80%；四、专业化操作的营销系统为充分发挥项目的品牌优势，进一步完善项目在市场份额、品牌营销推广，物业管理等各方面工作，我们将按照统一的工作和经营流程对项目进行制度化，系统化经营管理。
1.现场人员架构：项目经理:一名,主要负责案场管理,项目营销策划,人员培训,与开发商沟通,销售计划制定执行.销售主管:一名,辅助案场管理,销售资料的整理,客户关系维护,销售情况总汇,现场销售.置业顾问:三名，现场销售，日常客户关系维护2、销售环节执行流程.销售实施：顾客购买心理分析楼房情况介绍签定认购书客户档案记录成交情况总汇签定正式合同办理银行按揭.销售合同执行监控：收款催款过程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制入住环节控制客户档案客户回访与亲情培养与物业管理的交接.销售结束：销售资料的整理和保管销售人员的业绩评定销售工作中的处理个案记录销售工作总结五、专业化的销售控制1、销量控制法整个销售过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。
2、价格控制一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势、价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。
同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，随着心理需求的变化呈不规划变化。
3、时间控制法第一阶段：1、入市准备期在推广方面进行开发公司形象以及本项目地域认知度的宣传，在销售方面以周边企业或市场经营户、团购客户的联系为主，本期活动主要为市场的宣传造势活动，提升项目人气，吸引潜在客户注意力和兴趣，发布本案的基础信息、建筑形式等，试探市场的反映程度，积累收集诚意客户，提高项目的知名度。
2、开盘期a) 强化本案各项卖点对于客户的传达b) 利用销售现场、公众造势活动和项目的热销情况提高项目的知名度和美誉度c)开盘前的客户积累以及开盘当日的活动庆典第二阶段：强销期1) 细化市场，分解目标客户，最大限度的提高成交量；2) 根据销售情况推出产品展示会或解析会吸引客户的注意；3）针对已购A座老客户进行联谊，给予老客户适当奖励，带动新客户，并让老客户代为宣传本项目产品。
4）推出商业部分,根据周边规划进度,迅速扩大本案在周边的影响力。
第三阶段：1、续销期本阶段销售工作主要是前期剩余部分单位，运用价格杠杆，引入新的主题，吸引目标客户，达到快速消化的目的.六、项目的包装1、施工期间的项目工地包装工地是楼盘竣工前，给予消费者理性认识的第一接触对象，展示以常盛源优势为主题的设计包装工地，例如：在项目施工期的前期在工地现场展示公司品牌形象、开发理念。
2、样板环境的营造在目前的销售工作中，示范环境的展示非常重要。
将装修的质感和各细节的精致程度更直观的传达给客户。
把本项目小户型与其他小户型的不同之处反映出来，以支撑小户型的售价。
•修饰户型：样板房的作用不仅在于多一种实物展示,更在于通过设计师的匠心使原本单调甚至是有缺陷的空间变得充满生机，大气开阖，富有文化品位、舒展个性与自我，并能带来崇高的精神享受。
•提高顾客的购买欲：样板房的设计得体,会得到顾客的喜爱进而使其产生购买欲.现在的买家对期楼的信心不足,因此样品房能加强买家的信心,加强其购买欲。
•展现发展商的实力：在样板房的设计和建造中,体现发展商的开发概念和居住设计的观点, 展示发展商的实力,表达出本案区别于其他楼盘的富有特色的经营理念。
给客户直观的感受：使客户对产品有更深入更透彻的认识。
•注：潍坊在售的小公寓：东方曼哈顿、东方威尼斯、泰华水印公寓、泰华领域等都设有样板房，样板房已经成为不可缺少的销售道具，在销售中，起着非常重要的作用！七．项目推广策略外推品质，内推服务建议1.意向客户积累12月底VIP卡发放2.开盘庆典活动时间：2011年元旦期间邀政府贵宾：区政府有关主管领导，各大电视报纸媒体此次活动要对外传达青辰国际开盘典礼的信息、显示企业实力扩大青辰置业有限公司的社会知名度和美誉度，体现青辰国际的美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立青辰置业有限公司积极良好的社会形象，并融洽与政府职能部门、客户的关系。
展示出楼盘的优势，将“未来寒亭商业圈首家私人金套”的第一说法打响，用“青辰的房东能让人民币变聪明”的辅佐口号来铸造一种寒亭划时代般的宣言。
本着为市民服务的初衷，项目建造者不断追寻，不断创造，不断完善，这种融合了新生活，新理念是地产作品的一种人性化升华，一定会得到各位业主的青睐。
在一种浩大的气势和坚定的决心中树立青辰置业的品牌形象，在顷刻间成为全城人民关注的焦点。
特点部分：1）鲜花立柱剪彩仪式：采用不锈钢礼仪柱替代传统的礼仪小姐托花球的方式，每个礼仪柱上摆放精美插花，更具高雅喜庆的气氛。
2）揭幕启动仪式：由嘉宾揭幕青辰国际的开盘仪式。
3）在工地现场布置大型气拱门和气球，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
在庆典过程中，应安排赠送精美的项目说明书、宣传资料和纪念性的礼品，同时有品尝点心和互相交流探讨的部分，增加活动气氛。
在开盘同时及推出“双卡保证”销售法所谓双卡指“质量保证卡”和“施工进程保证卡”，对楼盘的质量和施工进程这两大较难解决的问题向顾客作出了保证。
由于在购买期房时普遍存在担忧质量不高和延期交房的市场心态，因而“双卡”销售给购房客户无异于吃下一颗定心丸.3．针对已购A座老客户进行联谊，给予老客户适当奖励，带动新客户，并让老客户代为宣传本项目产品。
在项目强销期及持续期通过相关展开“带客送礼”客带客优惠促销活动；1．为了鼓励老客户能积极帮助宣传青辰国际项目，增加项目知名度，凡在项目购房老客户介绍新客户成交者，除新客户享受一次性每平方优惠50元/平方，贷款优惠20元/平方外，老客户可获得项目送出的2000元现金,介绍多个客户根据客户介绍量可以反现金2000元-10000元不等。
3.团购客户可享受9.5折，团购组织者给予1万元-3万元奖励。
综上分析，建议下一阶段广告宣传和促销手段从10年11月底开始，保证广告的连续性，并且根据市场的变化及时调整宣传方式，以达到预期的销售效果。
