土地融资培训：【厦门】2014土地一级开发、投融资与征地拆迁疑难问题解析研讨

土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。

这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。

1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。

同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。

2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。

政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。

3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。

在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。

4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。

政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。

针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。

2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。

3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。

4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。

通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加速，城市土地的一级开发整治越来越成为城市建设和经济发展的重要领域。

这其中涉及到大量的投融资，需要探讨合理的投融资模式，使城市土地的开发整治能够有效推进。

目前，城市土地一级开发整治的投融资模式主要包括政府投资、公私合作、PPP等几种模式。

其中，政府投资是最常见的一种模式，也是最早的一种模式。

政府通过向国有企业或社会各界募集资金，并通过政府向银行贷款等手段筹集资金，然后通过合作建设单位来实现国土整备、市政公用设施、集体经济用地等方面的土地开发整治。

但这种模式存在着资金来源单一、资金使用效益较低等缺点。

公私合作模式是指政府与社会资本合作投资，共同开发整治土地。

这种模式的优势在于政府可以借助社会资本的力量，实现土地开发整治的共赢，同时社会资本也可以从中获得收益。

但是，这种模式需要政府和社会资本之间达成共识，并协商合作的各项具体细节，同时需要明确谁来管理、谁来运营等问题，这些问题需要政府和社会资本双方共同解决。

PPP（公共私人合作）模式是政府和企业、社会组织、个人等各种社会力量共同参与的一种合作模式。

这种模式的特点在于各方的责任分工及收益分配相对明确，政府投入较少，风险由企业承担，具有较高的灵活性和效率。

但是，PPP模式存在着风险转移不彻底、政府监管不到位等问题，需要政府加强监管。

除了以上三种模式，还有一些新兴的投融资模式在发展中，如行业基金、影子银行等，这些新兴的投融资模式具有不同的特点和优势，需要在实践中不断探索。

在城市土地一级开发整治的投融资模式中，政府应起到重要的引领作用，为城市土地的开发整治提供政策和资金支持，同时应加强对各类投融资模式的监管，保证投资的安全和效益。

企业应根据自身实际情况，选择适合自己的投融资模式，并加强企业管理和风险控制。

同时，社会公众也应关注城市土地开发整治的投融资，共同参与城市建设和经济发展。

总之，城市土地一级开发整治的投融资模式需要政府、企业和社会各界积极参与，不断探索新的模式，共同推进城市土地的开发整治，实现城市的可持续发展。

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。

随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。

因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。

工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。

管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。

在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。

一、资产证券化传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。

我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。

【昆明】2014土地一级开发、投融资与征地拆迁疑难问题解析研讨(3月15日)【课程背景】随着国家经济的快速发展，城市建设速度的加快，土地供求矛盾日益突出，城市用地指标严重不足，如何解决土地开发和城市建设过程中遇到的一系列问题，成为当前的焦点。

尤其是在当前“新国八条”楼市调控政策和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施及各项金融调控政策的密集出台，土地开发资金短缺，融资更加困难，征地拆迁难度进一步加大。

因此，如何转变土地开发战略，探索新的土地开发和融资模式、了解征地拆迁的最新政策成为各级土地开发部门和地产企业关注的焦点。

为了帮助各级政府和土地开发单位拓展土地开发思路，解决土地一级开发运营当中有关开发模式、融资渠道、征地拆迁等热点难点问题，规避因政策变化、资金链断裂而产生的风险，提高项目运作能力，协调好土地一级开发过程中的建设用地、开发速度、项目落地、回迁房建设、财政资金、土地款回流等的一致性，以及规避土地一二级联动的风险，为各方搭建交流、合作和投资贸易洽谈的平台。

【2013年在大连、南昌、郑州、北京、厦门、长沙、贵阳、深圳、海口、杭州举办11期】【邀请对象】大中型房地产开发企业;土地招拍挂中介服务企业;银行、信托、基金等金融投资等机构的相关人员;各级政府、土地主管部门、土地储备交易整理中心、建设局、房地产管理局、城中村改造及征地拆迁办等相关单位;各工业园区、经济技术开发区管委会;各市(县)资产经营、城投公司;【专家导师】本次拟邀请国土资源部、住房与城乡建设部、国家发改委、国家开发银行、北京市土地储备中心、中国人民大学等部委领导及相关专家授课，并与学员交流、互动、共同研讨。

【培训内容】一、土地一级开发相关政策解读1、解读国家有关土地开发政策及最新的土地调控政策及未来发展趋势;2、土地一级开发与土地综合整治相结合，实现建设用地指标合理转化;3、国土资源部针对保障性住房建设土地方面的政策解读;4、在目前限购限价的形势下房地产未来发展趋势分析;二、土地一级开发项目实务操作及热点、难点问题解析1、土地一级开发模式分析;2、企业如何提前介入土地一级开发项目;3、土地一级开发项目方案编制依据、注意要点及技巧;4、土地一级开发项目成本构成、降低成本的技巧和策略;5、土地一级开发项目中土地出让金的返还路径;6、土地一级开发的合同签订要点及风险控制;7、土地一级开发企业如何进行利润分配、如何维护自身权利;8、土地储备机构如何和企业合作进行土地开发;9、土地性质、现状、规划等对土地一级开发顺利进行的影响;10、土地一级开发流程与联审、出让条件与方式、有关文件起草等;11、土地一级开发过程中如何把控工作进度及风险管理问题;12、开发商参与土地一级开发的盈利模式与利益保障;13、城市新区、产业园区和生态旅游园区的土地运营模式;14、各种成片存量改造：国有农场、林场、湖泊、矿区和工业厂房;15、土地一级开发典型案例讲解。

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。

土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。

城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。

土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。

从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。

当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。

因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。

二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。

房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。

然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。

当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。

土地一级开发审计及相关知识分析
土地一级开发审计是指对土地使用权流转过程中的所有权、条件、限制、安全、环保等方面进行评估和监督的过程。

在土地一级开发审计中，
需要对相关法规、规章、政策进行深入的分析和研究，确保土地一级开发
过程的合法、规范和可持续发展。

土地一级开发审计的内容主要包括土地用途规划的合理性、土地使用
权的取得方式和使用条件、土地使用权的流转过程、土地资源的保护和利
用情况、环境保护措施的实施情况等。

审计人员需要对这些内容进行综合
分析，判断是否存在问题，提出问题的解决方案。

土地一级开发审计的方法包括文件审查、调查访谈、现场检查等。

审
计人员需要通过查阅相关文件和资料，了解审计对象的基本情况和历史记录；进行调查访谈，与相关人员沟通交流，获取更多信息；进行现场检查，实地查看土地开发情况和环境保护措施。

总之，土地一级开发审计是一项重要的工作，需要对相关知识进行深
入分析和研究。

审计人员需要充分了解相关法规和规章，掌握相关调查方
法和技巧，确保审计工作的准确性和有效性。

只有通过科学、合理的审计
工作，才能保障土地资源的合理利用和环境的保护。

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨城市土地的一级开发整治是指对城市地区内已有的土地资源进行重新规划、整合、开发和利用的过程。

在城市发展的进程中，一级开发整治是非常重要的一环，它不仅直接影响着城市的用地结构、空间布局和生态环境，更关乎着城市的可持续发展和居民的生活质量。

一级开发整治工作需要大量的资金支持，而城市政府的资金并不充裕，这就需要对一级开发整治的投融资模式进行深入探讨和研究。

一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是城市规划和建设的重要内容，它包括对城市土地资源的规划、整合和开发利用。

一级开发整治的目的是为了适应城市经济、社会和人口的发展需要，提高土地利用效率，改善城市环境质量，增加土地的经济价值，同时保护和利用好生态环境。

通过一级开发整治，可以实现土地资源的集约利用，提高城市的综合承载能力，保障城市的可持续发展。

二、一级开发整治的资金需求一级开发整治需要大量的资金支持。

首先是土地的征收补偿费用，其次是固定资产投资，还有更新改造的费用等。

需要政府以及其他资金主体的参与和支持。

1.政府财政投资模式政府财政投资是指政府通过投入财政资金来支持土地一级开发整治工作。

这种模式下，政府会对土地一级开发整治项目进行资金补贴或补助，直接参与土地整治工作。

这种模式的优点是政府的财政实力相对较强，能够保证资金的稳定供给，缺点是对政府的财政负担较大。

2.企业投资经营模式企业投资经营模式是指政府将土地一级开发整治项目出让给开发企业或者投资主体，由其承担整治工作。

在这种模式下，政府可以通过招标或者竞标等方式选择合作的企业，将整治项目出让给企业，并且通过一定的方式和政策约束来实现对项目的监督和管理。

这种模式的优点是能够吸引企业的资金和技术，提高项目的效益和成本效益，缺点是政府对项目的控制力较弱，需要谨慎选择合作的企业。

3.金融机构融资模式金融机构融资模式是指政府或者整治项目的主体通过向金融机构申请贷款或者发行债券等方式来融资支持整治工作。

城市土地一级开发融资模式分析摘要：文章主要对土地一级开发进行了分析，土地一级开发是土地储备的重要组成部分,提出了选择恰当的、有效地融资模式成为土地一级开发工作的重点之一。

关键词：土地一级开发融资0 前言土地储备模式一般可以分为收购、储备、供应三个环节,其中的储备阶段又分为两部分:开发和储备。

“开发”部分就是指土地一级开发中的土地整理。

土地储备实施后,土地要以净地出让,一级开发的成本只有在地块出让后才能收回。

在土地储备机构建立初,地方政府会预拨部分资金作为土地储备启动基金,但是,由于城市化进程的加快以及地块自身的高价值,这些资金根本无法满足需求。

目前土地储备机构的资金措施主要依赖于商业银行,商业银行贷款一般占到土地储备机构营运资金的70%—90%,个别地区接近100%。

而且,银发[2003]121号文件规定土地储备贷款期限最长不得超过2年,无法满足地块的储备需要(3-5年) ,再者银行的贷款利息相对发达国家还是很高。

资金短缺成为土地一级开发的普遍问题。

1、土地一级开发按照目前国内的实践，城市土地一级开发是城市政府在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。

具体可以理解为：城市土地一级开发就是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发权的开发主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方案，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

2、融资需求和融资原则2.1 融资需求根据几个一级开发项目的统计数据，在土地一级开发项目总投资平均百分比构成中，征地拆迁费用约占63.5%，市政及基础设施建设费用约占17.8%，其间费用及税金约占18.7%，说明资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等土地一级开发前期，且资金需求量较大。

土地一级开发企业投融资风险管理防范举措分析作者：王仑来源：《今日财富》2020年第28期本文在明确土地一级开发内涵的基础上，以某土地一级开发项目为例，结合笔者在西安高科国际社区建设开发有限公司中的工作经验，阐述了土地一级开发企业投融资风险的应对措施，达到较好的资金风险管理防范效果。

一、引言在城市化进程加速的背景下，土地一级开发项目量有所增加，相应的项目规模也进一步增大。

此时，相应企业需要投入大量资金，承担着较大的投融资风险。

为了保证土地一级开发企业可持续发展，必须要展开企业投融资风险，即资金风险的防范，降低企业可能产生的经济损失，防止企业发生倒闭、破产的问题。

二、土地一级开发的内涵简述土地一级开发一般由政府或其授权委托的企业展开，对存在于一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地由生地转变为熟地，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

现阶段企业参与土地一级开发的主要资金来源是银行贷款，负债投资成为主要的投资方式，在完全市场化运作的模式下，土地一级开发企业存在较多的投融资风险。

现阶段，土地一级开发涉及到的规划内容主要包括：国民经济与社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用总体规划、修建性规划、城市产业发展规划、文物古迹保护规划、绿地系统与景观规划、轨道交通规划、道路交通规划、地下空间开发规划、供水管线规划、基础设施规划（综合管沟、排水系统、通信）、供电规划、天然气规划、消防与安防规划等。

对于土地一级开发项目来说，其需要大量的资金投入，具备较高的投融资风险，因此，相关企业必须要重点实施资金风险的管理与防范。

三、土地一级开发企业的投融资风险应对措施探究（一）项目概述项目为某地区土地储备中心的储备土地，经当地政府批准授权，将该土地建设成区域生活商业配套。

项目总面积18.72平方公里，整治内容包括市政道路建设、平场建设、公园与绿地建设、地下综合管线通道建设等。

现代经济信息236土地一级开发整理项目收入确认及涉税探讨许　莹 西安高科国际社区建设开发有限公司摘要：本文针对于市场开发主体和土地储备部门签订的土地一级开发整理项目深入探讨了合同签订应采用建造合同模式还是商品销售模式，在收入确认中深入研究净额法和总额法的适用条件，最终针对土地一级开发整理项目中的社会问题，提出了相应的纳税建议。

关键词：土地一级开发整理；收入确认；税务问题中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)022-0236-01政府通过拆迁，征地补偿等各种手段，对规划建设区域内的国有土地及其他建设用地进行综合治理，并配套完成市政基础设施建设，大多数政府设置的是“7通一平”或者是“三通一平”等条件，对于已经达到整理目标的土地，申请国土相关部门进行验收，最终进入土地流通环节，这一过程称之为土地一级开发整理。

一、建造合同模式或者是商品销售模式的探讨本文中所探讨的项目收入确认和涉税问题，以市场开发主体为研究主体，市场开发主体通过与土地储备中心等相关部门订立开发合同和整理合同，受托进行土地一级开发业务。

在这一过程中首先需要明确的问题是采用商品销售模式还是建造合同模式。

在我国现行的土地一级开发整理项目中，储备中心等政府部门依据市场需求和政府调控的目标，与市场开发主体签订开发委托合同，在相关原则和实施方法的确认过程中，一方面需严格按照现行的企业会计准则另一方面需选用适用的具体方案。

如果是采用建造合同确认模式则应按照企业会计准则第15号文件要求和相关的解释文件；如果最终决定采取商品销售确认模式，所以按照企业会计准则第14号文件要求和相关解释文件。

具体采用何种模式应首先确立合同双方在委托开发协议中的权利与义务，其次明确市场开发主体可以取得的收益金额，同时需要明确的是，市场开发主体对于土地最终拍卖价格的风险是否需要承担。

１．采用建造合同模式土地开发整理项目中的政府部门和市场开发主体在合同中约定了暂定金额，和土地开发整理暂定价，最终的支出成本审计核算为准，并不与上市交易价格挂钩，则应采用建造合同模式。