天津房地产估价师《制度与政策》：土地补偿费考试试题

天津房地产估价师《制度与政策》：土地补偿费考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市用地适用性评价一般将城市用地划分为__类用地。

A．3B．8C．5D．102、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。

A：资金B：金融机构C：房地产项目D：利率高低E：借款合同3、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为。

A：216．33万元B：227．26万元C：244．67万元D：276．32万元E：工业用地的监测点评估价格4、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A．3019.53B．2983.84C．1524.15D．1587.655、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为 3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】A：22 mB：28mC：38 mD：50 mE：工业用地的监测点评估价格6、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．财务盈利能力B．清偿能力C．资金平衡情况D．营运能力7、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格8、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。

A．效益性B．安全性C．流动性D．风险性9、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。

A．风险性B．营利性C．价格的波动性D．流通性10、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。

A．18%B．20%C．15%D．25%11、当供给增加量小于需求减少量时，则__。

A．均衡价格下降，均衡交易量增加B．均衡价格下降，均衡交易量减少C．均衡价格上升，均衡交易量增加D．均衡价格上升，均衡交易量减少12、在我国对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过__年。

A．2B．3C．5D．1013、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。

这时土地出让者。

A：可以无偿收回土地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：房地产估价机构必须加盖公章14、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。

A：土地总价B：土地单价C：楼面地价D：商品房价格E：工业用地的监测点评估价格15、不属于影响房地产价格的经济因素是。

A：经济发展状况B：居民收入水平C：物价D：长期趋势E：工业用地的监测点评估价格16、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800B．5124C．5800D．712417、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。

A．条形基础B．桩基础C．箱形基础D．整体式筏式基础18、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。

A．2000B．2500C．3000D．350019、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）A．7.1%B．12.0%C．13.1%D．19.1%20、下列股东权利中属于共益权的是A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权E：执行层的组织协调21、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。

A：2020.80B：2214.29C：2336.45D：2447.37E：工业用地的监测点评估价格22、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。

A：新开发房地产项目B：用于出售用途的房地产项目C：具有投资开发或再开发潜力的房地产D：用于投资或再开发的房地产E：工业用地的监测点评估价格23、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。

2096年10月1日1对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。

(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：4091B：4182C：4250D：5000E：工业用地的监测点评估价格24、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ㎡，房地总价值为2 400万元，其中土地价值为800万元．某人购买了其中的300 ㎡，该部分的房地价值为126万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

A：5．00％B：5．25％C：5．42％D：5．75％E：工业用地的监测点评估价格25、拆迁估价时点一般为__之日。

A．接受估价委托B．实地现场勘察C．开始实施拆迁D．房屋拆迁许可证颁发二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、政府宏观调控房地产市场的手段包括。

A：土地供应政策B：金融政策C：诚信建设D：税收政策E：加强产权管理2、评估某宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2006年10月16日。

如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526B．2241C．2135D．29853、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。

A：保证书B：投保单C：保险单D：批单E：暂保单4、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由__构成。

A．直接费B．间接费C．利润D．税金E．预备费5、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物B．商用物业C．工业物D．特殊物业E．运输物业6、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。

A：利润是指企业在一定会计期间的经营成果B：净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等三个项目的总额减去所得税费之后的余额C：营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润D：补贴收入不计入利润E：执行层的组织协调7、是减轻纳税人负担的措施。

A：附加B：加成C：减税D：免税E：规定起征点和免征额8、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。

A．7.9B．11.9C．12.1D．19.09、开发项目总投资包括建设投资和__。

A．前期投资B．后续投资C．经营投资D．管理投资10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在B．未来C．过去D．B和C11、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约D：监督业主公约的实施E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金12、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A：区位相近B：权利性质相同C：面积相等D：档次相当E：建成年份相同13、在下列__情况下，可以提取住房公积金。

A．职工购买、建造、翻建自住住房B．偿还购房贷款本息或支付高额房租C．离、退休D．户口迁出所在的市、县或者出境定居E．丧失劳动能力或与单位终止劳动关系14、交易情况修正的方法主要有__。

A．百分率法和差额法B．百分比法和差额法C．百分率法和指数修正法D．百分比法和指数修正法15、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A．估价机构B．估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要16、以下属于收益性房地产的有。

A：私人宅邸B：农地C：厂房D：公寓E：政府办公楼17、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。

A：租赁B：销售C：保险D：抵押E：借款合同18、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。

A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：省人民政府建设行政主管部门D：自治区人民政府建设行政主管部门E：直辖市人民政府房地产行政主管部门19、新设项目法人融资形式的特点有．(2005年试题)A：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险C：从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产20、某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。