2008 年乐山房地产市场分析报告2008年3月2日目录第一部分乐山经济圈经济概况------------3第二部分乐山房地产07年市场动态--------6第三部分乐山房地产区域板块分析---------8第四部分市场分析结论------------------12第五部分市场客户分析------------------13附2008年房地产项目开发注重要点---------17第一部分乐山经济圈经济概况一、乐山经济圈地理位置乐山市地处四川省中南部，北连眉山市，东邻自贡市，南接宜宾市，西靠凉山彝族自治州和雅安市。
距成都162公里。
乐山在四川盆地向西南山地的过渡地带，总体趋势西南高，东北低。
乐山市位于四川盆地西南的岷江、大渡河、青衣江汇合处。
乐山市面积12826平方公里。
辖市中区、五通桥、沙湾、金口河4个市区，犍为、井研、夹江、沐川4个县，峨边、马边2个彝族自治县，代管峨眉山市（县级市），共计11个区、市、县。
乐山，古称嘉州，历史上属古蜀国地。
乐山风光秀丽，古迹众多，经济繁荣，物产富庶，是中国乃至全世界著名的旅游胜地。
二、乐山市经济概况乐山市年经济指数基本情况根据2007年乐山市人口普查数据显示，乐山市目前总人口347万人，中心城区现状总人口30.7万人。
其中非农业人口20.9万人，农业人口6.7万人，暂住人口3.1万人。
根据人口专题报告预测的结果：2010年中心城区人口为40万人，2020年中心城区人口为52万人。
成乐高速公路的建成，使成都至乐山一线经济得到迅猛发展，现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。
从2005年到2007年的GDP实现情况分析，2005年，乐山市GDP实现306.72亿元，同比增长12.8％。
2006年1—9月，乐山市GDP实现275.80亿元，完成全年奋斗目标任务的76.19%，同比增长14.2%，总量居全省第7位。
第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%，人均收入7486元/人年。
2007年，乐山市GDP同比增幅在15%左右，人均收入约8200元/人年。
2007年乐山经济运行态势良好全年地区生产总值实现440亿元，增长15%。
主要有5大亮点：一、工业经济快速增长。
全市规模以上工业企业实现增加值210亿元，同比增长26％，增速比去年同期提高0.6个百分点。
二、农村经济稳步发展。
粮食生产实现恢复性增长，粮食产量达109万吨，增长7%。
全市农民人均现金收入达3780元，增加285元，同比增长8.1%。
三、投资适度增长。
全社会固定资产投资完成200亿元，同比增长24.5％，投资对经济增长的贡献率达49%。
四、市场消费持续趋旺。
全市社会消费品零售总额实现160亿元，增长16％，增速比去年同期提高0.5个百分点。
旅游综合收入预计实现100亿元，同比增长24.8%。
五、财政收入高速增长。
全市地方财政一般预算收入完成21亿元，完成目标的115%，同比增长35％。
按照《四川省城镇体系规划》，乐山将被建设成为成都平原城市群的南部中心城市。
在“十一五”期间，四川将形成9个大城市，乐山是其中之一。
也就是说，到“十一五”末，乐山中心城区建成区面积应达到50平方公里，人口将达到50万人。
目前乐山城区包括绿心在内，才32平方公里，人口不足30万人。
根据市规划建设局的要求，五年内，城建房地产要完成投资260亿，其中基础设施投资70亿元，市政、园林、环卫、公交配套设施建设10亿元，房地产投资180亿元。
从政府的远景规划上，分析可以看出，乐山目前的房地产有很待发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。
商品的市场前景取决于供求关系的矛盾，随着乐山的发展步伐加快，需求量越来越大。
巨大的需求缺口需要市场来满足。
总结：⏹乐山经济圈中心城区人口集中。
⏹经济发展迅速，居民购买力较强。
⏹交通便利，与省会成都之间车程仅2小时。
第二部分乐山房地产07年市场动态一、乐山市住宅市场分析目前乐山住房建设主要现状——房屋居住情况。
全市总人口347.9万人，其中非农业人口86.74万人，城镇住房总建筑面积2370.31万平方米。
全市人均住房建筑面积在8平方米以下的有2228户、8～16平方米10489户，户均建筑面积在20平方米以下的有5296户、20～45平方米13540户，自行搭建临时房屋的有100户、借住房屋的有8032户、承租政府部门直管公房的有2704户、承租单位自管公房的有2045户。
——商品住房年需求量情况。
中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米的商品住房。
乐山中心城区的商品房，本城居民购买的占55%，本城区各区、市、县、自治县居民购买的占38%，市外居民购买的占7%。
乐山前两年房地产市场发展回顾2006年，乐山市销售房屋面积共487649平方米，比2005年同期销售面积低了30%，其中住宅销售面积低了25%，住宅销售金额却比2005年同期增长了16%。
2006年，商品房住宅销售均价也比同期增长6个百分点。
房价走高的原因主要有两个：供求拉动，成本增加。
2007年，乐山房地产交易稳步增长，据市房地产交易中心统计数据显示，2007年，中心城区各类现房交易10529宗，成交面积119.19万平方米，交易金额19.5亿元，成交数量、成交面积和交易总额均创造了历年最高记录，并分别比上年增长了22%、18%、36.81%。
去年中心城区的住宅交易最为活跃，达到了8868件、104.4万平方米，较上年分别增长了18.9%、21.3%，占去年全年房地产总成交的84.22%、87.7%。
这表明乐山持续增长的房地产交易是以住宅交易为支撑。
乐山市07年二手房效益概况随着商品房价格的上涨，人们买房时充分考虑自己的经济承受能力，一些具有价格优势的二手房成为了相当部分购房者的购买对象，推动2007年中心城区二手房交易红火，达到了4277件、43.6万平方米，分别比上年增长8.6％、6.5％。
二手房交易市场日渐火爆同时，二手房价格也大幅上涨，且涨幅高于新建商品房，达到了23％。
乐山房地产开发现状◆高层住宅时代，已经来临◆房地产市场集中，开发水平大幅提高◆规模化开发明显，竞争加剧◆中远期市场需求旺盛，前景看好◆产品的同质性导致竞争加剧◆中小户型引领市场但严重缺乏乐山房地产08年展望乐山的住宅消费还将继续保持稳步上升的趋势，在国家宏观调控下，住房供应结构得到明显改善，90平方米以下小户型供应比例大幅增长，使城市中低收入群体和年轻购房群体购房置业成为现实。
另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善，宜居优势越来越突出，必将吸引更多的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业、发展和定居，预计乐山住宅消费还将继续稳步增长。
第三部分乐山房地产区域板块分析乐山中心城区板块划分按照乐山市城市规划以及地形限制，可将乐山市中心城区割分为八大板块：1、旧城区板块代表性楼盘：世纪城、天韵城、嘉定国际Ⅱ期、水岸名邸2、青果山板块代表性楼盘：青果嘉苑Ⅱ期、翡翠森邻、海棠国际3、肖坝板块代表性楼盘：嘉洲新城、盛世·格兰美景、粼江水印Ⅲ4、新城区板块代表性楼盘：时代东安、盛世·花语廊、凤凰城、都市阳光·水森林、春华逸都、嘉盛·优品、金江国际5、城西板块代表性楼盘：意凡星城、永兴·一品6、通江板块代表性楼盘：莱佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰阁7、城东板块代表性楼盘：翡翠明珠、翡翠国际社区、海棠香国8、苏稽板块代表性楼盘：西岸第一城、金水湾乐山中心城区板块市场分析A、乐山市楼盘概况a、各板块楼盘界定、b、畅销楼盘举例简析小结：◆中、小户型成为乐山房产消费的主流；◆随着房价的飚升，大众消费需求日益明显，而且还在不断的扩大；◆户型、面积、总价仍然是消费人群最关心的问题。
C、滞销楼盘举例简析小结：◆乐山楼市同质化严重，即中、大户型过剩，同时，象乐山这样的城市，消费能力也相对有限，所以成为了滞销的主要原因；◆当今乐山楼市差异化并不明显，即定位、推广、设计等没能按照市场意愿推陈出新，去满足市场需求。
第四部分市场分析结论⏹乐山市中心城区是目前经济实力最强的区域，城镇居民收入水平较高，往来交通便利，利于区域内房地产高端项目客源的拓展⏹乐山市07年房地产项目开发建设规模增长快，商品住宅供应量充足。
但购买市场依旧强劲⏹07年上半年乐山市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面积及成交均价均同比上年同期有大幅上涨。
虽然在年末受国家宏观调控影响，但是增长潜力巨大⏹乐山市八大板块房地产市场价格差距显著：肖坝板块最高，青果山板块最低。
青果山板块07年的成交均价较低于全市同期平均水平。
⏹乐山市目前的投资性购房主要选择在肖坝板块和新城区板块。
⏹新城区和通江板块已经呈现取代旧城区成为乐山市民置业首选区域的趋势。
新城区07年新建商品房成交量增长率居全市之首。
⏹新城区地处乐山市的将来中心地带，是乐山市未来政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。
房地产市场发展较为迅速，有多家实力雄厚的开发商在此进行开发。
区域目标购买客户群主要集中在乐山市的医院，学校教师及银行和政府公务员，还有来自周边区县的外来客户和一小部分的本地投资客户。
根据乐山市整体规划，区域内未来的发展方向将向乐山的北部和西部倾斜⏹肖坝板块由于处于近几年来发展迅速的地段，居住环境优越，是乐山市的新兴的居住生活区。
周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是乐山市新兴的旅游、教育、商业区域。
乐山本土极为知名的几家实力开发商均有项目进驻，整体均价在3000-3500之间，个别项目甚至达到4000。
目标购买客户群主要集中与本市高端客户市场。
⏹通江板块是乐山新发展城区之一，位于乐山市北郊区，区位升值潜力优势明显，交通通讯日趋便利，伴随乐山市的经济发展以及城市规划落实，市政府的规划、商务配套的完善、新都市城区的建设，通江板块已成为乐山市最具发展潜力、最具活力的城区。
目前在售的项目价格偏低，均价在2400-2600之间。
区域内购买客户群主要是工薪层和当地现住居民以及部分外区域看好区域发展方向的少部分投资客户。
总结：新城区、通江板块将作为中低端项目开发的首选区域，肖坝板块可当作高端项目开发的考虑区域第五部分市场客户分析根据乐山市进行项目营销的经验，并针对性进行了初略的市场调查，结合乐山市房地产市场的实际情况，对08年乐山房地产购买客户按照不同的方式进行分类分析如下：1.地域分布根据估算乐山市客户构成比例按地域分布情况大致为：乐山市区/附近郊县/其他地区约为6：3.5：0.5，其中约占6成的目标客户群仍旧是乐山市区人口，周边郊县客户近四成。
