房地产项目开发流程全过程

二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、 建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章： 项目决策阶段
１、拆迁方式：
１）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。 ２）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
３）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。 ２、拆迁的主要内容包括：
（１房）屋拆建，如危旧房改造； （２城）市功能、 用地布局和空间结构的调整， 如居住区、 商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；
（１）用 地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 （２）用 地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
（３）用 地者进行投资分析。 （４）到 指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 （５）用 地者到指定地点领取竞叫牌。
（４通）过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；
（５开）发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地 及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；
（６申）领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设 符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。
６）地上附着物权属证明； ７）土地登记申请书；
８）土地登记法人代表证明和身份证明； ９）土地登记委托书。
送土地主管部门。 （１）土地使用权出让
地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房 地局负责办理不足 １０亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
征用耕地 ３亩以下，其他土地 １０亩以下，由区（县）人民政府批准。
（４）地价评估 市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价 审核和报批工作招标受让土地使权申请程序。 （１）用 地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
（２）用 地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 （３）用 地者进行投资分析。
（４）到 指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保 证金。 （５）用 地者填写投标书送达指定方进行投标。
（６）收 到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按 合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
（７）按 合同的约定支付余款。 付清 ４０地％价款后向市或区、 县房地局申领临时国有土地使用证， 付清全部地价后 向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 拍卖受让土地使用权申请程序：
（３环）境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设 的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
３、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： １）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； ２）建设项目批准文件； ３） 建设用地规划许可证；
（６）用 地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 （７）企 业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一 定比例作为定金。
（８按）合同的约定支付余款。付清 ４０地％价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款 向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
４）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书） ５）拆迁代办单位和评估机构资料。
６）拆迁安置计划和方案； （拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限； 还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。 ）
７）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》 的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起 ３０日内，对申请审查完毕。 符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为 ７元／平方米，非住宅为 ３元／平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发 商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是 货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》 。 三、 规划设计
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》 。凭此书办理土地出让 或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》 。 二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行 拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行 下一阶段的工作。 ２）初步可行性研究，亦称“预可行性研究” 。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进 行论证分析。 ３）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项 目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 ４、可行性研究按 ５个步骤进行： （１项）目公司接受委托或集团公司董事会立项 ； （２调）查研究 ； （３方）案选择与优化 ； （４财）务评价和经济评价 ； （５编）制可行性研究报告。 ５、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、 获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式： １）通过行政划拨方式取得； ２）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； ３）转让取得； ４）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式） ； ５）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； ６）通过司法裁决取得； ７）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式： 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民 共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协 议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意 受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 １、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的 经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： （１项）目概况 ； （２开）发项目用地的现场调查及动迁安置 ； （３市）场分析和建设规模的确定 ； （４规）划设计影响和环境保护 ； （５资）源供给及资本运作方案 ； （６环）境影响和环境保护 ； （７项）目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究 ； （８开）发建设节点计划 ； （９项）目经济及社会效益分析 ； （１０结）论及建议。 ２、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 ３、可行性研究的工作阶段 １）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：
（１在）项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通 知书中对批复时的参考依据；
（２在）项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对 项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件； （３规）划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性 文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；
前置说明： 今整理出地产项目开发流程，期翼为其他项目运行做指导。亦或与同仁们共同探讨，以求得项目开发运行的
便捷之路。 ．．． 房地产项目开发流程全过程
目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 １、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 ２、施工场地平整，达到施工条件 ３、施工通道疏通，满足施工运输条件 ４、施工图纸及施工资料准备 ５、施工材料和施工设备的准备 ６、临时用地或临时占道手续办理 ７、施工许可批文及办理开工手续 ８、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 ９、组织图纸会审、设计交底 １０、编制工程进度计划 １１、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》
（２）土地使用权划拨 房地局负责办理 １０亩以上（含 １０亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理 １０亩以下的城镇建 设用地的划拨手续。
（３）征用土地 征用耕地 １００亩０以上，其他土地 ２００亩０以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地 ３亩以上 １００亩０以下，其他土地 １０亩以上 ２００亩０以下，由人民政府批准。