2008中级经济师房地产经济专业知识与实务试题

经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编1(总分：80.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：32，分数：64.00)1.考虑资金时间价值所计算出的动态投资同收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期( )。

[2007年真题]A.总比动态投资回收期长B.有时比动态投资同收期长C.总比动态投资同收期短√D.与动态投资回收期相等对于同一个投资项目(或同一个现金流量系统)来说，由于静态投资回收期没有考虑时间因素，所以比动态投资回收期短。

2.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元／平方米，单位产品的可变成本为2500元／平方米。

该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。

该公司需开发的保本开发面积为( )平方米。

[2008年真题]A.14500B.16700C.20000 √D.22000根据盈亏平衡点的计算公式：P.Q=C F+V.Q。

式中，P为平均售价；Q为保本开发面积；C F为总固定成本；V为单位产品变动成本。

代入数据得：4000×Q=30000000+2500×Q，计算得：Q=20000(平方米)。

3.工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的( )。

[2007年真题]A.承包合同B.一次性任务√C.管理工作D.施工过程工程建设项目是指在一定的质量、时间和费用要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，按照特定的程序完成的一次性任务。

房地产开发项目是一种类型的工程建设项目。

4.在矩阵组织结构中，每一项工作的指令来自( )部门。

[2007年真题]A.一个B.两个√C.四个D.上级矩阵型组织是职能型和项目型的混合体，在矩阵型结构中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。

5.项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。

08年中级房地产专业知识与实务真题（七）二、多项选择题(共20题，每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)61．按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。

下列区位中，属于社会区位的有( )。

A．历史区位B．经济区位C．文化区位D．政治区位E．空间区位62．房地产有效需求是( )等因素的函数。

A．商品房品质B．消费者收入C．消费对象D．抵押贷款能力E．房地产价格63．下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有( )。

A．旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让B．挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布C．在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交D．在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E．出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金64．建设用地使用权出租中，出租方的义务包括( )。

A．保管义务B．修缮义务C．妨害去除义务D．租赁标的物返还义务E．按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物65．下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有( )。

A．时间序列法B．回归分析法C．市场因子推演法D．德尔菲法E．购买者意图调查法66．房地产市场调研资料收集的主要途径有( )。

A．走访房地产交易当事人B．访问促成房地产交易的房地产经纪人C．查阅政府和有关部门的房地产登记等资料D．拜访业主委员会委员E．向工程监理人员讨教67．居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性等综合考虑，一般以( )。

A．一个小学的最小规模为其人口规模的上限B．一个小学的最小规模为其人口规模的下限C．小区公共服务设施的服务半径为其用地规模的上限D．小区公共服务设施的服务半径为其用地规模的下限E．人口规模16 000～25 000人为宜68．对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用( )。

经济师中级房地产经济专业知识与实务真题2008年(总分：140.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(共60题，每题l分。

每题的备选项中，只有l个最符合题意)(总题数：60，分数：60.00)1.下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是( )。

A.城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工B.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分C.城市性质是城市主要职能的概括和体现D.城市性质是城市现状职能的概括和体现√【解析】本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。

城市职能与城市性质两者主要区别见下表：2.某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的( )。

A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位√【解析】本题考查区位的综合性。

按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。

在自然区位中，有天文区位和自然地理区位；在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。

而天文区位是指反映地表事物的经纬位置。

3.韦伯提出的原料指数是指( )。

A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量√C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量【解析】本题考查原料指数的公式。

原料指数＝限地性原料总重量÷制成品总重量。

4.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的( )观点出发的。

A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”√【解析】本题考查同心圆理论。

同心圆理论是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。

他是基于社会生态学里的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释土地利用在空间上的排列形态。

5.对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是 ( )。

2008年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．在法律上通常把财产或者物分为（）和动产两大类。

A．房地产B．有形资产C．固定资产D．不动产【答案】D【解析】在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。

2．房地产区位概念中的距离可区分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离等。

其中，（）。

A．空间直线距离＝交通路线距离B．空间直线距离≥交通路线距离C．空间直线距离≤交通路线距离D．空间直线距离≠交通路线距离【答案】C【解析】衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。

距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。

空间直线距离是最简单、最基础的距离；交通路线距离是指通过道路等来连接的距离。

3．长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。

这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（）。

A．相互影响B．具有保值功能C．难以变现D．具有不可移动性【答案】D【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境。

因此，们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场是地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供给状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。

甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。

4．不同房地产之间不能实现完全替代，主要是因为房地产（）。

A．具有独一无二性B．价值量大C．供给有限D．易受限制【答案】A【解析】独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性，房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。

房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代。

5．下列有关市场概念的表述中，错误的是（）。

08年中级房地产专业知识与实务真题（八）71．房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括( )等。

A．编制招标文件B．投资目标的风险分析C．编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格D．编制资金使用计划E．编制竣工结算72．房地产开发项目质量的可靠性体现在( )等。

A．平面、空间布局的合理性B．隔声和采光功能的良好性C．保证防火和抗震要求D．满足使用寿命要求E．与生态环境的协调性73．建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括( )。

A．统一付款方式B．统一付款进度C．统一成交日期D．统一面积内涵E．统一面积单位74．房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有( )。

A．反映项目特征的资料B．项目销售执行计划C．反映项目合法性的资料D．委托书E．房地产开发企业发展规划75．房地产开发项目营销采用渗透定价策略的优点有( )。

A．对需求弹性大的房地产有利于拓展销路B．价格上有利于排挤竞争对手进入C．项目营销后期尾房降价空间较大D．有利于消费者心理形成高价位高质量的印象E．对需求弹性小的房地产有利于增加总利润76．下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有( )。

A．物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数B．物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有C．物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担D．物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定E．物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金77．住房公积金管理中心的职责范围包括( )。

A．制定和调整住房公积金的具体管理措施B．负责住房公积金的核算C．审批住房公积金的提取与使用D．负责住房公积金的保值和归还E．审批住房公积金归集与使用计划78．房地产保险的作用包括( )等。

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。

每小题1分，共20分)1．房地产金融的融资取向应坚持“( )，既方便客户、又利于管理”的原则。

A．以市场为中心需求为导向B．以需求为中心市场为导向C．以客户为中心利润为导向D．以利润为中心客户为导向2．我国房地产金融机构的主体是( )。

A．住房储蓄银行B．住房合作社C．商行房地产信贷部D．住房信贷保险机构3．通过预售房产来筹集房地产资金的过程中如果房子不能按时交房，房产<公司有可能遇到( )。

A．经营风险B．财务风险C．意外风险事故D．市场风险4．银行经营的核心目标是( )。

A．安全性B．流动性C．盈利性D．政策性5．( )是房地产抵押贷款市场的中介组织，也是发展房地产抵押贷款的枢纽和核心。

A．投资者B．求贷者C．金融机构D．房地产开发商6．房地产抵押和一般的抵押的重要区别是( )。

A．房地产抵押是以房地产抵押为条件，融通资金为目的B．房地产抵押是以抵押为前提建立的信贷关系C．房地产抵押抵押物使用权仍归抵押人占有D．房地产抵押通过放贷为债务人服务同时也为债权人服务7．下列房地产信托机构管理在财务管理方面特点错误的是( )。

A．受托经营的房地产是为受益人谋利益B．受托代理房地产只能按照信托目的运用财产C．受托管理和处分房地产而产生的利益信托机构按一定的比例收取D．受托人在对受托财产进行管理和处理时发生的损失只要符合规定不必承担责任8．受托管理和处分房地产产生的利益最终要归( )，信托机构只收取手续费和管理费。

A．受托人B．受益人C．委托人D．代理人9．下列哪种股票对公司经营管理、财务核算、法律责任等均要求较高?( )A．有面值股票B．无面值股票C．记名股票D．不记名股票10．证券的( )是指持有者面临着收益不能实现，甚至本金受到损失的可能。

A．盈利性B．风险性C．流动性D．安全性11．农民把土地出典后，继续耕种出典土地并向( )缴纳地租的行为，称为“典租”。

经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编3(总分：90.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：21，分数：42.00)1.耕地占用税的基本特点不包括( )。

[2008年真题]A.强调对耕地的保护B.实行一次性征收C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额√D.税额标准在不同地区不一样耕地占用税具有下列基本特点：①属于财产税；②实行一次性征收；③以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准；④税额标准在不同地区可能不同。

2.提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过( )批准。

[2007年真题]A.国务院B.省级人民政府√C.市级人民政府D.县级人民政府经过省级人民政府批准，经济落后地区的税额标准可以适当降低，经济发达地区的税额标准可以适当提高。

3.某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权，容积率为1．5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为( )元。

[2008年真题]A.4500B.10000C.15000 √D.22500城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000(元)。

4.契税属于( )。

[2008年真题]A.货物和劳务税类B.财产税类√C.所得税类D.其他税收类契税是以权属发生转移的土地、房屋为征税对象，对承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税收，属于财产税。

5.下列情况中，不属于契税征税对象的是( )。

[2007年真题]A.固有土地使用权出让B.土地使用权转让C.农村集体土地承包经营权转移√D.房屋买卖与赠与下列行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；③房屋买卖、赠与和交换。

6.已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元。

08年中级房地产专业知识与实务真题（十）91．该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好( )。

A．计价单位B．起步价C．调价幅度D．调价频率92．在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑( )等因素。

A．幢号B．楼层C．朝向D．顾客收入93．若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30％。

银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款( )元。

A．2 638B．2 711C．3 497D．4 776(四)某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。

94．物业管理招标投标的原则有( )。

A．公开、公平、公正B．等价有偿C．诚实信用D．保护弱者95．该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括( )。

A．该房地产开发公司的名称、地址B．应邀招标的物业服务企业C．获取招标文件的办法D．甲住宅小区的基本情况96．评标委员会的下列做法中，错误的有( )。

A．为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会B．否决所有投标C．向招标人提交书面评标报告D．推荐超过3名有排序的合格中标候选人(五)李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。

李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。

李某的住房公积金账户本息余额为20 000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。

李某离法定退休年龄还有30年。

若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款额度为l5万元。

97．李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。

A．11B．15C．18D．2098．李某能申请的住房公积金贷款额度为( )万元。

A．2B．7C．15D．2599．假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。