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万科小股操盘模式研究集团投资部2014.07小股操盘模式概述小股操盘海外实践目录一目录三目录万科小股操盘项目案例目录二小股操盘模式启示及风险目录四3万科小股操盘模式发展回顾万科自2004年开始推动项目合作开发，合作方包括机构资金、土地方及各类企业，在市场上树立了良好的合作口碑，2013年万科新增项目中68%为合作开发项目； 2012-2013 年万科新增项目权益比例基本保持在80%左右，稳中略降；2014 年累计新增项目权益比例降至65%；万科近5年新拿地权益比例65%-80%2013年新获取持股比例低于50%部分项目一览项目名称权益占比杭州君望20%杭州良渚新城33%北京公园里007号地块35%北京长阳半岛·中央城35%北京高丽营项目35%北京长阳天地38%长沙城际新苑项目40%长沙京投银泰205扩容地块40%唐山金域蓝湾40%上海张江东地块45%唐山新里程48%芜湖海上传奇49%重庆二塘项目49%2013年初，旧金山Lumina项目与铁狮门合作，总投资6.2亿美元，万科占71.5%，铁狮门及其下属基金占28.5%，铁狮门公司操盘；铁狮门通过多层的杠杆，减少自己的投入和风险，实际投资仅占项目总价值的1-2%，股权结构示例如下：4与铁狮门的合作加深了万科对小股操盘的理解铁狮门股权基金并购资本铁狮门基金LP 有限合伙万科项目公司71.5%28.5%70%30%80%20%5万科小股操盘基本模式小股•项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右； 操盘•由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财务投资人的情况下，可能不存在控股股东），均不干预项目具体经营管理；收益方式•操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；•分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。
小股操盘全研究本资料特别鸣谢：远洋地产投资部绿城地产远洋地产投资部——万科小股操盘模式研究Cloud号帆船——“小股操盘”交易要点设计及僵局解决置地通——房地产合作开发“代建”模式解读天元律师事务所——房地产开发项目操盘并表下的治理结构赛普咨询——合作开发模式研究之”万科“小股操盘时代周报——”小股操盘“万科轻资产模式谋变目录CONTENTS目录操盘模式概述12标杆万科研究3小股操盘案例5合作要素设计4谈判优势梳理小股操盘提出背景近年来，土地价格飙涨、资金成本高企，为维持企业生存所需的土地储备量，现金流紧张已成为房企面临的共性问题。
加上经济发展减速和供应量趋于饱和的影响，房企项目开发成本虽然一路走高，现金回流速度却在下降，项目开发风险逐步放大。
为应对目前严峻的市场环境和经济形势，房地产企业频繁联姻，联合拿地、合作开发蔚然成风。
房企通过合作，优势互补，资源共享，分摊开发风险，逐渐形成独具特色的房企合作之路。
所谓房企项目合作开发是指两个或两个以上的企业之间，就特定项目通过签订合作开发协议，共享利润、共担风险的经济联合行为。
国际房产巨头帕尔迪（Pulte Homes, Inc.）正是在上世纪末通过5年的合作开发和兼并整合一跃成为美国最大的房地产商。
国内房企万科借鉴帕尔迪的成功经验，自2004年起开始推动项目合作开发，依靠合作伙伴的土地或资金，迅速做大做强，但是都是持股51%以上，由万科操盘。
2013年后，万科受美国铁狮门启发，更进一步引入“小股操盘”模式，在当前大环境遇冷的行情下，依然保持了业绩的高速增长。
何为小股操盘“小股操盘”模式简单的说，便是控盘方与各类合作方基于项目进行合作开发，控盘方在合作项目中不控股，但项目仍然由控盘方团队操盘，使用控盘方品牌和产品体系，共享控盘方的信用资源（融资资源）和采购资源。
控盘方通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。
运用万科的采购渠道，降低项目材料成本借助万科的融资渠道，提升资金运用效率，节省资金成本利用万科成熟产品和工厂化模式，保障项目质量依万科营销道和品牌效应，实现产品的高效快速销售1234合作方式与收益在合作对象的选择方面，可以是土地方、资金方，或者是两者都有。
