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![龙岩市人民政府关于陆地港(澳洲风情园)项目房屋征收决定书-龙政征决[2012]30号](https://img.taocdn.com/s1/m/c8e0d7e6900ef12d2af90242a8956bec0975a52a.png)
龙岩市人民政府关于陆地港(澳洲风情园)项目房屋征收决定书正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 龙岩市人民政府关于陆地港（澳洲风情园）项目房屋征收决定书（龙政征决〔2012〕30号）因龙岩市陆地港（澳洲风情园）项目建设需要，现决定征收下列范围内的房屋。
房屋征收部门应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定开展房屋征收与补偿工作，保护被征收人的合法权益。
征收范围内的单位和个人应积极配合做好房屋征收工作。
一、项目名称：陆地港（澳洲风情园）二、征收范围：东至山地；西至山地；南至福三线；北至山地（详见规划红线图）。
三、房屋征收部门：龙岩市住房和城乡建设局四、房屋征收实施单位：龙岩市房屋征收与补偿中心五、签约期限：2012年11月3日至2012年11月25日六、因国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
七、房屋征收补偿方案：详见附件。
八、如不服本决定，可在本决定公告之日起60日内向上级人民政府申请行政复议，或在90日内向人民法院提起行政诉讼。
特此决定附件：龙岩中心城市陆地港（澳洲风情园）建设项目房屋征收实施计划和补偿安置方案龙岩市人民政府2012年10月29日附件龙岩中心城市陆地港（澳洲风情园）建设项目房屋征收实施计划和补偿安置方案（2012年10月29日）为了加快龙岩中心城市建设和发展，本着规范征收补偿安置行为，维护被征收人合法权益，保障项目顺利进行的宗旨，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《龙岩中心城市房屋征收与补偿暂行规定》，及有关法律、法规的政策规定，结合该项目实际制定本征收计划和补偿安置方案。
一、征收范围与概况陆地港（澳洲风情园）建设项目，位于新罗区红坊镇东阳村、东埔村，东至山地；西至山地；南至福三线；北至山地（详见规划红线图）。
主题公园投资案例分析主题公园投资案例分析洪浩张越群主题公园是一种以游乐为目标的模拟景观的呈现，它的最大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。
园内所有的建筑色彩、造型、植被、游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特征及游园线索。
主题公园是一种人造旅游资源，它着重特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别环境和气氛的项目吸引游客。
主题公园的一个最基本特征——创意性，具有启示意义。
主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，是自然资源和人文资源的一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，是集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游场所。
主题公园已经有50多年的历史。
较普遍的说法是主题公园起源于荷兰、兴盛于美国。
荷兰的马都拉丹主题公园，是荷兰马都拉家族的一对夫妇为纪念他们在二战中牺牲的独生子而创建的。
它微缩了荷兰各地120处风景名胜，1952年开业即轰动欧洲，开创了世界微缩景区的先河，是世界主题公园的鼻祖。
第一代主题公园发展以依托自然资源为主，第二代开始注重都市娱乐，第三代以模拟、微缩景观为主，第四代则以三维、四维、动漫、科技为主。
目前我国要求的国内主题公园最高限价是正式营业期间单次门票售价200元。
从上世纪80年代末90年代初开始，全国各地共建成主题公园2500余座。
据北京零点市场调查分析公司2002年的一份《新型娱乐设施市场潜力调查报告》表明，目前中国主题公园70%处于亏损状态，真正盈利的只有10%左右，而国内旅游人士进一步估计，中国目前的2500个主题公园中，约有2/3景点难以收回投资。
如何提高主题公园的重游率，是现代主题公园发展亟需解决的问题之一，提高主题公园的重游率也是主题公园持续发展的主要途径。
有效客源半径内的潜在消费者是最有条件和最有可能进行再次游览消费的群体，有效客源市场半径一般指在主题公园周边200~300公里的范围内。
观光采摘体验园项目简介
（原创版）
目录
一、项目简介
二、项目位置
三、项目特色
四、旅游项目
五、综合旅游区
六、休闲农业发展
正文
一、项目简介
观光采摘体验园项目是以休闲农业为主线，以观光采摘为主要特色，集休闲度假、观光游览、果品采摘、果树寄养、果品加工、农业科技示范、有机农业、分时度假、旅游地产等项目为一体的综合性旅游区。
二、项目位置
该项目位于抚顺县石文镇苏子村，距离抚顺市区 26 公里，沈阳市区
74 公里，地理位置优越，交通便利。
三、项目特色
观光采摘体验园以东北果树大观园为形象定位，以花果为主要旅游吸引物，突出寒富士苹果的生产特色，旨在为游客提供丰富多彩的农业观光体验。
四、旅游项目
观光采摘体验园旅游项目包括：赏花之旅、采摘之旅、农业科技观光之旅等，让游客在体验采摘乐趣的同时，了解农业科技，感受农业文化。
五、综合旅游区
观光采摘体验园是沈抚地区休闲农业（乡村旅游）的重要组成部分，通过整合农业资源，发展农业旅游，推动农村经济发展。
六、休闲农业发展
观光采摘体验园的建设，将进一步促进休闲农业的发展，带动周边农村的产业结构调整，为农村经济发展注入新的活力。
国内外田园综合体经典项目作者：柒石来源：《中国房地产·市场版》2017年第09期一、中国台湾地区1.总体特征分享型经济模式，经营形态多元，大致可分为休闲农场、休闲渔业、展示中心、观光农园、农村民宿及森林旅游等。
在经营上结合了农业产销、技工和休闲服务等三级产业，生产、生活与生态三位一体，具有经济、社会、教育、环保、游憩、文化传承等多方面的功能。
2.典型案例大地震曾让台湾南投县埔里乡桃米村的房屋倒塌，而当地拥有29种台湾原生青蛙，台湾岛共143蜻蜓，在桃米发现56种，于是村民不断宣传当地种类丰富的青蛙和蜻蜓，用纸、布、石头等制作手工艺品，还建成了全球唯一一座纸教堂，把地震造成的洼地改成人工湖，湖边设有弹簧，托起一只小船，人在船上可以体验模拟地震的情景，村民将小船命名为“摇晃的记忆”。
周末和节假日，桃米村日接待游客近1500人，每年门票收入有200多万人民币。
3.可借鉴之处我国台湾地区休闲农业成功的原因，很重要的一条就是“情景消费”，创造出大量的奇观、风景和主题。
注重定位、强调特色，在“体验经济”理念之外，还出现了“分享经济”理念，即休闲农业经营者与游客分享乡村生活，变“消费者为上帝”为“与客人成为志同道合的朋友”。
二、意大利1.总体特征意大利农业旅游区的管理者们利用乡村特有的丰富自然资源，将乡村变成具有教育、游憩、文化等多种功能的生活空间。
这种“绿色农业旅游”的经营类型多种多样，使乡村成为一个“寓教于农”的“生态教育农业园”，人们不仅可以从事现代的健身运动，还可以体验农业原始耕作时采用的牛拉车，甚至还可以手持猎枪当一回猎人，或是模仿手工艺人亲手制作陶瓷等。
2.典型案例意大利现有1.15万家专门从事“绿色农业旅游”的管理企业，它们管辖的景区主要分布在中部的托斯卡纳、翁布里亚、马尔凯大区，南部的坎帕尼亚大区以及北部的威尼托、特伦蒂诺和利古里亚大区。
据意大利环境联盟执委会官员鲁杰罗介绍，这些景区为不同的游客提供了类型不同的个性化服务。
现代景观报价预算方案1. 壁炉花园 - 价格: ￥50,000-￥100,000您的户外空间可以焕发新生，在壁炉花园中享受温暖和舒适。
这个设计将围绕一个壁炉或火坑来创建一个独特的户外生活区域，供您家庭和朋友欣赏。
包括舒适的户外家具、绿植和照明装饰。
2. 中式庭院 - 价格: ￥80,000-￥150,000通过打造一个传统而优雅的中式庭院，为您的居住空间增添一抹东方的魅力。
这个庭院设计将结合传统的亭台、水池和石头元素，打造一个宁静、平衡的空间。
通过添加花卉、盆景和景观灯光，增强整体的美感。
3. 都市露台 - 价格: ￥30,000-￥80,000如果您拥有一个小型露台，您可以将其打造成一个现代、时尚的休闲场所。
此设计将使用简洁、现代的家具和饰品，以及茂盛的绿植和小型花园来装饰您的露台。
这样一来，您就可以在城市喧嚣中找到平静和放松。
4. 田园风情花园 - 价格: ￥100,000-￥200,000如果您喜欢宁静、温馨的田园风格，那么这个花园设计可能适合您。
通过使用木质家具、花园小道、温暖色调的植物和古朴的元素，营造出一个迷人的田园风情环境。
这将是一个适合享受户外野餐、休闲和花园派对的理想场所。
5. 现代水景 - 价格: ￥50,000-￥100,000为您的庭院或花园增添一点生机和宁静，通过添加一个现代式的水景。
这个设计将包括瀑布、喷泉或人工池塘等元素，以及绿色植物和照明装饰。
水景的流动和声音将为您创造一个轻松和放松的户外环境。
请注意，以上报价仅供参考，并可能根据您的具体需求和设计师的费用有所变化。
建议您与专业景观设计师进行详细讨论，以确定最适合您预算和喜好的方案。
编号：001
赴长三角地区开展主题概念招商活动
拟请省市领导会见（考察）项目背景材
料
一、基本情况
项目名称：众时代（北京）投资集团世外桃源小镇项目投资方：众时代（北京）投资集团
投资规模：20亿元
项目建设地点：辽中沈阳近海经济区
是否已签约：否
二、项目建设内容及现状
世外桃源小镇系一个立足沈阳、辐射整个辽宁中部城市群的，集生态观光农业、温泉旅游、养生居住、休闲商务、度假娱乐为一体的超多功能复合性质的大型项目。
本项目拟在辽中县杨士冈镇投资20亿元人民币，总占地面积约110余万平方米，拟总体打造四大板块：湖区---度假庄园功能板块；现代生态农业区---绿色食品、耕种观光体验板块；温泉区---商务功能板块；小镇建筑群落---养生居住功能板块。
当前正倾力于该项目温泉功能板块和居住功能板块的一期建设工程和绿色生态农业功能板块的启动工作，全项目计划2011年7月动工，至2017年陆续竣工并实现全面入住与经营。
三、投资方简介
众时代（北京）投资集团是一家践行全新制度，秉承全新理念，追求全新目标的多元化集团公司，是中国第一家致力于打造行业渠道的商业平台。
集团由商界领袖，清华大学资深教授，投资猎头共同创立。
一流的管理团队、一流的名师团队、一流的顾问团队、一流的会务团队，加上独具核心竞争力的产品体系、充满正气的团队企业文化、先进的盈利模式。
尤其是伟大的商业制度，奉献社会的积极性、主动性和创造性，是集团创下学员满意率达99%以上佳绩的重要保证，同时也是吸引大批优秀人才，让全体员工自动自发工作，推动公司健康快速发展的强大动力。
四、洽谈形式省领导会见
五、洽谈对象李付董事长
六、存在问题无。
高邑万邦四季花城市场调研及定价方案北京鸣石100谨呈：河北万邦房地产开发有限公司根据贵方对“四季花城”项目的工作要求，我们对高邑房地产市场及项目特点了解的实际情况，制定了具有针对性的市场调研。
组织公司的精干人员，克服了天气、资料等方面的困难，加班加点，以专业、专注的工作态度进行了大量的大范围街区普查、踩盘、资料搜集、深度访谈、资料分析、研究等工作，先后进行了高邑基本情况普查、宏观资料搜集、房地产项目普查及重点住宅楼盘调查，并采取一对一形式，开展了重点客户深度访谈，完成了对高邑房地产市场的调研——“四季花城”项目的市场调研工作，并进行了分析和论证。
本着谨慎、客观的工作态度，通过多轮专题讨论，组织了《高邑万邦四季花城市场调研及定价方案》报告，以供双方探讨、论证参考之用！策划理念创新理念房地产不等于钢筋+水泥，只有创新才能注入建筑以灵魂，展现项目特有的气质与魅力；只有创新才能标定项目无可替代的价值；只有创新才能在同质化现象严重的房地产市场竞争中立于不败之地。
适合理念任何一个成功的项目都不是孤立的。
都是与城市发展规划相协调、统一的，都是符合当地经济发展与文化特色的，都是提升城市整体形象、文化与品位的。
收益最大化理念服务于开发企业，忠实于开发企业，使其获取利润最大化是我们的宗旨，我们有责任利用我们的专业知识和高标准的操作能力协助开发企业打造良好的企业品牌，并最终获取最大的经济效益和社会效益。
细节至重理念项目的策划并不仅仅是先进思路和领先的理念，对每一个细节的处理也同样重要。
产品毕竟是要使用的，只有比使用者想的更多、想的更远、想的更细才能被市场认同和接受。
第一章高邑县经济宏观分析高邑县地处太行山东麓，位于石家庄市南部，距省会石家庄50公里，有“凤凰城”之称。
县域面积222平方公里，辖四乡一镇，一个办事处，107个行政村，人口175645人。
地理位置优越，交通四通八达，是石家庄南部重要的交通枢纽，京广铁路、107国道及京深高速公路纵贯南北。
旅行社 所谓零负团费接团， 就是旅行社在接外地组团社的游客团队时， 分文不赚只收成本价， 甚至低于成本价收客。
“零负团费”的本质是欺诈游客,非法牟利。
批发商、零售商、批发价、散拼价、零售价、一类社、二类社 品质团/纯玩团 所谓品质、纯玩即为整个行程不进购物店，行程之内不增加自费景点。
此行程通常价格会比 较高。
旅游 行业至今竞争激烈，消费者首先会看旅行社的报价，才看行程。
看到一样的线 路和时间，价格比别家更高的时候通常会直接忽视。
所以，此种拼团比较难形成。
标准团/常规团 标准团或常规团，通常需要游客进所谓的购物店、特产店购买东西，同时行程中导游会推荐 行程外的自费景点。
此行程价格低，容易成团，适合大部分人的需求。
购物、加点都是自愿 的。
在参团的时候，最好问清楚有几个购物店，自费项目的标准等。
散客拼团 主要说明一下散客拼团， 不管是广西还是北京， 不管是国旅还是中旅散客拼团都是各家旅行 社联合发团。
同时，车型也是不固定的。
人多，车大；人少，车小。
我们能做的，是给你选 择一家优秀的当地的旅行社，价格优惠，保证质量，做到行程上/合同上所写的承诺。
独立成团 游客向旅行社说明要求，不论游客多少人。
当然人数越多，价格越低。
反之，越高。
独立成 团，完全按照客户要求设计，行程自由，无购物，无加点。
双飞双卧 双飞即系行程中有一个往返飞机坐，双卧即系行程中有一个往返火车享受。
同样，单飞、单 卧即系有一次飞机，有一次火车。
什么是半餐 拼团的时候，如有小孩，通常是按半餐来算。
半餐当然不是只吃到一半就赶走的意思。
如， 通常团餐是一桌十个成人，如有小孩可以安排 9 个成人，2 个小孩，人数就为十一人，但只 按 10 人算，2 个小孩的半 餐合起来等同一个成人的餐。
什么是单房差 通常拼团行程内酒店为标准双人间，如参团人数为单数： 1 需要和别的游客拼起来合住一 间房； 2 如不想拼房或拼不上，则需补上房差。
如酒店一个双人间价格为 100 元，你则需 补交 50 元。
凯里风情园策划书3篇篇一《凯里风情园策划书》一、项目背景凯里是一个具有丰富民族文化和独特风情的城市。
为了更好地展示和传承凯里的民族特色，打造一个集文化体验、休闲娱乐、商业购物为一体的凯里风情园具有重要意义。
二、项目目标1. 打造一个具有浓郁民族风情的主题园区，吸引游客和本地居民。
2. 成为凯里文化展示和传承的重要平台。
3. 推动当地旅游和商业的发展。
三、项目内容1. 民族建筑展示区建设具有代表性的苗族、侗族等民族特色建筑，展示其独特的建筑风格和工艺。
2. 民俗文化体验区设置各类民俗文化体验项目，如苗族银饰制作、侗族歌舞表演、传统手工艺制作等。
3. 特色美食街区汇聚凯里及周边地区的各种特色美食，让游客品尝到地道的美味。
4. 民族工艺品展销区展示和销售各种民族工艺品，如苗绣、侗布等。
5. 休闲娱乐区配备休闲设施，如茶馆、咖啡馆等，为游客提供放松的场所。
四、项目实施步骤1. 前期调研与规划深入了解凯里的民族文化和风情，制定详细的规划方案。
2. 园区建设按照规划进行园区的建设，确保建筑质量和风格的准确性。
3. 招商与合作吸引各类商家、文化机构等入驻园区。
4. 宣传推广通过多种渠道进行宣传，提高园区的知名度和影响力。
5. 开园运营做好运营管理工作，不断提升服务质量和游客体验。
五、项目预算1. 土地购置费用[具体金额]2. 建筑建设费用[具体金额]3. 设施设备采购费用[具体金额]4. 宣传推广费用[具体金额]5. 运营管理费用[具体金额]六、项目效益预测1. 经济效益预计在项目运营后，将带来可观的门票收入、商业收入等。
2. 社会效益提升凯里的城市形象，促进文化传承和交流，带动就业。
七、风险评估与应对措施1. 市场风险加强市场调研和营销推广，不断优化项目内容。
2. 资金风险合理安排资金，拓宽融资渠道。
3. 管理风险建立专业的管理团队，提高管理水平。
通过建设凯里风情园，将为人们提供一个深入了解和体验凯里民族文化的绝佳场所，同时也将为凯里的发展注入新的活力和动力。
三、项目价格定位3-1、反推项目价格：类比分析定价法为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，它们是吉宇大厦、绿苑花园、平泉小区比较性较强的三大楼盘，通过与这些楼盘的对比分析，逐个计算出项目的市场比较均价，然后综合测算项目的市场均价（折后）。
整个定价策略本着公正、科学、实际的原则进行制定，对本项目售价的制定具有很强的支撑能力。
之所以选择以上3个楼盘进行比较，是因为相对项目而言，这3个楼盘存在极强的可比性。
1、所确定的可比楼盘分析（1）、项目素质评判标准按行业经验，我们将任何一个房地产项目的基本素质分为以下共8个类别，并依据每个类别的重要性给予评分，而这些类别相加的总分100分，而个体类别的满分依次为：景观：10分；位置：15分；环境：15分；交通：10分；规模：6分；附加配套：12分；个体产品：20分；购买群接受度：12分；（2）、可比楼盘与项目的比较项目名称本项目类别得分景观环境较佳老虎公园、儿童公园8位置项目紧邻人民大街，交通非常便利，属中高档住宅地块13环境空气清新，污染少，影响视觉景观的不利因素较少，自然环境尚可12交通交通非常便利，具体来说有：6路、306路、277路、9路、271支路、286路、283路等，车次频繁9规模占地2.5万㎡；总建筑面积：5万平方米，规模较小3附加配套配套齐全10产品假设产品很好，接受程度好。
17市场的接受度假设购买群体对项目需求很大，市场接受度很高10总分82项目总分为82分，意味着除“规模”的客观条件外，其他可赋予价值的素质类别，还有较大可提升的空间。
而我们所确定的3个可比楼盘，分别比较如下：A、吉宇大厦类比项目得分标准项目名称吉宇大厦类别中高档型得分景观环境较佳, 北边有儿童公园,牡丹园.8位置紧邻解放大路,交通便利，属中档商住地块14环境车流喧哗，有噪音污染,不优静，自然环境尚可13交通交通便利，具体来说有：9路、2路、5路、11路、11支路、29路、31路、33路、202路、210路、211路等、车次频繁10规模总建筑面积：3万平米3附加配套项目自身配套较齐全10产品产品一般,较适合市场16市场的接受度购买群体对项目需求较大，市场接受度一般7总分81项目得分：81分参考系数：0.99起价:3850元/平米比较起价:3812元/平米说明：参考系数的确定，是通过该项目的得分81分和本项目的得分82分的比例，计算出，比较均价是以类比楼盘已实现市场价值的均价和参考系数的乘积，以下同理。
B、绿苑花园项目名称绿苑花园类别中高档得分景观无特色景观6位置项目地处岳阳街路口，交通便利，属中档住宅地块11环境空气清新，无污染，影响视觉景观的不利因素较少，11 交通交通较便利，公交车贯穿市区及郊区，车次频繁8规模较小2附加配套配套设施齐全10产品产品一般15市场的接受度购买群体对项目需求较高，市场接受度较高11总分74项目得分：74分参考系数：0.90起价：4000元/㎡比较起价：3600元/㎡C、平泉小区项目名称平泉小区类别中档型得分景观环境较佳,紧邻动植物公园,有噪音污染7位置项目地处长春市南关区，交通较便利，属中档住宅地块12 环境空气一般，噪音污染较重，自然环境好。
12交通交通较便利，车次频繁7规模较小2附加配套配套一般9产品产品一般12市场的接受度购买群体对项目需求很小，市场接受度一般9总分70项目得分：82分参考系数：0.85 起价：2600元/㎡比较均价：2210元/㎡2、已实现价值的类比项目所综合测评的项目价格项目楼盘名称起价参考系数比较起价吉宇大厦3850 0.99 3812绿苑花园4000 0.90 3600平泉小区2600 0.85 2210市场比较均价（折后）：（3812+3600+2218）/3=3207元/㎡总结：以上结果表明，项目的市场起价应该为3200元/㎡。
3-2、以“需求”为核心，由项目素质所定位的项目价格1、根据项目地段分析价格(1)、项目位置（详见项目地块分析）(2)、分析手段：类比土地价值分析类比土地价值是指在正常的市场条件和规划水平下，某地块与周边同类档次项目地块相比，所具备的土地比较价值及其建筑物价值。
在具体的数量计算中，要综合考虑正常地价、基本的平均建筑成本、同类项目价值实现情况等因素。
相对类比项目而言，项目与动植物紧邻，有较好的自然景观。
取和本项目最为相似的、已经实现价值的类比楼盘作为标准比较楼盘，是确定项目市场需求度的一个最好的参照。
按我司对整个市场的调研资料和科学的计算，价格3600元/㎡的绿苑小区是与本项目最为相似的楼盘。
说明：已实现价值的楼盘从另一个方面显示出市场需求对价格的接受程度。
2、根据个体产品分析价格(1)、户型面积项目住宅群以二房二厅、三房二厅为主打户型，户型的建筑面积在80—110平方米之间。
若以3450元/㎡计算，可基本控制在28万—38万之间，在目标市场接受的范围内。
同时，相当于周边类比项目而言，面积设计比较合理，导致本项目的价格性能比相对类比项目为高，有利于本项目提高单价。
预计，至少可提高价格1%—2%。
(2)、户型面积及朝向布置户型面积虽比较合理，但其朝向较差（临春申路及黄金大道一侧），对销售有一定影响。
上述特点，可能会降低价格，因此保守估计，价格下降2%—4%左右。
(3)、户型的使用功能较强，有目的的诱导可充分发挥户型的特点，适合目标客群的生活特点，预计可提高1%—2%。
3、根据项目自然环境分析价格项目的自然环境较好，紧邻长春的主干道人民大街，及长春最大的公园之一长春动植物公园，预计价格可保持不升不降。
4、根据项目配套分析价格(1)、周边配套：从目前情况看，项目因处于长春市南关区，周边配套情况较好，而长春市居民重视配套甚于环境，因此，周边配套将是项目提高价格的因素，预计单价会上调1%—2%。
（2）、自身配套：会所及会所的使用，是其配套设施的特色背景，满足目标市场的心理，预计单价会上调3%—5%。
5、项目规划设计分析除一些不可控因素之外，决定中高档住宅成功的最关键的、可控制的因素就是产品的规划设计。
准确的市场定位、超前的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、个性化的环艺空间规划以及量体裁衣的户型设计，是住宅产品成功的主要因子，是中高档住宅项目价值提升空间的重要因素。
6、项目物业管理分析小区的品质感既来源于小区产品规划设计等硬件，亦体现于小区配套服务和物业管理软件，以军队来管理物业，相信可提升价格1%。
7、项目形象包装分析若形象包装到位，特别是高档物业的形象建立，预计价格可提升1%—3%。
8、项目营销手段分析应该说，整个项目的价格策略是和项目上市的步骤、生活设施配套、环境的建筑、社区居住文化的形成以及对文化主体炒作的把握等紧密结合的。
而且也结合了不同阶段所提供的不同产品，因此，按我们的实际操盘经验，有把握能提升项目价格1%。
9、总结按以上的分析，我们可以简单的计算出项目可实现的具体价格为：（1）项目位置决定基础价格可保守定为：3207元/㎡；（2）户型规模及面积可提高价格1%—2%；（3）户型平面布置可提升价格1%—2%；（4）户型朝向降低2%—4%；（5）项目的公共部分可提高均价1%—2%；（6）项目的市政配套可提高1%—2%；（7）会所可抬高3%—5%；（8）物业管理可提升1%；（9）项目形象包装可提升价格1%—3%；（10）、营销手段可提升项目价格1%。
因此，保守估计，项目均价为：3657元/平方米。
具体计算为：3450×（1＋1%＋1%－4%＋1%＋1%＋3%＋1%＋＋1%＋1%）=3657元/㎡。
乐观估计，项目均价为：3967元/㎡。
具体计算为：3450×（1＋2%＋2%－2%＋2%＋1%＋5%＋1%＋3%＋1%）=3967元/㎡。
因此，以市场需求为核心出发，项目的均价应该在3657元/㎡和3967元/㎡之间。
3-3、由目标客户的支付能力所推断的项目价格1、项目的目标市场定位（1）、主体目标客群A、白领阶层的首次置业者B、中等收入的二次置业者C、部分高收入者（2）、主体目标客户收入水平由于本项目是以二房二厅、三房二厅为主，结合上述描述，可以看出，本项目主体目标客户的家庭月收入为6000－9000元。
2、月收入决定的房价支付能力（1）、目标客户能承受的月供根据长春市民的收入状况，预计其可用来支付月供的资金为家庭月收入的30%，且收入越高，用来支付月供的资金比例越低。
因此可以得出本项目目标客户能承受的月供为1200－2700元/㎡。
（2）、由月供推算出的住宅总价按银行2成15年按揭贷款计算，目标客户能承受的住宅总价为22－42万元。
（3）、由目标客户能承受的总价推算的项目单价目标客户能承受的总价为22－42万元，项目的主力户型面积为80－110㎡，可以计算出项目的单价：最低价2000－3818元/㎡，最高价2750－5250元/㎡。
在普通情况下，一般不考虑最低支付能力的客户购买最大面积的户型，及最大支付能力的客户群购买最小面积的户型，既不考虑22万的总价购买110㎡的面积（2000元/㎡）及不考虑42万的总价购买80㎡的面积（5250元/㎡），只考虑22万的总价购买80㎡的面积（2750元/㎡）和考虑42万的总价购买110㎡的面积（3818元/㎡）。
由此确定本项目的单价为2750－3818元/㎡。
3、由房价支付能力判断项目单位价格由于房价的支付能力，可随项目营销推广方式的变动而变动，在设定理想的营销推广方式后，可很好的动员购买群体以超过房价支付能力10%－15%的总额接受（不能超过15%的限度，原因是，一旦超过房价支付能力的15%，那么，月供楼的压力致使客群会放弃购买，这种概率非常之大），以最轻松值10%预计，即价格最低可到3025元/平方米，最高到4200元/㎡。
对于最低价3025元/㎡，将占客群家庭月收入（6500元）的47%；最高价4200元/㎡，将占客群家庭月收入（6500元）的65%，尽管比例较高，但根据我司对长春中等生活水平的调研，家庭月支出为1800－2600元/月，刚好在客户群最大的承受范围之内。
3-4、项目价格定位1、项目均价的制订及理由（1）、参考价：由类比项目得出的项目均价为：3455元/㎡。
由项目素质确定的项目均价为：3657－3967元/㎡。
由目标客户承受能力决定的均价为：3025－4200元/㎡，以上共五个价位。
（2）、项目均价制订原则A、类比项目的价格水准，在整个价格体系中占35%。
因为，类比项目所提供的类比价格已经被市场所承认，而项目价格制订的目的就是被市场接受。
B、项目素质的价格水准，在整个价格体系中占30%。
因为，项目素质的分析是提供一种对价格的支撑，即以“物有所值”为标准，提供最低支撑价位和最高支撑价位。
