酒店管理筹建__筹建与资金——投资估算及资金筹措2016(叶予舜)

酒店管理筹建规划设计——酒店项目工程建设流程2016（叶予舜）酒店管理开发规划设计——酒店项目工程建设流程一.酒店项目工程建设流程(一)实施酒店项目工程建设条件1确定酒店的建设地点、投资额度、建筑规模，在酒店项目市场计划书的基础上进行周密的可行性研究。

2根据经济预测和市场调查预测来确定项目的规模和实施方案。

调查内容包括：酒店周围的资源及公用设施情况，项目建酒店条件和选址方案，关于环境保护、城市规划、防震防洪防空等要求和应采取的措施，项目经济效益和社会效益评估。

3主要是对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定酒店投资的规模与额度。

计算投入和产出之比，建造装修、改造投入要与酒店项目自身还本付息的能力相适应，制订出切实可行的固定资产投资历计划。

(二)酒店项的建筑规划与设计准则1酒店项目的功能设计准则01.酒店项目应有准确的市场定位，任何功能设计都应以方便客人使用和满足客人需求为基点，具有快捷、高效的性能。

02.酒店的功能设计要以酒店的预期档次标准为依据，以经济效益为目标，体现效益设计准确则。

03.酒店项目设计应现生态设计准则，包括酒店的环境生态设计，酒店内部环境生态设计和酒店与环境之间的生态沟通等，都难节能减排，合理降耗，使酒店走上可持续发展的轨道。

04.酒店项目设计应体现美学和文化设计的准则，使酒店建筑的外观设计成为可传承的文化精品，酒店的内装饰设计应运用色彩、符号、小品、寓意等形式适度体现民族文化底蕴。

2酒店项目的功能布局准则01.酒店规划指标中所规定的酒店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足酒店所特有的功能要求。

酒店建筑的一般规划指标包括征地面积，总用地面积、总建筑面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度和绿地率等项目。

酒店建筑特有的功能布局指标包括公共区域、客房区域、餐饮区、会议区、娱乐区等配套设施建筑面积和工程设备区域、行政后勤区域等服务部门设计面积等。

酒店管理筹建 酒店筹建设施验收HANDOVER参照作业1.0目的：确保接管验收工作的开展及顺利进行。

2.0接管验收意义：2.1新楼宇（酒店）的接管验收是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.2明确交接双方的责、权、利关系，确保酒店具备正常的使用功能，为后期管理提供法理依据。

3.0接管验收的条件：3.1建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；3.2供电、给排水、供暖、消防、燃气、卫生、道路等设备设施能正常使用；3.3有关部门对楼栋、户编号已经确认。

4.0接管验收注意事项：4.1接管验收虽然是以竣工验收合格为前提，但接管验收是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。

4.2接管验收必须坚持合格一项接管一项的原则。

4.3接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界线。

5.0前期准备工作：5.1酒店验收2个月前，部分工程技术人员开始进驻现场，对酒店施工进行跟进，主要了解酒店设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能、产地等；熟悉水、电、气管道线路铺设位置及走向，为开业后的管理维修打基础。

5.2酒店竣工验收一个月前，各工种，包括设备运行人员进驻现场，参与工程竣工收尾监理工作，熟悉整个酒店的环境，完成各种接管验收表格的编制，掌握各种设备设施的安装、性能、运行及维修情况，对各组涉及的项目重点跟踪检验，对不符合验收标准的，及时与承建单位及开发商联系，进行处理，为正式验收奠定基础。

5.3验收人员根据开发商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

酒店接收工程项目验收依据：1)所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。

2)前期施工合同（协议）制定的标准，要求。

3)所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

4)所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。

酒店管理顾问协议—酒店项目筹建顾问服务协议委托公司(甲方)：顾问公司(乙方)：甲方拟在新建一间国际品牌的五星级度假酒店（以下简称本酒店），经甲乙双方友好协商，甲方聘请乙方作为本酒店筹建顾问，乙方将为甲方提供从项目前期准备直到本酒店开业期间的筹建顾问服务。

1.专业服务乙方为甲方提供完整的酒店筹建顾问服务分阶段描述如下：1.1第一阶段—项目前期的准备工作01.为业主演示讲解一座国际品牌的五星级酒店完整的筹建步骤、过程，并编制前期工作计划。

02.酒店的品牌定位并协助引进适合的酒店管理公司–与甲方沟通，详细了解业主对该酒店项目之初步设想。

–理解甲方对酒店的定位，对酒店形象和风格定位进行规划。

–协助乙方引进合适的国际五星级度假品牌酒店集团作为合作伙伴。

–协助甲方与酒店集团的商务谈判及合作模式。

–为甲方挑选类似和适合的酒店，以供业主考察。

03.主建筑师的选择–协助甲方选择有国际五星级度假酒店设计经验的建筑师事务所（建筑师）。

–协助甲方选择进行该阶段设计招标，以协助业主选择一家有国际五星级度假酒店设计经验的建筑师事务所（建筑师）。

04.国内设计单位的确定–协助甲方选择国内配套的建筑、结构及机电设计单位。

05.提供酒店特别需要聘请的顾问单位清单，以供业主选择。

1.2第二阶段—初步设计阶段01.建筑方案设计的优化（包括提出对装饰设计、智能化设计、景观设计的优化意见等）–征询业主对建筑概念设计的意见。

–协调各有关顾问审阅建筑概念设计方案，并给出意见。

–根据各方意见要求建筑师优化建筑概念设计。

–提出节能方案设计及优化的建议。

–建筑初步设计方案的确定。

02.协助甲方确定酒店特别需要的专业设计顾问五星级酒店需要聘请专业设计顾问–与甲方协商，根据需要对专业设计顾问的聘请做出计划。

–协助甲方聘请专业设计顾问并协助签订顾问服务合同。

–对甲方管理顾问提供专业意见或建议，使顾问为甲方提供专业到位的服务。

–协助甲方建立可操作的顾问沟通管理系统。

酒店管理筹建投资估算及资金筹措投资估算一、估算范围和依据1.估算范围该项目投资估算范围包括实现项目投入与运营所需的建设投资和建设期利息。

其中，建设投资包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，以及按规定必须考虑的建设工程其它费用和预备费等。

2.估算依据设部颁布的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》；江苏省《工程建设概预算文件汇编》；江苏省《建筑安装工程费用定额》及相应费率；《扬州工程造价管理》并结合扬州市当前工程造价的实际情况确定；建设单位提供的有关当地市政建设的有关规定及说明；类似工程项目估算指标；利率根据中国人民银行公布的最新贷款利率为6.55%（2012、07、06）。

二、固定资产投资估算本项目固定资产投资总额为49,253.7万元，由工程费用、工程建设其他费、预备费和建设期利息四部分组成。

1.工程费用工程费用由单项建筑的工程费用以及配套、安装工程费用组成。

（1）单项建筑工程费①精品酒店：建筑工程费按8000元/m2计，共计建筑工程费7600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为1520万元。

故精品酒店的工程费用共计9120万元，占固定资产投资总额的18.52%。

②配套商务酒店：建筑工程费按3700元/m2计，共计建筑工程费3367万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为673.4万元。

故配套商务酒店的工程费用共计4040.4万元，占固定资产投资总额的8.2%。

③露天温泉场：建筑工程费按5000元/m2计，共计建筑工程费600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为120万元。

故露天温泉场的工程费用共计720万元，占固定资产投资总额的1.46%。

综上所述，该项目单项建筑的工程费用为13880.4万元，占固定资产投资28.18%。

（2）配套、安装工程费用本项目应计建筑面积为30052m2。

①给排水:按50元/m2计，安装工程费共计93万元，占固定资产投资总额的0.19%。

酒店管理筹建筹建设计——酒店的空间价值与空间结构⏹酒店成功的基础源于合理的功能布局⏹合理的空间强烈影响了酒店的舒适度⏹酒店的空间盈利率要占到总建筑面积的85%⏹酒店的空间有大小结构之分，也有专用和混用的属性之分。

⏹酒店空间的价值即取决于空间的构成、体积、属性，也取决于空间的功能和内外布局。

酒店的设计不但要新颖，有吸引力，更要有实用价值。

除客房外，还要有足够的空间、即供客人活动的公共场所，使客人能在工作、旅游之余有休息、娱乐的地方。

恰当的空间结构和合理的功能布局，既能给客人带来舒适的愉悦的享受和体验，更能充分利用空间，节约酒店建设投资和运营费用，为酒店创造良好效益；也为酒店的“可持续性发展”奠定了良好基础，特别是酒店运营多年后，只需要进行“面子工程”、“做足面子功夫”-----必要的装饰性装修，而不用“伤筋动骨”、或“动大手术”-----砸得只剩下柱子了，即新建性装修。

投资人、筹建人和设计师对酒店建筑物的抗损性和每一个结构部分的具体功能以及整体空间的定义都必须精心定夺。

一、建筑·人·空间空间感是建筑体面的虚实围合给人的心理感受。

人和空间环境有着奇妙的互动关系，人对空间与环境的感受和体验直接影响到人的心理状态。

酒店是向离开家的客人提供住宿及其它辅助性产品的地方，酒店服务的无形性、不可分割性、易逝性、易变性、决定了服务产品的体验本质。

因此，酒店从规划设计开始就要处理好建筑、空间与人的关系，最佳境界是天地人合一。

客人购买的酒店产品，主要是对一定的空间（如客房、会议室、餐厅包房等）在一定的时间内拥有了相对所有权。

客人在此空间活动的过程中，客人舒适的消费体验很大程度源于酒店空间的合理性，即符合人体工学。

建筑的舒适空间是通过对景物、声音、方向、表面、高度、光线和你行走的地面有所变化所造成的，如过渡比径直通向户外空间的房屋要宁静的多，而且它具备私密的领域感。

人通过建筑空间所产生的实体变化而产生了心理变化，“最重要的是景物的变化”，而达到了舒适的感觉体验。

酒店管理财务酒店（企业）筹建期间费用会计和税务任何一家酒店（企业）在开业经营前都会经过筹建这个阶段，在筹建期间自然会发生一些费用，这些费用包括哪些内容？如何进行会计处理？会计处理和税务处理存在哪些差异？如何进行纳税调整？会计制度和会计准则总是显得原则和抽象，对于这些丰富多彩的会计实践活动不可能规定得面面俱到，税法也是如此。

一、筹建费用的内容问题《酒店（企业）会计制度》对筹建费用表述为:除购建固定资产外，所有筹建期间所发生的费用。

酒店（企业）在筹建期内发生的费用，包括人员工资、办公费、差旅费、培训费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。

财政部《关于外商投资酒店（企业）筹建期财政财务管理有关规定的通知》对外资酒店（企业）筹建费用表述为：外商投资酒店（企业）筹建期发生的有关费用列入开办费，包括筹建人员工资、差旅费、培训费、咨询调查费、交际应酬费、文件印刷费、通讯费、开工典礼费等。

酒店（企业）筹建期发生的资本支出不准在开办费中列支，包括购建机器设备、建筑设施、各项无形资产等支出。

根据合同、协议、章程的规定应由投资者自行负担的费用亦不准在开办费中列支。

外商投资酒店（企业）签订合同之前投资各方为筹建酒店（企业）而发生的各项费用支出，应由支出各方自行负担。

《酒店（企业）所得税暂行条例实施细则》对内资酒店（企业）筹建费用内容的规定与《酒店（企业）会计制度》的规定基本一致，《外商投资酒店（企业）和外国酒店（企业）所得税法》虽然对外资酒店（企业）筹建费用没有明确的规定，但是在实际执行中，与会计制度规定也是一致的。

实际上，筹建费用远远不止上述所列举的几项内容。

有的工业制造酒店（企业）从酒店（企业）设立、征地建厂房到开始投产长达数年之久，会发生很多种类的费用，金额也很大。

除购建固定资产和无形资产外，所有筹建期间所发生的费用都为筹建费用，具体内容有:1.管理费用类①筹建人员工资:包括筹建人员的工资、奖金等工资性支出、缴纳的各项社会保险以及根据工资总额提取的职工福利费等;②筹建人员办公费用:包括差旅费、会议费、办公费、印刷费、通讯费等;③酒店（企业）设立登记费用:包括工商注册费、税务登记费、验资费、咨询费、公证费、律师费等;④税金:包括印花税、车船使用税、土地使用税等;⑤培训费:包括聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用，因引进设备和技术而选派职工在筹建期间外出学习的费用等;⑥资产摊销:包括低值易耗品摊销、固定资产计提折旧、无形资产摊销等;⑦其他:包括业务招待费、广告费、开业典礼费等。

酒店管理筹建酒店项目立项规划设计施工筹备支持性文件核准备案阶段发改委备案提供资料（企业固定资产投资项目备案（跨区域））1.《XXXXXXXXXX市企业固定资产投资项目备案申请表（跨区域）》2.项目备案申请报告3.项目建议书或可行性研究报告等其中之一4.企业法人营业执照（复印件，核对原件）5.项目节能登记或评估意见（二）选择材料：银行资金证明6.土地选址证明或规划选址意见（市规划局办理；（1）建设单位选址申请函（原件1份），附法人委托书和委托代理人身份证（复印证）（2）《XXXXXXXXXX市建设项目选址申请表》（原件1份）（3）市政府或发改部门的项目批准文件（复印件1份）核发《建设项目选址意见书》，重点项目核发《建筑工程规划许可证》）（注：以上所有文档材料附PDF、EXCEL等格式文件、图纸内容附CAD格式电子件，并刻录光盘。

）XXXXXXXXXX市旅游发展委员会备案：提供材料：1.备案申请备案表（2 份）项目建议书/项目可研（内容应包括：1.项目申报单位情况2.拟建项目性质、规模、投资总额、资金筹措3.建设用地和相应规划4.资源利用和能源耗用分析5.生态环境影响分析6.经济和社会效果分析）2.工商营业执照（原件、复印件各1 份）资信证明（原件、复印件各1 份，提供其一：验资报告/银行资信证明/股东单位出资证明）3.场地使用证明（原件、复印件各1 份，提供其一：土地租用证明/土地使用证明/与有土地使用权的单位的合作意向书/规划选址意见通知书/用地预审意见/场地租赁合同/场地转让协议/房产证）4.其它相关材料（外商投资批准书、特种行业许可证或批复、租赁合同）。

5.相关部门关于该项目的相关意见、批复、或会议纪要材料影印件。

XXXXXXXXXX市环保局环评审批：提供资料：预受理：1.申请表2.项目环境保护审批申请报告3.场地使用证明场地属自有房屋的，提交《房产证》的复印件4.项目地的《建设用地规划许可证》5.项目立项证件、项目建议书或可行性研究报告6.扩建、改建、迁建项目须提交原批准的《XXXXXXXXXX市建设项目环境保护审批申请表》的批复原件和环境影响报告书、报告表或登记表7.排水管网图8.土地证复印件、《国有土地使用权出让合同》复印件或转让合同复印件9.规划局批准的设计条件复印件及相关材料10.法定代表人证明书、法人身份证复印件、双方或多方营业执照复印件，授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话11.建设项目的设计方案12.现场两张彩色相片。

酒店管理筹建酒店投资（一）——客房与酒店规模无论酒店如何发展，客房永远是酒店不可缺少的部分，住宿是酒店主要的使用功能。

在酒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物料和能源的消耗等等成本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定位就显得十分必要，是酒店规划的重要任务。

一、客房配比与类别1．级别：根据中国的星级评定标准，不同级别的酒店总面积参数指标如下，因此房间数决定了酒店总的建设规模：不同类型的星级酒店客房部面积指标与组成比例如下：以上面积包括交通和楼层辅助空间。

客房面积指标越大，数量越少，星级酒店评分越高。

越高星级的酒店辅助面积所占的比例会越多。

下面有两组参数在酒店客房数量和比例控制中可以参考：在欧洲，经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。

在美国，会议型酒店客房面积占总面积比例为44%；度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。

综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。

如果按照酒店的分类，我们可以参看下表：（美国AH&LA）如果按中档的酒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义，更加符合投资收益的合理性。

2．客房面积比例：酒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设备设施面积=2：1：1控制。

客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达60%以上。

二、客房的数量与规模：不同规模和类别的酒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客户定位的需要，合理的客房数量与酒店规模相适应和配套，才能在投资和运营上达到最有效率和利益最大化。

1.客房的数量和单元：不同形式楼层最佳客房数和利用率：结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。

一般高星级饭店客房服务人员与客房数的比例约为1：5 左右；如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40 分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。

酒店管理筹建筹建设施设备——酒店设施设备标准Section 1.0——电力的供应和分配系统。

1.1 总体要求1.2 应急发电机1.3 客房的要求1.4 客房浴室的要求Section 2.0——采暖、通风、空调系统。

2.1 总体要求2.2 客房区域2.3 公共区域2.4 后勤区域Section 3.0——建筑管理和控制系统3.1 总体要求Section 4.0——供水和分配系统4.1 总体要求Section 5.0——排水系统5.1 总体要求Section 6.0——竖向交通Vertical Transportation6.1 总体要求6.2 客用电梯的设计6.3 Service，Freight And Oversize Elevator Design 服务梯/货梯/大型电梯的设计6.4 Escalator Design 电动扶梯设计Section 7.0——Audio/Visual System 音频系统7.1 总体要求7.2 A/V Control Room 音响操控室7.3 Audio Systems 音频系统7.4 Function Space A/V Systems 功能厅的音响系统Section 8.0——Low Voltage System 弱电系统8.1 总体要求8.2 Computer Technology 电脑技术8.3 Telecommunication Technology...通讯技术8.4 Guestroom Technology 客房相关技术8.5 Special Construction 特殊的建设施工Section 9.0——Security System 保安系统9.1 总体要求9.2 Security Alarm System 保安警报系统9.3 Paging System 寻呼系统9.4 CCTV System 卫星电视系统1.0供配电系统ELECTRICAL SUPPLY AND DISTRIBUTION SYSTEM1.1总体要求GENERAL REPUIREMENTS强电工程师应与当地有关部门索取有关当地情况的信息，包括如下：●断电，电力不足，相位丢失的频率与周期。