我国农村宅基地使用权流转的问题与出路
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虽 然农 业 已经不 是 其 主要 的收入 来 源 ， 但 对 于宅 基 地 的恪 守 与农 村 祖业 思 想 的 影 响 ， 使 其 害 怕 因土 地
产 权发 生 变化 而长期 失去 土地 。 ［ ６ ］ （ ｎ
在 城市 高房 价 的对 比下 ， 成 了房 地 产 开发 商 的香 饽
饽 。此 时 ， 近郊农 民 的宅 基 地流转 意愿 是 比较 高 的 。 然而 ， 近郊农 村 宅基 地 的数 量是 有 限 的 。城 镇 化 的 发 展会 吸 引更 多人 群 的就业 ， 城市 房屋 供应有 限 ， 越 来越 多 的城 市 工 作 者 希 望 去 近 郊 农 村 购 买 小 产 权 房 。近郊农 民愿 意 流转 ， 愿 意 发 挥 宅 基地 使 用 权 的 物权性 质 ， 利用 宅 基 地 获 取财 产 收 入【 ３ ］ 。与 此 相 矛 盾 的是 ， 宅基 地供 给 有 限 ， 供 不 应求 ， 农 民 的流 转 意
便利、 地 理位 置优 越 的城 乡结 合部 ， 即近 郊农 村 。居
高 不下 的城 市房价 和较 高 的投资 回报率 进一 步刺 激 了农 村宅 基地 流 转 市 场 的 活跃 。 ［ ２ ］ 近郊 农 村 宅 基 地
房 以取 得宅 基地 。 ［ ５ 对 于大部 分远郊 农村农 户来 说 ，
乡结合 部 ， 小产 权 房 不 断涌 现 ， 并 且数 量 越 来越 多 ， 建 成或 在建 的小 产权 房达 ９ Ｏ多亿 平方 米 ， 小 产权房
第一作者简介 ： 赵新龙 （ １ ９ ８ ｏ 一） ， 男， 安徽阜 阳人 ， 讲师， 博士 ， 主要 从事农村法制 、 农村 生活保 障研究 。
Ｊ ｕ ｎ ．２ ０ １ ４
我 国农 村 宅基 地 使 用权 流 转 的 问题 与 出路
赵 新 龙 王 直妹
（ 安徽 财 经 大 学 法 学 院 ， 安徽 蚌埠 ２ ３ ３ ０ ３ ０ ）
摘 要 ： 农村 宅基地 使用 权流 转 问题 主 要体现 在流 转意 愿与农 村宅基 地供 需 的矛 盾 、 隐形 市场
意愿 的 ， 他 们 希望 宅 基地 能 够 流转 、 抵押、 贷 款 。但
由于远离 城市 ， 其在公 共基 础设施 、 社会 保 障制度等
方 面都跟 不上 城市发 展 的步伐 。即便 城镇居 民有 到
农村 投 资 、 创业 或休 闲养 老 的意愿 ， 远 郊农 村“ 硬件 ”
的落 后 ， 也 只会 让 这 些 人 望而 却 步 。远 郊农 村 宅 基 地对 外 流转渠 道 狭 窄 ， 而对 内流 转 也不 顺 畅 。一 般 情形 下 ， 符合 宅基 地 使用 权 分 配 条件 的 农 户宁 可 申 请 分配 一处新 宅基 地 盖 新 房 ， 也不 会 去 购买 一 所 旧
交 易活 跃导致 房屋 买卖 纠纷 日益增 多、 宅 基地 融资 功 能低 、 “ 一户 多宅” 情况 普遍 四个 方面 。存 在 问
题 的原 因在 于法律 规定 的模 糊性 、 宅基地 制度 本身 的问题 、 制度 设计 初衷 与经 济发展 相脱 节。应 从 完善宅 基地流 转 法律 和 宅基地 流 转制度 ， 逐 步建 立宅基地 流 转市场 方面 着手 ， 解决农 村宅基 地使 用
的不 断深 入 ， 大量 农 民加入 到城市 建设 的行列 ， 在城
市买 了商 品房 ， 其在农 村 的房屋就 闲置 了下来 。 ［ ４ ］ 这
些农 转非 的人 口对 于农 村宅 基地 是有着 强烈 的流转
（ 一） 流转 意愿 与农村 宅基 地供 需 的矛盾 宅基 地使 用权 流转 是指拥 有有 效农 村宅 基地使 用权 和该 农村 宅基 地 上 房 屋所 有 权 的农 户 ， 依 法将 宅 基地使 用 权 和房 屋 所 有权 一并 移 转 给 他 人 的行 为 。宅基 地 的 流转 包 括 抵 押 、 出租、 买卖 、 置换 、 继 承、 入股 等形 式 。 ［ １ ３ 随着 我 国工业化 和城 市化 进程 的 不 断发展 ， 农 村宅 基地 的价值 Ｅ ｔ 益显 现 ， 尤其 是交 通
第３ 卷
第 ６ 期
长 江大 学学 报 （ 社科版）
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｙａ ｎ ｇ ｔ ｚ ｅ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ （ Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ｓ ）
Ｖｏ ｌ ＿ ３ ７ Ｎｏ ． ６
２ ０ １ ４ 年Ｏ ６月
权 流 转存在 的 问题 。 关键 词 ： 农村 宅基地 使用 权 流转 ； 流 转 问题 ； 流 转 意愿 分类 号 ： Ｄ９ ２ ２ ． ３ 文献标识 码 ： Ａ 文章 编 号 ： １ ６ ７ ３ —１ ３ ９ ５（ ２ ０ １ ４ ） ０ ６ —０ ０ ５ ０ —０ ４
一
、
农 村 宅 基地 使 用权 流 转存在 的 问题
（ 二） 隐形市 场交 易活跃 导致房 屋买卖 纠纷 日益
增 多
我 国相关 法律 政策 明确禁止 城市居 民购 买农村
宅地 基 ， 农 村 宅基 地 只能 在 本 集体 组 织成 员 内部 流 转 。但 在 市场 化 的浪 潮 冲击 下 ， 宅 基地 使 用 权所 蕴
含 的 资产 和商 品 价 值 开始 凸显 ， 啪 宅 基地 流 转 的 隐 形市 场交 易活 跃 。据 调 查 ， 在 全 国各 地 的城 区或城
愿 与宅 基地使 用权 流转 不能 得到协 调 。
而 远郊 农村 宅基地 使用 权 的流转 意愿 与宅基 地 供 需 的情 况 则与 近 郊农 村 完 全 相 反 。一 方 面 ， 在 远 郊农 村 ， 有大 量 的农 村 宅 基 地 闲置 。随着 市 场 经 济
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ４ —０ ４—１ ０
第 ３ ７卷 第 ６期
赵 新龙 等 ： 我 国农 村宅 基地 使用 权流 转 的 问题 与 出路
产 权发 生 变化 而长期 失去 土地 。 ［ ６ ］ （ ｎ
在 城市 高房 价 的对 比下 ， 成 了房 地 产 开发 商 的香 饽
饽 。此 时 ， 近郊农 民 的宅 基 地流转 意愿 是 比较 高 的 。 然而 ， 近郊农 村 宅基 地 的数 量是 有 限 的 。城 镇 化 的 发 展会 吸 引更 多人 群 的就业 ， 城市 房屋 供应有 限 ， 越 来越 多 的城 市 工 作 者 希 望 去 近 郊 农 村 购 买 小 产 权 房 。近郊农 民愿 意 流转 ， 愿 意 发 挥 宅 基地 使 用 权 的 物权性 质 ， 利用 宅 基 地 获 取财 产 收 入【 ３ ］ 。与 此 相 矛 盾 的是 ， 宅基 地供 给 有 限 ， 供 不 应求 ， 农 民 的流 转 意
便利、 地 理位 置优 越 的城 乡结 合部 ， 即近 郊农 村 。居
高 不下 的城 市房价 和较 高 的投资 回报率 进一 步刺 激 了农 村宅 基地 流 转 市 场 的 活跃 。 ［ ２ ］ 近郊 农 村 宅 基 地
房 以取 得宅 基地 。 ［ ５ 对 于大部 分远郊 农村农 户来 说 ，
乡结合 部 ， 小产 权 房 不 断涌 现 ， 并 且数 量 越 来越 多 ， 建 成或 在建 的小 产权 房达 ９ Ｏ多亿 平方 米 ， 小 产权房
第一作者简介 ： 赵新龙 （ １ ９ ８ ｏ 一） ， 男， 安徽阜 阳人 ， 讲师， 博士 ， 主要 从事农村法制 、 农村 生活保 障研究 。
Ｊ ｕ ｎ ．２ ０ １ ４
我 国农 村 宅基 地 使 用权 流 转 的 问题 与 出路
赵 新 龙 王 直妹
（ 安徽 财 经 大 学 法 学 院 ， 安徽 蚌埠 ２ ３ ３ ０ ３ ０ ）
摘 要 ： 农村 宅基地 使用 权流 转 问题 主 要体现 在流 转意 愿与农 村宅基 地供 需 的矛 盾 、 隐形 市场
意愿 的 ， 他 们 希望 宅 基地 能 够 流转 、 抵押、 贷 款 。但
由于远离 城市 ， 其在公 共基 础设施 、 社会 保 障制度等
方 面都跟 不上 城市发 展 的步伐 。即便 城镇居 民有 到
农村 投 资 、 创业 或休 闲养 老 的意愿 ， 远 郊农 村“ 硬件 ”
的落 后 ， 也 只会 让 这 些 人 望而 却 步 。远 郊农 村 宅 基 地对 外 流转渠 道 狭 窄 ， 而对 内流 转 也不 顺 畅 。一 般 情形 下 ， 符合 宅基 地 使用 权 分 配 条件 的 农 户宁 可 申 请 分配 一处新 宅基 地 盖 新 房 ， 也不 会 去 购买 一 所 旧
交 易活 跃导致 房屋 买卖 纠纷 日益增 多、 宅 基地 融资 功 能低 、 “ 一户 多宅” 情况 普遍 四个 方面 。存 在 问
题 的原 因在 于法律 规定 的模 糊性 、 宅基地 制度 本身 的问题 、 制度 设计 初衷 与经 济发展 相脱 节。应 从 完善宅 基地流 转 法律 和 宅基地 流 转制度 ， 逐 步建 立宅基地 流 转市场 方面 着手 ， 解决农 村宅基 地使 用
的不 断深 入 ， 大量 农 民加入 到城市 建设 的行列 ， 在城
市买 了商 品房 ， 其在农 村 的房屋就 闲置 了下来 。 ［ ４ ］ 这
些农 转非 的人 口对 于农 村宅 基地 是有着 强烈 的流转
（ 一） 流转 意愿 与农村 宅基 地供 需 的矛盾 宅基 地使 用权 流转 是指拥 有有 效农 村宅 基地使 用权 和该 农村 宅基 地 上 房 屋所 有 权 的农 户 ， 依 法将 宅 基地使 用 权 和房 屋 所 有权 一并 移 转 给 他 人 的行 为 。宅基 地 的 流转 包 括 抵 押 、 出租、 买卖 、 置换 、 继 承、 入股 等形 式 。 ［ １ ３ 随着 我 国工业化 和城 市化 进程 的 不 断发展 ， 农 村宅 基地 的价值 Ｅ ｔ 益显 现 ， 尤其 是交 通
第３ 卷
第 ６ 期
长 江大 学学 报 （ 社科版）
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｙａ ｎ ｇ ｔ ｚ ｅ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ （ Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ｓ ）
Ｖｏ ｌ ＿ ３ ７ Ｎｏ ． ６
２ ０ １ ４ 年Ｏ ６月
权 流 转存在 的 问题 。 关键 词 ： 农村 宅基地 使用 权 流转 ； 流 转 问题 ； 流 转 意愿 分类 号 ： Ｄ９ ２ ２ ． ３ 文献标识 码 ： Ａ 文章 编 号 ： １ ６ ７ ３ —１ ３ ９ ５（ ２ ０ １ ４ ） ０ ６ —０ ０ ５ ０ —０ ４
一
、
农 村 宅 基地 使 用权 流 转存在 的 问题
（ 二） 隐形市 场交 易活跃 导致房 屋买卖 纠纷 日益
增 多
我 国相关 法律 政策 明确禁止 城市居 民购 买农村
宅地 基 ， 农 村 宅基 地 只能 在 本 集体 组 织成 员 内部 流 转 。但 在 市场 化 的浪 潮 冲击 下 ， 宅 基地 使 用 权所 蕴
含 的 资产 和商 品 价 值 开始 凸显 ， 啪 宅 基地 流 转 的 隐 形市 场交 易活 跃 。据 调 查 ， 在 全 国各 地 的城 区或城
愿 与宅 基地使 用权 流转 不能 得到协 调 。
而 远郊 农村 宅基地 使用 权 的流转 意愿 与宅基 地 供 需 的情 况 则与 近 郊农 村 完 全 相 反 。一 方 面 ， 在 远 郊农 村 ， 有大 量 的农 村 宅 基 地 闲置 。随着 市 场 经 济
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ４ —０ ４—１ ０
第 ３ ７卷 第 ６期
赵 新龙 等 ： 我 国农 村宅 基地 使用 权流 转 的 问题 与 出路
