湖北黄冈市黄州区房地产市场调研报告XXX11

经天纬地市场研发部出品黄冈月报-01月刊经纬9城记——黄冈1月市场概述土地市场市场走势开盘概况·本月有3宗含住宅用地挂牌出让，1宗商住用地成交，成交总建面8.44万㎡，成交金额1.52亿元，成交楼面价1799元/㎡；·本月楼市环比量价双跌，商品住宅成交311套，成交面积3.96万㎡，成交均价5851元/㎡；·7个项目取得预售证，推出647套房源；·本月4个项目推盘，加推楼盘较少；1、1月市场新增住宅供应面积大幅增加，但成交量走势趋低，不排除各楼盘为春节“蓄力”，将主战场放在2月份，2月份成交量可能有所回升；黄州市场库存仍然较为稳定，去化周期略微延长，去化速度减缓；嘉晟国际长河水岸楼盘销量最好，均价较低，致使本月成交均价大幅下滑；2、本月土地挂牌3宗土地，1宗土地成交，近一年半土地总体供应429.2万方，成交224.7万方，供需比为1.9，整体土地市场仍是供过于求；成交套数商品住宅成交套数：311套环比：-34.94%同比：-70.27%成交面积商品住宅成交面积：3.96万㎡环比：-36.64%同比：-67.65%成交均价商品住宅成交均价：5851元/㎡环比：-20.20%同比：0.91%1月成交市场数据汇总：环比量价均跌01土地市场土地市场供求概况本月住宅土地供应建面约为45万方，住宅土地成交建面约8.44万方，成交楼面价1799元/㎡，近一年半住宅土地总体供应429.2万方，成交224.7万方，供需比为1.9，住宅土地市场供过于求；数据来源：中指数据土地市场市场走势动态市场2019年1月黄冈市土地成交情况序号宗地编号竞得人地块位置用地面积（㎡）容积率最大建筑面积（㎡）土地用途起始价（万元）成交价（万元）楼面价（元/㎡）溢价率成交时间1黄冈告字[2018]57号黄冈市泰禾富房地产开发有限公司天海路以东，东曦路以西，东安路以南，东城路以北33774.8＞1＜2.584437商住1182215198179928.6% 1.21土地成交：1月有1宗商住用地成交，成交面积15.97万㎡，成交金额54872万元。

黄州区商业情况市调报告市调时间：2011年3月14日—2011年3月18日市调地点：黄州区主要商业区：奥康步行街、考棚街、胜利街、摩尔城市调目的：通过此次市调，全面了解黄州区现有的商业现状及租金水平、业态分布、配比、经营状况、发展过程，为本项目招商工作能顺利开展，作好前期铺垫。

市调内容：◆奥康步行街1、地理位置：北临胜利街，南接八一路2、商业分布及经营类别：1楼：街道分布：（上图所示，从左到右排列）第一条街道：主街道由北边胜利路入口A区起，沿C区、E区、西广场D区、F区至南边八一路入口G区止；第二条街道：B区内置的中心街道；第三条街道：B区与I区之间为儿童世界；第四条街道：I区中的女人世界。

商业体量：约367间（不包括D区一楼通信广场内铺；其中空置、转让、装修中约16间，该类型商铺主要分布在I区的女人街）。

经营体量：约218户（其中包括同品牌分店）。

经营类别：品牌男装：17户（占1楼经营体量的8%）；品牌女装：35户（占1楼经营体量的16%）；运动系列：31户（占1楼经营体量的14%）；休闲系列：19户（占1楼经营体量的9%）；品牌鞋类：11户（占1楼经营体量的5%）；皮具箱包：8户（占1楼经营体量的4%）；内衣、饰品：15户（占1楼经营体量的7%）；儿童系列（童装、玩具）：19户（占1楼经营体量的9%）；潮流服饰：51户（占1楼经营体量的23%）；护肤、美发：5户（占1楼经营体量的2%）；眼镜、药店：4户（占1楼经营体量的2%）；西式快餐、糕点：3户（占1楼经营体量的1%）；2∕3∕4楼：经营类别：B区：2楼：工贸家电3楼：森奥家居城C区：2楼：钱柜KTV、苏菲雅婚纱摄影D区：2楼：真快活美食、电玩总动员3楼：菲特网络会所、菲特健身会所4楼：兴汇影城E区：3楼：皇家春天婚纱摄影、辣翻天火锅城、女子生活馆F区：2楼：有意思西餐厅、布艺广场3楼：喜唰唰火锅城4楼：伯爵酒吧G区：3楼：魅力女人生活馆4楼：薇薇新娘婚纱摄影I区：2楼：新诗雅专业美容3楼：剑威跆拳道馆、少儿拉丁舞3、租金水平：第一条街：平均租金水平约200元/㎡/月（实际使用面积）第二条街：平均租金水平约125元/㎡/月（实际使用面积）第三条街：平均租金水平约100元/㎡/月（实际使用面积）第四条街：平均租金水平约40元/㎡/月（实际使用面积）4、配套费用：物业费：2.75元∕㎡∕月5、经营环境：优势：1、地段好、中心商业区；2、现代型的商业物业；3、商业氛围成熟；4、业态组合较为丰富；5、较为舒适的购物环境；6、商业管理公司统一经营管理；7、规模较大的开放式商业中心。

试论黄石市房地产调查报告(doc 11页)⏹更多资料请访问.(.....)更多企业学院：...../Shop/《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料...../Shop/40.shtml 《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料...../Shop/38.shtml 《中层管理学院》46套讲座+6020份资料...../Shop/39.shtml 《国学智慧、易经》46套讲座...../Shop/41.shtml 《人力资源学院》56套讲座+27123份资料...../Shop/44.shtml 《各阶段员工培训学院》77套讲座+ 324份资料...../Shop/49.shtml 《员工管理企业学院》67套讲座+ 8720份资料...../Shop/42.shtml 《工厂生产管理学院》52套讲座+ 13920份资料...../Shop/43.shtml 《财务管理学院》53套讲座+ 17945份资料...../Shop/45.shtml 《销售经理学院》56套讲座+ 14350份资料...../Shop/46.shtml 《销售人员培训学院》72套讲座+ 4879份资料...../Shop/47.shtml⏹28.2％。

比同期固定资产投资、基本建设和更新改造投资的增幅分别高出13.1、6.4和1.3个百分点。

高于去年同期的增幅（22.4%）。

其中，商品住宅完成投资占68.7%，同比增幅29.5%；办公楼开发投资占5.3%，同比下降0.9个百分点；商业营业用房开发投资占10.6%，同比增长35.7%；其它投资占15.4%。

投资持续增长主要源于：商品房销售额和销售面积的全面增长给开发商带来的投资信心。

2、新开工面积增幅攀升。

商品房施工面积4.95亿平方米，其中，商品房新开工面积1.55亿平方米，比去年同期增长33.2%，商品住宅新开工面积1.28亿平方米，增长31.21%。

某区房地产市场调查报告(doc 15页)汉阳区市场调查报告一汉阳区房地产市场概述1钟家村片区房地产市场概述2王家湾片区房地产市场概述3开发区片区房地产市场概述二汉阳房地产行情分析1钟家村片区分析2王家湾片区分析3开发区片区分析三汉阳区房地产市场判断一汉阳区房地产市场概述汉阳作为武汉市三镇之一，有着几千年的历史文化，传统的工业基地，随着近代商业的发展，老工业区经济逐渐衰退，大多工厂处于停产或半停产状态，经济不景气严重阻碍着房地产的发展，汉阳的房地产业也就相对落后；但破旧的工厂也为房地产的发展提供了大量的闲置土地，汉阳新区建设也带动了房地产的发展。

作为武汉市的新区，政府加大了建设力度，努力实现三镇均衡发展，制定了以三大特色组团、四湖连通的水系生物网络、五纵五横的道路骨架。

新区的建设作为一个靓点工程成为武汉市新的经济增长点，将带动汉阳房地产业的快速发展。

从地理位置及经济结构来看，可分为三个片区：钟家村片区、王家湾片区、开发区片区。

钟家村物业以小高层、高层为主；王家湾物业以小高层为主；开发区物业以多层为主，总供应量为1793699㎡，总销售量约1400000㎡。

汉阳区在售楼盘一览表3开发区片区概述以原沌口为中心的国家级经济开发区，作为武汉新兴的制造业基地，大型企业也纷纷强势入驻，百事可乐、海尔，康师傅、神龙、卷烟厂、东风集团等大型企业带动了房地产业的发展。

大型住宅小区如东风阳光城、佳和馨居、金色港湾、泰合花园、奥林花园等充分体现着武汉滨水特色，作为新兴的开发区，配套设施不够齐全，一定程度上制约着房地产的发展。

开发区一中、三角湖中学、新江大、同济医院开发区分院等事业单位也促进了房地产的发展。

本区工业发达，企业白领成为房地产的消费主体。

近年来，随着开发区的发展，配套设施逐渐完善，房价快速上涨，今年以来小高层正在逐渐兴起，小户型的开发也如火如荼，如吉祥国际、泰合花园、百强名流雅阁相继推出的小户型倍受青睐。

本区物业以多层为主，均价在2500－3000元/㎡之间，总供应量约820000㎡，总销售额约为700000㎡。

黄冈市场调研报告1. 引言本报告旨在对中国湖北省黄冈市的市场情况进行详细调研和分析。

通过对市场的调查和数据分析，旨在为企业了解黄冈市的经济环境、消费行为和市场竞争情况提供参考。

2. 市场概况2.1 地理位置黄冈市位于湖北省中部，东邻武汉市，西接孝感市，南界咸宁市，北依黄石市。

地理位置优越，交通便利，是湖北省的重要商贸中心和物流枢纽。

2.2 人口和经济数据根据最新的统计数据，黄冈市总人口约为900万人。

经济方面，黄冈市GDP在过去几年保持了稳定增长，年均增长率约为7%。

主要经济产业包括制造业、农业和服务业。

3. 消费行为3.1 消费水平黄冈市消费水平逐步提高，居民的收入也在稳定增长。

人们对于日常生活所需的消费品的需求逐渐增加，例如食品、服装、家居用品等。

3.2 消费习惯黄冈市居民在消费习惯上存在一定的区域差异。

城市居民更倾向于购买国际品牌和高端产品，而农村地区居民则更偏好实惠耐用的产品。

此外，随着互联网的普及，线上购物在黄冈市的消费习惯中越来越受欢迎。

3.3 旅游消费黄冈市拥有丰富的旅游资源，吸引了大量的旅游者。

旅游业成为该市的重要支柱产业之一。

游客在黄冈市的旅游消费主要集中在交通、住宿、餐饮和旅游纪念品等方面。

4. 市场竞争4.1 行业竞争黄冈市市场竞争激烈，各个行业都存在着众多竞争对手。

无论是制造业、零售业还是餐饮业，都面临着来自其他同行业企业的竞争压力。

4.2 企业竞争力在市场竞争激烈的环境下，企业需要不断提升自身的竞争力才能在市场中立于不败之地。

黄冈市的企业竞争力主要表现在产品质量、价格、品牌形象和服务质量等方面。

4.3 市场空白点在竞争激烈的市场中，总会存在着一些市场空白点。

企业可以通过对市场进行深度调研，找到这些空白点，并提供适合的产品和服务。

5. 市场机会和挑战5.1 市场机会黄冈市在经济发展和市场需求方面存在一些机会。

例如，随着消费水平的提高，人们对高品质日用品和娱乐消费的需求将增加。

2008～2009年黄冈市房地产市场发展报告黄冈市地处湖北省东部，大别山南麓，长江中游北岸，京九铁路中段。

现辖七县二市一区和一个县级龙感湖农场，面积17446万平方公里。

其版图居圈内九城市之首，占武汉城市圈总面积的30%。

全市总人口730.98万人。

人口仅次于武汉市，占城市圈总人口的24%，是武汉城市圈连接华东地区及长江中下游的通道和门户，在武汉城市圈中具有举足轻重的地位。

一黄冈市宏观经济运行情况（一）国民经济稳步增长近年来黄冈市生产总值保持稳步增长的势头，年均增长速度在10%左右，如图1所示，2004～2008年地区生产总值增幅分别为11.48%、-19.41%、12.23%、21.10%、26.81%。

据《黄冈市2007年国民经济和社会发展统计公报》，2007年，黄冈市生产总值完成473.74亿元，按可比价格计算比2006年增长14.4%，增速为创建市以来最高水平。

图1 2004～2008年黄冈市生产总值变化趋势2008年黄冈市生产总值完成600.75亿元。

其中，第一产业增加值为192.58亿元，同比增长7.10%；第二产业增加值为204.23亿元，同比增长20.00%；第三产业增加值为203.94亿元，同比增长16.80%。

第二、第三产业增长明显增快，三次产业结构由2007年的31.74∶33.22∶35.04调整到2008年的32.05∶34.00∶33.95。

高新技术产业和现代服务业的较快发展带动第三产业产值的持续增加，为房地产发展奠定了基础。

（二）固定资产投资快速增长如图2所示，2004～2008年，黄冈市全社会固定资产投资保持较好的增长势头。

2006年起工业投资规模稳步扩大，同时在房地产、旅游、交通通讯、文化教育、贸易餐饮等行业投资的拉动下固定资产投资迅速增长。

图2 2004～2008年黄冈市固定资产投资变化趋势据《黄冈市2007年国民经济和社会发展统计公报》，2007年，黄冈市全社会固定资产投资完成258.50亿元，比2006年增长34.01%。

２０２２年黄冈房地产市场分析报告目录０１　黄冈市场综述０２　黄冈新房市场０３　黄冈存量房市场黄冈市场综述2021年1-12月黄冈市房地产市场运行情况一、供应情况2021年12月，新建商品房批准预售1027套，批准预售面积11.17万平方米，同比增长315.24%，环比增长40.68%；其中，新建商品住房批准预售978套，批准预售面积10.8万平方米，同比增长411.85%，环比增长40.62%。

2021年1-12月，新建商品房批准预售面积109.7万平方米，同比增长13.93%；其中，新建商品住房批准预售面积101.91万平方米，同比增长20.88%。

二、交易情况2021年12月，新建商品房销售304套，销售面积4.25万平方米，同比减少60.79%，环比减少12.73%；其中，新建商品住房销售231套，销售面积2.78万平方米，同比减少68.69%，环比减少27.79%。

12月存量房成交416套，成交面积7.23万平方米，同比减少34.51%，环比增长25.96%；其中，存量住房成交384套，成交面积4.42万平方米，同比减少55.26%，环比增长9.68%。

2021年1-12月，新建商品房销售7698套，销售面积93.87万平方米，同比增长34.94%；其中，新建商品住房销售6604套，销售面积79.9万平方米，同比增长35.67%。

1-12月存量房成交面积86.77万平方米，同比增长20.8%；其中，存量住房成交面积累计70.58万平方米，同比增长21.67% 。

三、库存情况截至2021年12月末，已批准预售尚未售出的商品住房7068套，面积83.49万平方米。

黄冈新房市场预售综述：2021年12月，新建商品房批准预售1027套，批准预售面积11.17万平方米，同比增长315.24%，环比增长40.68%；其中，新建商品住房批准预售978套，批准预售面积10.8万平方米，同比增长411.85%，环比增长40.62%。

一、2007年房地产调控措施分析2007年,针对房地产市场运行中的主要矛盾,政策目标重点是增加有效供给,调整住房供应结构,抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题;调控措施主要包括以下几个方面;一抑制开发企业囤积土地行为2007年,各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施;一是缩减土地一次性出让规模;土地出让规模过大易产生种种弊端,其一是开发周期过长导致变相囤积土地,使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局,推高房价;为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断,促进开发企业之间的竞争,缩短建设周期,使出让土地按期形成有效的市场供应,国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模,对土地一次性出让的规模进行控制;部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模,如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定,合理控制单宗住宅项目用地出让规模,出让的单宗住宅用地面积将控制在10-20公顷以下,规划建筑面积在30-50万平方米以下;二是对开发时限提出明确要求;国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年;部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限,如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限,超过开发时限仍未开发完毕的,将收取土地违约金;开发限时的原则的制定,在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为,加大了房地产市场的供给,缩小了供求差距;三是不能分期取得建设用地使用权证;建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按土地出让金缴纳比例分期取得;土地使用权证不的分期获得的改变,一方面限制了开发商的囤地行为,另一方面对房地产开发企业的资金状况也无形中也提出了要求;对于筹集资金能力差的开发企业来说,获得土地权证将有一定的难度,这也加速了行业的洗牌;四是改预征土地增值税为清算土地增值税;从2007年2月起,将预征土地增值税改为清算土地增值税;此前,土地增值税征收多采用预征收制;由于土地增值税是地方税种,各地征收标准不一,一般预征额多为房屋销售价格的%—3%;相对来说,这一税收额度远远低于清算应缴的额度;而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算,能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节,抑制开发企业囤积土地的行为;二加大闲置土地处置力度国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度;一是改变毛地出让、净地交付的模式,实行建设用地使用权“净地”出让;在处理好土地的产权、补偿安置,完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后,才可公开出让;二是明确了土地闲置费的征收标准;按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;部分地区加大了闲置土地回收力度,成效明显;三实行差别的住房抵押贷款政策2007年9月,中国人民银行和中国银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知,规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同房地产行业风险分析报告最新资料,WORD 文档,可编辑修改档次基准利率的倍,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下,以及超过90平方米的,首付比例仍分别维持不得低于20%和30%;这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开;对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策,首付成数没有调整,仍然采取优惠利率;第二套房的首付成数提至4成,这一政策有望有效地抑制投资投机需求,深圳在该政策出台后,市场成交量明显下降;四加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度在房价快速上涨,低收入家庭住房问题日益突出的情况下,政府高度重视住房保障制度的完善,明确将其列为政府公共服务的一项重要职责;2007年8月,国务院出台了24号文件,明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点,廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭,形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖,并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置;具体措施如下：一是将廉租房作为住房保障制度的重点;在住房保障供应体系中,廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径;明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权,以租赁方式保障为主,而不是帮助其获得住房产权;二是扩大住房保障覆盖面,解决“夹心层”的住房困难;廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭,扩大到低收入家庭中的住房困难户;经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接;在住房保障供应体系的政策设计上,通过廉租住房保障范围的扩大,实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖,解决“夹心层”的住房困难问题;三是确保廉租住房保障资金来源;明确规定了住房保障资金来源渠道：其一,将廉租住房保障资金纳入年度预算安排;其二,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设;其三,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%;其四,对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持;四是优先确保廉租住房建设用地;根据住房建设规划,切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地,在土地供应计划中予以优先安排;五是多渠道解决低收入家庭的住房问题;除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外,通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题,包括棚户区改造和旧小区整治等;政策性住房的建立有利于缓解目前房地产市场上的供不应求的局面,能够引导房地产市场向健康的方向发展;二、行业供需分析一土地购置与开发面积受2004年以来土地紧缩政策的影响,2005-2006年,房地产本年土地购置面积出现负增长,同比分别下降%和%;自2007年5月开始,房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头;1-12月,2007年土地购置面积为万平方米,同比增长11%;作为房地产发展的先行条件,土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量,缓解市场供求紧张的局面;数据来源：国家统计局2003-2007年房地产土地购置面积及增速情况从土地开发情况来看,截至2007年12月,全国土地开发面积为万平米;从走势来看,房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高,为%,随后其增速有所降低,到2007年12月起土地开发面积增速为%;与2006年1-12月份的数据相比,土地开发面积增多万平方米;数据来源：国家统计局2003-2007年房地产土地开发面积及增速情况与此同时,土地开发率土地开发面积占同期土地购置面积的比重也有所提高,2006年提高到%,为2000年以来的最高值,2007年,土地开发率为%,小于2006年同期的水平,但要高于2003年以来其他年份水平;目前,大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置,同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地,这也导致了土地开发面小于土地的购置面积;数据来源：国家统计局2003年-2007年房地产土地开发率情况二商品房建设情况2007年,全国商品房累计施工面积为万平方米,同比增长%,增幅要高于2006年同期水平;全国商品房新开工面积为万平方米,同比增长%,增幅与2006年同期相比增长个百分点;总体来看,2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长;2007年商品房竣工面积,同比增长%;分月度来看,2007年12月份的竣工面积大幅上升,这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工;因为年底的购房需求比较旺盛,而且到了帐期,所以开发商希望早点交付房子,收回资金,而此时商品房的供应量也相应增加;数据来源：国家统计局2007年商品房建设情况三商品房销售情况2007年商品房销售面积较好,商品房销售面积累计达万平方米,比2006年万平米的销售面积相比,增长了%;其中,商品住宅的销售面积为万平方米,同比增加%；办公楼销售面积为万平方米,同比增加%；商业营业性用房销售面积为万平方米,同比增加5%;从这几种物业累计销售面积中可以看出,市场对商品住宅的需求较大,而对办公楼的需求较小;同时,2007年全国商品房空置面积也有所下降,全国商品房空置面积为亿平方米,比2006年末减少8%；其中,空置商品住宅6756万平方米,比上年减少%;数据来源：国家统计局2007年各类物业单月销售面积情况截止到2007年12月,商品房销售额累计亿元,比累计至2006年12月份亿元的销售额相比,增长了%;受9月份颁布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知收缩信贷的影响,自2007年10月后商品房的销售额增速下降;其中,商品住宅的销售额为亿元,累计增长%；办公楼销售额为亿元,同比增长%；商业营业用房销售额为亿元,同比增长%;在这几类物业中,商品住宅的销售额最大,且同比增速较办公楼及商业营业用房大,说明市场对商品住宅的需求较大;数据来源：国家统计局2007年商品房销售额情况四房地产价格情况2007年12月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%,涨幅与11月持平；环比上涨%,涨幅比上月降低个百分点;房价环比涨幅出现连续三个月回落,已从9月的%下降至12月的%;5-11月,房价同比涨幅连续7个月攀升；6－9月以来,房价环比涨幅连续4个月扩大;6月以来,全国房价同比涨幅连续7个月创下自2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最高水平;2006-2007年房屋销售价格指数数据来源：国家统计局中国2007年房价大幅上涨主要源于投资性需求的支持;首先,实际利率持续低位徘徊,使购房者持有房屋成本相当低,刺激了投资性购买的需求;其次,国内住宅租金收益率毛租金除以住宅市值近年来一直处于下降趋势,投资性购房者完全寄希望于房价不断增值;另外,2007年股市调整也使投资者对股票市场未来收益率预期下降,增加了在房地产投资上的资金配置;预计2008年商品房面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力,预计成交量价都会随之上升;但同时,从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制,可能将放缓房价涨幅,因此预计2008年房价整体涨幅应低于2007年;三、行业资金来源分析2007年,楼市火爆、行业高位景气,吸引了大量信贷资金进入房地产行业;巨额信贷资金进入,促进了房地产业的规模扩张,也拉动了银行业收入的增长;2007年,房地产业利用国内贷款规模空前,达到亿元,增长%;房地产企业自筹资金渠道进一步拓宽,自筹资金能力大幅提高;2007年,房地产行业自筹资金11772亿元,大幅增长%;2007年,房地产企业抓住了行业发展的有利时机,大力拓宽自筹资金资渠道,自筹资金能力大大增强,特别是上市公司,通过增发股票、发行公司债等形式进行筹资,规模空前;外资并未放缓进入中国房地产的步伐,利用外资增长%;2007年全国房地产开发利用外资高达亿元,观察过去三年的“利用外资年度累计同比增长率”发现,2007年虽是房地产行业宏观调控措施出台最密集、力度最大的一年,但每个月都大幅高于2006年,2006年的宏调压力虽大于2005年,但其大部分月份也高于2005年;而房地产行业的外商直接投资额,无论单月同比还是年度比较,过去三年均呈递增态势;2007年开发资金来源及增长情况数据来源：国家统计局四、行业风险分析及提示2007年,我国实行了从紧的货币政策,从供给方面,限制开发贷款对企业可会影响企业现金流,企业的资金链吃紧,这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验;另外,在2007年国家还加强了对房地产市场的规范,其中对对开发企业囤积土地的行为进行抑制,加大闲置土地的清理力度;其中那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度,加快资金回流,但就行业而言,其结果是因为众多中小房地产开发企业因为资金限制而不能开发其储备土地,行业供给量会因此而减少;在房地产供给方面,由于我国房地产需求较大,一直以来,我国房地产处于供小于求的状态,这也是我国房价一直高居不下的原因之一;但由于我国房地产市场的不规范因素的存在,在2007年末,广州、深圳、上海等城市均出现了房地产成交量下降的状况,对全国房地产的发展带来了一定的限制;而在开发企业资金来源方面,随着房地产业规范程度不断提高,中国房地产商在加速分化,以上是公司为主的一批开发商,通过股票增发、发行债卷等方式融资了加多资金,利用充裕的资金进行圈地,直接提升了竞争能力,挤压了中小开发商的生存空间;从银行规避风险的角度,开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定;总体上对行业的发展是种限制,但对上市公司尤其是优质的上市公司尺度不会过严,可能影响有限;对于中小企业而言,开发贷款的限制将使其无资金可融,面临严重的生存局面,将会寻求将土地卖给实力强大的开发商;因此,开发贷款限制对行业的影响远大于对优质上市公司的影响,是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂;优质公司在其中受到的影响有限,同时可以获得资源整合的机会;五、行业授信建议随着政府对房地产行业的宏观调控进一步加强、开发商可支配资金的紧张,房产开发企业的洗牌将不可避免的加剧;越小的房地产开发商对银行贷款的依赖性更强,在房地产市场资金普遍紧张而且筹资成本越来越高的情况下,其本身的巨大的竞争风险使得其违约的可能性剧增;因此我们认为2008年对房地产行业不同客户的授信把握以下原则：重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务,把握行业资产重组契机,合理调整客户结构;由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化,大多数企业处于微利水平,因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户;应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度,力争与其建立长期的战略性合作关系,谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目;部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失;为防止不良资产的出现,部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视,围绕这些企业进行信贷资产重组;目录附表附图第一章行业发展环境及影响分析第一节宏观经济环境及影响分析一、国际经济环境对房地产业的影响一世界经济对我国房地产业的影响2007年世界经济继续平稳较快增长,但增速趋缓,据IMF预计：按汇率法加权,2007年世界经济增长%,比上年回落个百分点;虽然影响世界经济走势的不确定因素增多,但世界经济的总体增长仍相对强劲,特别是新兴市场国家成为了支撑全球经济向好的重要发动机;2007年,全球经济增长的60%以上是由新兴市场经济体所做的贡献;这在一定程度上可以缓解美国等发达经济体增速放慢对全球经济增长所产生的影响;中国经济也受益于这些新兴市场国家;总体而言,中国经济仍将保持20年以上的较高速增长,中国经济的高速发展也为中国房地产的发展提供了较好的发展环境;二美国次级债对我国房地产业的影响本世纪初,美国IT产业泡沫破裂,导致经济增长迟缓,随后的“9·11事件”又再次重创美国经济;因此,为了挽救深陷困境的经济,美国政府开始不断扩大财政赤字,通过国际经常项目消耗世界财富,同时美联储连续13次降息刺激国内需求,不断鼓动国民超前借贷消费,美国房地产市场迅速膨胀,房价迅速上扬,炒房盛极一时,次级抵押贷款市场也随之迅速发展;但从2005年开始,美联储又连续提息,利率大幅攀升,加重购房者的还贷负担,美国住房市场开始大幅降温;房价下跌,炒房者利益链条断裂,贷款还不上,变卖房产又面临损失,于是次级贷款风险迅速暴露; 美国次级债贷款占整个住房贷款市场份额的14%,而这其中仅有10%左右出现了不同程度的危机,而且美联储为进一步解决次级债贷款危机已经决定降低存款准备金率,所以,次级债贷款危机的影响在美国正逐渐消除;其次,受美国次级债危机影响最大的是我国金融机构,但很有限,因为我国境内机构购买的次级债产品比例低,且大多数为信用评级较高的产品;最后,美国次级债危机只可能对我国房地产市场造成极小的间接影响;美国次级债危机本质上是资本市场上的危机,而投资于我国房地产市场的资金中来自国际资本市场的量非常小,因此,次级债危机对我国房地产市场的供求关系不会造成直接的影响;二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响2007年国内生产总值246619亿元,比上年增长%;分产业看,第一产业增加值28910亿元,增长%；第二产业增加值121381亿元,增长%；第三产业增加值96328亿元,增长%;第一产业增加值占国内生产总值的比重为%,与上年持平；第二产业增加值比重为%,上升个百分点；第三产业增加值比重为%,下降个百分点;分季度看,一季度增长%,二季度增长%,三季度增长%,四季度增长%;国内经济的相对平稳运行和相关行业结构矛盾的逐步缓解为房地产业的发展提供了良好的平台,有利于我国房地产市场的健康发展;数据来源：国家统计局图12007年国内生产总值三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响一固定资产投资状况分析2007年全社会固定资产投资137239亿元,比2006年增长%,加快个百分点;其中,城镇固定资产投资117414亿元,增长%,加快个百分点12月份16809亿元,增长%；农村固定资产投资19825亿元,增长%;在城镇投资中,分产业看,第一产业投资1466亿元,比2006年增长%；第二产业51020亿元,增长%；第三产业64928亿元,增长%;分地区看,东部地区投资比上年增长%,中部地区增长%,西部地区增长%;2007年房地产开发投资25280亿元,比2006年增长%,加快个百分点;可见,固定资产投资的稳定快速增长,城镇化进程的推进,为房地产业的发展和房地产保值增值提供了良好的保障;二物价走势状况分析2007年居民消费价格上涨%,涨幅比上年提高个百分点12月上涨%,其中,城市上涨%,农村上涨%;食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因;分类别看,食品价格上涨%,拉动价格总水平上涨个百分点；居住价格上涨%,拉动价格总水平上涨个百分点;在食品价格中,粮食上涨%,肉禽及其制品上涨%,蛋上涨%;其余商品价格有涨有落;全年商品零售价格上涨%12月份上涨%;原材料、燃料、动力购进价格上涨%12月份上涨%;工业品出厂价格上涨%12月上涨%;全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨%,涨幅比上年提高个百分点;物价的升高一方面拉升了房产的建设成本,另一方面也在潜移默化中使人们在心理上逐步接受持续高涨的房价,同时由于房地产产品具有天然的保值增值性,使得更多的人乐于将资金投向房产以实现应对物价上扬和增加资产的目的;四、人民币升值对房地产业的影响2007年年末人民币汇率为1美元兑元人民币,比2006年末升值%;而自汇改以来,人民币对美元已累计升值11％以上;由于汇率和利率的联动关系,从紧的货币政策要求人民币汇率升值适度加快;当前人民币一年期存款基准利率为%,中国人民银行预计2008年CPI将上涨%,如果使利率保持在正的水平上,那么加息还有较大的空间;在美联储可能继续减息的情况下,人民币进一步加息会带来一定的升值压力;人民币升值以及持续升值的预期,对国内房地产市场的需求、供给等方面产生影响;一有利因素1、人民币升值一般说来都意味着经济发展形势比较好;经济的良性循环给与其息息相关的房地产行业提供了较佳的外部条件;我国房地产行业的发展与宏观经济保持了很强的相关性;宏观经济向好会导致投资的增加和企业的扩张,土地、厂房、办公物业的需求上升；经济向好加速商品流通,商业地产需求旺盛；经济向好居民收入及支付能力提升,拉动居民商品房的投资的需求;目前我国宏观经济每增长1%,房地产行业将增长%;2、从全球的角度来看,人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升;在资本自由流动的前提下,会选择中国房地产作为重要的配置资产;即使在中国外汇管制的条件下,这一资产配置需求仍然存在;3、人民币升值增强了国外房地产资金的信心,这些除了购买物业以外,会加强与国内房地产企业合作进入中国市场的力度;这在一定程度上增加了房地产行业的资金来源,但是这些基金一般都选择实力雄厚,开发经验丰富的地产企业,因此人民币升值,有助于强者更强,加快房地产企业洗牌的进程;4、人民币升值以后,国外进口商品价格下降,其中也包括一些进口的高档建材、设备;这有助于开发高档商品房企业成本下降,这将增大了一些企业的利润空间,同时有助于我国商品房品质的提高;二不利因素人民币升值对房地产企业也非全部是利好,同时也存在一些不利的因素,这主要有以下几点：1、人民币升值直接影响我国出口,如果出口下降,内需不足很容易导致经济回落,这将对房地产市场产生重大影响;。

房地产市场调研报告房地产市场调研报告范文（通用5篇）在日常生活和工作中，报告的使用成为日常生活的常态，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。

相信许多人会觉得报告很难写吧，以下是小编精心整理的房地产市场调研报告范文（通用5篇），仅供参考，希望能够帮助到大家。

随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。

房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。

一、基本概况：20xx年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。

批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房2094套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。

20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。

去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

二、存在问题：1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。

究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。

2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。

黄冈市房地产状况分析与预测科目：学院：班级：学号：姓名：黄冈市房地产状况分析与预测一、城市概况1、黄冈市简介黄冈市地处湖北省东部、大别山南麓、长江中游北岸，京九铁路中段。

现辖一区（黄州区）、二市（武穴、麻城）、七县（红安、罗田、英山、浠水、蕲春、黄梅、团风）和一个县级龙感湖农场，版图面积1.74万平方公里，总人口730.98万（具体如图1）。

历史文化源远流长。

黄冈有2000多年的建置历史，孕育了中国佛教禅宗四祖道信、五祖弘忍、六祖慧能，宋代活字印刷术发明人毕升，明代医圣李时珍，现代地质科学巨人李四光，爱国诗人学者闻一多，国学大师黄侃，哲学家熊十力，文学评论家胡风，《资本论》中译者王亚南，翻译家、儿童文学家叶君健等等一大批科学文化巨匠，为中华民族乃至世界历史发展作出了重要贡献。

黄冈市各地区人口分布图4074121.8659.666040.5102.7698.3125.738黄冈市黄州区武穴市麻城市红安县罗田县英山县浠水县蕲春县黄梅县团风县人口（万）图1 2、黄冈市经济发展黄冈过去是个农业大市，工业基础薄弱，造成地方经济落后，城乡居民收入在湖北省处于偏下水平。

2007年，黄冈全市实现GDP473.74亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，增速创建市以来最好水平；人均GDP7095元；第一、第二。

第三产占GDP 的比例分别为31.74：33.22：35.04。

全年社会消费品零售总额223.66亿元。

全市外贸出口3.62亿美元。

全市实现财政收入45.27亿元。

2008年，黄冈全市实现GDP600.8亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，增幅比上年提高0.6个百分点；人均GDP9001元；三次产业结构比为32.05：33.99：33.96。

全年社会消费品零售总额282.3亿元；全年进出口总额5.53亿美元，增长34.36%；全市实现财政收入59.6亿元，增长31.7%。

2009年全市地区生产总值达到700.32亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15%，增幅连续四年实现两位数的增长，居全省第五位，分别高于全国和全省6.3和1.8个百分点，经济总量连续两年年均净增100亿元。

第一、黄石概况第一第-二、市区住宅开发量第三、楼盘空置率情况黄石市位于长江中游南岸，东连沪宁，西通汉渝，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽，也是我国沿江开放的重点城市，全市总面积为4360平方公里，人口总数为248万，黄石市区人口为80万左右。

黄石为中型重工业城市，也是基础工业城市，其有上市公司10家。

经过多年的发展，全市已形成以医药、建材、电子、水泥、服装等为重点，全方位、多层次对外开放格局。

到2001年底，累计批准外商投资企业已达到238 家。

随着近年全国二次置业的高涨，黄石的房地产业也得到了迅猛的发展，黄石的房地产开发公司发展到83家。

市区住宅开发量、黄石市消费者调查分析:我司对黄石市的消费市场进行了大量的问卷调查，在有效的231份调查问卷当中,具体情况如下:1收入:几类：：1、 因为这里属于重工业城市，国营企业特别多，现在属于国营转型的特别时期，下岗 职工特别多，很多职工被迫转入第三产业，收入相当低，对于这部分人群来说，他们 暂时没有能力改善住房条件。

2、 在上班族中，国企因为效益原因，职工收入一般在 800—1000元左右，他们一般趋 向于购买面积在80—100平方米，总价在6—8万的房，因为物业的客观因素，他们大 多也就选择多层住宅，户型也在 2或3房。

3、处于中高等收入的人群也占相当一部分，他们大多为企业或政府中高领导层，他们不论在档次还是层次上都有相当的消费水平， 主要是因为他们存在一部分的灰色收入。

4、小私营业主，他们的收入水平一般都在较高水平。

2、物业类型 4、购房用途:5、考虑因素提及率:根据前15一 1000元以下 l 1000-2000元匸 2000元-3000 元口 3000元以上■多层□别墅一室一厅二两室一厅自三室两厅匚 四■ 投资 -为子女购买场的^0%合6分析，我为司母购买黄 石市房地产市场的潜在客户主要是以下3、选择30%25% 5%0%20%5%10%5%0%分析：从表中不难看岀，黄石的主力购房群体应集中在：学校、医院、银行、机关、财税系统、大型国企的中高层管理人员、这部分人员的工资收入水平较稳定另外还有一定的隐形收入，他们的购房指数相对较高；另外一个群体为：中小型私营主、个体经营户，这部分人的收入比较灵活，可支配的资金相对宽松，他们也是购房群体中比较活跃的一块。

湖北省黄冈市英山县房地产市场调研报告摘要：本研究报告，通过对英山县的深入调查，从宏观经济到微观市场，分析总结出英山县整体投资环境：城市拥有较为丰富的自然资源、旅游资源，整体宜居性较强；城市经济发展状况良好，城市发展有一定的发展潜力；城市房地产发展较为健康，城市房地产销售年去化量约20万㎡，供需关系基本处于平衡状态；城市房地产市场，主力户型为三房100-120㎡，刚需户型为主；主力客群主要来自于老城区及周边乡镇有改善型住房需求人群。

关键词：英山县市场调研；英山县投资环境分析；英山县房地产市场研究一、英山县宏观市场分析(一)城市介绍1.城市概况英山位于湖北省东北部，大别山主峰天堂寨南麓。

北接安徽金寨、霍山，东邻岳西、太湖，南连湖北蕲春、浠水，西与罗田接壤，是鄂豫皖三省边境的腹地中心。

英山古为皋陶部落，汉为英布封疆，宋为毕昇故里，今为温泉名城、茶丝之乡、休闲胜地，是一个集老区、山区、库区为一体的国家级扶贫开发工作重点县。

全县版图面积1449平方公里，辖3乡8镇，309个行政村，总人口42万，其中县城温泉镇人口在12万左右。

工业经济快速发展，规模以上工业企业发展到31家，增加值18.2亿元，以建筑建材、蚕丝制品、农产品加工等为支柱。

特色农业不断壮大，以茶叶为重点的农业占农村经济的比重持续提升，畜禽水产业规模化发展。

旅游业发展成效显著，创建2个国家4A级景区，2个省级旅游名村，温泉旅游开发有了实质性进展。

2.城市区位黄冈市英山县位于湖北省的东部，大别山主峰—天堂寨的南麓，东与安徽省岳西、太湖交界；南与蕲春、浠水接壤；西与罗田相邻，北与安徽省金寨、霍山毗连。

地跨东经115°31′53〃~116°04′02〃，北纬30°00′31〃~31°08′58〃。

全县东西宽43公里，南北长约70公里，总面积1449平方公里。

版图形状象一个斗柄朝南、斗勺朝东的北斗七星。

3.城市交通英山西连武汉城市圈，东接皖江经济带，交通便利。

黄冈房地产实习报告内容一、引言黄冈是一个位于中国湖北省的城市，人口密度相对较低，然而房地产行业却在近年来得到了快速发展。

在我参与的黄冈房地产实习中，我有幸接触到了行业中的各个环节，并对该市的房地产市场有了更深入的理解。

本报告将对我在实习中的所学所感进行总结，并对黄冈房地产市场的发展进行分析。

二、实习内容2.1 实习背景和目标我所在的房地产公司是一家在黄冈地区有着较高声誉的公司，主要从事房地产开发和销售。

在实习期间，我主要参与了市场调研、客户接待、销售协助等工作。

2.2 市场调研市场调研是房地产行业中非常重要的一环，对于开发商来说，了解市场需求和竞争对手情况是决策成功的关键。

在实习期间，我参与了数次市场调研活动，其中包括实地考察周边房地产项目、与潜在购房者进行深入交流等。

通过这些调研活动，我了解到了黄冈市场的需求情况和竞争态势，也增强了我对市场发展趋势的把握能力。

2.3 客户接待和销售协助作为房地产公司的一员，与潜在购房者的接触是非常频繁的。

在实习期间，我参与了多次客户接待工作，从中学习到了如何与客户有效沟通、了解他们的需求，并协助销售人员推动销售进程。

这些经验不仅提高了我的人际交往能力，也让我更深入地了解了购房者的购房动机和偏好。

三、实习所得3.1 专业知识在参与市场调研、客户接待和销售协助等实习工作中，我学习到了很多专业知识。

例如，我熟悉了房地产项目的规划流程和销售流程，学会了如何制定市场调研计划和分析市场数据，也了解了如何与客户进行有效的沟通和谈判等。

这些专业知识对我未来的发展非常有帮助。

3.2 人际关系在实习期间，我与公司内部的同事以及外部的客户建立了良好的人际关系。

与同事的合作和交流增进了我们之间的互信和合作精神，而与客户的接触则培养了我的与人沟通交流的能力。

这些人际关系对我以后的职业发展将起到积极的促进作用。

3.3 市场发展分析通过市场调研和接待客户的经历，我对黄冈市场的发展趋势有了更清晰的认识。

湖北省黄冈市英山县房地产市场调研报告湖北省黄冈市英山县房地产市场调研报告摘要：本研究报告，通过对英山县的深入调查，从宏观经济到微观市场，分析总结出英山县整体投资环境：城市拥有较为丰富的自然资源、旅游资源，整体宜居性较强；城市经济发展状况良好，城市发展有一定的发展潜力；城市房地产发展较为健康，城市房地产销售年去化量约20万㎡，供需关系基本处于平衡状态；城市房地产市场，主力户型为三房100-120㎡，刚需户型为主；主力客群主要来自于老城区及周边乡镇有改善型住房需求人群。

关键词：英山县市场调研；英山县投资环境分析；英山县房地产市场研究一、英山县宏观市场分析(一)城市介绍1.城市概况英山位于湖北省东北部，大别山主峰天堂寨南麓。

北接安徽金寨、霍山，东邻岳西、太湖，南连湖北蕲春、浠水，西与罗田接壤，是鄂豫皖三省边境的腹地中心。

英山古为皋陶部落，汉为英布封疆，宋为毕昇故里，今为温泉名城、茶丝之乡、休闲胜地，是一个集老区、山区、库区为一体的国家级扶贫开发工作重点县。

全县版图面积1449平方公里，辖3乡8镇，309个行政村，总人口42万，其中县城温泉镇人口在12万左右。

工业经济快速发展，规模以上工业企业发展到31家，增加值18.2亿元，以建筑建材、蚕丝制品、农产品加工等为支柱。

特色农业不断壮大，以茶叶为重点的农业占农村经济的比重持续提升，畜禽水产业规模化发展。

旅游业发展成效显著，创建2个国家4A级景区，2个省级旅游名村，温泉旅游开发有了实质性进展。

2.城市区位黄冈市英山县位于湖北省的东部，大别山主峰—天堂寨的南麓，东与安徽省岳西、太湖交界；南与蕲春、浠水接壤；西与罗田相邻，北与安徽省金寨、霍山毗连。

地跨东经115°31′53〃~116°04′02〃，北纬30°00′31〃~31°08′58〃。

全县东西宽43公里，南北长约70公里，总面积1449平方公里。

版图形状象一个斗柄朝南、斗勺朝东的北斗七星。