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聊城房地产市场发展潜力分析第三部分中期看土地对于房地产而言，土地与房屋之间存在着“面粉”与“面包”的关系，可以说，作为供给端的土地市场是衡量未来房地产市场整体趋势的一个重要风向标。
本部分着重从土地价格、土地供应及供求三个方面对聊城土地市场进行详细分析，发现未来土地供应量会进一步加大，地价水平较低，但去化周期较长，投资风险较高。
一、受滞后期影响，未来土地价格会持续下滑，投资价值加大根据历年市场表现，土地市场变化周期与房地产市场并非一致，它们之间存在一个明显的滞后期：一般情况下，土地市场相比房地产市场大约有6-9个月的滞后期，而在调控状态下，滞后期会延长至12个月左右，调控力度越大，滞后期越长。
在这一轮调控状态下，经监测大约滞后了15个月。
数据来源：国信房地产信息网土地数据库从2014年1月-2018年12月济南住宅用地土地成交单价及商品房成交量走势图中可以看出，商品房成交量在2017年5月之后，呈现整体波动下滑趋势。
这主要是因为聊城市作为三四线城市，对调控政策反应不灵敏，且滞后于一二线城市；再加上受调控政策影响，大型房企纷纷转向入驻三四线城市，反而导致楼市火爆；直至2017年下半年开始做出反应，楼市逐步平稳，趋冷。
我们再看土地成交单价波动曲线，发现直到2018年8月土地成交单价才开始出现真正意义上的下滑，土地市场遇冷降温，呈现下行趋势，滞后了大约15个月。
（2018年5月土拍市场竞争激烈，溢价率高，且两次打破地王纪录，当月成交单价虚高，具有一定特殊性，故不予考虑。
）根据商品房成交量波动曲线，2018年下半年商品房成交量水平较低，且呈现明显下滑趋势，表明房地产市场仍处于下行阶段。
因此，受滞后期影响，再加上过去两年地价已经被推高到很高水平，上抬的空间已经很小，未来很长一段时间内土地价格会持续下滑，保持在较低水平，将是增加土储、进行逆周期操作的好时机。
二、未来土地供应量将会继续加大（1）从近几年土地供求量及土地拍卖情况来看，2018年土地楼面价为1454元/m2，比2017年上涨了50.21%，流拍率较高为22.64%，与2017年相差不大，而溢价率大幅度下降为0.13%，比2017年下降了25.19个百分点，这说明2018年土地市场告别了高溢价、频拿地的阶段，正逐步回归理性，开始趋冷降温。
东阿县安居小区项目第一章总论第一节概述一、项目名称：东阿县安居小区项目二、项目建设单位：东阿县房地产管理处法定代表人：成伟联系方式：0三、项目拟建地址：东阿县商业街西首路北。
四、可行性研究报告编制单位：单位名称：聊城金石建设项目管理地址：聊城铁塔路37号（区政协四楼）资质证书编号：工咨丙联系人: 吕跃昌王栋联系：0 8696056手机:第二节项目实施单位概况一、单位概况东阿县房地产管理处，原为成立于1986年的房地产管理所，1993年7月改为房地产管理处，为副科级事业单位，同房改办合署办公，一个机构两块牌子。
2003年6月经县委、政府批准，升格为正科级事业单位，隶属县建设局管理，设办公室、财务科、产权产籍科、交易所、评估所、房改科、拆迁办、开发办、租赁科、档案室、法制科、宣传科十二个科室及昌盛房地产交易服务中心、更新拆迁服务中心、金桥中心服务中心、永辉评估分公司、东建房产测绘中心五个企业。
1998年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。
2004年、2005年、2007年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规化先进单位。
二、企业法定代表人简介成伟，男，中共党员，1968年3月出生，东阿县集镇人，本科文化程度，1984年7月参加工作，1984年8月-1998年5月，任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书记；1998年5月-2001年12月，任大桥镇党委副书记、镇长；2001年12月-2003年2月，任铜城镇委副书记、镇长；2003年2月-2006年2月，任牛角店镇党委书记；2006年2月底至今，任东阿县建设局党组书记、局长。
多次被县委县政府授予先进工作者荣誉称号；1997年被评为全国第二次农业普查先进个人；2003年被省政府授予防非典先进个人。
第二章研究的依据与简要结论第一节研究的依据与围一、研究工程的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规、规定；3、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）；4、《廉租住房保障办法》；5、《经济适用住房管理办法》；6、国家发展和改革委员会关于可行性研究报告编制容和深度的有关规定要求；7、聊城市国民经济和社会发展“十一五”规划；8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）9、东阿县城市总体规划及城建、环保、消防等政策和规定；10、关于对东阿县保障性住房建设项目实施方案的批复；11、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据；12、项目承办单位委托编制本项目可行性报告的委托书；13、其它文件规定要求。
东阿县安居小区项目可行性研究分析汇报XXXX年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。
年、年、年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规范化先进单位。
二、企业法定代表人简介李成伟，男，中共党员，年月出生，东阿县刘集镇人，本科文化程度，年月参加工作，年月年月，任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书记；年月年月，任大桥镇党委副书记、镇长；年月年月，任铜城镇委副书记、镇长；年月年月，任牛角店镇党委书记；年月底至今，任东阿县建设局党组书记、局长。
多次被县委县政府授予先进工荣誉称号；年被评为全国第二次农业普查先进个人；年被省政府授予防非典先进个人。
第二章研究依据与简要结论第一节研究依据与范围一、研究工程。
XXXX年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。
年、年、年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规范化先进单位。
二、企业法定代表人简介李成伟，男，中共党员，年月出生，东阿县刘集镇人，本科文化程度，年月参加工作，年月年月，任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书记；年月年月，任大桥镇党委副书记、镇长；年月年月，任铜城镇委副书记、镇长；年月年月，任牛角店镇党委书记；年月底至今，任东阿县建设局党组书记、局长。
多次被县委县政府授予先进工荣誉称号；年被评为全国第二次农业普查先进个人；年被省政府授予防非典先进个人。
第二章研究依据与简要结论第一节研究依据与范围一、研究工程依据、国家及省有关政策、法规和规定；、现行有关技术规范、规定；、《国务院关于。
居住城市。
东阿县属温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温和降水量适中，无霜期较长，日照充足。
年平均气温C，年平均相对湿度，年平均降水量毫米，年平均日照小时，年平均无霜期天。
东阿县地处鲁西平原，黄河之滨，总面积平方公里，辖镇乡，万人口。
东阿历史悠久，自然资源条件优越。
曹植曾为东阿王，鱼山留有曹植墓葬，为国家重点文物保护单位；东阿为阿胶之乡。
阿胶因出东阿而得名，已有多年历史，东阿阿胶曾多次获国际国内金奖；东阿地下水为优质饮用矿泉水；东阿建材资源比较丰富，为鲁西地区唯一有山县，同时与泰山山脉一河一节环境保护第二节消防第八章节能第一节编制依据第二节节能措施第九章物业管理第十章实施阶段及组织结构第十一章项目招标方案第一节编制依据第二节招标方案第十二章投资估算和资金筹措第一节估算依据第二节投资估算第三节资金筹措第十三章社会效益分析第十四章结论附表：经济评价表第一章总论第一节概述一、项目名称：东阿县安居小区项目二、项目建设单位：东阿县房地产管理处法定代表人：李成伟联系方式：三、项目拟建地址：东阿县商业街西首路北。
聊城房产市场三月份调研报告聊城房产市场三月份调研报告2015年3月聊城主城区在售房源项目约61个，其中5个项目为商业地产项目，56个住宅项目。
在住在项目中，普通住宅类有39个，高端住宅有17个，其中别墅项目有6个。
从本月在售住宅项目去化来看，2月楼市受农历春节小长假的影响，成交量不高，去化不算理想。
在售房源与上月相较几乎无变化的楼盘由以上图表可知：目前房产市场尾盘多为普通住宅，花园洋房、别墅产品占有量较少，就其优惠政策而言，变相加价及直接降价同时存在，如东昌府院，单价较低，市场诱惑力较大，成为别墅产品中去化速度相对较快的楼盘。
从纯新房源入市来看，2月仅裕昌·大学城10#楼96套房源开盘入市；莲湖花园24#楼40套多层房源携五重优惠面市。
裕昌·大学城10#楼为针对返乡置业客群专门加推楼座，主推147平米奢阔大三居和89. 5平米中间两室房源，因中间两室房源居住舒适度弱，147平米大三居购房门槛高，当月房源去化并不理想。
而莲湖花园24#多层房源定价相对较为理性务实，返乡置业五重优惠的让利幅度大，房源实际成交均价4940元/平米，与前期开盘多层楼座均价5280元/平米相较，无论是在位置还是户型都占据优势的24#根据调研可知，由于房产市场形式仍处于不理想的阶段，除了刚需楼盘被关注度高，成交量相对较好之外，中高端楼盘的去化情况并不理想，华建·1街区、经开·英伦花园、星光·城市广场的洋房、叠墅产品虽然价格区间并不高，但去化率并不高。
再看别墅产品，除了东昌府院具有价格低的极大优势外，古城区别墅产品单价高、总面积大、总价值高，在产品去化上面临着极大的难度，面临市场大环境，并结合产品自身情况，需要完成从涅槃到重生的转变，只有这样，才有望在市场不景气的情况下去化产品，实现清盘。
房地产市场初步调查报告项目拓展部一、总体概况1、城市概况：图一、山东省地图聊城市位于山东省西部，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。
属地处于东部经济发达地带和中部经济欠发达地带结合部，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。
代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。
聊城全市总面积8715平方公里，市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。
辖9个县（市、区），即：东昌府区、经济技术开发区（目前已规划出：北部嘉明工业园区、南部凤凰工业园区、南部政务新区）、冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。
聊城市总户籍人口597.53万人（2010年统计局公报数据），非农业人口135.79万人，聊城市中心城区东昌府区，面积1245平方千米，人口100万。
聊城有丰富的水资源，全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的有3条。
黄河自西向东蜿蜒60多公里，京杭大运河、徒骇河等多条河流从市区穿过，南水北调的东线工程也从这里经过。
市区内有我国北方最大的城市湖泊——东昌湖。
湖、河水域面积达13平方公里，占城市建成区面积的1/3。
聊城是连接东西南北的重要交通枢纽，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇。
东昌府区东昌府区是聊城市中心城区，是中共聊城市委、市政府驻地。
位于山东省西部，东依东阿县、茌平县，南接阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清。
全区辖10镇4乡和4个办事处，总面积1245平方公里，人口100万。
◆临清市临清方圆950平方公里，人口达72万，京九铁路穿境而过。
◆冠县冠县地处鲁西平原，冀鲁豫三省交界处，是山东省的交界处，是山东的西大门，总面积1161平方公里，耕地113万亩，辖17个乡镇，754个行政村，总人口74万。
县房地产市场调研报告（共4篇）第1篇：房地产调研报告_调研报告房地产调研报告_调研报告当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。
