房地产工程项目管理流程

协办部门工作内容主办部门协办部门

现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心

规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心

现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地

下埋藏物等影响开发的因素详细了

解。发展中心

了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通

等情况发展中心

了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后

项目开发的影响和支撑。发展中心

了解地块的上市方式和土地

款同土地所有方进行接触，了解土地

出让方式和土地款，以及能否调整

。发展中心

了解当地的建安成本、政府

收费项目和具体情况成本测算发展中心

了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心

现状图（四至电子文件）发展中心

市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射

范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分

析等

研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部

项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户

分析和产品分析等，对项目定位、客户定位

、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部

成本测算：针对多个方案进行初步

成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、

运营部 研发部

开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条

件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售

项目方案确定发展中心、

研发部

现金流测算发展中心

区域宏微观市场研究发展中心

项目招商版盈利能力分析发展中心、

运营部

项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心

合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部

合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部

合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投

资回报

综合管理部：协议盖章，存档发展中心财务中心、集团资管部、

综合管理部项目招商报告（前期阶段）

明确合作伙伴、寻找合作方

式（招商阶段）土地初判

土地深判

地

获土地信息收集

寻找合作资金工作部门

房地产开发项目管理全流程指南

第一章：项目立项与可行性研究 ................................................................................................... 2

1.1 项目立项流程 ................................................................................................................... 2

1.1.1 项目提议 ....................................................................................................................... 2

1.1.2 立项申请 ....................................................................................................................... 3

1.1.3 立项评审 ....................................................................................................................... 3

1.1.4 审批与批复 ................................................................................................................... 3

1.2 可行性研究内容 ............................................................................................................... 3

分项主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间

现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部

土地规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部

收集现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部

信息了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部

了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部

了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部

土地了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算拓展部总工办

初判了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排拓展部是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容

土地获取阶段房地产项目开发流程

节点主要阶段主要工作内容工作部门

1

对接董事局汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部

区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部

土地现状图（四至电子文件）拓展部

深判市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研拓展部销售公司

项目最终定位销售 总工办：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议拓展部销售公司总工办

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选总工办：协助进行方案设计和成本测算拓展部 总工办

开发周期及付款计划总工办、销售公司：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。拓展部总工办销售公司

项目方案确定拓展部现金流测算拓展部对接董事局深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部可行性研究报告

2研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务公司、法务部：给予技术及资源上的支持拓展部财务公司法务部

1

房地产公司置业（淮南）有限公司

合作单位告知书

各参建单位：

欢迎大家进驻中铁山南记忆项目，共同参与本项目的开发建设。中铁山南记忆项目突出“淮南文化”与“新中式院落文化”，将打造成山南新区、乃至整个淮南市的领袖标杆项目，从而影响和推动山南新区发展，树立房地产公司城市房地产领导者的形象。请各参建单位严格按照项目建设宗旨，精心组织施工，在规定工期内，高质量完成合同范围内的各项工作。现将本项目管理流程及注意事项进行明确，望严格执行。

一、施工前的准备阶段

1、承包单位进场前应提供以下资料：

（1）《关于*****工程施工图图纸疑问的报告》

（2）《人员组织机构》、《公章启用证明》

（3）《实施性施工组织设计》

（4）《安全生产管理制度》、《安全生产管理体系》、《安全生产应急预案》、《安全文明工地实施方案》

（5）《总施工计划》

2、《关于*****工程施工图图纸疑问的报告》

合同签订后，承包单位应于10日内，递交书面《关于*****工程施工图图纸疑问的报告》（附件1）一份，同时电子版发送至工程部长。图纸会审会由建设单位工程部组织，设计单位、监理单位、承包单位的相关人员

2

共同参加，具体时间以工程部通知为准。承包单位负责记录图纸交底会会议纪要及整理《施工图答疑和设计交底记录》(附件2)，并在7日内将各方签章的图纸会审记录报至工程部长存档。注意事项：《关于*****工程施工图图纸疑问的报告》必须在10日内递交书面申请，此答疑及交底材料需保证质量并由承包单位所属公司总工签字审批，若不能按要求执行，将予以2000元处罚，并责令在限定时间内上报上述资料，直至完成。图纸会审会召开后7日内，由承包单位上报签章齐全的《施工图答疑和交底记录》，否则不允许开工。

3、《实施性施工组织设计》

合同签订后，各参建单位应按照合同约定及建设单位工期要求，认真编制《实施性施工组织设计》，必须结合山南记忆项目实际情况，有针对性的编制，并符合承包项目特点。同时，必须由承包单位所属公司总工签字审批后，报监理单位审批，签章齐全后上报建设单位工程部长。注意事项：《实施性施工组织设计》必须在项目开工前7日上报，否则不允许开工，擅自开工一律予以5000元处罚，并责令在限定时间内上报。