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台湾市场房地产市场展望报告2020

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台湾市场

房地产市场 展望报告2020

台湾-经济

经济续呈温和成长走势

台商回流助益，2019年台湾经济稳健成长 回顾2019年台湾经济表现，全年实质GDP成长率达2.71%,上升幅度 优于预期，主要受惠于民间需求回温。据主计总处薪资统计结果显示,

2019年前11个月台湾每人每月总薪资较去年同期成长22%,加上股市

交易热络，台股加权指数全年涨幅达23%,有助民间消费增加。另一方

面，国际情势不确定性升高，尤其是美中贸易冲突未解，持续影响台湾 出口表现，2019全年出口较上年减少46.7亿美元，负成长1.4%o所幸 多家制造业厂商持续增加高阶制程投资，以及多家大型国际企业扩大在 台直接投资，添购设备及厂房，推升2019年民间投资实质成长9.61%。

民间投资力道增强，支撑经济温和成长随着电信业者展开5G网路的布建，及离岸风力等绿能投资加速进行， 预料今年民间投资将持续稳健成长，为台湾经济注入成长动能；行政院 主计总处于2019年底上调2020全年经济成长率预测至2.72%。而新型 冠状病毒肺炎疫情延烧，S成影响台湾经济前景的重要不确定变数，惟 相关政府部门仍抱持审慎乐观的态度，表示疫情对台湾经济成长影响可 能少T-

0,3个百分点。此外，目前有169家生产基地位于内地的台商将

通过经济部台商回台投资行动方案，将部分产线移转至台湾，总计投资 额达新台币7,158亿，预计未来三至六年内逐步实现，其中约有新台币

2,267亿元的投资额可望于今年内落实，将带动企业投资稳健扩增。

考量台湾经济稳定成长及通膨展望平稳，当局于2019年底维持政策利 率不变，重贴现率维持年息仁375%。展望2020年，国际政经情势变化 可能对台湾出口产生负面影响，但短期内调整利率水准的可能性仍然较 低，预测台湾的低利环境可望延续，将有利于自用型买方进行不动产投 资。 数据来源:牛津经济研究曉・202昭月

图表55:企业投资金额

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

—外资投资—民间固定资本形成

数据来源:经济部投审会、主计总处,2020年2月

台湾-写字楼市场 图表54： GDP成长率及组成结构

《決)0

«00z 6§z soz soz STS US as

■BGDP 民间消费 投资 2 0

政府消费—商品及服务输出 ■ 5 5 c

3^

乙

O -T T T 6 续租成主要租赁活动

2019年需求强劲带动租金走升

回顾2019年台北市甲级写字楼市场表现，净吸纳量达29,667坪（98,073

平方米），创下过去二十年来第三高纪录。由于办公室升级需求强劲, 市场上有三栋于2018年内完工的甲级写字楼深受跨国企业租户青睐，并 分别于2019年的达成90%以上的进驻率。整体而言，租赁活动主要由 科技公司及金融保险业考所带动，而国际灵活办公空间业考积极拓展台 北市场，也成为去年租赁市场的新兴需求主力。

有鉴于租赁交易热络，且2019年无新供给释出，甲级写字楼平均空置 率在过去一年的大幅减少七个百分点，于2019年第四季度空置率降至

5.1%0由于低空置率同时意味著可供租户选择的搬迁选项有限，房东对

租金水准的态度明显转为强势，对于提供其他租赁优惠的意愿也下降;

台北甲级平均租金于2019年底升至新台币2,790元/坪，年成长3J%, 为过去"年来最大涨幅。

写字楼租赁市场气氛维持乐观

2020年台湾经济可望因内需增强而维持温和成长态势，预料将使整体

劳动市场受惠。据劳动部最新调查结果显示，约21%的雇主有意于未来 三个月内增加人力，以因应退离者补充及需求市场扩大，而计划縮减人力的雇主则仅占3%,显示未来数季台北写字楼租赁需求将维持正向发 展。

2020年间，来自中小型企业的询问可望维持高档，然而市场上持续减

少的空置单位将使企业租户难以觅得符合需求的搬迁地点，并进一步影 响台北写字楼市场的去化速度。与去年相比，预测2020年台北甲级市 场净吸纳量将下降至11,090坪（3万7千平方米），整体租赁活动将以 续约为大宗，搬迁案例所占比例将下滑。有鉴于许多甲级写字楼的空置 率已经处于低档，可提供现有租户于大楼内扩租的机会也将大幅减少,

有此类需求的企业必须寻求可提高办公空间使用效率的方法。

数据来源:世邦魏理仕研究部.202血2月88c 68Z 二 STS 古ZOZ ftz■■新供给 ■■净吸纳量 空置率 图表56：台北甲级写字楼新增供给、净吸纳量与空置率 图表57： 2019年租赁需求来源依行业分 制造业

亠 2%

\ 13% 5

灵活办公空ii

17%

数据来源:世邦魏理仕研究部.2020^2^

台湾-写字楼市场

台北写字楼市场持续由房东主导

低空置率将影响搬迁活动 尽管2020年台北甲级写字楼去化速度将减缓，在租赁市场上没有任何 新供给释出的助益下，预测甲级写字楼平均空置率将于年底前降至

2.6%.为2001年以来最低水准。2020年甲级写字楼市场唯一新建完工

大楼为位于敦化北路的中寿台北学苑大楼，总楼地板面积约12,000坪

（39,670平方米），然其将作为开发金控的新总部大楼，对租赁市场几

无影响，且无法缓解短期内市中心可出租办公空间不足的情形。\ 29% 由于空置率持续下降，市场上中大坪数办公单位的供给吃紧，势必将影 响许多企业执行搬迁计划，面积需求达400坪以上的企业将面临极有限 的搬迁选项，不少承租户将被迫留在现址，并可能在续租谈判中占下风。

有鉴于许多科技公司及金融业考持续扩张业务规模，对办公面积的需求 有增不减，预料此二类产业的公司将继续带动2020年台北市场租赁活 动，其中大型承租户如外商银行，将及早拟定未来三至五年的租赁策略, 以确保未来几年内能顺利迁至新大楼。国际灵活办公空间业者普遍仍有 意开设新据点，以扩大在台北的经营版图，惟目前市场上缺乏符合其选 址条件的办公空间，将大幅影响今年灵活空间业考的扩张速度。

甲级写字楼平均租金维持上扬走势 由于台北市中心甲级写字楼空置率全面下降，世邦魏理仕预期2020年 租赁市场仍然是「房东市场J °考量未来三年内台北新增供给量体有限, 甲级写字楼房东将保持强势的态度，0前已经创新高的开价水准将维持 不变。须与房东进行续约协商的甲级写字楼租户，将面临较大的租金涨 幅，位于信义基隆区的甲级写字楼房东可能提出超过10%的租金调幅。

对有续约需求的租户而言，租金水准可能被快速拉高至市场行情，而从 有意搬迁的租户角度来看，其追价意愿并不高，部分房东为吸引优质租 户，对新签租约的租金调幅反而较为和缓。世邦魏理仕预估，2020年 台北市中心甲级写字楼平均租金将较上年温和成长2.3%,位于精华地 段的顶级写字楼租金可望年增3%。 图表58:雇主增聘员工意愿之比例

30

25

数据来源:世邦麴理仕研究部.2020年2月

台湾.零售市场

内需稳定有助零售业业绩成长

2019年零售业业绩稳定成长 2019年台湾零售业营业额为新台币3兆8,523亿元，为历年最高，较

上年成长3.1%。各业别中，综合商品零售业销售表现佳，其中百货公 司业o 2

込6EI9E

数据来源:劳动部,2020年2月

-2

zlos20Z as STS 300 soz soe 307 §ofes 台北甲级写字楼成交租金走势

10

8

6

4

2

0 (oohzgz) 因新商场开幕及年底周年庆促销活动推升买气，营业额较前一年成 长4・4%。电子商务持续蓬勃发展，民众使用网路购物的比例逐年升高, 带动电子购物营业额成长显著，年增率达9・7%。随着网购日渐兴盛， 越来越多的零售业者在展店之余，投入开设网路商店或与网购平台业考 合作，以扩大客户群。

餐饮业持续稳定扩张，2019全年营业额年成长4.4%.成长力道主要来 自台湾消费者聚餐及外食需求增加，加上外送平台盛行，支撐餐饮业整 体营业额的成长。鉴于餐饮业业绩成长稳定，过去一年内餐饮集团持续 拓展版图，多家亚洲餐厅品牌在台北开设第一家分店，同时部分百货业 者有针对性地提高商场内餐饮比例，以提供木地消费者更多饮食新选 择。

来台观光人数再创新高 据交通部观光局统计，2019年前11个月来台旅客人次达到1,072万, 为连续五年来台旅客突破千万人次的纪录，较上年同期成长7.8%；此 外，台湾在12月中旬迎来年度第1,111万名旅客，初步估计2019全年 来台旅客人次可望突破1,170万，创历年新高。

观察旅客组成，韩国及日木旅客成长显箸，分别年增1&9%及9.8%。陆 客市场方面，2019年前11个月来台人次共i|-261万，其中-8月人次 较上年同期大幅回升27.1%,然而北京政府自2019年8月起暂停核发 内地居民来台自由行个人旅游签注，使得9T1月陆客来台人数大降

51%。

大幅衰退的陆客数导致纪念品店及免税店业绩表现下滑，2019年9-12 月营业额较上年同期减少3・7%。与此同时，在台股走扬的激励下，木 地消费考对于珠宝及精品的买气有所回升，然而受到陆客减少的冲击,

2019年9-12月珠宝及手表专卖店营业额仍较上年同期下降3.9%。

据估算，2019年外籍旅客消费支出仅占台湾零售业营业额约3.5%,显 示台湾零售市场主要由内需所支撐。虽然未来数季陆客减少的状况将持 续影响特定零售业者的获利表现，预期2020年整体零售业营收仍可温 和成长，主要受惠于台湾木地消费者的购买意愿维持正面。值得注意的 是，新型冠状病毒疫情的蔓延，可能使近几个月内的零售业表现受到打 击；短期内餐饮业考所受影响将最大，而在许多民众减少外出消费的情 况下，电了购物业营业额则可能逆势成长。30%

图表60：来台旅客人次及年增率

台湾-零售市场

台北沿街店面租金可望回稳

零售业者于下半年重启展店计划

2020年台湾零售业可望维持正向发展，全年营业额预测将成长2.9%,

主要受惠于台湾基木工资上调3%及稳定的就业市场。此外，2020年台 湾股市有望再创新高，其所产生的财富效应可能带动木地消费者增加支

dio

台北各主要商圈中，平均沿街店面租金于2019年下跌3.8%,系因多位 房东为缩短空置期而大幅度调降租金开价水准。鉴于市中心主要购物商 圈空12

25%

20%

15%

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数据来源;交通部现光局夕世邦魏理仕研究部,2020年2月 (H皿)

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2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望

2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望

深圳

2019年新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。全年整体市场的稳定吸纳主要来自科技板块，年内监测到多家大型的科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大，为深圳优质写字楼贡献了重要的需求份额，占比超过4成。其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二位的需求板块，特别是非传统金融表现抢眼，主要来自投资管理和资产管理类公司。此外，年内第三方办公服务运营商和专业服务业为市场贡献了相当一部分需求。租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。从区域表现来看，南山区虽然新增供应较多，但在优惠政策带动以及新项目品质较高吸引的搬迁需求增加的情况下，租金和去化表现优于福田和罗湖两区。全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。优质写字楼市场2019年深圳写字楼新增供应创历史新高，主力需求来自科技和金融企业。受经济面和新增供应的影响，整体市场空置率被推高，租户市场明显。购物中心方面，新入市项目以及原有项目保持较高的招商和进驻率，餐饮和零售依然是主要的需求来源。物流市场新增需求主要来自于第三方物流，市场供不应求继续推动租金稳定增长。投资市场活跃度持续，得益于深圳政策面的多重利好及供应高峰，投资者依然对市场看好。204.220.080.8201.2新增供应（万平方米）空置率（%）净吸纳量（万平方米）平均租金报价（人民币/月/平方米）CBRE世邦魏理仕深圳研究部主管 郭丽萍

2020房地产市场调研报告(1)

2020房地产市场调研报告(1)

2020房地产市场调研报告

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2020年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等

周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。 4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从201X年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

2020年上半年北京房地产市场回顾及展望

2020年上半年北京房地产市场回顾及展望

2020年第二季度，中央商务区的三星大厦竣工交付，新增90,000平方米写字楼租赁面积。受

疫情防控影响，部分新项目延期入市，上半年新增供应总量仅为121,000平方米。随着租赁活

跃度的回升，前期受抑制的需求本季逐步放量，市场上甲级楼宇可租面积的增加为租户升级需求的释放提供良机，二季度甲级写字楼净吸纳量为19,400平方米，率先转正。而乙级楼宇仍出

现较多的非传统金融、专业服务及消费服务等企业的退租和缩减面积案例。需求方面，科技行

业较为活跃，特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势；此外，医药企业升级搬迁和扩

租需求亦较为显著。在可租面积增加，疫后市场需求仍待继续修复的情况下，本季租金报价跌

至每月每平方米420.5元，同样本环比下降1.2%。下半年，708,000

平方米的新增供应将集中

入市，在进一步激发搬迁升级需求的同时，预计短期内上升的空置率仍将对租金保持下行压力。

“疫情反复的不确定性以及今年的经营成本压力仍在抑制市场新租需求，使得当前租户和业主

双方均以续租谈判为重心。但随着疫情逐步得到控制，优质楼宇租金高位回落将释放潜在需求

和强化租户升级搬迁的信心。与此同时，市场各参与方如可群策群力，解决集中大面积的、可

拎包入驻的办公供应缺口，满足部分大型企业快速扩张和整合的需求，市场由危转机将指日可

待。”

本季度新交付两个项目，分别位于北清路和大兴生物医药基地，合计为市场带来106,300平方

米的供应，上半年总新增供应量已达503,100平方米。本季商务园区需求对比第一季度出现复

苏迹象，尤其是亦庄和北清路板块新租交易活跃，软件和线上教育为代表的TMT

和生物医药类企业分别贡献73%和18%的新租面积。但其他子市场则出现了一定的退租，多为一些经营不

善和搬迁的TMT、消费品制造业和线下教育类租户，致整体市场录得净吸纳量为-6,200平方米，

同时空置率继续上升至22.3%。受疫情与行业波动的持续影响，整体市场平均租金报价同样本

台湾市场房地产市场 展望报告 2020

台湾市场房地产市场 展望报告 2020

台湾市场

房地产市场 展望报告 2020

台湾 - 经济

经济续呈温和成长走势

台商回流助益，2019年台湾经济稳健成长

回顾2019年台湾经济表现，全年实质GDP成长率达2.71%，上升幅度优于预期，主要受惠于民间需求回温。据主计总处薪资统计结果显示，2019年前11个月台湾每人每月总薪资较去年同期成长2.2%，加上股市交易热络，台股加权指数全年涨幅达23%，有助民间消费增加。另一方面，国际情势不确定性升高，尤其是美中贸易冲突未解，持续影响台湾出口表现，2019全年出口较上年减少46.7亿美元，负成长1.4%。所幸多家制造业厂商持续增加高阶制程投资，以及多家大型国际企业扩大在台直接投资，添购设备及厂房，推升2019年民间投资实质成长9.61%。

民间投资力道增强，支撑经济温和成长

随着电信业者展开5G网路的布建，及离岸风力等绿能投资加速进行，预料今年民间投资将持续稳健成长，为台湾经济注入成长动能；行政院主计总处于2019年底上调2020全年经济成长率预测至2.72%。而新型冠状病毒肺炎疫情延烧，已成影响台湾经济前景的重要不确定变数，惟相关政府部门仍抱持审慎乐观的态度，表示疫情对台湾经济成长影响可能少于0.3个百分点。此外，目前有169家生产基地位于内地的台商将通过经济部台商回台投资行动方案，将部分产线移转至台湾，总计投资额达新台币7,158亿，预计未来三至六年内逐步实现，其中约有新台币2,267亿元的投资额可望于今年内落实，将带动企业投资稳健扩增。

考量台湾经济稳定成长及通膨展望平稳，当局于2019年底维持政策利率不变，重贴现率维持年息1.375%。展望2020年，国际政经情势变化可能对台湾出口产生负面影响，但短期内调整利率水准的可能性仍然较低，预测台湾的低利环境可望延续，将有利于自用型买方进行不动产投资。

台湾 - 写字楼市场

续租成主要租赁活动

2019年需求强劲带动租金走升

回顾2019年台北市甲级写字楼市场表现，净吸纳量达29,667坪（98,073平方米），创下过去二十年来第三高纪录。由于办公室升级需求强劲，市场上有三栋于2018年内完工的甲级写字楼深受跨国企业租户青睐,并分别于2019年的达成90%以上的进驻率。整体而言，租赁活动主要由科技公司及金融保险业者所带动，而国际灵活办公空间业者积极拓展台北市场，也成为去年租赁市场的新兴需求主力。