台湾房地产发展史

1·杜康生

杜康生

奥迪（国际）室内设计公司负责人

同样的水平与垂直线条，不同的设计师落笔，格调迥异。有“台湾豪宅王”美誉的杜康生，落笔在图纸，脑中却是对三度空间以及填充此空间的色彩、材质、家具等所有细节的一一定格。因此，他的作品呈现出对空间美学的极致演绎，对完美设计的无限追求。这之外，他的作品更传达着对业主的尊重，浑然天成的高质感设计手法，在其作品中无处不在，他也因此赢得台北第一豪宅——“宏盛帝宝”中大多数业主的青睐。从台北到上海，杜康生的作品让人咀嚼不尽、回味无穷。如今，他正将这样的理念向所有室内空间推展开去，以造福无数追求品质化生活的中国人。“这是我们这一代设计师的使命，通过创造更多美好空间，潜移默化影响下一代，让海峡两岸迈向富而好礼的社会。”他说。

2·杜康生

了杜康生无法逾越的高山。更糟的是，建筑法规必须考高分。对教条极为痛恨的杜康生，说服不了自己去背那些见了就有睡意的法规条文。他说：“考建筑师一般都要上补习班才能考得过，对我这种open-minded（思想开放）的人来说，怎么可能考得过？”比起考建筑师的种种烦恼，杜康生的乐趣在书本和课堂以外。他喜欢读闲书和杂书，同学们给他送上了“永远的学艺股长”的雅号。他在社会上如鱼得水，四处做模型比图赚点生活费。有一次，他和几个同学联手在一间大医院建筑比图中得了第一名，拿到了一笔“大钱”，这让他连续一个月吃自己喜欢吃的东西，而不用天天都是阳春面，那样的生活着实欢乐。到了大四，有教授找他，不是夸赞而是一句“你让我很失望，这四年你在干什么？”杜康生自然清楚老师的心情，他辜负了老师的期望。杜康生也知道，他的梦早已经跑到了建筑师之外。艺术是他的天分，更是他的出路。杜康生最感谢老师们让他发现了自己，重新开始审视自己的未来。“台湾豪宅王”的新使命

—奥迪（国际）室内设计公司负责人杜康生

在台北的繁华街头，杜康生的巨幅人物海报常常占据显著位置，不必问，某个豪宅项目即将登场。杜康生的高人气，与他“台湾豪宅王”、首屈一指的室内设计大师等赞誉交相呼应。开发商用杜康生的名字为新楼盘宣传造势，这为杜康生个人品牌自然带来好处，但这并不为其所爱。性格低调、内敛、安静的他，只在乎经手作品是否完美。他说：“首先创造出美轮美奂的作品是本分，其次对业主有没有帮助最重要。我和业主就像千里马和伯乐的关系，我设计一个作品很畅快、过瘾，业主对我的作品认同、满意，这是最好的一个结果。”数十年从容追求，杜康生在奔向空间艺术塑造者这个目标中，成就了自己，更成就着别人。

：　麟主题＇吹响了在后金融危机时代两岸地产共迎世纪机遇的号角。伴随这嘹亮的号角声，９月　

恳　《海峡两岸经济合作框架协议》（ＥＣＦＡ）正式生效，两岸经济关系Ｅｂ此站上新的起点，跨入了互利双　

、合作发展的“ＥＣＦＡ新Ｂ寸代”。

＿　．　

文化＋生态＝永续成长　

“两岸地产的未来，一定要把文化放　进去，也就是说文化加上生态，地产才　

可以永续成长。当然这其中也蕴含了科　技如何更好地服务于人居等关键词。因　

为房子毕竟是用来过日子的，作为消费　

者你买房是要赚钱还是要舒服　这个问　

题应该没有疑义。”台开公司董事长邱　复生在９月９日的“首届世界华商地产论　

坛”暨“两岸地产合作峰会”上发言指　

出，　“台湾是一个很小的中国缩影，由　

于地方不大地产只好往精细化方向发　

展，但说到未来的发展模式，两岸应该　是很接近的，都是要开发好不同阶层的　

房子，让它们更宜居。”邱复生在接受　

记者采访时还透露说，他去年在福建看　

了一个楼盘就觉得很不错，尽管自己暂　

无在闽购房打算，但若是海西对台开放　房贷限制，鼓励台湾人士享受当地居民　

待遇按揭买房，相信台资置业福建一定　

会持续升温。　

正所谓“英雄所见略同”，融侨集团　福州地产总经理叶醒在当日的“城市运　

营合作峰会”上表示，　“一定要让最后　接手的那个买家（不管经历了几轮炒　

作）还是消费者！”中国地产界号称男　性称霸天下，作为其中少数的巾帼英雄　

之一，叶醒的决心显得掷地有声，她同　

时还强调：　“非常庆幸福建的房地产企　

业更多的是伙伴关系而非竞争对手，业　

内和谐、共进、共赢的良好氛围，有助　

于大家共同朝此方向努力。”　

双向投资都需审慎　

记者在采访中发现，对于两岸双向投　

资，内地和台湾的房企掌舵者在激情高　

涨之际，都能表现出审慎和理性的态　

度。　

时下乘着ＥＣＦＡ东风，陆资赴台正掀　起一股热流。谈到内地房企具体如何赴　

台，各方观点都指出路径须成熟与稳　

健。　“台湾房地产市场早已达到精细化　

研发阶段，内地企业进入要非常慎　

上海房地　新西兰及我国台湾◆澳门地区　房地产业的危机与机遇　…　依笛　世界经济全球化发展，使得各国经济发展的互动性增　稳步上升。　强，美国次级债危机的发生　也使快速发展的房地产业陷　较之２０００年，现在的成交量已经翻了５倍。刺激堆　入了困境。然而，通过研究表明，供求关系的不同和发展　长的因素有很多，主要包括：写字楼、工业和商铺投资　环境的各异，使得各国家和地区的房地产需求和发展产生　场的高回报；２０００年后，ＩＴ行业的资产泡沫破裂，一些　不同变化和不同的前景。本文通过对新西兰及我国台湾和　高资产净值的个人投资者转而偏好直接而非间接投资　澳门等地区的分析和研究，将这些变化各异的房地产市场　著提升了当时总值低于１０００万亿新西兰元的房地产市场　介绍给相关读者，以供参考。　随着基金规模扩大，新西兰公共机构加大了房地产市场　投资（尤其是在奥克兰和威灵顿）；新西兰作为投资之　一、经济快速发展推动新西兰房地产进入活跃　的名声提升，不少澳大利亚资金和高资产净值个人慕名而　期　来。新西兰地产市场吸引海外基金投资的优势很多　这　随着上世纪９０年代开始的一轮经济快速发展，新西　市场免资本增值税、免证券交易税和印花税，使用地契登　兰商业物业市场如今已经吸引了众多投资者的兴趣　强劲　记系统以及与澳大利亚相似的威斯特敏斯特内阁法律付　的国内市场反映出过去９年中巨大的经济成效　这是自　制。新西兰市场比较成熟　在过去５年当中保持可观　５０年代以来持续时间最长的经济增长期。强劲的经济增　投资回报。自２０００年以来　５００万新西兰元以上的投　长推动了租赁需求，空置率大大下降，租金水涨船高，同　案例中，海外投资购买者占据了４２％。从成交金额上看　时投资者也纷纷重返市场。随着澳大利亚和别的一些国家　海外投资者买卖量高达３８％。高涨的租金水平证明新　的投资者鱼贯而入，国内投资者的投资信心在增强　投资　兰主要城市的市场已经活跃起来　自２０年来尚属首次。　市场因此活跃起来．将收益推高到８０年代以来的最高水　虽然经济增长略微放缓，但是预期仍会有１　０％到１　５　平。除了政府运作的新西兰养老金基金外，新西兰还在引　的涨幅　短期内将进～步巩固房地产市场的基本面状况　入针对所有雇员的养老金计划　这项计划目前是自愿加入　的，与澳大利亚沿用多年的模式类似。澳大利亚养老金的　二、需求拉动和向好预期成为台湾房地产发展　成功之处便是让那些上市的和没有上市的房地产公司得　动力　以在全球范围运作，基金拨出平均８％～１０％的资金投　２００８年４月，台湾地区领导人选举过后第一个月　入房地产市场。如果新西兰也这么做，将有近１０亿新西　台北市看房人数增长四成多，豪宅成交更达到三位数。仨　兰元的资金在２ｏｏ８至２Ｏ１　２年流入房地产市场。新西兰小　北少数顶级豪宅开到每坪（约等于３　３平方米）２ｏＯ万元　规模的国内市场注定了本国投资者将步澳大利亚人的后　新台币的历史天价，甚至有些项目考虑　停盘　，重新　尘　在近期走向国际市场。　西兰的写字楼和工业投资市　高售价后再推出。同期　台北楼市～些项目的订房量激埋　场的估值超过１。００亿新西兰元（折合７６０亿美元）．在　六成多．这其中．海外华侨和台商占比达五成。有统计　过去３年中年成交量在５０亿新西兰元之上。各种物业类　示　台中地区几个高级房地产项目的接待中心一天内下　型的主要资产和甲级物业主要集中三个中心．奥克兰、威　的豪宅总数高达１　５户　成交金额近５亿元新台币。台　［　灵顿和基督城。纵观全国，写字楼物业占据了４３％，商　地产从去年开始已经陆续吸引大陆买家。之前由于～些　铺和工业分别是３３％和２４％。投资意义上的写字楼物业　制，大陆买家无法直接购买台湾地区房地产　大多数是遁　在２０００年之后苏醒了，向好的经济增长令资产的基本面　过台湾省籍的代理人购买。而从２ｏ。７年开始，台湾信　大大好转　表现为空置率下降和租金上涨，收益率也随之　房屋发现　豪宅交易谏度加快需求不仅来自．岛肉嘉字客　６０　Ｎｏｖｅｍｂｅｒ

房地产论坛专意猢　编者按：７月３、４日在上海召开的‘沪港台上海房地　市场发畏研讨会”　上，香港英国特许星宇经理学会资深会员苏振显先生、台湾不动产仲介经纪　商业同业公会创会理事长王应杰先生、香港地产行政学会执行委员暨外务小　组主席余锦雄先生、台湾文化大学政治大学地政系教授曾文龙先生、台湾信　义房屋副总经理黄荣财先生、香港钟沛林律师行高级合伙人钟沛林先生等　港、台房地产业知名人士，比较了沪港台两半三地房地产发展情况。“他山　之石，可以攻玉”，他们的演讲对上海的房地产发展具有借鉴作用，现作整　理发表　

港台房地产业　

知名人士　

谈楼市发展　

香港的房地产发展　香港的房地产经过战后几十　年的发展，已达到一个相当成　熟的阶段。与国外房地产市场　比较，香港的房地产市场投机　性、波动性较大，但对香港经济　的推动和市民居住环境的改善　起到了积极的作用。香港的房　地产发展大致可分为四个阶段。　（一）小规模重建阶　五六　ｌ４　十年代，主要以旧楼重建为主，　发展商在市区通过收购几栋旧　楼，合并重建为单栋式商住楼。　（二）中大型屋建设阶侵七　八十年代，大型屋宇如太古城、　黄浦花园的相继出现，并配以　完善的物业管理，主要是居民　对环境和配套设施提出了较高　的要求。　（三）地铁沿线的楼宇发展　阶段：八十年代中期至九十年　周明　

代，地铁沿线的房地产发展规　模大、配套设施全、交通方便，　大受置业人士的青睐。　（四）环保型房地产发展阶　段：九十年代后，房地产发展注　重环保，鼓励新屋发展中加入　环保因素，如加建阳台、空中花　园，加大公共走廊等；在新建大　楼里，每户有私人阳台，每座大　楼内有一二层空中花园供公众　享用。

　维普资讯 猢老意　房地产论坛　二、　台湾的房地产发展　台湾总人口２２Ｏ０多万人，约　有１　Ｏ０万人在东南亚、大陆沿海　经商，其中在上海就有３　０多万　人。这一批人离开台湾，对台湾　市场的影响比较大。在台湾，　８　５％的家庭拥有自己的住房，　９　５％的住房由民间开发商建造。　台湾住房市场已趋于饱和，　２００１年台湾总户数为６　７　８万户，　存量住宅７００万套，加上增量住　宅，估计有百万套空置房。　台湾房地产几十年的发展，　期间经过三次大涨、十年“冬　天”，今年上半年开始有所好　转。对台湾房地产发展影响最　大的是“容积率管制”政策实　施，台北在１　９　７　８年就开始实施　建筑容积率管制，而这项法律　在台湾其他地方则没有被顺利　通过，其主要原因是受制于议　员（往往有许多是房地产开发　商）的影响，所以开发商纷纷赶　在政策实施前，抢建住房。此　时，正遇上八十年代台湾经济　繁荣期，除了房地产外，其他的　投资工具很少，因此，大家投资　房地产，出现房地产的飙升　就　现在来讲，台湾今后十年的住　房需求量，早已在前十年完成　了。目前，台湾房地产面临的最　大问题是“负资产”。　三、港、台房地产法规　香港、台湾的房地产市场经　过几十年的发展，已进入一个　比较成熟的时期。房地产法规　也越来越成熟。　台湾十多年来有许多房地产　立法，如１　０年前的　公平交易　法　，７～８年前的　消费者保护　法　，以及　公寓大厦管理条　例　、　不动产经纪业管理条例　等等。根据消费者保护法的条　款，房地产广告内容要真实，　“企业经营者应确保广告内容之　真实，其对消费者所负之义务　不得低于广告之内容。”“刊登　或报道广告之媒体经营者明知　或可得而知广告内容与事实不　符者，就消费者因信赖该广告　所受之损害与企业经营者负连　带责任。”“因企业经营者故意　所致之损害，消费者得请求损　害额三倍以下之惩罚性赔偿金：　但因过失所致损害，得请求损　害额一倍以下之惩罚性赔偿　金。”　香港的房地产交易必须有律　师参加，并负责１．起草合同，见　证签字；２．产权转移；３．售（购）　房款支付；４．产权登ｉ６；５．银行　办理抵押文件取销押记等。香　港没有房产证，以登记的“契”　为证。香港的房屋产权查册完　全公开，可查到房屋业主、交易　日期、价格、押记、查封令、有　无抵押等资料。根据交易价格，　按固定税率交税，交易价格过　低的按政府估价交税。香港没　有房屋增值税，故每宗交易不　需作出官方估值。可以转按揭　贷款，由一家银行转往另一家　银行贷款，文件全部由律师办　理，不需先办还款注销抵押。可　以将合同权益转售，除另．有约　定，买卖合同签定后，买方可不　需卖方同意转售予另一买方，　此买方又再可售予第三买方，　由律师办理所有文件手续。　四、　对上海房地产市场的　评价　（一）加入ＷＴＯ后，上海正在　成为国际级的都市，经济增长速　度快，市民的消费能力渐强。市　容整洁、设施完善、交通便捷、市　场庞大、改革开放程度高，使上　海成为境外人士投资大陆的首选　城市之一。　（二）上海的行业日趋齐备，　房地产承包商、物料供应商以　及专业服务提供者日趋增多，　使房地产开发得心应手，在上　海进行投资得到较好的配合，　比较容易站稳，并便于进一步　开拓大陆市场。　（三）上海的房地产管理制　度较完善，政府部门手续有许　多方面清晰明了；政府官员有　学识和丰富经验，大大地减少　了不必要的延误。　（四‘）上海人有拼搏精神且　勤奋，文化气息较浓；中产阶级　渐渐增多，收入不断提高，对住　房的需求在提升。　（五）在上海进行房地产开　发，人事关系往往是投资成败　的关键，必须依靠中方合作伙　伴的人际关系，否则会遇到诸　多阻扰。　（六）上海的金融体系成熟　度与国际仍有距离，风险仍然　很大，外商要在上海获利仍是　不容易。　（七）上海的物业管理水平　提高很快，部分豪华住宅管理　素质也很高，但仍需要努力。　（八）上海的购房气氛不及　香港红火，二手市场远不及香　港活跃，购房后再出售仍然很　困难。尽管表面看，上海房地产　投资回报率较高，但权衡实际　回报和额外风险后，上海房地　产投资回报率并不高　口