中信红树湾价格方案价格报告-四章价目表的验证

中信红树湾一期价格策略报告概要
⏹中信红树湾一期价格采用入市时点的市场比较法，确定项目市场比
准均价为9570元/㎡。

（详见本报告第二章）
⏹考虑了正常付款方式折扣（均为94折），选房日优惠及营销活动折
扣预留之后，本项目价格表的平均折扣率为0.9315。

（详见本报告第三章）
⏹通过对实收均价9300，9600，9900元三套试算价格表典型房号单价
与竞争楼盘类比房号单价的点对点验证分析，在均价9300元时全面具有单价优势，在均价9600元时大部分房号具有单价优势，在均价9900元时较差单位房号有单价优势。

（详见本报告第四章）
⏹考虑到2004——2005年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算
结果（即9300，9600价格敏感性很低），结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以均价9400元/㎡左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目整体最终实现均价9600元/㎡以上。

（详见本报告第五章）
⏹考虑到后续竞争的压力和确保实现价值最大化，借鉴兰溪谷和华侨
城的销售案例，建议采用分批推售房号的策略，在确保开盘热销的同时，促进后续优势房号消化，降低入市风险，尽量实现项目利润目标。

（详见本报告第五章）。

第三章价格表的形成、平面调差确定_ 、竖向调差确定三、付款方式与平均折扣率四、三套价格表试算平面调差确定由于位置、朝向、楼层造成的项目内部不同单位的价值差异，需进行内部调差，以便最恰当地表现各单位价值。

1、朝向差权重分配确定同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异。

针对本项目的特点，以及销售的联动性，我们把四栋高层平面作为整体进行考虑，同时考虑户型变化，对朝向差的影响在纵向上也考虑，因此最大朝向差值出现在整个四栋楼的立体之中，这样的朝向差体系成为一个整体系统。

根据本楼盘的户型差异的特点，我们在对其打分时，考虑以下参考项目和权重。

景观的差异性是楼盘卖点的集中体现，因此在考虑中给予最高的权重，其次是项目的户型设计，在竞争项目中差异性较大，因此也给予较高的权重，视野、朝向、噪音在本楼盘不是最主要的影响因素，权重较低。

2、最大朝向差的确定同层最大朝向差考虑为起售层所有单位中，最佳单位与最差单位之间的价格差值，通过综合比较打分可知，最好的单位是一栋的A单位，最差的单位为四栋的A单位，考虑本项目的部分单位差异大，根据经验及与发展商共同确定，朝向差取市场比准均价的27% 即2500 元。

数据于.6.30 由销售现场提供，但由于现阶段项目户型资料不全，客户的选择受销售员个人喜好的影响很大，故其数据仅作参考。

)4、 12 层标准朝向差分布图由于现在楼体仅到15 层，在可现场勘察情况下，取12层为朝向打分标准层，具体综合因素变化将在层差中反映、调整。

二、竖向调差确定经过现场勘察，本项目各楼层景观变化较大，低层单位内园林景观极具特色，而越上高层，周边景观层次越丰富，所处的层数不同，引起景观、通风采光、尊贵感等各方面的差异，需要进行适当的调差。

针对四栋而言，均采用12 层作为打分基准层，故12 层层差设为0；最底层的户型由于下面是架空层，因此与上一层会有一个较大的层差，设为150 元；一、二栋低层受到TOHO 的影响，到6 层视野突然开阔，会有一个跳差；13-19 层，随着楼层的逐渐上升，看到的外景观层次逐渐丰富，视线更长，因此层差设为50 元；突破20 层，人的心理会有一个变化，跳差100元；。

住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。

此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。

香蜜湖项目定位报告（最终稿）编制：日期：审核：日期：批准：日期：目录第一部分项目概况 (2)一、项目土地情况 (2)二、项目经济指标及规划要点 (2)第二部分深圳房地产市场状况 (3)一、市场运行状况 (3)二、深圳豪宅市场分析 (3)第三部分香蜜湖区域市场分析 (10)一、区域概况 (10)二、区域市场分析 (12)第四部分项目定位 (15)一、项目SWOT分析 (15)二、目标客户定位 (16)三、项目形象定位 (17)四、项目产品定位 (19)五、项目价格估测 (22)第五部分项目发展建议 (23)一、项目产品建议 (23)二、项目配套建议 (26)三、产品研发与创新 (28)附：一、典型楼盘分析二、豪宅未来一年供应表三、其他竞争楼盘情况四、深圳别墅产品的稀缺性分析客户访谈题纲不同规划方案比较表成本及盈利预测表第一部分项目概况一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中香蜜湖片区出让的最后一块低密度住宅用地。

2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。

二、项目经济指标及规划要点地块编号B303---0041位置福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积93544m2㎡总建筑面积131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率≤1.4建筑覆盖率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分深圳房地产市场状况一、市场运行状况深圳2003年住宅销售面积为806.56M2,2004年上半年住宅销售面积为409.65 M2,而空置面积为144 M2,比03年同期下降了4.8% 。