资产评估学教程课件章6

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《资产评估学》PPT课件

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第二节房地产价格
一、房地产价格体系（一）、土地使用权价格体系
基准地价标定地价出让地价转让底价（二）、房产价格体系生产用房
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居住用房商业用房行政事业单位用房
二、土地价格构成
1、土地征用费 2、拆迁安置费 3、土地开发费用（1）、七通一平费（2）、市政基础设施费（3）、利息费用
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（2）加权平均法 i= 长期负债占全部资本的比例×长期负债利息率+自主权益占全部资本的比例× 业主权益所要求的报酬率（五）收益年限、经济寿命的计算自然寿命技术寿命法律寿命经济寿命（六）、Rt与i 的对应关系主要用于整体资产评估中。
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第四节、清算价格法
一、概念：
用清算价格评估备估资产价值的方法
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第七章流动资产评估
第一节流动资产分类、特点及评估程序一、分类
（一）、按所处领域分（二）、按现行会计制度分（三）、按在生产经营过程中形态与作用分（四）、按管理方式分（五）、按评估方法分
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二、特点三、程序、方法
以自查为主、评估机构抽查评估方法简单
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第二节实物类流动资产评估
4
第三节资产评估的原则和特点
一、原则（一）、工作原则：独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则（二）、经济原则：贡献原则替代原则预期原则
二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性
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第二章资产评估的价格类型
第一节资产记价类型概述
一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动)

资产评估教学课程PPT(共35页)

61、在清醒中孤独，总好过于在喧嚣人群中寂寞。
•
62、心里的感觉总会是这样，你越期待的会越行越远，你越在乎的对你的伤害越大。
•
63、彩虹风雨后，成功细节中。
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64、有些事你是绕不过去的，你现在逃避，你以后就会话十倍的精力去面对。
•
65、只要有信心，就能在信念中行走。
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66、每天告诉自己一次，我真的很不错。
四、参考文献
1、《资产评估》全国注册评估师资格考试用书 2、《资产评估教程》于鸿君，北京大学出版社 2005 3、《资产评估学教程》吴燊谨，浙江大学出版社 2007 4、《资产评估》姜楠，东北财经大学出版社 2008
5、《资产评估理论与案例分析》路军平，经济科学出版社 2008
6、《国有资产管理》毛建连，复旦大学出版社 2005 7、会计、审计等有关杂志
•
1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。
•
2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。
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3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!
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4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!
❖以非市场价值为基础的评估标准适用于以保险、税收、投资、清算等为目的

资产评估学教程-第六章流动资产评估ppt6课件

资产基础法是采用一种或多种评估方法，根据企业资产扣除负债后的价值确定经营组合、企业所有者权益或股票价值的常用评估方式。资产基础法也运用了替代原则，即认为谨慎的买方不会以超出购买具有相同效用的可替代物品的价格
来购买该物品。(American Society of Appraisers, 美国评估师协会)
资产评估学教程-第六章流动资产评估ppt6
二、流动资产评估的特点 1. 流动资产评估是单项评估 2. 必须选准评估基准时间（最好在期末） 3. 对企业会计核算资料依赖程度高 4. 要考虑评估时间和评估成本 5. 账面价值基本上可反映其现值
资产评估学教程-第六章流动资产评估ppt6
三、流动资产评估目的和价值类型（一）评估目的 1. 1. 企业产权变动（资产基础法下企业价值评估时）
第一节流动资产评估概述
一、流动资产内容及其特点流动资产是指企业在一年内或者超过一年的一个营业
周期内变现或者耗用的资产，包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货以及其他流动资产等。
资产评估学教程-第六章流动资产评估ppt6
流动资产的特点：（一）周转速度快。流动资产在使用中经过一个生产经营周期，就改变其实
资产评估学教程-第六章流动资产评估ppt6
近期购进的
成本法或市场法
库存材
购进批次间隔时间长、价格变化快的
市价或最接近市价的材料价
料
的
无现行市价
评
替代品的价格或修正的价格
估
方
呆滞的材料
可回收净值或重置价值要扣
法
除贬值
盘盈盘亏的
以有无实物存在为原则
资产评估学教程-第六章流动资产评估ppt6
（二）材料价值评估方法： 1、企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的材料价值评估

资产评估学-课件PPT

期中测验与期末考试相结合。
平时课堂提问、抽测
占10%
期中考核
占15%
作业
占15%
期末考试
占60%
南京审计学院金融学院
资
产
评
第一章
估
资产评估基本理论
学
本章重点和难点
1.资产评估基本要素和特点 2.资产的特点及分类； 3.资产评估价值类型及其划分标准、适用范围 4.各种资产评估假设的内涵和实质 5.资产评估各种原则内涵及其应用
（一）资产评估主体及其类型
-1）概念：具体从事资产评估工作的评估人员及其由评估人员组成的评估机构。 -2）类型
按执业范围划分：综合、专项按企业组织形式划分：
合伙制（5）、有限责任制（8）
（二）资产评估机构执业资格制度
统一政策、分级管理 P33
1、资产评估机构的设立 2、资产评估机构的等级划分
交易所的交易行为起源说海上贸易保险起源说房地产交易起源说
资产评估是市场经济的必然产物
一、资产评估及其发展
（二）社会经济背景及其发展规律 1、资产评估活动产生的社会背景（1）交易对象和交易空间的扩大（2）交易各方信息的不对称（3）交易的公允性要求 2、资产评估不同的发展阶段 P 2-5 （1）原始评估阶段（2）初级（经验）评估阶段（3）规范评估阶段。
单项资产和整体资产。 3、按资产能否独立存在分类:
可确指的资产和不可确指的资产。 4、按资产在生产经营过程中的作用分类:
经营性资产和非经营性资产。
单项选择题
资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。这一点说明资产评估具有（）。
A.市场性
B.公正性

《资产评估》PPT课件

1 1 1 PV 1 10 11 10 2 1 .01 (1 0.1) (1 0.1)3 1 1 1 12 12 115.85 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.1 (1 0.1)
1 1 1 PV 2 10 11 10 2 1 0.1 (1 0.1) (1 0.1)3 1 12 (1 0.04) 1 12 175.96 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.10 0.04 (1 0.1)
7.收益法涉及的主要经济参数（1）收益额的确定资产的收益额是资产使用所带来的未来收益期望值，指因获得资产而取得的收益扣除为取得资产收益而发生的各种费用后的余额。
不仅要看现在的收益能力，更重要的是预测未来收益的能力。收益额必须是由被评估资产直接形成，不是由该项资产形成的收益应分离出去。评估人员应根据评估对象的类型、特点以及评估目的，准确反映资产收益，并与折现率口径保持一直。
收益法（续三）
4.有限期收益的计算方法 N是一个具体数字，可以直接应用基本公式。 5.年金资产计算方法对于企业、土地等资产，如果可以永久性经营下去，则可以获得永续性收益。当资产的收益可以认为是每年保持不变时： 1 PV＝B i 式中：B实际上是等额年金，
i为折现率，在这里又称为资本化率。
2.折现率的确定
流动资产：货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等长期资产：股票投资、债券投资等资产固定资产：房屋及建筑物、机器设备等无形资产：知识产权、土地使用权、专营权、商誉等递延资产和其他资产：开办费、租入固定资产改良支出等
2.资产评估指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产在某一时点的价值进行评定和估价的过程。（1）资产评估的主体（2）资产评估的客体（3）资产评估的特定目的（4）资产评估的标准（5）资产评估的方法（6）资产评估的程序

资产评估学PPT课件

房地产评估
房地产评估概述
介绍房地产评估的概念、目的、原则和程序。
房地产评估方法
详细介绍市场比较法、收益法、成本法等评估方法及其适用范围和优缺点。
房地产评估案例分析
通过实际案例，演示如何运用评估方法对房地产进行评估。
机器设备评估
机器设备评估概述
介绍机器设备评估的概念、目的、原则和程序。
机器设备评估方法
法律责任
如果评估师违反了相关法律法规或职业道德，将会承担相应的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任。
05 资产评估案例分析
房地产评估案例
总结词
房地产评估案例主要涉及对房地产价值的评估，包括住宅、商业和工业地产等。
VS
详细描述
房地产评估案例通常需要考虑房地产的位置、用途、建筑结构、市场供需关系以及经济环境等因素。评估方法包括比较法、收益法和成本法等。
04 资产评估的程序和规范资产评估源自程序明确评估目的和评估范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和资产的范围，以便确定评估方法和参数。
01
选择评估方法
根据资产的特点和评估目的，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益
法、成本法等。
03
计算评估值
根据确定的参数和方法，进行计算，得出资产的评估值。
02 资产评估的基本方法
市场法
总结词
通过比较类似资产近期交易价格来评估资产价值的方法。
详细描述
市场法基于替代原则，通过选取与被评估资产类似的资产作为比较对象，收集近期交易价格、交易条件等信息，经过对比分析和调整差异，得出被评估资产的价值。
收益法
总结词
通过预测资产未来收益并折现来评估资产价值的方法。

资产评估学上册课件166P.ppt

2020/11/5
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这一阶段的主要特点
▪ （1）公司化的评估机构：评估机构通常是产
权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代服务型企业，经自主经营、自负盈专亏的企业法人形式进行经营管理。其客户是参与资产业务的交易双方，其产品是以评估报告形式提交客户的优质评估报告。
▪ （2）专业化的评估人员：评估机构中的从业
2020/11/5
2
第一章总论
▪ 第一节资产评估的产生与发展 ▪ 第二节资产评估的概念及基本要素 ▪ 第三节资产评估的对象 ▪ 第四节资产评估目的与价值类型 ▪ 第五节资产评估的假设 ▪ 第六节资产评估的原则 ▪ 第七节资产评估于会计和审计的关系
2020/11/5
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第一章总论第一节资产评估的产生与发展
▪ 1、原始评估阶段
原始社会后期，随着剩余财产及私有制的出现，产生了产品或资产的交易。基于产品或资产的交易必须遵循等价交换规律的客观要求，于是产生了估计剩余财产价值的最原始意义上的资产评估活动。
2020/11/5
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这一阶段资产评估的主要特点
▪ （1）非专业性：资产评估专业化尚未
形成，缺乏独立的评估机构与专业人士
▪ （4）科学化的评估方法：现代科学技术和方
法在资产评估中广泛运用，极大地提高了资产评估结果的准确性和科学性。
▪ （5）法律化的评估结果：评估人员必须在评
估报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资产评估报告须负相应的法律责任。
20/11/5
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二、资产评估在我国的发展
▪ 中国现代意义上的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它首先是从维护国有资产、加强国有资产管理起步的。

资产评估学教程课件(第6版)

资产评估工作的构成要素：评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、评估假设、价值类型、评估基准日、评估程序、评估方法、评估结论。
资产评估工作包括评估、评估咨询、评估复核。二、资产评估的特点
（一）时点性：（二）市场性：（三）预测性：（四）公正性：（五）咨询性（六）科学性和艺术性的结合三、资产评估与会计计价的区别
五、功能性贬值的估算
（一）超额运营功能性贬值的估算步骤
（1）比较年运营成本之间的差异
（2）确定净超额运营成本
（3）估计待评估资产的剩余使用寿命
（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
（二）超额投资功能性贬值，
（复原重置成本 - 更新重置成本）×（1-实体贬值率）
某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为 25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。
（三）功能价值法待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x
在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。
评估项目中的事（任务分解）、人、财、物、时间安排四、对评估对象的核实与现场调查五、收集与资产评估有关的资料
产权证明文件、技术资料六、评定估算七、编制审核、交付评估报告八、资产评估工作底稿归档

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济性贬值
例题
某企业拟进行产权转让，评估人员根据企业盈利状况决定采用加和法评估企业价值。具体评估步骤如下：
（1）逐项评估企业的可确指资产。
评估结果为：机器设备2500万元，厂房800万元，流动资产1500万元，土地使用权价值400万元，商标权 100万元，负债2000万元。
单项资产净值＝ 2500+800+1500+400+100-2000 ＝ 3300（万元）
2、评估结果不同 (1) 企业价值与单项汇Байду номын сангаас之间往往存在差额
企业价值＞单项汇总→商誉—企业的盈利能力高于行业平均水平企业价值＜单项总汇→经济性贬值—企业的盈利能力低于行业平均水平企业价值＝单项总汇→企业的盈利能力与企业所在行业的资产收益率相等
(2) 差额产生的原因
(3) 影响企业获利能力的因素： ① 投入产出效率 ② 资源配置效率 ③ x效率
简言之，是对企业法人单位和其他具有独立获利能力的经济实体的资产综合体的持续获利能力的评定估算。
（二）特点
1、评估的对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体
2、评估的标的是综合体的获利能力 3、是典型的整体性价值评估
二、企业价值与企业各项可确指资产价值汇总的区别
1、评估对象的内涵不同企业价值——资产综合体的获利能力单项汇总——企业各要素资产的价值总和
甲企业价值 10,000万元 9,000万元 11,000万元
将得到的三个甲企业价值进行算术平均或加权平均，
就可以得到甲企业整体资产的评估值。本例采用算术平均的方法，得到甲企业的评估值为10,000万元。
三、企业价值评估中的成本法（又称资产基础法或加合法）

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P＝360000÷（10%-3.75%）=5760000（元）
3、分段式模型 • 甲企业持有乙企业的非上市普通股30万股，每股面值10元。甲企业持股期间，每年股票收益率保持在12%左右水平。经评估人员调查分析，认为前3年保持12%的收益率是有把握的；第4年由于技术进步可使收益率提高5%，并将保持下去。评估时风险报酬率为2％，无风险报酬率以国库券利率8％为依据，则确定折现率10%。该种股票评估值为： • P = 前三年折现值 + 第四年后折现值 =300000×10×12%×[1-1/（1+10%）3]/10%+（ 300000×10×17%/10%）/（1+10%）3 =360000×2.4869+510000×0.7513=895284+383163=1278447（元） 4、几何随机模型 R t+1 = R t（1+ g）概率为 p，t = 1，2，……
n t P= Σ [R t / (1+r) ] + F / (1+r ) t =1
n
（二பைடு நூலகம்普通股的评估
1、固定红利模型 2、红利增长模型 • P=R
1
/r
• • • •
P = R 1/ ( r - g ) = R 0（1 + g）/ ( r - g ) 甲企业持有乙企业的非上市普通股30万股，每股面值10元。甲企业持股期间，每年股票收益率保持在12%左右水平。经评估人员调查了解到：乙企业每年只用75%的税后利润用于股利发放，另25％用于扩大再生产。经过分析，从总的趋势看，今后几年乙企业净资产利润率将保持在15％左右，风险报酬率为2％，无风险报酬率以国库券利率8％为依据，则该种普通股票评估值为： R＝300000×10×12％＝360000(元） r＝8％十2%＝10％ g＝25％×15％＝3.75％
二、非上市债券评估
(一)定期支付利息到期还本的债券评估
n P= Σ [R t / (1+r) t ] + A / (1+r) n t =1 某一被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年，年息为 12%，按年付息，到期还本。评估时债券购入已满一年，而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账。评估时，国库券年利率为8%。考虑到企业所拥有债券为非上市债券，不能随时变现，据企业财务状况等因素，确定风险报酬率为2％，因此测定该种债券的折现率为10％。试求该企业拥有的债券价值。 • P =120000×12% /（1+10%）+ 120000×12% /（ 1+ 1 0%）2+120000 /（1+10%）2 = 13091.04+11901.06+99175.54=124167.64（元） • 当投资者在两次利息支付期间，或者说下次利息在不到一年就进行支付的时刻购买债券时，可接受的债券价格计算方法为： n P = Σ [ R t /（1 + r）k（1+ r）t -1 ] + A /（1 + r）k (1+ r ) n-1 t =1
（二）到期一次还本付息的债券评估
P = F / (1 + r )
n
第三节股票的评估
一、股票价格二、上市股票的评估
上市股票评估值＝股票股数×评估基准日该股票市场收盘价
三、非上市股票的评估
（一）优先股的评估某企业持有另外一家企业优先股200股，每股面值100元，年股息率为 11％，在评估时，国库券利率为8％，经过调查分析，确定风险报酬率为2%，从而确定该优先股的折现率（资本化率）为10%。则评估价值为： • P=（200×100×11％）/10%＝22000（元）如果非上市优先股如有上市的可能，持有人又有转售意向，则该类优先股可按照下列公式评估：
R
则股票价格为：
概率为 1 - p P = R 0（1+ p g）/（r-pg）
t
三、金融资产评估特点
1、是对投资资本的评估 2、是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估
第二节
一、上市债券的评估
债券评估
一般情况下，对上市债券评估采用现行市价法，按照评估基准日的收盘价确定评估值。 • 被评估企业持有1995年发行的5年期债券1000张，每张面值 100元，年利率10％。评估其1997年9月10日的价值时，该面值100元的债券，市场交易价为111元，则评估人员认定该种债券评估基准日的评估值为： • 评估值＝1000×111＝111000（元）
第六章金融资产评估
第一节金融资产评估概述
一、金融资产的概念
金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。可以按照合约的不同性质将它们分为债权或股权。
二、金融资产的投资特点
（一）股票投资的特点（二）债券的投资特点