五、土地使用权评估说明
(一)土地评估范围
纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。
(二)土地使用权概况介绍
1. 土地登记状况
纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》
(1)土地登记状况
(二)土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设定他项权利。
(三)土地利用状况
根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3.利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：
待估宗地利用状况表
（三）地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：
待估宗地地价定义表
备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
（四）评估步骤
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使用权清查评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
2.现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3.社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。
(五)评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格
2.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
3.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性
4.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点
5.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同
作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定
6.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格
(六)影响土地价格因素分析
1.一般因素
⑴行政因素
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。
随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品进入流通领域，从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。一九九九年一月一日，新《土地管理法》的实施，规范了土地的审批手续限制了土地供给速度。使得投入市场的土地供给量减少，土地供给的有限性和土地需求的增长性之间的矛盾使得近郊区的土地升值较快，也加大了盘活闲置土地资产的速度，使得土地价格出现稳中有升的趋势。
一九九八年XXXX市开始全面实施《深化城镇住房制度改革方案》，停止实物分配，实行住房分配货币化。住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，进一步带动了地价的上升。
⑵人口因素
XXXX高新技术产业开发区其中东区5.8平方公里，为高新区的基本区，区内辖一乡、九个自然村、10万余人。现辖留村、赵村、小岗上、郝家营、南庄村、北庄村、大西帐、小西帐、周通9个行政村和一个乡直单位。辖区面积19.36平方公里，城市规划面积20平方公里，2010年土地利用总体规划控制面积12.5平方公里。建成区面积（包括农村居民地）10.36平方公里。
⑶区位背景
高新区东区地处华北平原中部，北纬38°03'，东经114°35'，西距XXXX市建成区外缘约3公里，北距首都北京275公里，区位上西依山西能源煤炭基地，东有华北油田和天津塘沽港、黄骅岐口港。扼南北、
东西之要道，经济地位十分重要。
XXXX高新技术产业开发区东区属于XXXX市的一部分，与XXXX全市的经济发展有密不可分的关系。XXXX地处华北平原腹地，是久负盛名的粮棉果高产区，现已成为我国重要的纺织与医药生产基地、铁路交通与通信枢纽、北方电子工业名城和重要商埠，是河北省政治、经济、文化、科技、信息中心。在工业方面已经形成门类齐全的轻型结构工业体系。纺织、制药、电子、机械、化工、冶金、食品、建材等工业都具有相当规模。所有这些都影响着高新区的建设和发展，也在各方面为其提供了可靠的保证，为高新区以后的发展和建设奠定了基础。
2.区域因素
⑴繁华程度
高新区东区现繁华路段主要以天山大街中段为主，北起海河道，南至湘江道。其中最繁华的地段主要是黄河大道和天山大街的交叉口处、长江大道与天山大街交叉口附近，主要商业网点是：一山摩托商贸城、福源超市等。餐饮服务业沿黄河大道和天山大街分布。商业网点规模小，目前区内尚缺乏上规模的商服中心，随着人口的逐渐增多，主干道需要建设外向型的商厦、市场，来进一步完善商服设施。
⑵交通条件
XXXX高新技术产业区东区现已修通的主干道有黄河大道、天山大街、昆仑大街、秦岭大街，红线宽度在50米以上，长江大道宽达100米，达到快速道的标准，而且辽河道、海河道、湘江道、祁连街、天桂街、峨眉街等已全部完工通车，路面一般都在30米以上。珠峰大街也已铺设完成，另外改建后的沧石路段，通车路面宽达60米，达至快车道标准。
在高新区西部现沧石路、黄河大道、长江大道、与107国道已全部立交，保证了快速道的畅通无阻，尤以长江大道与107国道立交桥最为突出，已达到国家级标准。区内现有公交车线路是103、104、32、51和28路。
⑶公用生活设施
高新区东区辖区内有2所中学、8所小学。中学为开发区中学和私立一中。小学包括评估范围内各村办小学。
全区拥有较大的医疗设施有三个，分别是眼科医院、乡卫生院和在建的中西医结合医院。
娱乐设施主要是天山海世界，它是一个以海洋景观为主的多组合娱乐场所，吸引着区内外广大游客，尤其是炎热夏季娱乐避暑的好去处。
邮政设施主要是邮局的影响，电信设施取电信公司，金融设施取5个银行储蓄点。
公用生活设施日趋完善，路灯、园林绿化、道路清扫、生活垃圾清运、铺设草坪喷灌网等都有较大水平的提高。至2000年底累计设置路灯1881盏，园林绿地面积48.4万平方米，绿化覆盖面积35.9万平方米，植树3.7万株，实际清扫路面59万平方米，清运生活垃圾1.8万吨。
在规划期内高新区公用设施要求自成体系，除按规划建设为本区居民服务的商业服务、文教、体卫等设施外，还要建设外向型的商厦、市场、银行、写字楼、宾馆、饭店、文化娱乐场、公园等场所，并规划建设科研设计单位和大专院校。
⑷基础配套设施
近年来高新区围绕营造优良的基础设施环境，一直坚持基础设施先行，进一步完善配套建设、全面提高环境质量，做到基础设施建养并重。截止到2001年12月，用于基础建设的资金投入6亿多。基础设施包括上水、下水管网和水厂、道路、绿化、路灯等共计2.2亿元，其中水厂投入有3500万元。热电厂一期工程1.7亿元，热电厂二期工程1.955亿元，电力管网及配套设施170万元，热力2850万元，污水厂1490万元，电讯电缆投入约40万元，液化气改线210万元。
a、供水
XXXX高新区供水情况现在主要是以地下水为主，现共有供水井105眼，铺设供水管道长度达20公里，沿现成主干道铺设的主干管管径为DN500—1200毫米。次干道和街区内采取枝状管网，管径DN150—300毫米，到2000年为止，供水能力达到13.64万吨/日，远期规
划可考虑利用南水北调地表水资源解决供水问题。
b、排水
高新区排水体制主要为雨污分流制，现在区内已有排水管道50多公里。雨水管道沿着主要干支道顺着地势自西（北）向东（南）铺设，通过管道集中到南部，采用明渠向东排入汪洋沟，雨水管道起点埋深1.5米，远期修明渠排入洋河。年污水排放量1132万吨。
c、供电
主要来源为华北电网和保定电厂，高新区内现有留村和白佛两座110KV变电站，总容量10.3万KVA，区内配电线路以10KV电缆为主。可保证区内生产和生活用电，在规划期内还要在高新区的东南新建100KV变电站一座，近期规划在北豆庄附近新建留村220KV变电站一座。
d、供热
主要来源为热电联产方式，高新区现在供热主管网长度已有19.2公里，主要铺设在现状主干道侧，蒸汽供热能力达到150吨/小时，蒸汽供热总量达到110吨/小时，蒸汽供热总量152.8万吉焦/年。
3.个别因素待估宗地均位于河北省XXXX高新技术产业开发区。宗地的个别因素介绍如下表：
待估宗地基础设施条件表
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。
经过评估人员的实地勘察和认真分析，可以采用基准地价系数修正法对待估宗地进行评估。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基准地价系数修正法的一般公式为：
宗地地价=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正×（1＋因素修正系数）+土地开发程度修正
（八）以宗地XXXX-1为案例计算宗地地价
(1)基准地价简介
根据《XXXX高新技术产业开发区东区土地定级估价报告》，XXXX 高新技术产业开发区东区基准地价是指在城镇规划区范围内，各级别现状利用平均开发程度下的土地按照商业、住宅、工业等不同用地类型的标准容积率条件下在正常市场的某个时点上法定最高年期的完整的土地使用权平均价格。
（2）基准地价内涵
a.土地使用年期为各类用地法定最高年期，即商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。
b.标准容积率设定为：商业用地1.6，住宅用地1.3，工业用地0.5。
c. 平均开发程度设定为：市政五通一平（通水、通电、通路、通讯、排水及场地平整）。
d.基准日：2002年1月1日。
e.土地还原利率为6％。
（3）基准地价表
表9 基准地价表（工业用地）
根据《XXXX 高新技术产业开发区东区土地定级估价报告》以及XXXX 市高新技术产业开发区土地级别图，待估宗地属于工业一级用地，其基准地价为378 元/平方米。
（4）基准地价修正系数法公式
宗地地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正×（1＋因素修正系数）+土地开发程度修正
（5）期日修正系数
基准地价制定的基准日为2002年，与评估基准日相差6年，经估价人员的调查了解当地土地市场情况，确定工业用地期日修正系数为1.15。
（6）年期修正系数
土地使用年期修正指数公式：n
m
r r K )1/(11)1/(11+-+-=
式中：K ——比较实例的土地使用年期修正系数 r ——土地还原率[按6％计]
n ——基准地价工业用地最高使用年期50年 m ——估价对象土地剩余使用年期19.67年 经过上述公式计算得，K ＝0.7213。 （7） 容积率修正系数
根据《XXXX 高新技术产业开发区东区土地定级估价报告》，容积率变化对工业用地价格的影响比较小，故本次评估中不做容积率修正。
（8）因素修正系数 待估宗地地价修正系数表
（9）土地开发程度修正
待估宗地土地开发程度为“七通一平”（红线外通水、通路、通电、排水、通讯、通暖、通气，红线内场地平整）与基准地价的土地开发程度不同，需要进行修正50元/平方米。
(10)宗地出让地价确定
待估宗地地价＝基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正×（1＋因素修正系数）+土地开发程度修正
＝378×1.15×0.7213×1.0×（1＋23.5%）+50
＝470.91（元/平方米）
基准地价计算结果一览表
3.待估宗地出让地价的确定
采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估，两种方法得出
的评估结果有一定的差异。本次估价两种方法结果相差不大，符合相关规定，将两种方法进行加权算术平均计算出的结果作为最终估价结果。具体每宗地的权重取值及最终评估值详见《估价结果确定表》：
估价结果确定表
（十）评估结果
本次申报评估的无形资产-土地使用权共1宗，评估值为12,686,400.00元。
评估结果汇总表
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
省土地利用总体规划中期评估 工作方案 为做好我省土地利用总体规划中期评估工作，按照《国土资源部办公厅关于印发土地利用总体规划中期评估工作方案的通知》要求，结合我省实际，制定如下工作方案： 一、评估目的 全面掌握我省各级土地利用总体规划实施情况，深入分析我省耕地和基本农田保护情况、建设用地节约集约利用情况、各级规划对工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展的保障情况等，提出规划实施存在的突出问题及有关建议，提高土地利用总体规划实施管理科学化、规化水平。 二、评估原则 （一）全面评估，突出重点。系统回顾规划实施的总体情况，全面分析各项目标和任务的落实情况，重点分析各项约束性指标和重要预期性指标的实现程度，总结规划实施的成效和存在的问题。 （二）立足规划，着眼未来。围绕规划核心容和主要指标，紧密结合以城镇化发展为引擎，“四化”同步推进、区域城乡协调发展、社会民生加快建设等新形势新要求，评估规划对未来发展需求的保障程度，提出应对措施和建议。
（三）统一部署，典型剖析。在做好省级规划中期评估的同时，同步开展市、县两级规划的中期评估，深入了解地方各项规划目标任务的实现程度，对规划实施存在的新情况新问题进行有针对性的剖析。 （四）专家领衔，多方参与。加强组织协调，充分发挥专家领衔作用，广泛吸收相关专家学者、各级国土资源部门和公众的意见和建议，确保评估成果的科学性和客观性。 （五）客观真实、统筹兼顾。各地应根据经济社会发展需要，客观分析当前规划实施面临的突出问题，准确研判未来发展态势，实事开展规划中期评估工作。采用权威部门发布的经济社会、土地利用等数据和资料，如实反映规划实施情况，保证评估过程和结论的客观性。广泛听取社会公众意见和建议，统筹兼顾，提出科学有效的实施措施。 三、评估时点围 本次评估期限为2006年1月至2012年12月。评估围2012年土地利用变更调查行政区划实际管辖围。 四、评估任务 本次评估分为省级、市级、县级三个层面进行，各地可根据需要开展乡级规划中期评估工作。 （一）省级层面评估。 采用多种方法客观分析全省规划实施中的主要问题，预测规划实施的趋势，总结规划实施好的经验做法，提出解决
XXXXX房屋征收项目 实 施 方 案 XXX房地产土地评估有限公司 2018年 03月 28日
目录 项目概况 (3) “三调”实施方案 (4) 一、任务及工作内容 (4) 二、技术路线与方法 (7) 三、土地利用现状调查 (8) 四、专项用地调查 (13) 五、土地调查数据库建设 (14) 六、检查与验收 (15) 七、统一时点更新 (17) 八、成果汇总 (17) 九、主要成果 (19) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (22) 一、测绘技术依据 (22) 三、实施方案 (23) 三、测绘工作流程与方法 (24) 四、质量检查及保障措施 (42) 五、测绘周期承诺 (45) XXX项目评估实施方案 (50) 一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 (50) 二、本项目拆迁评估工作流程 (51) 二、技术方案 (55) 四、根据工作方案，确定组织方案 (61) 五、本项目组织架构图 (62) 六、作业时间 (63) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (63)
项目概况 项目区域简介及项目简介：XXXXXX XXX..... 所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘,房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。 （一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。 （二）服务期限：自合同签订之日起，180日历天完成外业调查，内业处理，宗地图、房产图编制和项目成果统计汇总以及后期伴随服务等工作。为顺利完成拆迁任务，现将该项目中存在的可能影响工作进展的问题加以分析，并提出具可操作性的解决方案，以保证按时高质量的完成工作。
技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的 机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价 师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施
（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估
实用标准XXXXX房屋征收项目
XXX房地产土地评估有限公司2018年03月28日
目录 项目概况 (4) “三调”实施方案 (5) 一、任务及工作内容 6 二、技术路线与方法 ......................................................... 1 0 三、土地利用现状调查 ........................................................ 1 2 四、专项用地调查 ........................................................... 1 8 五、土地调查数据库建设 (19) 六、检查与验收 (21) 七、统一时点更新 (23) 八、成果汇总 ............................................................... 2 4 九、主要成果 (27) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (30) 一、测绘技术依据 (30) 三、实施方案 (32) 三、测绘工作流程与方法 34 四、质量检查及保障措施 58 五、测绘周期承诺 (61) XXX项目评估实施方案 (67)
一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 (67) 、本项目拆迁评估工作流程 68 二、技术方案 (72) 四、根据工作方案，确定组织方案 (79) 五、本项目组织架构图 (79) 六、作业时间 (80) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (81) 项目概况 项目区域简介及项目简介：XXXXXX XXX.…. 所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘，房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分 等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市 棚户区改造工作中的一项总要内容。 （一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。
土地估价案例与报告-案例分析题 1、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？ 2、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。可采取哪几种估价方法？ 3、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。简述评估技术路线。 4、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权
后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。应收集审核的资料有哪些？ 5、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。（1）采用市场比较法时，选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容？（2）采用市场比较法时，确认比准价格的方法有哪几种？ 6、A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2021年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该公司110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。 7、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注”略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。××股
七、评估项目实施方案 市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对省，尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下
表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.1成本逼近法 采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即： 地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数） 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之
间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程 1、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。 1.1土地取得费和相关税费 据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。 1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。 1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即2 2.5元/m2。 1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m2。 1.1.4安置补助费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安置补助费相应增加年产值的1倍，但每
2017土地估价实务:在建工程的评估方法 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得建设用地使用权的,转让房地产后,受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途,必须取得__同意,并依法办理相关手续。 A.原出让方与市、县规划行政主管部门 B.原出让方 C.城乡规划行政主管部门 D.转让人 2、甲于2005年2月1日购买一商铺,2007年5月将其转卖,在办理相关交易、过户手续过程中,甲不需缴纳__。 A.土地增值税 B.营业税 C.印花税 D.契税 3、根据商业出租柜台资料评估土地价格,可采用下述公式计算样点地价:样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。 A:商店纯收益 B:商店总收益 C:商店土地纯收益 D:商店出租柜台土地纯收益 E:时间因素 4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时,以为准。 A:土地证上登记面积 B:出让合同上的面积 C:实际测量面积 D:委托方确定的面积 E:合法性 5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的就是.【2009年考试真题】 A:学校、幼儿园、养老院占用耕地,也需要缴纳耕地占用税 B:供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C:目前外商投资企业不缴纳房产税,而缴纳城市房地产税 D:中外合资企业与外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E:土地 6、下列人员情形,不能报名参加土地估价师资格考试的有。 A:被取消土地估价师资格已3年 B:被取消考试资格已3年 C:在评估业务中受到行政处罚,自处罚之日起至报名之日止已3年 D:因故意犯罪受刑事处罚,自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E:合法性 7、在土地两权分离条件下所实行的土地有偿使用制实质上就是__。
xxxxxxxxxxxxxxxxx土地整理开发 （占补平衡）项目 质量评估报告 xxxx建设监理有限公司 二〇一四年六月
目录 一、项目概述 (1) （一）项目区基本情况 (1) （二）项目主要指标 (3) （三）工程建设内容 (4) （四）工程开工日期、竣工日期 (4) 二、工程质量评估依据 (5) 三、施工质量控制 (7) 四、质量控制成效 (9) 五、对各标段施工管理、工程质量的综合评述 (10) 六、经验、建议、存在问题及改进措施 (10)
xxxxxxxxxxxxxxxx土地整理开发 （占补平衡）项目质量评估报告 一、项目概述 （一）项目区基本情况 1、项目区位置 xxxxxxxxx（占补平衡）项目位于xxx县xxx洪福村委会、回龙村委会及xxx华侨农场境内。洪福村委会隶属xxx县xx镇，地处xxx东部，距xxx政府所在地7.00公里，到镇道路为土路，交通方便，距县城70公里。 东邻稼依镇，南邻差黑村民委员会，西邻大新村民委员会，北邻蒲草村民委员会。回龙村委会隶属砚山县xxx，地处镇南边，距镇政府所在地5.00公里，到镇道路为公路，交通方便，距县85公里。东邻差黑行政村，南邻拉白冲行政村，西邻阿舍乡，北邻尧房行政村、大新行政村、洪湖行政村。华侨农场位于文山壮族苗族自治州砚山县xxx，地处东经103°49′，北纬23°42′。 距砚山县政府所在地66公里，距文山州政府所在地67公里，距省城昆明市280多公里。 项目区地理坐标为东经103°48′26″～103°49′30″，北纬23°41′33″～23°44′00″。项目区东边
主要以道路为界，南边以道路为界，西边以权属界线及道路为界，北边以道路、居民区边界为界，四至清晰，权属明确。 2、项目区地形地貌 项目区位于xxx洪福村委会、回龙村委会及xxx华侨农场境内地处滇东南岩溶高原中部，地势较平坦。项目区整体地势由西向东看呈现中间低两边高，由北向南看呈现南高北低的地势。海拔在1460-1464米之间，地面平均坡度在0-2度之间。 3、项目区水资源 项目区无天然河流，有季节性坑塘。区内无稳定可利用灌溉水源，灌溉水源主要靠天然降水，但季节分配不均。坑塘是项目区主要的泄洪区。 4、项目区气候 项目区属亚热带高原季风气候类型，冬无严寒，夏无酷暑，冬春干旱，夏秋湿润，年内温差变化小，气候温暖，干湿季节分明。年平均气温16.3℃，月均最高26.6℃，月均最低4.7℃，极端最高35.5℃，极端最低0℃以下。项目区地形开阔、平缓，年日照时数约2200小时，日照百分率
集体土地评估技术路线和方法 信息来源：沈阳市房地产研究所编辑：孙晓涛浏览次数：419 加入时间：2013-04-15 10:35:03 评论(0) 我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。 但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。 集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。 藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法： 一、集体土地价格构成 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用农民集体所有的土地，应当按照下列规定支付征用费用：(一)向被征地的村民委员会或者村民小组支付土地补偿费；(二)向被征地上的房屋、青苗等附着物的所有人支付有关的补偿费；(三)向被征地的农村村民支付安置补助费。 那么集体土地价格构成如下：土地取得费(包括土地补偿费、地上附着物和青苗等补偿费、安置补助费以及各项税费和管理费用等)、土地开发费，相应利息与利润和土地增值收益等。 土地增值收益为按区域土地因改变用途和进行土地开发，达到建设用地的条件利用条件而发生的价值增加额。土地增值额的实质是土地性能改变而
重大工程建设项目社会稳定风险评估实施方案 为切实加强重点工程建设项目的维稳工作，确保社会稳定，根据县维稳办的安排部署，结合我局实际，制定本实施方案。 一、指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实党的十七大、十七届三中全会精神，深入贯彻落实科学发展观，认真落实中央、省、市、县有关维护稳定的指示和工作部署，坚持稳定压倒一切的方针，正确处理改革发展与稳定的关系，逐步建立从源头上预防和减少涉稳隐患的有效机制，确保重大工程项目建设期间和建成后的社会稳定，为苍溪经济快速发展营造和谐稳定的社会环境。 二、重大工程建设项目的范围及维护稳定风险评估的主要内容 （一）重大工程建设项目的范围 重大工程建设项目，是指全县范围内被国家、省、市、县确定为重点工程建设项目的在建、拟建工程。 （二）重大工程建设项目维护稳定风险评估主要内容 对每个重大工程建设项目，所在乡镇和负责该工程管理的县级部门要坚持客观、公正、准确、实效的原则，从以下九个方面所涉及内容逐一进行分析预测，对是否可能出现不稳定问题作出评估： 1、资金（含专项资金）的组织和使用。主要测评：（1）资金筹措渠道是否合法可靠；（2）所需资金总额是否能按计划、按时足额到位；（3）资金能否做到专储、专账、专管、专用； 2、农村征地补偿及房屋拆迁安置。主要测评：（1）征地是否报批；（2）征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定；（3）征地应安置人员的安置办法是否可行；（4）房屋拆迁安置补偿标准是否符合法律法规和政策规定；（5）征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足；（6）征地拆迁安置实施单位及人员是否明确；（7）征地拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确； 3、失地农民就业及生活保障。主要测评：（1）中央、省、县有关失地农民就业及生活保障的政策能否切实的贯彻落实；（2）失地农民的基本社会保险能否落实到位；（3）符合“低保”条件的失地农民能否应保尽保；（4）失地农民劳动技能培训方案和帮助、指导其实现再就业的措施能否落到实处； 4、移（农）民搬迁安置及其生产、生活。主要测评：（1）安置资金是否落实到位；（2）过渡期生活费能否按期如数兑现；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置规划是否已制定、报批；（5）安置点能否满足群众生产、生活需要；（6）被安置群众对安置点的意见等。 5、城县建设房屋拆迁安置。主要测评：（1）拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展的要求、是否按规定审批；（2）拆迁安置方案是否与城县规划方案相衔接和协调；（3）拆迁安置补偿方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切实维护了被拆迁群众的合法利益，群众对拆迁安置方案是否满意；（5）拆迁准备金是否充足并作专项存储，过度方案能否落实；（6）拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；（7）在处理拆迁日常事务中能否严格按程序办理，做到程序不违法； ）建设期和建成后可能出现哪些较大的社1（、周边社会治安秩序。主要测评：6． 会治安问题；（2）周边社会治安情况分析。
集体土地评估技术路线和方法 我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。 但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。
集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。 藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法： 一、集体土地价格构成 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用农民集体所有的土地，应当按照下列规定支付征用费用：(一)向被征地的村民委员会或者村民小组支付土地补偿费；(二)向被征地上的房屋、青苗等附着物的所有人支付有关
工作方案 本机构投标响应XXXXXXXX单位2017-2018年度审计机构及资产评估机构入围招标公告，根据《资产评估法》、《招投标法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》、《企业国有资产评估报告指南》和资产评估各项准则、指南及指导意见的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 一、委托方基本情况 二、服务工作目的 本机构遵循独立、公正、公平的原则，为委托方实现经济行为目的所涉及资产提供价值参考依据。 所提供服务：本机构及其评估专业人员遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 三、服务依据 （一）法规类依据 1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）； 2.《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布）
3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 4.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）； 5.《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）； 6.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2003年12月31日)； 7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 8.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）； 9.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）； 10.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 11.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）； 12.《中华人民共和国房地产管理法》(2007年8月30日)； 13.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）。 14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；
城镇土地估价规程 1 总则 1.1 规程制定的目的 为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。 1.2 规程适用范围 本规程适用于城市规划区范围内建设用地的―基准地价‖和―宗地地价‖评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。 本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的基本规定 城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。 1.4 职业道德 土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。 1.5 土地估价报告的有效期 土地估价报告的有效期为一年。 1.6 土地估价的法律依据 土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。 1.7 规程解释权
本规程由国土资源部负责解释。 2 城市土地估价基本原则和程序 2.1 城市土地估价的基本原则 2.1.1 土地估价应遵循下列原则： 1．合法原则； 2．最高最佳使用原则； 3．替代原则； 4．预期收益原则； 5．供需原则； 6．估价时点原则； 7．多方法相比较原则。 2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。 2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。 2.2 城市土地估价的程序 2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行： 1. 确定估价基本事项； 2. 编制估价工作计划； 3. 实地确认估价对象； 4. 搜集估价所需资料； 5. 选定估价方法计算； 6. 确定估价结果；
项目拆迁评估工作的具体实施方案 ，
XXXXX房屋征收项目 实 施 方 案 XXX房地产土地评估有限公司 03月28日
目录 项目概况 (3) ”三调”实施方案 (4) 一、任务及工作内容 (4) 二、技术路线与方法 (7) 三、土地利用现状调查 (8) 四、专项用地调查 (13) 五、土地调查数据库建设 (14) 六、检查与验收 (15) 七、统一时点更新 (17) 八、成果汇总 (17) 九、主要成果 (19) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (22) 一、测绘技术依据 (22) 三、实施方案 (23) 三、测绘工作流程与方法 (25) 四、质量检查及保障措施 (42) 五、测绘周期承诺 (45) XXX项目评估实施方案 (50) 一、统一相关技术参数选取,统一解释口径 (50) 二、本项目拆迁评估工作流程 (51)
二、技术方案 (55) 四、根据工作方案,确定组织方案 (62) 五、本项目组织架构图 (62) 六、作业时间 (63) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (64) 项目概况 项目区域简介及项目简介: XXXXXX XXX..... 所需开展任务要求内容包括了”三调”, 地籍测绘, 房产测绘,房屋评估。”三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据, 涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容, 为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据, 是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。 ( 一) 实施任务的服务要求: 符合国家及行业标准, 并满足招标人项目内容相关服务要求。 ( 二) 服务期限: 自合同签订之日起, 180日历天完成外业调查, 内业
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程 1 总则 1.1 规程制定的目的 为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。 1.2 规程适用范围 本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。 本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的基本规定
本规程由国土资源部负责解释。 2 城市土地估价基本原则和程序 2.1 城市土地估价的基本原则 2.1.1 土地估价应遵循下列原则： 1．合法原则； 2．最高最佳使用原则； 3．替代原则； 4．预期收益原则； 5．供需原则； 6．估价时点原则； 7．多方法相比较原则。 2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。 2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。 2.2 城市土地估价的程序
9.4工作原则 （1）评估前置原则 实施评估是规划修改的前提和基础，规划修改应以评估结果为依据，根据评估的结论和建议，秉承规划使命，提高规划的科学性、合理性和可操作性。 （2）总量控制原则 规划修改不应改变主要调控指标体系设置,不得突破规划约束性调控指标，确需突破的，应先通过上级规划修改进行统筹平衡，确保上级规划耕地和基本农田总量不减少、质量有提高，建设用地规模不突破。 规划修改要充分听取社会公众意见，举行听证，充分论证，修改方案应按程序进行公示。 9.5工作目标 通过此次规划修改，强化土地用途管制，促进节约集约用地，有效参与宏观调控，严格土地利用总体规划实施管理，使得修改后的土地规划更加适应社会经济形势变化，确保规划的科学性、合理性和可操作性，从而继续发挥规划的总体控制和用地引导作用。 9.6工作任务及内容 根据xx省县、乡级土地利用总体规划编制导则和数据库建设标准等技术规范，以年）》，并建设相应规划数据库、更新规划信息系统。 （1）规划基数转换 根据xx省土地利用总体规划基数转换技术规定，按照省厅审查要求，完成全县土地利用总体规划基数转换工作。 （2）全县建设用地需求预测专题研究 根据xx县国民经济和社会发展需求、《xx县域总体规划（2006-2020）》等相关规划，科学预测规划期间全县建设用地需求，分析存在的问题，并提出对策建议。 9.7工作方法 （1）县级规划与乡级规划相结合； （2）指标控制与分区管制相结合； （3）突出重点和综合协调相结合； （4）定性、定量、定位、定序相结合；
（5）政府决策与公众参与相结合，尊重公众的意愿；（6）与相关规划相结合。
土地估价案例
土地估价报告相关资料 一、估价工作流程可能存在的问题 1．每项估价业务必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理 2．如果一次委托两项估价业务，则两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。 3．应该先签订合同再进行实质性估价活动。 4．不能由估价师在没有委托书的情况下代替代定代表人签订合同。 5．估价事项及估价技术路线应该在实质性估价活动之前完成。 6．缺乏对权属资料核实调查过程。 7．由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。 8．缺乏对报告的审核。 二、确定土地估价事项的内容 1．确定估价对象（位置、面积、权利状况等）。 2．确定土地估价目的。 3．土地估价期日（基准日）。 4．界定土地价格定义。 5．土地估价中特别事项的说明。 6．其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）。
三、估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地，为划拨方式取 得，现根据政府安排整体迁出，搬迁后的土地由政府收回后重新开发利 用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼，涉及如下问题： （一）如果对城区一中学实施搬迁后重新规划为住宅用地，对原中学给予补偿、对重新规划的住宅用地进行拍卖，则如何进行价格定义？ 1．住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定的容积率、70年期、出让土地使用权价格。 2．教育用地的价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。 （二）对上述出让底价，主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估；对上述收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市价进行评估；该估价技术路线的确定不合理，原因？ 1．出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。 2．收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法和收益还原法进行估价不合理。（三）如何对上述土地设计估价技术路线？