亚龙湾国际玫瑰谷经典项目案例浅析

远卓—上海金茂金茂集团亚龙湾项目管控模式和投融资方案设计金茂亚龙湾项目此报告供客户内部使用。

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20033第 1 页共 43 页金茂亚龙湾项目1.1.1.金茂集团委托上海远卓企业管理咨询公司就金茂集团拟建的三亚亚龙湾度假酒店项目的未来执行进行规划，主要涉及执行组织的架构设计、理想的融资方式及可能的融资方案等提出第三方独立意见和建议。

金茂集团亚龙湾项目前期已经由香港浩华管理顾问公司对拟建酒店的地点、环境、竞争市场供需情况进行了实地调查和分析，并提出了酒店的建设建议、未来收益预测和投资预测；金茂集团在浩华公司报告的基础上，作了一些内容、条件的调整，形成内部立项报告上报董事会并获得了批准。

远卓本次委托项目是在上述调研、分析的基础上进行的进一步细化方案的研究和建议，并最终形成报告提交。

1.2.本次委托项目所基于的假设条件：, 拟建酒店定位于5星级和超5星级标准，并与国际知名的酒店管理公司合作，并且所选酒店管理公司能够体现与亚龙湾现有高档酒店差异化的风格； , 拟建酒店的未来市场供需情况符合浩华报告中的预测； , 拟建酒店的建设周期能够按照金茂集团工程计划要求完成； , 项目投/融资方案按照金茂集团给定的财务条件，比如贷款利率、融资比例等；, 金茂集团将通过三亚注册项目公司方式完成项目建设和经营，金茂集团对项目公司的控股地位不改变。

, 非正常因素，如战争、自然灾害等条件不具有可预见性，不在研究范围之内。

1.3., 报告中称谓及其缩写：中国金茂（集团）股份有限公司－金茂集团、金茂、集团香港浩华管理顾问公司（Horwath Asia Pacific）－浩华公司、浩华上海远卓企业管理咨询公司－远卓公司、远卓第 2 页共 43 页金茂亚龙湾项目2.2.1.中国金茂（集团）股份有限公司成立于1993年2月，是由中国化工、中国粮油、中国五矿等14家大型外贸公司发起组建、按现代企业制度规范运作的国有特大型股份制企业，是一家以超高层建筑经营管理为主导产业，集高科技产业、进出口贸易、旅游观光、投资业务为一体的综合性企业集团。

风流一代·青春60亚龙湾玫瑰谷探奇■文/图 赵庆庆悦玩在温带种植的玫瑰能在热带的盐碱地上绽放，不是一种两种，而是两千多种；种植面积不是一亩两亩，而是两千多亩，绵延宛如玫瑰花海……早春，在海南岛上，暖阳煦风中的亚龙湾玫瑰谷美得让我们震撼。

邂逅最美“花仙子”亚龙湾国际玫瑰谷位于三亚市亚龙湾国际旅游度假区内，总占地面积2755亩，以“玫瑰之约，浪漫三亚”为主题，以农田、水库、山林的原生态为主体，以五彩缤纷的玫瑰花为载体，集玫瑰种植、玫瑰文化展示、旅游休闲度假于一体，让我们在春天邂逅了最美“花仙子”。

“在玫瑰谷，不仅全年盛开无边无际的各色玫瑰，还有其他几百种花草树木争奇斗艳。

”在当地朋友带领下，我们刚进玫瑰谷，就看到了高大的椰树下绽放着的三亚市市花——三角梅，深紫、浅紫、粉黄、纯白，茂密丰满。

软枝黄蝉犹如绿瀑，闪着黄绿交映的辉光；数不清的观赏性向日葵金灿灿，洋溢出梵高同名画作的精气；醉蝶花田，一望无际，让我想起“留连戏蝶时时舞，自在娇莺恰恰啼”的诗句。

原种于青藏高原的格桑花，在热带的海风丽日下，亭亭摇曳。

除此之外，还有几百亩的百日菊花，五颜六色，彩波连天，真是应了那句“不是花中偏爱菊，此花开尽更无花”。

在沙生植物园，我们邂逅了玫瑰谷的党支部书记、花卉工程师——赵光英，她微信名正是“花仙子”。

她戴着竹编斗笠，遮阳布罩着脸和脖颈，一身蓝色劳动服，蹬着黑布胶底鞋，如果不是和她攀谈，游人肯定会把她当成园区一名女工。

沙生植物园几亩见方，种植着引进的30多种沙生植物，例如仙人掌、金琥、三角大戟、龙骨、玉坠……在赵光英的呵护下，这些喜旱的“贵客”扛过了海南的雨季和台风，长得错落有致，显得超级“萌萌哒”。

赵光英带我们游览了神奇的“香草园”，里面生长着几十种香料植物：行走悦玩清爽的薄荷、馥郁的罗勒、微辣的假蒟、名贵的迷迭香、碧叶细长的香茅、开着紫色小花串的鼠尾草……她向我们讲解它们的药用、食用和经济价值，还摘下一两片叶子让我们亲自闻一闻。

中国三亚亚龙湾国际玫瑰谷该项目位于海南省三亚市亚龙湾国家旅游度假区内，占地面积275 5 亩。

园区以“ 美丽? 浪漫? 爱” 为主题，以农田、水库、山林的原生态自然环境为主体，以五彩缤纷的玫瑰花为载体，是集玫瑰种植、玫瑰文化展示、旅游休闲度假于一体的亚洲规模最大的玫瑰谷。

本项目突破传统休闲度假区开发理念，将产业园区发展、景区打造、社区开发进行统一整合，形成“三区合一”开发理念。

其中，园区是本底，景区是配套，社区是核心。

在项目设计之初，设计团队充分考虑到海南省建设国际旅游岛综合实验区为项目所带来的机遇，提出结合当地花卉产业、优美自然环境、良好的土地条件等优势资源，利用其毗邻亚龙湾度假酒店集群等高端消费市场的区位优势以及便利的交通条件，面向巨大的国际化旅游、休闲度假消费市场，分期进行综合开发的开发策略。

具体开发策略分为三个阶段：第一阶段，率先打造鲜切花产业示范区。

通过大规模花卉种植营造景观氛围，再围绕花卉农业景观开发花卉主题婚庆、农业休闲观光等项目，并举办玫瑰节、国际花卉展等大型活动进行品牌营销，从而树品牌、聚人气，引爆项目。

第二阶段，以前期项目为基础，围绕花卉农业进一步做深加工、游乐、展览展示、商务会议、文化体验、文化创意和养生度假等项目开发，并扩大产业规模。

建设集种植、精加工、养生养老、旅游休闲度假、展览展示、商务会议、文化创意以及文化体验等为一体的综合型玫瑰主题文化基地及主题产业园。

从而营造环境、完善设施配套、丰富休闲度假体验产品、延长产业链条，提升项目品位，完善产业结构、做大做强产业为后期的运营打下雄厚而坚实的基础。

第三阶段，通过国际玫瑰风情小镇等项目的开发与前期项目有效融合，形成完善的产品体系，加强设施配套，改善当地居民生活质量，提升当地城镇形象，实现多渠道多方共赢。

市场需求研究分析中国三亚亚龙湾国际玫瑰谷项目在产品策划时，以总体开发策略为指导，围绕开发策略三个阶段的核心任务，结合用地情况、资源优势与市场需求进行准确的项目定位、综合策划与创新。

乡村旅游创意规划设计团队谈项目规划设计感想——山合水易“中国三亚亚龙湾国际玫瑰谷”乡村旅游创意规划设计——北京山合水易规划设计院中国三亚亚龙湾国际玫瑰谷是北京山合水易规划设计院的一个乡村旅游创意规划设计项目，现在该项目已经成功落地运营，对于该项目的设计历程，北京山合水易规划设计院的项目设计团队真诚的说出了自己的感想。

要雁峥：海南在我的心中，不仅仅是国际旅游岛，更应当成为国际蜜月岛，像马来西亚的沙巴、西印度洋的毛里求斯或者大洋洲的巴哈马。

国际玫瑰谷这个项目以玫瑰文化为主线，可以很好的贯通农业、文化、旅游等各个环节，用小小的一朵玫瑰花，就解决了城乡统筹、新农村建设、农民就业、产业结构调整、旅游核心吸引物打造、高端度假型物业开发等一系列问题，改变了海南当前的地产开发模式与粗放的旅游产品经营模式，是值得在海南甚至在全国推广的创新之道。

李洪涛：主题园区是一个具有特色的旅游产品，一个成功的主题园区除了好的设计理念、完善的主题包装造景，营销策划也是主题园区成功的决定性因素之一。

景区宣传片作为一种动态展现品牌精神面貌的广告手段，其作用显得尤为突出。

玫瑰是这个项目的主线，团队围绕玫瑰进行策划、规划、建筑、景观、VI设计到宣传片制作。

宣传片的制作，则是通过三维动画，直观生动地展示园区特色的玫瑰景观、民俗风情、休闲体验、娱乐体验、高端产品体验等项目，使观看宣传片后，对产品有深入的了解，这样才能达到宣传片制作的目的。

赵力国：玫瑰给我的感觉就是浪漫与高贵的代名词，在策划过程中，我的得意之作在于不破坏整个玫瑰园美丽的环境，合理的将浪漫、欢乐、高端等场景融入其中，同时看到了当地农民与企业和谐发展的场景。

郭雅静：一亩玫瑰，别样浪漫，一汪碧海，他处风光，在做三亚玫瑰谷项目期间，我就好似进行了一次梦幻般的旅程。

张恒：亚龙湾国际玫瑰谷项目，我认为从策划定位上来讲是很具有产业创意、市场眼光的。

因此在规划上也必须从海南国际旅游岛这一高点上入手前瞻性的去整合各类现有和潜在的资源、落实和拓展各项功能、完善各种配套设施。

浅谈亚龙湾度假酒店景观设计发表时间：2018-11-28T18:25:14.163Z 来源：《防护工程》2018年第22期作者：徐牧野[导读] 亚龙湾旅游度假区是著名的滨海旅游区，其中的度假酒店营造出包括东南亚、新中式、欧式风格的多种景观类型广州园林建筑规划设计院广东广州 510000摘要：亚龙湾旅游度假区是著名的滨海旅游区，其中的度假酒店营造出包括东南亚、新中式、欧式风格的多种景观类型，对出入口及停车场区域、大堂休息区、休闲区等三处重点景观区域的设计进行分析，探讨了度假酒店植物配置的特点及公共艺术的设置方式；在此基础上探讨了亚龙湾度假酒店景观设计中存在的不足以及未来发展建议。

关键词：亚龙湾滨海度假酒店景观本土文化随着社会的进步与经济的发展，度假旅游成了国际旅游业的发展趋势，滨海地区在发展传统经济之余，随着社会转型，也开始顺应旅游度假的热潮。

但国内许多滨海度假酒店，存在很多人工装饰过于繁琐、刻意营造环境而破坏环境的情况。

滨海度假酒店在满足酒店本身的功能需求之外，更加注重气候的适应性，注重室外环境的营造与配套的全方位完善，塑造鲜明而具有个性的外立面形象（杨晓川，2006）。

因此，滨海度假酒店的景观设计应特别注重设计场地的气候和文化等地域特色。

1亚龙湾基本情况亚龙湾位于三亚市东南28公里处，是海南最南端的一个半月形海湾，全场7.5公里，能见度高，终年可游泳，被誉为“天下第一湾”。

亚龙湾国家旅游度假区是我国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区，游人居住其中可以做到“足不出户”，便享受美丽的自然风光、舒适完善的度假设施。

亚龙湾酒店群的最大特点是紧临海岸带。

海对于多数游客保持着神秘的色彩，海水的声响、形态、光感等都具有令人难以抵抗的魔力。

中国四大海域的特点各不相同，亚龙湾所在的南海水温适宜，能见度高，且地处热带植被丰富，因此三亚的海加上充足的阳光、植物、遮阳躺椅，就成了亚龙湾度假酒店的鲜明特色。

2亚龙湾度假酒店景观设计分析2.1景观风格特点亚龙湾度假酒店景观可分为“东南亚风格”、“新中式风格”和“欧式风格”三类。

海南省三亚市乡村旅游规划的标本之作——亚龙湾国际玫瑰谷经典项目案例浅析今年，海南省步入村镇规划年，山合水易规划设计院结合在海南的乡村旅游规划设计项目如亚龙湾国际玫瑰谷，综合海南休闲旅游产业的最新发展动态，总结认为山合水易规划设计院参与完成的亚龙湾国际玫瑰谷项目案例是研究海南旅游的一个重要标本。

北京山合水易是国内最早提出“休闲化升级和度假产品开发”理念的旅游规划设计公司，尤其在乡村旅游规划和策划方面有着丰富的研究经历，在休闲农业、庄园、休闲农场等规划设计领域有多年的项目实操经验。

秉持对休闲度假旅游项目开发的研究基础和经验，山合水易一直关注旅游大省海南省的各种旅游规划项目，针对海南省旅游规划领域的问题，山合水易通过分析得出如下的认识。

一、乡村旅游会成为海南新的旅游增长趋势山合水易认为，无论是贩卖热带风光的海口，还是以“天涯海角”蜚声国际的三亚，作为海南省开发较早的两大旅游城市，二者在配套的旅游设施越发完善，越发彰显旅游经济发展特色的同时，也面临着面孔“单一化”的威胁。

如何把海南岛更多面地推向国内外的游客，除了一两张名片之外如何在海南岛丰富的旅游资源中发掘更多的优势和特色，这些都是海南旅游产业不得不面对的问题。

海南省除了既有的热带海洋自然景观资源之外，与全国其他地区一样，还有源自于地域性特色的区域文化资源。

除了给以向国内外展示的城市旅游风貌之外，还有丰富的乡村旅游资源。

以三亚市亚龙湾旅游风景区为例，无论是已经成熟的“天下第一湾”胜景、热带原始森林公园，还是正在建设中的亚龙湾国际玫瑰谷，都最大程度地发挥了乡村旅游资源优势。

而从海南省未来规划来看，乡村旅游会成为重要的发展趋势。

就在几天前，海南省召开了全省保障性住房建设暨村镇规划工作动员大会，通过了到2013年使海南省实现村镇规划编制全覆盖的决定，计划在3年内打造一批特色旅游名镇名村。

当前，制约海南村镇建设最突出的问题就是规划编制滞后，全省18715个自然村，仅896个村庄编制了规划。

国内与国际典型旅游度假案例随着旅行逐渐成为人们重要的休闲方式，国内外旅游成为了一个重要的产业。

旅游度假案例，作为旅游产业的一个重要部分，对于了解旅游市场的运作机制和旅游行业的发展趋势具有重要价值。

本文将分析几个国内与国际典型的旅游度假案例，并从中探讨旅游市场运作的不同形态以及旅游业的发展前景。

一、国内典型旅游度假案例1、三亚亚龙湾作为中国南方的著名度假胜地，三亚亚龙湾以其天然的美景和不断创新的旅游理念吸引了无数的国内外游客。

其海水、沙滩、气候等天然景观相当优美，而且在发展旅游业的过程中，一直坚持“生态优先”的理念，为游客提供更好的旅游体验。

与此同时，三亚亚龙湾同样做的很成功的一点就是重视旅游软实力的提升，不断推出富有特色、有创意的旅游项目，让游客感受到真正的文化氛围。

例如，亚龙湾推出了“逛菜园、采莲花和品菜花”等乡村旅游特色项目，充分体现了三亚亚龙湾文化的魅力。

2、张家界张家界以独特的地理极侠风光著称于世，同时也创意十足的推进了“山水游”“文化游”“特色游”的“三合一”旅游模式。

这种类似于“生态文化观光”的旅游理念，吸引了无数的游客。

同时，张家界区域内不仅有美丽的自然风光，还拥有历史悠久而独具特色的人文景观，如天门山、黄龙洞、耳朵峰等等。

通过充分利用巨大的自然资源和文化资源，张家界成功地获得了国内旅游业的重要地位，并在中国旅游业营造了独特的文化氛围。

二、国际典型旅游度假案例1、夏威夷夏威夷，作为世界最著名的度假胜地之一，其旅游资源得天独厚。

夏威夷拥有丰富的自然资源，如珊瑚礁、白沙滩、蓝天白云，以及闻名世界的海上运动等等。

与此同时，夏威夷将浓厚的文化氛围贯穿整个旅游体系，吸引了来自世界各地的游客。

夏威夷的旅游产业是世界上最成功的旅游产业之一，旅游业占当地产值的比率超过了30％，并为该地的经济发展作出了重要贡献。

2、巴厘岛巴厘岛位于印度尼西亚境内，拥有美丽的海滩、丰富的文化遗产、具有异域风情的建筑和充满异国情调的街头美食。

浅析海滨山地度假酒店设计难点与解决实践——以三亚亚龙湾酒店项目为例摘要：随着中国经济的快速增长与长假制度的实施，国内外旅游人数成倍增长，国内针对高端度假旅游的特色度假酒店是成长最快的一个类型。

海滨山地度假酒店设计的考虑因素很多，包括当地的地形条件、文化背景、酒店定位、总平面布局、建筑造型、消防安全等各个方面，乃至酒店的功能性、多样性及高标准、高要求等特性都要被考虑，如何趋利避害，克服复杂的地形，因地制宜的使建筑与自然和谐共生并达到建筑功能的合理化是山地建筑的设计要点与难点。

本文以笔者亲自参与设计的海南三亚亚龙湾酒店项目为例，简单的分析海南三亚亚龙湾酒店在设计中遇到的难点和解决方案，对今后类似的海滨山地度假酒店建筑设计有一定的参考价值。

关键词：建筑设计、酒店设计、山地建筑、滨海、海南概述：一、滨海山地酒店概念介绍滨海山地酒店，顾名思义，就是坐落在海边，依山而建立的酒店。

滨海山地酒店的特点是一般选址于旅游度假区、自然景区或自然人文资源好的地区，为游客提供舒适的出行体验，度假酒店的建筑设计，一般会尊重自然环境的布局，预留足够开阔、朝向海面的视廊景观，设计开放性与私密性建筑的室内外通达的路径，同时，山地酒店还会考虑地面起伏大，落差大的特点，在设计中应尽量顺应地形，减少对自然的破坏，使建筑与自然融为一体，二、案例分析——三亚亚龙湾酒店建筑设计难点分析与解决1.项目概况亚龙湾位于中国最南端的热带滨海旅游城市一一三亚市东南28公里处，是海南省最南端的一个半月形海湾，全长约7.5公里。

三亚亚龙湾酒店项目用地位于亚泰亚龙湾商业街西侧，土地编号为B12地块，其距亚龙湾海难以北约1公里，位于热带森林公园脚下，紧邻亚龙湾商业中心。

距离三亚市火车站22.3公里；距离凤凰机场33.2公里。

1.场地条件分析整个项目的可建设用地面积15945.41平米，分为东、西两个部分，其中东西两部分不相连。

项目整体南面超海，北面背靠场地市政马路干道，交通联系方便。

中国三亚亚龙湾国际玫瑰谷作者：admin 来源：未知时间：2012-02-23 关键词：庄园设计生态庄园规划项目团队：项目负责人：要雁峥总体策划：要雁峥、赵力国、李丽总体规划：郭帆、郭雅静、王晓宇、张恒详细规划：李洪涛、罗胜、张恒建筑设计：李洪涛、王毅景观设计：阳春息、王晓宇多媒体：李洪涛、施辉、刘湘冰、赵莉、郑贵斌网站设计：张志强闫凯代占卿VI设计：闫凯写在前面的话三亚亚龙湾国际玫瑰谷项目是一个创新的创意休闲农业与高端度假开发项目，是一个将乡村旅游、高端农业、文化创意、风情园区开发相结合的玫瑰主题度假园区，不仅仅是亚龙湾度假体系升级的重要支撑与亮点，同时也为中国未来的都市休闲农业设计与高端农业主题度假项目开发提供了新的思路。

“三亚亚龙湾国际玫瑰谷”海南三亚休闲农业设计与高端农业主题度假项目的典范之作玫瑰谷自从2009年落户三亚之后，受到了从海南省到三亚市各级政府领导及社会各界的支持与肯定，项目在备受关注的同时，也承载了太多的期望和压力。

如何能够在三亚打造一个世界级的玫瑰文化精品，如何将浪漫休闲充分的融合在亚龙湾这片度假天堂的热土中，如何通过玫瑰产业链的构建带动当地农民和集体经济的共赢？都成为项目前期困惑项目业主和政府的首要问题。

2011年项目投资方找到山合水易，在短暂的项目考察与沟通之后，山合水易的两位专家迅速的提出了全面系统的项目建议思路，让甲方感受到了山合水易的真诚与专业态度，并迅速明确了合作的方向与具体工作计划。

山合水易在为期半年的前期工作中，对国际玫瑰谷项目提供了从创意策划、总体规划、一期项目修建性详细规划、政府汇报方案、玫瑰谷VI系统设计、玫瑰谷网站建设、玫瑰谷动画宣传片、玫瑰谷宣传手册、玫瑰谷导游图等全面服务，以最高效的一站式服务获得了甲方的高度好评。

同时，山合水易的专家还有针对性的对项目前期的景观设计、施工建设、节庆活动策划、新农村拆迁改造和后期管理运营等具体工作提供了深入的指导，让甲方省时省力，省心省钱。

作者： 郑光中[1];邓卫[2]
作者机构： [1]清华大学;[2]清华大学
出版物刊名： 中国市场
页码： 26-27页
主题词： 国家旅游度假区 亚龙湾 滨海旅游 度假旅游 风景资源 战略地位 海南省三亚市 间接效益 热带海洋 中国传统文化
摘要： 今天,人们已普遍认识到开发建设中“规划先行”的必要性,但滨海旅游度假区实际开发中,往往存在这样的现象:一是“过度开发”,即片面追求经济利益加大开发强度;二是“错位开发”,即背离规划意图,改变土地使用功能;三是“失衡开发”,即热衷于直接效益为主的经营项目,而冷落了间接效益为主的公共项目。

这是滨海旅游度假区在规划与开发中必须正视的一个问题。

笔者结合海南省三亚市的“亚龙湾国家旅游度假区”的规划工作,针对上述现象谈谈我们的看法。

1、关于指导思想 亚龙湾国家旅游度假区是以热带海洋风光、南国民族风情、中国传统文化为特色的国际一流的避寒度假旅游胜地,也是我国10个国家级旅游度假区之一,其战略地位十分重要。

因此,规划从其性质出发,确立了以下几条指导思想。

(1)保育为主。

即开发的前提是对风景资源与生态环境的有效保护和培育。

亚龙湾具有十分突出的优越的自然条件,沙滩长达7.5公里,砂粒洁白细腻,海水清澈透明,海滩坡度平缓,水温终年适泳。

因此吸引。