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商业与写字楼的发展趋势及业态国内(长三角地区)商业、写字楼发展趋势和业态一、商业(长三角)发展的趋势1、优质物业有更大发展空间中国购物中心的市场研究数据表明，国内目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。
据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。
因此，未来具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。
2、由开发时代转向运营时代商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。
随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。
商业地产的开发，应是始于"建"而终于"管"。
真正的利润增长来自于后期的物业经营。
从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。
商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。
目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。
可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。
3、模式趋于国际化和专业化新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。
商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。
而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。
只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。
4、商业地产融资渠道多元化从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。
其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。
从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。
什么是社区商业社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。
因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。
社区商业的定位社区商业定位策略在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。
其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。
优势互补还是差异化经营的竞争策略。
社区商业功能定位明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。
社区商业表现的表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。
值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。
一、社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。
社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。
社区商业的起源与概念(2010-02-09 08:48:39)转载▼分类：商业地产社区商业的起源与概念邱易一、社区商业的起源1882年，法国社会学家卡•滕尼斯首先提出“community”的概念，1938年，费孝通将其翻译成“社区”，并对其进行了定义，即在一定区域内，由有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。
它包括五方面内容，即地狱、人口、区位、结构和社会心理。
20世纪80年代末90年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心距离一些新兴的居住区越来越远。
于是，一些零散的、以满足社区居民日常生活必需品消费为目的的由底层住宅改造的底商应运而生，这些底商的档次都较低，随着数量的不断增加，狭义上的社区商业初步形成。
到了20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入21世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经成型。
回首整个社区商业的起源，我们发现，四个因素促进了整个社区商业在中国的蓬勃发展。
1、城市郊区化是社区商业发展的“催化剂”社区商业最早于20世纪50年代在美国出现，随后在英国、法国、日本和新加波等国也获得了一定的发展，并日益成熟。
当时由于家庭汽车的普及，在城郊新建了发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区迁移，由此产生了专门为郊区新建居住区的居民服务的社区商业。
60年代，英国、法国和日本等国家由于居民住宅的郊区化而出现社区商业。
70年代，新加波的社区商业也开始大规模发展起来。
2、旧城改造为社区商业发展“推波助澜”随着旧城区改造的实施，居民逐渐向城市边缘及郊区搬迁。
目前，我国北京、上海、大连等大城市开始出现“城市空心化”的情况。
同时，城市中心大型商业设施出现阶段性相对饱和，城市中心商业网点过多，城市郊区、新开发区、工业园区、新居民区商业网点过少的“里重外轻”现象。
我们知道，城市面积扩大后，任何一个新建社区都需要相应的商业配套。
社区商业规模与业态规划分析摘要：社区商业的开发及运营模式在很大程度上决定着其盈利空间与发展前景。
本文结合社区商业消费者的购买行为特点和社区商圈的辐射力等方面分析了社区商业开发及运营的要点，着重从开发商的角度分析了如何确定社区商业的开发规模及业态规划。
关键词：社区，商业业态，规模The Strategy for Community Commerce Scale and FormAbstract：The development and management style of community commerce always decide its trend and success. The article first the analyses the community consumers’behaviour and the commerce cycles, then analyses the scale and form of the community commerce.Key words: community; form of commerce; scale伴随着南通城市商业分布的多元化、离散化，社区商业这一商业模式日趋重要，其巨大的价值空间和发展前景已经为开发商和广大投资者所认同。
在肯定社区商业在我国发展前景的同时，我们也发现社区商业在中国的发展相对滞后，目前仍处在模仿、吸收国外先进理论和实践运作的阶段。
怎样基于我国城市居民在消费习惯、消费能力等因素的特征，并结合社区商业运营商在经营业态、经营管理水平等方面的条件，开发适合我国国情的社区商业发展模式，是房产开发商和商业投资者和经营者的共同关注的问题。
1．社区商业综述1.1 关于社区在“社区商业”概念中，“社区”是一个重要的概念。
德国社会学家腾尼斯指出：社区是指社会的一个区域，是在一定地域范围内，由一定数量的人群组成的具有共同的地理环境，共同的文化背景和生活方式，共同的利益和需求的社会生活共同体。
发商业广场对于整个行业所带来的影响是非常广泛的,这种影响如一把双刃剑，正面影响将为开发商带来巨大的利益，而负面影响将使开发商寸步难行。
每次路过这个项目时,看着冷冷清清的广场、街道以及悠闲的店员，就会感到深深的痛惜，也许这就是最为一个商业地产的从业者的一种心怀，不希望看到一个落寞的购物中心。
一个区位条件如此优越的项目，怎么到真正出成果时却是一堆建筑垃圾.很多人士建议现在能将明发商业广场救起来只有一条路，那就是炸掉重盖，对于一个寿命才短短5年的项目，这需要各方利益群体拿出足够大的勇气，才可否实现。
这个项目自营运开始就没有赢家，政府没有得到预期的希望,开发商整天被人告，投资者每天空着店铺还要负一大笔银行按揭，经营户天天开门却接待不了几个顾客。
当这些利益群体都因这个项目而筋疲力尽时，我们是否好好反思一下，这个项目的问题到底出在哪里?其实目前国内商业地产开发所缺乏的最核心问题的有三个：一、体量要做多大:这是目前很多开发商无视市场规律,贪大贪各种第一称号，规划商圈要辐射到几千公里，这是明显缺乏商业地产开发经验的结果，二、以销售目标为导向还是长期持有经营为导向：目前国内大多数开发商还是以销售型为导向来进行商业地产开发，之所以大多数开发商选择销售，是因为商业地产需要雄厚的资金实力,这是很多开发商所没有的,而真正的商业地产开发,是以长期持有经营为导向的，向养孩子一样把一个商业养好，做好，体现其商业价值；三、产品规划：商业是有生命力的，对产品的规划有其特殊的要求，结构、人流动线、物流动线、视线、立面.。
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每个细节都影响未来商业经营的活力,但国内这一块目前还不大专业与成熟，包括我们在发展时都是交了大量的学费才学会的。
以上三点是属于战略性的问题,是商业地产能否开发成功的基础，一旦战略方向错误，就形成硬伤，很难改变，往往最终走向失败。
明发商业广场正是没有好好解决这三个基础问题,导致其发展到今天这样结局。
把这三大核心问题进行细分分析，主要有以下几个方面：1、市政条件区位条件如此优越为何人流都进不来,当然大部分因素来自于项目本身，但其尴尬的市政环境也是一个重要的影响因素。
【商业形态分类】一、商业地产分类1. 传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店,他们以普通居民为服务对象,服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。
这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落,因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2. 专业市场在上个世纪＊＊＊十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生.如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者,也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。
专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。
这种市场现一般偏居城市四周,对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气.3. 市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈,厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端,是一个城市商业发展的“晴雨表”。
它一般都处于城市中心地段,口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所,这就保证了其超强的购买指数。
盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步.4. 社区商业中心成都城市的规模越来越大,人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性是其“杀手锏".5. 休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧,一时间,这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
2022年-2023年房地产经纪人之业务操作通关考试题库带答案解析单选题（共30题）1、硅尘可导致硅沉着病，其中致病力最强的硅尘颗粒直径为（）。
A.＞5μmB.4～5μmC.2～3μmD.1～2μm【答案】 D2、通过（）可以推动销售人员学习项目相关知识，同时通过这种方式还能保证项目销售人员尽快进入工作状态。
A.调查培训B.目标客户分析C.上岗考核D.专题培训【答案】 C3、客户的分类中，按（）分类，可分为潜在客户、老客户和新客户等。
A.是否接受过本经纪机构的服务B.客户的性质C.物业的价格区间D.交易过程【答案】 A4、房地产经纪人接受委托后需要核查存量房的实物状况，这反映了存量房销售具有（）的特点。
(2011年真题)A.差异大B.侧重服务C.产权纠纷多D.价格浮动空间大【答案】 A5、某建设项目总投资60000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。
该项目的预期投资收益率为（）。
A.7.2%B.8.6%C.14.3%D.16.7%【答案】 D6、不能说明房地产开发企业市场竞争地位的指标是()。
A.销售额的绝对值B.客户满意度C.市场占有率D.市场营销费用/销售额【答案】 A7、对于（）客户应引导其购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。
A.A类B.B类C.C类D.D类【答案】 C8、房地产产品的核心集中体现在( )，同时也是产品差异化竞争优势来源之一。
A.生产环节B.销售环节C.建筑环节D.检验环节【答案】 C9、王先生有一套房屋，2016年可以售出价格为145万元，2018年可以售出价格为160万元。
2013年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。
引起该套房屋价格最终变化的是（）。
A.市场信息B.出售心态C.新旧程度D.市场供求【答案】 B10、采用电话拜访方式开拓房源渠道的要点不包括（）。
A.附带一些实用信息，增强实用性B.接受有关电话营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧C.准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬D.电话拜访过程保持良好的服务态度，认真记录，并争取面谈机会【答案】 A11、在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（）。
