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中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展，房地产证券化已成为越来越多投资者的选择。
其中包括房地产信托、房地产抵押证券（CMBS）和房地产投资信托基金（REITs）等。
本文将比较分析中国房地产CMBS和REITs证券产品的特点和优势。
一、CMBS的特点和优势CMBS是以房地产抵押贷款为基础资产的证券化产品。
基于产权担保的安全性，CMBS的发行量较大且市场运作灵活，适合规模较大的资本市场。
同时，CMBS的抵押贷款收益稳定，时效期长，具有高度的优先权和安全性。
1. 稳定的收益：CMBS的抵押贷款具有收益稳定的特点。
在债务人不违约的情况下，抵押贷款的本息收益是可预期的。
2. 专业化管理：CMBS的发行需要一个专业的机构来管理。
这些机构不仅能够解决证券化过程中出现的问题，还可以为投资者提供各种资金流动报告。
3. 丰富的资产：由于CMBS的资产来源广泛，投资者可以选择不同种类的债券，包括质量不同的贷款、地理位置不同的资产和不同种类的房产。
4. 高度的安全性：CMBS的基础资产为抵押贷款，具有较高的安全性和优先权。
而且抵押贷款拥有较高的回报率，为投资者提供保障。
二、REITs的特点和优势1. 高度的透明度：REITs的财务数据公开、透明，具有较高的投资透明度和信息披露水平。
投资者可以更容易地了解资产的实际价值和业绩表现。
2. 稳定的分红：REITs的分配政策有规定，一般不少于90%的净收入分配给持有人。
因此，REITs的分红稳定，投资风险较低。
3. 资产流动性高：与实际的物业相比，REITs更易于买卖和转让。
4. 分散的投资风险：REITs的投资风险得到合理的分散。
由于REITs在资产投资上有较高的专业性，其投资风险得到了有效的控制。
三、CMBS和REITs的比较从产品性质和应用范围上来看，CMBS和REITs具有不同的特点和优势。
CMBS更适合用于大规模的固定收益资产的证券化，而REITs则适合用于较小的房地产投资，并具有更高的流动性和风险分散。
cmbs融资模式CMBS融资模式可以被认为是一种新型的融资方式，它可以为中小企业提供必要的资金来源，同时也可以为其他市场的投资者提供投资机会。
它的发展尤其受到现代金融体系的推动，具有资本市场的特征，可以为多方提供投资机会和融资机会。
CMBS是Commercial Mortgage-Backed Securities的缩写，译为商业抵押贷款支持证券。
它是通过证券化的方式将抵押贷款集合在一起，形成一个有序的抵押贷款池。
该投资池可以形成多种类型的证券，以此来对多方投资者提供投资机会，同时也可为中小企业提供融资机会。
CMBS贷款受到很多细节的约束，如抵押比率、利率和期限。
通常来说，它需要抵押比率达到50％以上，而最低抵押比率可以是20％。
利率通常与市场变化而变化，而期限一般较短，可以达到10年。
为了保持抵押的有效性，CMBS抵押物必须保持其价值，这可能就是抵押物的贷款率和利率所受到的影响。
CMBS抵押贷款模式为中小企业提供了一种新型的融资机会，但它也有一些风险。
首先，由于抵押物价值的不确定性，可能会造成贷款本金的损失。
此外，抵押物价值的下降也可能会影响CMBS抵押贷款的环境，从而导致贷款违约风险。
此外，抵押物价格的波动可能会影响CMBS抵押贷款的可用性，从而影响贷款的利息收入和本金收回。
尽管CMBS抵押贷款模式也存在一定的风险，但它却是传统融资模式无法提供的一种新融资方式。
CMBS融资模式可以提供低成本的融资，为中小企业提供更大的融资空间，也可以为投资者提供相对安全的投资机会，从而促进经济发展和社会发展。
总之，CMBS融资模式是一种新型的融资模式，它为中小企业提供了一种新的融资机会，同时也提供了给投资者的投资机会。
虽然它有一定的风险，但它的优势仍然无可比拟。
它不仅为中小企业提供了低成本的融资，还提供了相对安全的投资机会，从而促进经济发展和社会发展。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析作者：徐郡遥郑连宁来源：《青年生活》2019年第09期摘要：中国房地产产业无论是REITs（房地产信托投资基金）还是CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），都是房企为迎接真正的REITs落地而做的铺垫或预习。
从此证监会表态鼓励租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的公募REITs落地可看出，REITs的开放已经指日可待。
证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
本文主要使用比较分析的方法来解读我国房地产业的发展现状，分析其优势，劣势并提出相对的建议。
关键词：CMBS ;REITs ;优劣势分析引言房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。
对于实际意义来从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
（1）作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库等。
房地产也因其自身的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
（2）法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
如今的中国土地占有面积巨大，各个城市都实行城镇化的规定，因此楼盘地皮的买卖变得更为显著。
但是如果土地得不到购买者的注意，一块好好的楼盘便会搁置，遗弃。
与其将土地这种流动性不强的资产作为抵押物或者其他买卖标的物处理，不如将这份土地的价值流动起来，实现资产证券化，不仅可能使资产升值，也可以增强资产流动性。
一、CMBS与REITs定义什么是CMBS？CMBS （Commercial Mortgage Backed Securities）指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析目前，中国的房地产市场非常活跃，因此出现了许多与房地产相关的证券产品，其中包括CMBS和REITs。
本文将对这两种证券产品进行比较分析。
CMBS是商业抵押贷款支持证券，REITs是房地产投资信托。
两者都是以房地产资产为基础的金融工具，但有一些重要的区别。
CMBS是以商业抵押贷款为基础的证券。
通常情况下，商业抵押贷款是由商业地产公司或房地产开发商为购买商业物业而获得的贷款。
CMBS将这些商业抵押贷款打包，形成一个证券化的产品，投资者可以购买这些证券。
这些证券通常由不同级别的债券组成，每个级别有不同的风险和回报水平。
相比之下，REITs是由投资者组成的信托，通过购买和管理房地产资产来获得收益。
REITs可以投资各种类型的房地产资产，包括住宅、商业和工业物业等。
投资者可以通过购买REITs的股票来参与房地产市场，而不需要直接购买房地产资产。
在投资方式和风险回报方面，CMBS和REITs也存在一些不同。
CMBS通常以固定收益的形式向投资者提供回报，例如利息支付。
这使得CMBS更适合那些寻求稳定收益的投资者。
REITs通常通过购买和管理房地产资产来获得收益，并通过分红方式向投资者分配收益。
这使得REITs更适合那些寻求资本增值和分散投资的投资者。
CMBS和REITs在市场流动性方面也存在一些差异。
由于CMBS是通过将商业抵押贷款打包形成的证券，其流动性通常较低。
而REITs是通过交易所上市的股票进行交易，因此具有较高的市场流动性。
CMBS和REITs在监管方面也存在一些差异。
在中国，CMBS市场受到严格的监管，发行和交易过程需要符合相关规定。
而REITs市场在中国的发展相对较新，并且也受到监管的限制。
CMBS和REITs是两种不同的房地产证券产品，它们有不同的投资方式、风险回报和流动性等特点。
投资者在选择时应根据自己的投资目标和风险偏好来进行选择。
投资者也需要注意监管和市场情况，以便做出更明智的投资决策。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析近年来，中国房地产市场逐渐发展成为国内重要的产业，特别是在城市化进程的推动下，房地产市场呈现蓬勃发展态势。
随着房地产市场的发展，相关的金融市场也在不断创新，房地产证券化成为发展的重要趋势之一。
其中，房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和房地产投资信托（REITs）成为中国房地产证券化市场中的两种主要产品。
一、概念及基本特点CMBS是以房地产抵押贷款为基础，由信托公司发行的证券产品。
CMBS的特点是将大量的房地产抵押贷款打包成证券，由信托公司发行。
在CMBS发行后，抵押贷款的本息按照一定的比例分摊给不同的投资者，这样投资者就可以共享这些抵押贷款所带来的收益。
REITs则是以房地产作为其主要投资对象的一种证券化产品，通过募集资金购买物业，并将其出租或出售后所获得的收益分配给投资者。
REITs的投资业绩跟物业或不动产市场紧密相关，不同的物业类型、地段、租金水平等因素都能直接影响REITs的收益与价值。
二、优缺点比较1. 投资风险：CMBS主要的抵押贷款支持对象是商业和住宅物业，投资风险主要受到房地产市场的影响。
而REITs的投资风险主要来自物业的运营和价值波动，对市场的行情影响相对较小。
从这个角度来看，REITs的投资风险要比CMBS要低。
但是，在整个金融市场需要考虑多重因素的大背景下，REITs也可能受到其他宏观经济因素的影响。
2. 投资回报：CMBS通常会为投资者提供一定的定期收益，也可以将资本增值作为他们的目标。
REITs的投资回报主要来自于物业出租和出售的收益以及折扣的资本增值等方面，REITs的投资回报在整个市场环境基本稳定的情况下，相对较高。
3. 投资方式：CMBS的投资方式相对较为固定，主要为以信托方式发行到资本市场中。
REITs的投资方式相对灵活，可以通过不同的投资产品或投资渠道来实现。
对于资本市场中的不同投资者，CMBS不同于REITs，无法提供更多的选择方式。
Cmbs与类reits区别在房地产投资领域，人们常常会遇到一些专业术语，其中包括Cmbs和类reits。
虽然它们在某种程度上与房地产有关，但它们实际上代表了两种不同的投资工具。
本文将介绍Cmbs和类reits之间的区别，帮助读者更好地理解它们及其在房地产市场中的应用。
Cmbs（商业抵押贷款证券）Cmbs是商业抵押贷款证券的简称。
这是一种由商业抵押贷款组成的投资工具，旨在吸引投资者通过购买这些证券来获得稳定的收入。
商业抵押贷款是针对商业房产的抵押贷款，如办公楼、购物中心、酒店等。
Cmbs的工作原理如下： 1. 银行或其他金融机构提供商业抵押贷款给房地产开发商或业主。
2. 这些贷款被打包成一个证券化产品，即Cmbs。
3. Cmbs的发行人将这些证券出售给投资者，从而获得资金以支持后续的贷款。
Cmbs的持有者可以从支付的利息和本金中获得回报。
这些证券通常以固定利率发行，并且具有特定的分级结构，即不同级别的持有者享有不同程度的风险和回报。
持有者可能包括机构投资者、养老基金以及其他寻求稳定收入的投资者。
类reits（类房地产投资信托）类reits是指那些采取类似房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）模式的投资工具。
REITs是一种由不动产投资组成的投资工具，它允许投资者通过购买REITs股票来投资房地产市场，而无需直接购买物业。
类reits与REITs的主要区别在于它们的法律结构和监管环境。
在一些国家和地区，如中国和新加坡，由于法律法规的限制，类reits并不具备完全的REITs属性。
它们可能不具备REITs的税收优惠政策，并且有更严格的限制和监管要求。
类reits的特点包括： 1. 类reits通常通过发行股票来筹集资金，而REITs可以通过发行股票和债券等方式。
2. 类reits的投资组合可能包括不同类型的不动产投资，如商业地产、住宅地产、工业地产等。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的持续发展，各种房地产金融工具也在不断涌现。
房地产抵押证券（CMBS）和不动产投资信托（REITs）被认为是两种较为重要的房地产证券产品。
它们分别代表了房地产抵押贷款和房地产投资的两种不同形式，各自具有一定的特点和优势。
本文将对这两种证券产品进行比较分析，从而更好地了解它们在中国房地产市场中的应用和意义。
一、概念和特点1. CMBSCMBS是Commercial Mortgage-Backed Securities的缩写，即商业抵押贷款证券。
它是由商业抵押贷款组合所支持的证券化债务工具，通过抵押贷款资产的现金流来支付债券持有人的利息和本金。
在中国，CMBS通常由商业银行或房地产开发公司将自己的商业抵押贷款打包成证券化产品，然后发行给投资者。
CMBS的特点主要包括：（1）抵押贷款支持：CMBS是由商业抵押贷款支持的，其现金流来源于商业租赁和抵押贷款人的还款。
（2）信用增级：CMBS通常会对抵押贷款资产进行信用增级，以确保债务工具的安全性。
（3）债务分层：CMBS通常会根据不同的风险水平将抵押贷款资产进行分层，并相应地发行不同等级的证券。
2. REITsREITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托。
它是一种通过证券化方式间接投资于不动产的金融工具，旨在为投资者提供稳定的房地产收益。
在中国，REITs通常由专门的不动产投资信托公司设立，并通过向投资者发行信托份额来筹集资金，然后用于投资于各类不动产项目。
REITs的特点主要包括：（1）不动产投资：REITs是通过证券化方式对不动产进行投资，可以涉及各类不动产项目，如商业地产、住宅地产、工业地产等。
（2）分配收益：REITs通常会定期向投资者分配不动产收益，包括租金收入、资本利得等。
（3）流动性：REITs的流动性较强，投资者可以通过证券市场进行买卖，相对较为灵活。
CBMS融资模式，也称为商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），是一种以商业地产为抵押发行的资产证券化产品。
以下是CBMS融资模式的几个关键方面：
1. 低成本融资途径：对于高信用等级的企业，尤其是大型央企或国企以及它们的AAA 评级子公司，当发债额度接近用尽时，可以选择发行CMBS作为另一种低成本的融资方式。
2. 资产质量导向：主体信用不足但拥有高质量资产的企业，特别是融资需求强烈但发债空间有限的民营企业，可以通过旗下的优质物业来发行CMBS，从而获得资金。
3. 分散风险的资产组包：来自同一主体或不同主体的多个物业可以通过资产组包模式进行组合，这不仅可以提升融资人的市场参与度，同时也能降低投资者面临的单一资产风险。
4. 阳光化的融资方式：监管机构倾向于推广在公开市场发行标准化产品的融资方式，其中以商业地产为标的资产的证券化产品是监管方主推的方向之一。
CMBS作为一种资产证券化产品，能够在当前严格的房地产行业监管政策下为企业提供合法的融资途径。
5. 延长融资期限：对融资人而言，CMBS能够有效降低融资成本并拉长融资期限。
目前市场上发行的CMBS产品通常能够实现12到18年的期限，相较于最多不超过十年的经营性物业贷款，CMBS提供了更加长期的资金使用可能。
6. CBMS系统的应用：虽然与CMBS融资模式不同，但CBMS系统指的是客户关系管理系统，该系统利用信息技术来实现市场营销、销售、服务等活动的自动化，并基于客户交易行为分析及跟踪，帮助券商及经纪商类企业实现以客户为中心的管理模式。
商业地产CMBSCMBN模式最全解析来源：REITs行业研究面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。
以CMBS、CMBN为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。
1CMBS/CMBN对商业地产的意义面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。
以CMBS、CMBN为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。
（一）概述1、证券化使地产商改变原有的融资结构，重塑商业模式传统的方式是资产负债表右侧的融资方式，基于公司自身的信用。
但是实际上随着资产负债表沉重之后，其他的一些资产是有条件也有必要去盘活的，包括应收账款、远期收入，还有投资物业本身的流动性释放。
资产证券化的发展将彻底改变房地产业传统商业模型。
合理利用这个金融工具将形成稳定的循环发展模式，是未来行业发展的重要方向。
2、证券化可保持物业经营权的完整性，提升物业管理水平展开剩余95%相比住宅地产，后期的经营管理对商业地产尤为重要，其收益主要依赖于持续性的租金收入。
这种特征决定了商业地产必须委托专业的管理团队进行统一经营，才能确保整体综合效益不断提升。
而与此相矛盾的是，迫于资金回笼的压力，商业地产开发商当前的退出方式还是以散售为主，如无统一管理，极易造成经营混乱。
通过资产证券化运作，可以有效解决资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性的矛盾。
在统一的、专业的资产管理团队经营下，证券化可保持商业地产物业经营权的完整性。
通过提高商业地产品质和管理水平，最大化提升商业地产价值。
这样，良性的资本运作使商业地产实现了专业化经营管理和创造资产稳健增值的可能。
3、证券化给予中小投资者参与机会，助于商业地产形成有效激励机制资产证券化产品拓展了大众投资者的投资渠道，给中小投资者投资优质大型商业物业提供了机会。
商业抵押担保证券CMBS基本运作方式商业抵押担保证券是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。
CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格、向投资者发行。
CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。
CMBS是MBS的同类产品，两者的区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS 以商业地产作为贷款抵押品。
CMBS对资产的要求是：能产生稳定的现金流的有形不动产。
运营良好的成熟物业，包括酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最合适。
CMBS的特点与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。
具体说，对发起人来说，将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，为其提供更有效的、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，补充其资金来源。
同时，发行者将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，更有效地运用资本。
对投资者来说，能够提供更高的收益；信用、期限和支付结构的灵活性可以满足不同投资需要。
目前开发多元化融资渠道主通过四种方式，股权融资、项目融资、房地产投资信托“REITs”（Real Estate Investment Trusts）和商业地产贷款抵押证券“CMBS”（Commercial Mortgage-based Securities）。
其中商业贷款抵押证券是一种证券化的创新融资方式。
商业抵押担保证券的产生发展CMBS诞生于1983年。
当时，美国Fidelity Mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司，从此开始出现了商用房产抵押贷款证券化这一崭新的证券化形式。
产业经济１０８㊀全国流通经济商业地产如何巧妙运用金融工具进行融资C M B S 与R E I T s 之对比分析周稔知(卓越置业集团有限公司,广东深圳５１８０００)㊀㊀摘要:商业地产是一项重资产业务,其资产周转率低,权益乘数大,从而导致收益率低.如何运用金融工具为商业地产进行融资,提高资产周转率,降低权益乘数,提高收益率,是商业地产良性发展的重中之重.C M B S 和R E I T s 作为资产证券化融资方式,已在国外经历了五十余年的发展历程,中国２００５年以来也在逐步探索这两种融资方式,尽管相关法律不够完善,税收政策尚未落地,这两种融资方式依然发展蓬勃,截止到２０１８年末已达２０００亿元融资规模.本文将通过对C M B S 和R E I T s 的对比分析,探索商业地产如何巧妙运用金融工具进行融资.关键词:C M B S ;R E I T s;商业地产;资产证券化中图分类号:F ８３０ ９㊀㊀文献识别码:A㊀㊀文章编号:２０９６－３１５７(２０１９)１０－０１０８－０２㊀㊀我国的房地产企业可以大致分为两大类业务 增量业务和存量业务.增量业务,主要为住宅的开发与销售,在这过程中房企可以快速回笼资金并进行下一轮投资,所谓高周转 支撑着房企的高利润和高增长;存量业务,主要为商业地产的开发与持有,商业地产包括写字楼㊁购物中心㊁酒店㊁养老地产㊁公寓等,而商业地产由于其自持的属性,资金周转慢,权益乘数大,导致收益率低.如何运用金融工具提高商业地产收益率,一直以来是房企,特别是持有大量商业地产的房企最为关注的问题.目前我国商业地产主要有表内贷款和表外贷款两种融资方式,表内贷款有经营性物业贷款㊁股权融资㊁项目并购贷等.表内贷款只占房企融资总规模的１６％左右,更多的是通过资管通道发放委托贷款进行表外贷款.为防范金融风险,２０１８年４月银监会颁发«关于规范金融机构资产管理业务的指导意见»,规定通道业务只减不增,银行以资管通道发放委托贷款全面叫停.在表内贷款和表外贷款均受到限制的情况下,房企必须减少对银行融资的依赖,寻求新的融资方式.C M B S 和R E I T s 作为商业地产的融资工具,在国外已经历了５０余年的发展历程.美国目前商业地产的融资总量在１１万亿.银行贷款㊁C M B S 和R E I T s 这三种融资方式约各占１/３.我国截止到２０１８年５月,已有８２单类R E I T s 和C M B S 产品在上交所㊁深交所及机构间上市,累计发行规模２０３６ ９２亿元.其中,C M B S 产品４３单,合计规模１２３９ ３１亿元.类R E I T s 产品３９单,合计规模７９７６１亿元.本文将对C M B S 和R E I T s 这两种融资方式进行对比分析,为商业地产如何巧妙运用金融工具进行融资提供建议.一㊁C M B S 和R E I T s 简介１ C M B SC M B S 是商业地产抵押贷款支持证券(C o m m e r c i a lM o r t g a geB a c k e dS e c u r i t i e s )的简称,是国内相对成熟资产证券化融资产品,其本质是将一个或者一组非标的商业物业贷款加工并分级的标准化债券的金融技术.在当前行业限制非标融资,加紧银贷审核的趋势下,C M B S 产品呈现出爆发态势.同传统的银行经营性物业贷相比,C M B S 的优势主要有以下几点:第一,融资规模更大,同样的物业做经营性抵押贷款获得的融资额度只有基础物业估值的５０％左右,而C M B S 最高可以达到７０％.第二,募集资金用途广,C M B S 不做特殊要求,而经营性抵押贷必须严格遵守«固定资产贷款管理办法»,资金的适用范围收到限制.第三,产品当中采用分级制度,引入不同的风险偏好投资人,从而实现每个等级债券的风险定价.第四,风险资产占用低,由于C M B S 是标准化产品,可以进行挂牌转让,减轻银行资本压力.２ R E I T sR E I T s 是房地产投资信托基金(R e a lE s t a t e I n v e s t m e n tT r u s t s ,R E I T s )的简称,类似于股票,都是面向社会公众募集资金,并将资金投资于有增长潜力的项目.与股票不同之处在于R E I T s 的标的资产仅限于房地产.R E I T s 的优势主要有以下几点:第一,帮助商业地产盘活存量资产㊁快速回笼资金.第二,企业将运营较为成熟的商业物业打包设立R E I T s 并在公开市场发行,能够实现资金快速回笼,同时持有部分R E I T s 份额,享受未来分红和物业升值收益.第三,可改善财务报表,部分实现轻资产化,降低资产负债率,提高权益回报率.第四,资产持有与资产运营相分离,资产的金融属性与使用属性相分离,由专业运营团队进行商业地产运营,提升租金收益.近两年来,中国类R E I T s 产品层出不穷.之所以叫类R E I T s,是因为此类产品多为债权性的私募产品,至今并没有在公开市场交易的标准化权益型R E I T s.目前中国版的R E I T s 与国际上主流的R E I T s 存在一些差异.首先,国内R E I T s 与国际市场主流品种的底层资产存在差异.标准化R E I T s 底层资产一般是发行主体持有的物业,国内R E I T s 底层资产比较多样化,既有物业的B O T 运营权,如鹏华前海产业经济全国流通经济１０９㊀万科R E I T s ,也有通过资产计划嵌套私募基金持有物业,如中信启航专项资产管理计划.其次,投资产品通道不同.标准化R E I T s 投资者持有的是具有取得房地产投资信托资格的公司的股票或者基金份额,而国内类R E I T s 投资者多为持有资管计划的优先级.最后,也是较为重要的是国内外税收制度不同,取得房地产投资信托资格后标准化R E I T s 对于分红部分一般免除公司所得税,而国内暂无相关税收制度安排.二㊁C M B S 和R E I T s 的区别１．资产是否出表C M B S 和R E I T s 最本质的差异之一在于资产是否出表,也就是说底层物业是否进行了真实出售.C M B S 的本质类似于经营性物业贷款,是一种债权型产品.物业资产只是进行了对外抵押,没有出售,也就是说并没有出表.类R E I T s 产品则不同,底层物业资产(或是持有目标资产的项目公司股权)是要真实的出售给S P V 公司(以私募基金为主),原始权益人不再保留物业的所有权,底层物业资产从原始权益人的资产负债表中移除,所以说类R E I T s 是一个偏股权性质的产品.资产出表的影响要从正反两方面进行评估.一方面,资产出表带来的必然是更加复杂的产品结构设计,必须考虑到资产重组㊁税费㊁所有权变更㊁国有资产流失等多方面的因素,增加了操作的难度.但另一方面,资产出表也是真正的盘活了企业的存量资产,有利于改善其资产结构,提高资产整体流动性,降低负债水平.２．交易结构设计理念不同由于C M B S 和R E I T s 的产品差异性,所以在交易结构设计方面存在一定差异,虽然两者都采用双S P V 的结构设计,但内在含义有很大的不同.C M B S 产品设计的核心在于构建债权,因此增加了一层信托用来发放信托借款,并将不动产所有权抵押给信托计划,最终再以该债权为基础资产发行资产支持专项计划.相比之下,类R E I T s 的产品的双S P V 结构则要复杂很多,含义也更加丰富.第一层S P V 是资产支持专项计划,是资产证券化的载体,也是募集资金的主要渠道.第二层私募基金,这一层构架具有很多作用:一是通过项目公司股权间接持有物业资产,实现资产的破产隔离,二是用 股＋债 的形式将专项计划募集到的资金转移给原始权益人,在完成整个交易交割的同时达到合理避税的目的,三是通过借款利息的形式为整个产品获取收益,四是为未来退出时可能到来的公募R E I T s 做准备.综上所述,R E ＧI T s 和C M B S 的交易结构设计理念有很大的不同,R E I T s 明显要复杂不少.３．退出方式有所差异C M B S 产品的退出方式相对明确且普遍,主流的就是通过回购承诺人回购㊁差额回购或者特殊回购的方式进行,如果出现特殊情况,还可以将物业处置来完成退出.而R E I T s 的主流退出方式除了这些外,还可以通过公募R E I T s 退出,这种退出方式是基于我国版的公募R E I T s 大概率会在未来几年推出,一旦真正落地,对于整个不动产资产证券化市场都是巨大的利好.因此,现在几乎所有新发行的产品几乎都会将未来公募R E I T s 作为一种退出方式,这也是在交易结构中加入私募基金的一个重要原因.４．税费成本C M B S 是一种抵押型的债券型产品,不涉及不动产的转让,因此相比于类R E I T s ,税费成本要低很多.类R E I T s 产品必须要完成底层资产的交割,而我国税法对于不动产流转环节设置了高昂的税负成本,主要是 四税一费 ,包括所得税㊁土地增值税㊁增值税㊁契税以及房地产交易手续费.尽管在实际操作当中,包括券商㊁会计师在内的多家中介机构会竭尽所能在合理合法的范畴内为原始权益人进行税务筹划,但有些税费的调整空间有限,利用R E I T s 的方式进行融资的确要付出更高的税费成本.５．增信手段由于两个产品的设计理念不同,所以增信手段也有差异.具体来看,C M B S 的增信核心在于不动产的抵押,因此对于不动产的评估价值和抵押率较为敏感.类R E I T s 产品由于获得了资产的所有权,因此对抵押率的关注程度并不高,但对物业的基本面信息更加重视,比如地理位置,往往仅限于一线或二线城市核心地段的商业物业才能作为底层资产.综合来看,C M B S 的风控思维仍以传统的信贷㊁债券等债务类融资方式为主,类R E I T s 则更倾向于资产投资的思路.三㊁未来展望当前,我们正在从传统粗放式发展的增量开发时代进入一个精耕细作的存量租赁时代,商业模式正悄然发生重大变化.对于万亿规模的中国商业地产,如何用金融工具发挥商业地产的价值,既能让运营方精耕细作,又能让资本获得增值,是开发商㊁运营商㊁金融机构和政府和立法机构需要共同思考和解决的问题.从美国㊁日本㊁新加坡㊁澳洲等商业地产蓬勃发展的国家中可以看到,未来中国的商业地产运作模式将会以专业的资产管理机构为主体,提高资金和资产的收益率,提高资金端和资产端的匹配程度,例如利用C M B S 获得低成本的融资代替之前欠的银行贷款,后续再通过公募R E I T s 实现流动性进一步提升,发挥商业地产的最大价值.参考文献:[１]郑莎莎 中国发展R E I T s 的困境及解决对策[J ]．法制博览,２０１８,(２０):２２０~２２０ [２]谷方圆,韦颜秋 房地产R E I T s 发展现状及趋势研究[J ]．上海房地,２０１８,３８１(１１):５１~５２ [３]林勃 R E I T s 将成为租赁市场资本新工具[J ]．房地产导刊,２０１７,(１１):３５~３５ 作者简介:周稔知,供职于卓越置业集团有限公司.。
