山东文登“韩国之窗”项目规划建议书-王志刚

(4) 项目填补了威海面向韩国中小企业的综合服务平台的空白
虽然威海的韩国资源丰富，但是整个威海、山东半岛、甚至全国都 缺乏一个规模化的韩国产品物流基地；在韩国产业转移过程中，缺少一 个为韩国中小企业进入中国市场的一个综合服务平台，而韩国之窗的目 标就是建设一个这样的平台，填补市场上的空白，获得超级的发展机 会。
(2) 政府支持力度大
项目得到了文登市委市政府的全力支持，并将以项目的战略高度向 山东省政府寻求政策优势和支持。
(3) 项目与周边和谐对接
项目北面是市政府搬迁目的地，东面是文登市的工业企业集中地， 南面是规划中的峰山公园，西面是城市内向性的商贸区，而项目将会依 功能分区规划成外向型的以商贸物流为主要功能的综合功能城区。
义乌小商品市场位于项目用地的东南侧，由浙江义乌市金田企业集 团投资兴建，占地400万平方米，总投资10－15亿元，规划分三期完 成。其中一期3000个摊位已建设完成，并已开业；二期工程将于2005年 完工，新建摊位12000个；三期工程将于2008年完工，新建摊位34000 个。
利群购物广场位于项目的东北侧，由青岛利群集团投资开发，总投 资额为2亿元,总建筑面积3万平方米。目前正在拆迁建设，预计2004年 10者，给项目的建设推广带来了一定 的困难和压力。
(3) 开发周期长
由于项目规模庞大，无论从手续上、资金供应上、还是从项目工程 建设上，都需要很长的开发周期，这无形为项目设置了更高的投资风 险。
(4) 土地平整成本高
项目用地本身是一块完全的生地，地块本身不是很成熟。地块高差 达到二、三十米，土地平整成本相对较高，土方量较大，一定程度上提 高了开发成本。
(3) 项目生存有着丰富的市场基础
中韩贸易繁荣，韩国对威海的投资不断增加，威海是韩国产业转移 的重点对象，大量的韩国中小企业在威海落户，文登作为威海的重要组
成部分，也有着丰富的中韩贸易资源，这就为韩国之窗的建立和发展提 供了肥沃的市场土壤。
经韩国实地考察后发现，韩国中小企业进入中国市场的欲望强烈， 但是又苦于缺少进入中国市场的平台和窗口。因此韩国之窗项目定位为 以中韩商贸、产业服务为核心的综合服务平台，是一个综合性的多功能 城区。
八、 重点区域的景观规划 1、 湖面规划 2、 环境设施 3、 环境细节处理建议
1、 规划的背景 1、 规划的起源
威海（含文登）市为中国和山东省最邻近韩国的地区，成为中国吸 引韩国产业转移的核心地区。根据对韩国对中国投资情况的调查分析， 目前韩国对中国的投资占对外投资的75%，而在中国的投资中45%多在山 东，其中主要是中小型企业。
4、 威胁
(1) 辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角对日韩资源的 分流
面对韩日产业转移的浪潮，辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠 三角等都把目光投向这个利润丰厚的市场，一定程度上，形成了对韩日 资源的分流。
(2) 面临半岛其他城市承接日韩产业转移的威胁
在山东半岛城市群的总体发展战略中，虽然威海独享中韩经贸交流 门户的定位，但是市场的法则并不是完全为政府的宏观规划左右，青 岛、烟台、日照等城市对日韩资源同样有着很强的吸引力，同类型项目 也有可能很快投入运行，这对韩国之窗是一大威胁。
2、 韩国之窗规划的背景资料
(1) 历史文脉
文登历史悠久，人文荟萃，是胶东半岛东部人类早期进入文明时代 的地区。市内已发现旸谷遗址、石羊遗址、秦权遗址等古代遗址30余 处，出土了大量新石器时期、大汶口文化、龙山文化等各个不同历史时 期的文物，证明远在5000多年前，文登先民已在这里繁衍生息，创造了 灿烂的古代文明。公元前219年，秦始皇东巡经此，被这里厚重的人文 积淀和升平的社会景象所感动。遂驻跸，召文人登城东山上，为其歌功 颂德。山从此始名“文登”。公元568年（北齐天统四年），于文登山
韩国之窗 项目规划建议书
王志纲工作室 2004年3月
目录索引
一、 规划的背景 1、 规划的起源 2、 韩国之窗规划的背景资料 3、 规划的范围
二、 韩国之窗规划的条件 1、 土地性质 2、 文登城市性质 3、 文登城市人口与规模 4、 文登城市空间发展状况
三、 韩国之窗的SWOT分析 1、 优势 2、 劣势 3、 机会 4、 威胁
3、 机会
(1) 宏观政策环境提供良好的机遇
中韩贸易的前景广阔，双边贸易额五年内将达到1000亿美元。同 时，借山东半岛承接日韩产业转移的东风，文登的城市经济发展极有可 能走一条“前店后厂”，以贸易带动经济的发展之路。
而韩国之窗将成为实现这一发展模式的启动点和超级支点。
(2) 大区域市场崛起
山东是韩国对华投资的桥头堡，韩国对外投资的40%以上在中国，而 对华投资的45%又集中在山东。山东半岛在承接韩日产业转移方面有着 得天独厚的优势。借世界经济变迁之势，山东半岛在新世纪将成为中国 经济增长最快的地区之一。
南面的义乌小商品市场，北面新规划的家纺城，将会使得文登形成
以批发性为主的交易市场集群，相互竞争，相互促进，和谐对接，从而 提升整个文登板块的价值。
(4) 板块升值潜力大
项目所在区域将是文登市未来的发展重点区域。项目北边是市政府 搬迁目的地。同时，大量的企业将在开发区落户，未来一段时间内，此 板块必将飞速发展，板块价值将会迅速提升。
四、 韩国之窗的定位 1、 项目在山东半岛城市群的定位 2、 项目在文登城市的定位 3、 韩国之窗的战略定位
五、 规划的原则 1、 规划定位的目标 2、 规划策略
六、 韩国之窗整体规划策略建议 1、 规划策略的理念 2、 空间规划布局建议 3、 韩国之窗主要项目功能区 4、 其它
七、 土地利用计划建议 1、 用地的原则 2、 土地利用计划表
(5) 土地成本低
较低的土地成本为项目的利润预留了很大的空间，使得项目在市场 上的竞争力相应提高。
(6) 开发商开发经验丰富
山东盛基建业集团有限公司实力雄厚，公司在项目策划、设计、工 程管理、营销、物业管理等方面有着丰富的开发经验。
(7) 合作各方实力强
本项目在策划、规划、设计、建设、招商、经营等方面都将整合业 界有较强的实力与口碑的企业或机构，综合各方的实力与经验，必将提 升项目的价值和水平。
(3) 交通条件
项目紧临文登市的几何中心——峰山（文登城市布局基本以峰山为 几何中心）；从项目东侧的初张路（世纪大道）往北可对接至威海、烟 台的高速公路，往南可至埠口，往西可对接至青岛的青威高速公路，往 东可对接309国道至荣城。
(4) 地块周边情况
位于项目东侧的天润曲轴工业园与本项目只有一路（初张路）之 隔，目前正在建设当中。天润曲轴有限公司是目前国内规模最大的曲轴 专业生产企业。
根据项目实际情况，本案策划的规划指标为： 规划建设用地面积：约227公顷 使用性质：商业 容积率：0.8 建设规模：约180万平方米
2、 韩国之窗规划的条件 1、 土地性质
项目总用地面积3400亩，建筑面积、容积率及各类用地比例正在规 划中。土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地和市政绿化用 地。
规划2020年城市用地规模为48平方公里。
4、 文登城市空间发展状况
形成“山中有城，城中有山；双龙（两河）抱城，玉带积翠；南商 北工，东文西居；三位一体，成组成团”。围绕峰山形成三大功能片区
组团布局的整体结构：西南为老城居住商贸金融区，东南为文化行政 区，北部为工业区。
3、 韩国之窗的SWOT分析 1、 优势
下置县，因之称文登。文登是胶东半岛设置较早而从未撤销的少数县市 之一。
(2) 自然条件
项目地块较为齐整；地块西、西南、南地势较高，其他方向地势较 平。地内目前需要协调拆迁的建筑物有杜家泊、旋夼村等村庄。地内有 两处湖泊，一溪流汇入柳林河。地块东面临文登市的形象大道（世纪大 道），南与峰山公园相邻。
根据山东省最新制定的山东半岛城市群发展战略，“威海（含文 登）要建成一个电子信息、机械制造等现代制造业发达的生态化海滨旅 游城市，中韩经贸交流的前沿门户”。
根据山东盛基公司拟在文登投资商贸产业的计划和设想，我们结合 文登市区位优势、产业发展战略定位，提出建设以面向韩国市场销售中 国消费类商品和面向国内市场销售韩国商品的“韩国之窗”，将利用中韩 商贸产业引擎的带动效应，促使文登国际制造产业的形成和发展，使文 登成为山东半岛城市群未来最重要的商贸、生产、生活、旅游和产业服 务的发展区域，甚至成为山东省未来向北方市场腹地拓展领先效应的区 域。
2、 文登城市性质
外向型的综合工业城市，地区性的商品集散地，以山、水、文、武 为特色的现代生态城市。
3、 文登城市人口与规模
规划2005年全市人口68万，其中市区人口为25万，城镇人口35.5 万，城市化水平为52％。2010年全市人口75万，其中市区为31万，城镇 人口45万，城市化水平为60％。2020年全市人口85万，其中市区为40 万，城镇人口64万，城市化水平为75％。
2、 劣势
(1) 城市区域市场发展不成熟
文登市的总体经济发展水平相对落后，市场化程度不高，知名度不 够，对于一个要吸引韩国和国内的商家来文登购买商铺，具有一定的难 度。应该打好威海牌，在推广、宣传上用威海的概念。
——“韩国之窗，威海之心。” (2) 周边配套不完善
虽然项目与周边环境对接比较和谐，但是周边项目大部分未建，处
(1) 规模庞大、配套齐全
项目总用地3400亩，在威海有着较大的规模（随着国家土地政策的 变化，获得如此大的土地资源的难度将有所增加），在文登首屈一指。 项目集居住、休闲、旅游、商贸、物流、产业服务等功能于一体，生 活、娱乐、学习等配套设施完善，创造舒适的生活空间、良好的环境景 观和成熟的商贸物流环境，开创文登城市发展的新阶段，书写文登的城 市名片。
新汽车站，位于项目的南侧，义乌小商品市场的正西面，309国道和
新初张路交汇处。新汽车站占地面积13.3公顷，总投资1.16亿元，建成 后可容纳车辆500辆。
项目南侧为文登市的文体功能区，紧邻峰山公园和文山公园。 项目西南侧主要为文登市的政务、商务中心。
项目西侧有崑嵛小区、香水小区、三里河小区等住宅小区，不远处 为文登市的主要河流之一——柳林河。
5、 规划的原则
1、 规划定位的目标
(1) 商贸带
创造吸引商家投资和经营发展的环境，扩大并强化的批零商业功 能；以国际化的开发理念，建设中的商贸区应该同国际上（尤其是韩 国）的商贸中心模式接轨，为进驻商贸中心的企业和个人提供信息交 流、咨询服务的平台。
2、 项目在文登城市的定位
韩国之窗应该是文登新时代形象的标志性区域，是现代文登的城市 客厅，是文登产业服务的平台和产业发展的发动机。
3、 韩国之窗的战略定位
韩国之窗的战略定位为：以带动文登制造业和现代服务业的发展为 目标，以韩国中小企业为主要目标客户市场，以汽车配件、家居和多种 时尚商品的采购博览为重点，以建立为韩国中小企业进入中国市场（包 括销售和采购等）综合型服务平台为核心，体现中韩民俗文化和现代时 尚文化为内涵，集商贸（采购）、商务（办公）、会展（博览）、住宅 （居住）、休闲、旅游、娱乐等多种功能于一体的新城区。
3、 规划的范围
(1) 地理位置
本项目位于文登市经济技术开发区内，峰山公园北侧。项目东临初 张路（世纪大道），西靠金山路，南至香水路，北侧以汕头路为界。
(2) 规划指标
根据原建材市场用地规划条件《文规规字2003第008号》，规划指 标为：
规划建设用地面积：163.21公顷 使用性质：商业 容积率：0.5 建设规模：80万平方米 绿地率：35％ 其它：按国家规范要求 建筑退规划用地边界距离： 世纪大道沿线建筑退后绿线50米，珠海路沿线建筑退后绿线10米， 金山路沿线建筑退后绿线20米，汇通路和香水路沿线建筑退后绿线5 米，汕头路和峰北路沿线建筑退后绿线5米。
——必须要快，以快制胜，以优制胜。
(3) 面对日韩产业转移的机遇，文登周边地区也跃跃欲试
在威海市其他地区也有以日韩产业转移为目标的项目在规划中。例 如石岛的总体规划战略中就有韩国城的规划。
4、 韩国之窗的定位 1、 项目在山东半岛城市群的定位
中韩经贸的门户，韩国中小企业进入中国市场的超级服务平台，构 建大威海世界制造中心的核心引擎和增长极。