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法院以房抵债协议简介法院以房抵债协议是指当债务人无力按照还款义务偿还债务时，通过法院鉴定并裁定将债务人的房产作为抵债资产，以达到偿还债务的目的的一种协议。
本文将深入探讨法院以房抵债协议的相关内容。
法院以房抵债的条件法院以房抵债协议需要满足一定的条件。
首先，债务人必须拥有不动产，即房产。
其次，债务必须是明确且具备法律效力的债务，不能存在争议。
最后，债务人必须无力偿还债务，并且经过合法程序确权。
法院以房抵债的流程法院以房抵债协议的流程分为以下几个步骤：1.债权人提出申请：债权人向法院提出申请，请求以债务人的房产作为抵债资产进行偿还。
2.法院受理申请：法院受理债权人的申请，并进行审查。
如果符合法律规定和相关程序，法院将接受申请。
3.审查债务人房产：法院会派遣评估人员对债务人的房产进行评估，确定其价值。
评估结果将成为抵债金额的依据。
4.审理案件：法院对申请进行审理，并征求债务人的意见。
在确定抵债金额的同时，法院还会考虑债务人的个人和家庭情况，确保其合法权益。
5.发布裁定：法院根据评估结果和审理情况，裁定将债务人的房产作为抵债资产，并确定具体的抵债金额和偿还方式。
6.执行处置：法院依法对债务人的房产进行执行处置。
债务人将根据裁定的金额和方式进行偿还。
如果债务人按时履行还款义务，执行程序将终止。
7.监督执行：法院会对偿还情况进行监督，并对未按期履行还款义务的债务人采取相应的法律措施，保护债权人的权益。
法院以房抵债的优势和风险法院以房抵债协议具有以下优势和风险：优势•债务人可以通过以房抵债协议避免被强制执行其他财产或工资。
•可以减轻债务人的经济负担，给予其还款的灵活性。
•债权人可以通过协议获得较大的还款保障，确保债权的履行。
风险•债务人的房产可能无法满足全部债务金额，导致债务无法完全清偿。
•若债务人无力偿还抵债金额，法院可能对房产进行拍卖或变卖，导致债务人失去住所。
•鉴于法院以房抵债的程序复杂，可能导致较长时间的诉讼期限和高额的费用支出。
《以房抵债协议效力认定问题研究》一、引言在当今社会，以房抵债作为一种债务清偿方式，已经逐渐成为一种常见的经济现象。
然而，由于法律规范的不完善以及实际操作中的复杂性，以房抵债协议的效力认定问题成为了司法实践中亟待解决的难题。
本文旨在探讨以房抵债协议的效力认定问题，分析其法律性质、存在的问题及解决路径，以期为相关司法实践提供参考。
二、以房抵债协议的法律性质以房抵债协议是指债务人以其所拥有的房产作为清偿债务的标的，与债权人达成的协议。
从法律性质上看，以房抵债协议属于合同范畴，具有合同的基本特征，即双方自愿、合法、真实。
同时，由于涉及不动产的转让，因此还需要符合物权法的相关规定。
三、以房抵债协议效力认定存在的问题（一）法律法规不完善目前，我国关于以房抵债的法律法规尚不完善，导致司法实践中存在诸多争议。
例如，以房抵债协议的生效要件、效力认定标准等缺乏明确规定，使得法官在审理案件时难以把握。
（二）实际操作复杂性高以房抵债协议的效力认定涉及到不动产的权属、价值评估、交易过程等多个方面，实际操作中存在较高的复杂性。
例如，房产的权属是否清晰、价值评估是否公正、交易过程是否合法等都会影响以房抵债协议的效力认定。
（三）虚假抵债行为频发由于以房抵债可以作为一种逃避债务的方式，因此虚假抵债行为频发。
这些行为严重损害了债权人的利益，也影响了以房抵债协议的公信力。
四、以房抵债协议效力认定的解决路径（一）完善法律法规首先，应完善相关法律法规，明确以房抵债协议的生效要件、效力认定标准等，为司法实践提供明确的法律依据。
同时，还应加强对虚假抵债行为的打击力度，保护债权人的合法权益。
（二）加强司法实践探索其次，应加强司法实践探索，总结各地法院的审理经验，形成一套行之有效的审理规则。
在审理过程中，应注重对证据的审查和认定，确保案件的公正、公平。
（三）引入专业机构参与此外，可以引入专业机构参与以房抵债协议的效力认定。
例如，可以委托房地产评估机构对房产进行价值评估，确保价值评估的公正性；可以引入律师等法律专业人士参与审理过程，提供专业的法律意见。
以房抵债的法律规定以房抵债是指借款人将自己名下的房产作为抵押物，向债权人申请贷款，并以该房产为担保进行还款。
在我国，以房抵债的法律规定主要包括以下几个方面：首先，以房抵债的法律依据主要包括《担保法》、《合同法》、《物权法》等。
这些法律规定了借款人和债权人在以房抵债过程中的权利和义务，保障了双方的合法权益。
其次，以房抵债的申请条件也有一定的规定。
借款人需要满足一些基本条件，如房产是其合法所有并有完整产权，房产没有其他抵押、查封等限制，借款人有还款能力等。
这些条件可以保证借款人具备抵债的基本条件，同时也保障了债权人的利益。
同时，以房抵债还需签订相关的合同。
合同中一般包含借款人和债权人的个人信息、房产信息、贷款金额、利率、还款期限、违约责任等内容。
合同的签订保证了双方的权益，并明确了双方的责任和义务。
在以房抵债期间，债权人有权要求借款人提供必要的还款担保措施，如提供担保人、提供其他抵押物等。
同时，债权人也有权对借款人的还款情况进行监督和追索，保障自身的利益。
当借款人无法按时偿还债务时，债权人有权根据合同规定采取相应的追索措施，包括解除合同、要求对房产进行变卖等。
债权人在追索抵押物时应依法程序进行，保证公平公正。
最后，以房抵债过程中可能出现的争议，可以通过司法途径解决。
借款人和债权人可以依法向法院提起诉讼，也可以通过仲裁等方式解决争议，确保双方权益的得到维护。
总体来说，我国对以房抵债的相关法律规定比较完善，保障了借款人和债权人的合法权益，同时也有利于促进贷款市场的发展。
但在实际操作中，还需要加强相关部门的监管，防止一些不合规的行为发生，保护好借款人的合法权益。
第1篇一、引言以房抵债，即债务人将自己的房产抵押给债权人，以偿还债务。
近年来，随着我国房地产市场的发展，以房抵债的方式在民间借贷、企业债务等方面得到了广泛应用。
然而，由于相关法律法规尚不完善，实践中存在诸多争议。
本文将从法律角度探讨以房抵债的法律效力，以期对相关当事人提供有益参考。
二、以房抵债的法律效力概述1. 以房抵债的法律性质以房抵债属于抵押担保的一种形式，其法律性质为抵押权。
根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权是指债务人或者第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债务履行的担保。
债权人有权在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，优先受偿。
2. 以房抵债的法律效力（1）抵押权设立以房抵债的抵押权设立，应当符合以下条件：①债务人或者第三人对抵押财产有处分权；②抵押权人与债务人或者第三人订立书面抵押合同；③抵押合同内容符合法律规定。
（2）抵押权实现抵押权实现是指抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权要求债务人履行债务或者将抵押财产折价、拍卖、变卖后优先受偿。
以房抵债的抵押权实现，应当符合以下条件：①债务人未履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；②抵押权人依法行使抵押权。
三、以房抵债的法律效力争议1. 抵押权登记问题根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权自登记时设立。
然而，实践中存在抵押权未登记的情况。
对此，有观点认为，抵押权未登记不影响其法律效力，抵押权人仍可依法行使抵押权。
但另一种观点认为，抵押权未登记的，抵押权人对抵押财产的优先受偿权受到限制。
2. 抵押权优先受偿问题以房抵债的抵押权是否优先于其他债权人受偿，存在争议。
一种观点认为，抵押权优先于普通债权人受偿，因为抵押权是在债务成立前设立的；另一种观点认为，抵押权与其他债权人的受偿顺序应根据具体情况确定。
3. 抵押权变更问题在以房抵债过程中，抵押权人可能需要对抵押财产进行变更，如抵押权的转移、抵押财产的追加等。
建筑工程合同中“以房抵债”的现象在实践中较为常见，本文将从“以房抵债”的定义、性质、法律效力以及相关风险等方面进行分析和探讨。
一、定义及性质“以房抵债”是指在建筑工程合同履行过程中，发包人以其开发建设的房屋折抵应支付承包人的工程款。
这种现象的本质是以物抵债，即债务人以其拥有的房产作为清偿债务的手段，债权人接受房产作为债务的履行。
二、法律效力1. “以房抵债”协议的成立和生效“以房抵债”协议是双方当事人自愿协商达成的，只要协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就具有法律效力。
协议生效后，发包人和承包人应当按照协议约定履行各自的义务。
2. 承包人的优先受偿权根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条规定，承包人享有建设工程价款的优先受偿权。
在建筑工程合同中，如果发包人拖欠工程款，承包人可以依法行使优先受偿权。
而“以房抵债”协议的签订，实际上是承包人行使优先受偿权的一种方式。
3. 发包人的债务清偿责任发包人通过“以房抵债”的方式清偿债务，并不意味着可以免除其原有的债务责任。
如果发包人未能按照协议约定履行债务，承包人仍有权追究其法律责任。
三、相关风险1. 税收风险在“以房抵债”过程中，涉及到房屋的评估、过户等环节，可能会产生相应的税费。
发包人和承包人应当充分了解并遵守相关税收法律法规，避免因税费问题产生纠纷。
2. 房产价值波动风险房地产市场的波动可能会影响房产的价值。
如果房产价值下降，发包人用以抵债的房产可能不足以覆盖其欠付的工程款，从而导致纠纷。
3. 合同履行风险“以房抵债”协议签订后，如果发包人未能按照约定交付房产，或者承包人未能按照约定接受房产，都可能导致合同履行困难，甚至引发诉讼。
四、结论建筑工程合同中的“以房抵债”是一种常见的债务清偿方式，具有一定的法律效力。
但在实践过程中，各方当事人应当注意相关风险，确保协议的履行。
同时，承包人应当充分行使自己的优先受偿权，维护自身的合法权益。
三方以房抵债协议三方以房抵债协议：解析房产抵债的可能性与风险引言：在现代社会中，债务问题是许多人面临的现实挑战。
当个人或企业陷入财务困境时，寻找解决方案变得至关重要。
三方以房抵债协议是一种常见的解决方案，它允许债务人将房产用作抵押品以偿还债务。
然而，这种协议既有潜在的好处，也存在一些风险。
本文将探讨三方以房抵债协议的可能性与风险，以帮助读者更好地了解这一主题。
一、三方以房抵债协议的定义与原理三方以房抵债协议是指债务人、债权人和抵押权人之间达成的一种协议，债务人将自己的房产作为抵押品，以偿还债务。
在这种协议中，债务人通过将房产转让给抵押权人，以获得资金来偿还债务。
一旦债务人偿还了债务，抵押权人将归还房产的所有权给债务人。
二、三方以房抵债协议的优势1. 解决财务困境：对于债务人来说，三方以房抵债协议提供了一种解决财务困境的方式。
通过将房产用作抵押品，债务人可以获得所需的资金来偿还债务，避免了被迫出售房产或破产的风险。
2. 保护债权人权益：对于债权人来说，三方以房抵债协议提供了一种保护其权益的方式。
债权人可以通过将房产作为抵押品，确保在债务人无法偿还债务时有一种资产可供追偿。
3. 灵活性：三方以房抵债协议相对于其他解决方案更加灵活。
债务人可以根据自己的需求和条件来协商协议的具体条款，以便更好地满足双方的需求。
三、三方以房抵债协议的风险1. 拍卖风险：在三方以房抵债协议中，如果债务人无法按时偿还债务，抵押权人有权将房产进行拍卖。
这可能导致债务人失去房产，并且可能无法获得合理的价格。
2. 法律风险：三方以房抵债协议涉及许多法律程序和规定。
如果协议的条款不合法或不完善，可能会导致争议和法律纠纷。
3. 利率风险：在三方以房抵债协议中，债务人通常需要支付高额的利息费用。
如果债务人无法按时偿还债务，利息费用可能会不断累积，使债务人陷入更深的财务困境。
四、三方以房抵债协议的注意事项1. 了解协议条款：在参与三方以房抵债协议之前，债务人应仔细阅读并理解协议的各项条款。
房地产企业破产案件中以房抵债协议的效力为缓解资金压力，房地产开发企业通常会将其开发的房产与债权人签订各式各样的抵债协议。
因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人和法院经常会面临如何处理各种以房抵债协议的问题。
在房地产开发企业破产案件中，对于尚未履行的以房抵债协议，债权人主张权利的方式各式各样，典型的有以下三种：一种是以购房人名义申报并主张购房人权利，认为达成抵债协议即视为已经交付购房款，应当享有法律规定的购房人优先权和物权期待权；一种是要求管理人继续履行以房抵债协议并交付房屋，认为以房抵债协议是诺成性合同，一经签订即成立并生效，管理人应根据以房抵债协议的约定交付房屋；还有一种是主张取回权，认为一旦达成抵债协议，房屋权属即发生转移，权利人由此取得房屋所有权。
针对债权人的上述主张，本文对房地产企业破产案件中如何处理债务履行期限届满后签订的以房抵债协议予以探讨。
一、债权人对抵债房屋无取回权传统上，我国法律没有对物权变动与其基础关系予以区分，比如对于抵押合同，《担保法》第41条规定：抵押合同自办理抵押物登记之日起生效。
与此类似，传统民法在概念使用上，通常将代物清偿契约等同于代物清偿，如史尚宽先生认为：“代物清偿，谓债权人受领他种给付以代原定给付，而使债之关系消灭之契约。
”[1]因此，我国之前的司法实践多将以物抵债协议作为实践性合同对待。
但是，自《物权法》颁布后，我国已经确立了物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院民二庭2017年9月27日第4次法官会议纪要明确了以物抵债协议是诺成性合同，[2]双方意思表示一致合同即成立并生效。
如果该合同已经履行完毕的，当事人之间的这种行为构成代物清偿。
这就是说，构成代物清偿即债权人取得抵债物的所有权，必须同时具备两个条件：一是签订以物抵债协议时债务履行期限已经届满，二是抵债物已经实际交付。
一、房地产企业重整计划的必要性近年来，随着经济形势的变化，一些房地产企业面临着经营困难，甚至出现了破产风险。
在这种情况下，房地产企业需要制定重整计划，以解决资金问题，保护债权人利益，恢复经营活力。
而在重整计划中，清偿方案的制定尤为重要，其中房抵债的规则更是备受关注。
二、房地产企业重整计划的清偿方案1.清偿方案的含义在房地产企业的重整计划中，清偿方案是指企业为解决欠债问题而制定的具体措施和安排。
其中，房抵债的规则是指债权人可以通过房产抵押来清偿企业的债务。
这种规则在重整计划中具有重要的意义。
2.房抵债的规则房抵债是指房地产企业可以将自己名下的房产作为抵押物，用于清偿债务。
在重整计划中，如果企业无法按时偿还债务，债权人可以依法通过抵押物来要求清偿，这为企业提供了一种应对债务风险的途径。
然而，房抵债的规则也存在一定的限制和风险，需要企业在制定清偿方案时谨慎对待。
三、关于房抵债的理解与观点1. 房抵债规则有助于缓解企业债务压力在重整计划中，债务问题是企业面临的首要挑战。
房抵债规则的存在，可以帮助企业通过抵押物来解决部分债务，从而缓解债务压力，为企业的重整提供更多的空间和机会。
2. 房抵债规则也存在一定的风险与挑战尽管房抵债规则在一定程度上有助于解决债务问题，但它也存在着一定的风险和挑战。
抵押物的评估、变现难度、法律程序等因素都可能影响到清偿效果。
企业在制定清偿方案时，需要综合考虑各种风险因素，做出合理的安排。
四、总结与展望房地产企业的重整计划是一项综合性的工作，其中清偿方案的制定至关重要。
而房抵债的规则更是在其中扮演着重要的角色。
在实际落实中，企业需要在遵守相关法律规定的前提下，灵活运用该规则，有效化解债务问题，恢复经营活力。
房地产企业重整计划的清偿方案以房抵债的规则，既有利于企业缓解债务压力，又存在一定的风险与挑战，需要企业在实践中加以谨慎处理。
相信在各方的共同努力下，房地产企业的重整工作一定能够取得积极的成效，为行业的健康发展做出贡献。
以物抵债协议的效力问题终于由最高法院最新司法解释明确了抵债协议的成立和生效问题的争议由来已久。
近年来，面对现实交易中大量出现的典型或变通方式的以物抵债协议引发的诉讼，各地、各级法院的裁判结果不尽相同，最高法院也公布了相关的案例，态度虽有所倾向但不尽明确，致使因此引发的争议愈加激烈。
所谓以物抵债协议是通俗的说法，法律概念为“代物清偿”，系债务清偿的方式之一，是指当事人之间已经存在一种给付为内容的债务关系的前提下，双方自愿达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。
通常表现为原债务人将实物类财产转让给债权人以抵销之前的金钱债务，故称为“以物抵债”。
属于债务消灭的特殊方式，但恰因其特殊，以物抵债协议的效力问题引发了一系列的争议，主要的争议焦点集中于其是诺成性合同还是实践性合同。
“实践”说认为，以物抵债协议区别于普通的买卖合同，目的是为了清偿原有的债务，虽然双方达成了新的协议，但该协议的内容是物的转让而与原债务的给付内容不同，在双方之合意达成时，物权尚未发生变动，还需要双方实际履行，动产须经过交付，不动产须完成登记，达到物权变动的效果时，原债权人方才实际获得了物权，从而实现其债权的清偿，也即以物抵债协议的“要物性”。
在新的协议中原债权人并没有对待给付的义务，如果协议未履行其仍享有原来的债权而期待原债务人予以清偿；原债务人在新的协议中虽转让财产，却没有在该协议中获得对待给付相应价款的权利，如果协议未履行其负有的原债务仍然处于未清偿的状态而继续存在。
所以，以物抵债协议在尚未履行完毕之前，法律没有必要赋予其单独的效力，同时为避免合同成立与生效的分离状态，将以物抵债协议按实践性合同处理，即单纯的达成合意时，合同既不成立也不生效，待实际履行完毕物权变动的同时，该合同成立并生效，代物清偿的效果亦形成。
“诺成”说认为，以物抵债协议究其实质还是债法领域的合同，仅在合同目的上是为了清偿之前双方业已存在的债务而已，合同的内容、形式等与正常的合同没有区别，依据意思自治的基本原则，应尊重当事人的自主选择，其成立、生效条件也应与普通的合同相同，即双方当事人意思表示一致，无违法和违反公序良俗的情形，合同即告成立并生效。
《以房抵债协议效力认定问题研究》篇一一、引言随着经济社会的发展，债务履行方式逐渐多元化，以房抵债作为其中一种重要形式，因其可以有效地解决部分债务纠纷，得到越来越多的应用。
然而，关于以房抵债协议的效力认定问题，一直是司法实践中的热点和难点。
本文旨在深入探讨以房抵债协议的效力认定问题，分析其背后的法律逻辑和实际操作中的难点，以期为司法实践提供一定的参考。
二、以房抵债协议概述以房抵债，是指债务人将其所拥有的房屋作为履行债务的标的物，用以清偿其与债权人之间的债务。
这种履行方式需要双方达成协议，即以房抵债协议。
该协议是债务双方基于真实意思表示，通过协商一致达成的合同。
其基本特征为双方存在明确的债权债务关系、抵债物的明确性及合法性以及双方真实意思的表示等。
三、以房抵债协议效力认定的法律依据以房抵债协议的效力认定主要依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。
根据法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，其合法性和有效性应由合同双方的真实意思表示及合同的成立和生效要件等因素共同决定。
因此，在认定以房抵债协议的效力时，需从合同主体、合同内容、合同形式及合同生效要件等方面进行综合考量。
四、以房抵债协议效力认定的难点在司法实践中，以房抵债协议效力认定的难点主要表现在以下几个方面：（一）合同主体资格问题。
如债务人或债权人的主体资格存在瑕疵，如无民事行为能力或限制民事行为能力人签订的合同等，都会影响合同的效力。
（二）合同内容不清晰。
如抵债房屋的权属不明确、价格评估不公等，都可能导致合同内容的不明确，进而影响合同的效力。
（三）合同形式问题。
如合同形式不符合法律规定或双方约定，如未采用书面形式等，都可能影响合同的成立和效力。
（四）法律法规的不完善。
我国相关法律法规在以房抵债方面的规定尚不完善，导致司法实践中对某些问题的处理存在争议和困惑。
五、完善以房抵债协议效力认定的建议针对以房抵债协议效力认定的难点，本文提出以下建议：（一）明确合同主体资格。
以房抵债还是以房担保｜解读以房抵债协议效力的另一路径一、据以研究的案例2005年8月1日，某房产公司向某投资公司借款3000万元用于房地产项目开发，约定2006年8月1日偿还，借款利率为年息5%。
2006年7月1日，房产公司无力还款，遂致函投资公司要求以其所开发的房地产项目的房屋抵顶所欠债务。
双方经多次协商，于2007年10月1日签订了《合同书》，约定因房产公司无力还款，提出以房抵债的还款方案，投资公司考虑其实际困难，同意接受房产抵顶所欠的借款。
房产公司以25套总面积为3400平方米的房屋抵顶所欠投资公司本息共计2800余万元的债务。
合同签订后，房产公司将抵债房屋交付给投资公司使用，但一直未办理过户手续。
2011年3月，投资公司将房产公司以合同纠纷为由诉至法院，诉请法院判令房产公司协助抵顶债务的20套房屋的产权登记手续。
一审法院审理查明，25套房屋中已有8套房屋已被房产公司出售他人。
一审法院认为房产公司将诉争房屋以以房抵债方式交付给了投资公司，投资公司要求房产公司继续履行双方之间的协议和办理诉争房屋的过户手续，理由充分。
法院判决房产公司协助投资公司办理剩余17套房屋的产权登记手续。
房产公司不服一审判决，以借款合同属于企业之间非法借贷故而无效、房屋抵债合同亦相应无效为由提出上诉。
二审法院认为：房产公司主张其与投资公司之间的借款关系无效，借贷关系无效并不意味着房产公司无需承担债务，就其所欠债务房产公司仍应承担偿还责任。
此前房产公司已经通过协议方式与投资公司就债务偿还方式达成一致意见。
最终判决驳回上诉，维持原判。
2012年2月，投资公司将房产公司以财产损害赔偿纠纷为由诉至法院，要求房产公司赔偿已经出售的7套房屋的相关损失，损失数额为8套房屋的评估价格3000余万元。
房产公司抗辩称投资公司并未取得涉案房屋产权，不同意原告的诉讼请求。
后案审理中，投资公司将案由变更为合同纠纷，要求房产公司赔偿违约损失3000余万元。
法院经审理后认为，鉴于双方的基础法律关系为借贷关系，以房抵债只是偿还债务的一种方式，鉴于房产公司故意隐瞒了部分抵债房屋出售并继续私自转售抵债房屋的行为，造成无法将涉案房屋过户抵债的情况，其应对上述房屋对应的原债务部分进行偿还，并依法应给付相应的利息。
判决后，双方均未上诉。
二、需要探讨的问题以房抵债协议是指债务人与债权人达成的以债务人所有的房屋折价归债权人所有，用以清偿债务人债务的协议。
司法实践中，一般情况是债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债权人债务的协议。
法不禁止即自由，当事人自愿协商通过以房抵债的方式解决债权债务纠纷，目前并无明确的禁止性规定，应当尊重当事人的意愿。
但在司法实践中，很多不诚信当事人却通过以房抵债协议的方式转移财产、侵害其他债权人权益、规避国家房产限购政策，甚至借此进行虚假诉讼，为非法行为披上合法的外衣，不仅损害了其他债权人的合法利益，而且严重扰乱了诉讼秩序，极大地损害司法权威。
如何在法律层面上解决以房抵债协议产生的争议，是司法者无法回避的问题。
笔者结合上述案例，简单探讨一下几个相关问题，有不妥之处，敬请批评指正。
先提出几个问题以供思考:1 . 投资公司与房产公司以房抵债《合同书》的效力问题？2 . 如何认定双方签订的《合同书》是以房抵债协议还是担保协议？3 . 在以房抵债协议部分无法履行的情况下，房产公司应按照违反以房抵债协议来确定违约责任，还是按照违反原借贷合同承担违约责任？4 . 投资公司能否向房产公司主张财产损害赔偿责任？原因何在？5 . 如果是原债务届满前签订《合同书》，是否影响案件的审理结果？6 . 如果房产公司已完成交付（过户）手续，能否撤销以房抵债合同？案外人能否主张该协议无效或申请撤销以房抵债合同？三、当前相关法律及地方法院文件解读对于以房抵债协议的效力，目前我国并没有直接的法律规定，但在一些法律和司法解释中，隐含着对以房抵债协议效力认定的相关理念和精神。
担保法第五十三条第一款规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
可见，担保法对于债务履行期届满未受清偿的，抵押人通过折价方式将抵押物抵顶债权人债务的行为并未禁止。
合同法第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
为了保护承包方的权益，合同法此条规定明确规定发包人逾期不支付价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，以工程抵顶所欠债务，有鼓励以房抵债、多种形式解决纠纷之意。
担保法解释第五十七条第一款规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。
该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
但在该条第二款规定，债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。
但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
可见，虽然担保法解释认为在抵押合同中直接约定债务履行期届满未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。
但对于债务履行期届满后,抵押权人和抵押人协议以抵押物折价清偿债务,抵押权人取得抵押物的,只要不损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益，不违反合同法相关规定的，抵押人通过让渡抵押物所有权清偿原债务，抵押权人取得抵押物的行为是有效的。
物权法第一百九十五条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
可见，当债务人不履行到期债务时，物权法的规定不禁止通过协议的方式将抵押财产折价清偿债务，但是不得损害其他债权人利益，并在该条第三款规定，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
可见物权法的规定与担保法解释的规定所秉承的精神是一致的，不否定以房抵债协议的效力，但该协议不得侵害他人的合法利益。
最高法院民间借贷司法解释第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
对于该规定的内容，笔者认为对于以房抵债协议的效力和司法实践中存在的实际问题，并未作出有建设性的贡献，实际上还是在重复担保法、担保法解释以及物权法规定的内容。
对于实质上为民间借贷法律关系的案件，当事人为了担保民间借贷合同的履行，而签订买卖合同作为担保的，其法律关系仍为民间借贷关系，债权人因债务到期不能清偿而主张履行买卖合同的，违反了“一案一由”的规定，如果按照买卖合同处理，与案件的基本事实是不符的，故而如果当事人在释明后拒绝变更案由的，人民法院应当裁定驳回起诉，这与《担保法解释》第五十七条的规定是一致的。
但是对于民间借贷关系中债务到期不能清偿时，债权人与债务人协商以房抵债如何处理，民间借贷司法解释并未作出明确答复。
对于解释中第二十四条第二款的规定，实质上是执行问题，而且并未因以房抵债协议的存在而赋予债权人新的权利（没有提及以第三人房屋抵债的情况），即使没有此款规定，债权人依然享有就涉案标的物申请拍卖和执行的权利。
对于以房抵债协议的效力问题，地方法院也做出了许多探索性的研究：北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》在区分借贷债务届满前和届满后两种情况的前提下，提出：1 . 当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。
贷款人可以依原基础借贷法律关系主张偿还借款；贷款人在履行清算义务的前提下，可以要求借款人办理房屋过户登记手续的，但房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。
2 . 当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人可以要求履行合同办理房屋过户登记手续。
借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。
对于北京市高院的会议纪要，可以理解为：1 . 民间借贷债务履行期限届满前签订以房抵债协议的，该协议视为对原基础借贷债权的一种担保协议，债权人可以继续主张偿还借款，也可以在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续；2 . 民间借贷债务履行期限届满后签订以房抵债协议的，视为债务履行方式的变更——以房抵债协议取代原借贷协议，贷款人可以要求履行合同办理房屋过户登记手续。
北京市高院的意见是倾向于保护以房抵债协议的效力——无论是届满前和届满后的协议，对于原债权债务履行期限届满前达成的以房抵债协议，原则上认定为具有一定可执行性的担保协议，当事人履行清算义务的前提下，可以要求办理过户手续；对于原债权债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，认定为债务履行方式的变更——以房抵债协议取代原借贷协议，债权人可以据此要求履行过户手续。
江苏高院《关于以房抵债若干法律适用问题的审理纪要》对以房抵债协议问题也做了深入的研究，主要观点有以下：1 . 当事人在债务未届清偿期之前达成的以房抵债协议，具有担保债权实现的目的，债权人要求继续履行以房抵债协议或对所抵之物主张所有权的，驳回其诉讼请求；2 . 当事人在债务未届清偿期之前达成以房抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力；3 . 当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征，违反物权法定原则，不产生物权转移效力；4 . 当事人在债务清偿期届满后的以房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，驳回其诉讼请求。
