保定主城区土地级别与基准地价

基准地价、标定地价与监测地价的联动思考摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。

从空间层次、更新频率、对区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方面进行了比较和分析。

同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。

这种机制可以优化技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。

关键词：标定地价；基准地价；监测地价引言根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。

近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。

标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、快速地了解和把握当地土地价格水平。

研究基准地价、标定地价、监测地价成果之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。

具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。

一、地价成果工作背景比较研究1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。

本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。

1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。

本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。

2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。

本指引颁布时，所示版本均为有效。

使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。

3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。

河北省人民政府关于《保定市国土空间总体规划（2021-2035年）》的批复文章属性•【制定机关】河北省人民政府•【公布日期】2024.01.22•【字号】冀政字〔2024〕10号•【施行日期】2024.01.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】行政法总类综合规定正文河北省人民政府关于《保定市国土空间总体规划（2021-2035年）》的批复保定市人民政府：你市《关于报请审批〈保定市国土空间总体规划（2021-2035年）〉的请示》（保政呈〔2023〕26号）收悉。

现批复如下：一、原则同意《保定市国土空间总体规划（2021-2035年）》（以下简称《规划》）。

《规划》是保定市空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据，请认真组织实施。

《规划》实施要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，深入贯彻习近平总书记视察河北重要讲话精神，认真落实省委、省政府各项部署，完整、准确、全面贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，深入实施京津冀协同发展战略，着力建设京津冀城市群区域中心城市、国家新能源与先进制造业基地、国家历史文化名城，打造京畿旅游休闲城市。

二、筑牢安全发展空间基础。

到2035年，保定市耕地保有量不低于773.08万亩，其中永久基本农田保护面积不低于685.01万亩；生态保护红线面积不低于3880.40平方千米；城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.3倍以内；用水总量不超过省下达指标，其中2025年不超过21.43亿立方米，严格地下水管控。

明确自然灾害风险重点防控区域，划定洪涝、地震、地面沉降等风险控制线，落实战略性矿产资源、历史文化保护等安全保障空间，全面锚固高质量发展的空间底线。

三、优化国土空间开发保护格局。

发挥区域比较优势，优化主体功能定位，细化主体功能区划分，统筹农业、生态、城镇空间。

1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。

基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。

因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。

（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。

（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。

土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。

价格单位为元/平方米，币种为人民币。

此次的基准地价内涵如下表-1，。

表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。

江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。

城市地价动态监测与基准地价更新中发现的问题与建议发布时间：2022-06-30T06:58:46.726Z 来源：《新型城镇化》2022年13期作者：韦红莉[导读] 城市地价动态监测和基准地价成果是政府管理土地、宏观调控土地市场的基本手段，是促进土地节约集约利用的重要杠杆，也是政府制定地价决策的参考依据。

柳州市土地征收和出让服务中心广西柳州 545000摘要：土地价格（以下简称地价）是土地市场的核心，是土地价值和权益的具体表现，是调节土地利用方式的有力杠杆。

地价能够及时反映城市发展和城市经济发展水平的趋势，为了准确把握城市地价水平，各级政府建立起了以基准地价为核心的地价体系和城市地价动态监测体系。

从整体上讲，地价动态监测和基准地价更新成果基本与实际市场水平相适应，具备了一定程度的应用可操作性。

但是在具体实践应用过程中，有些方面还不够完善，有待进一步改进。

论文阐述了地价动态监测和基准地价更新成果在实践应用过程中存在的问题，分析了产生的原因，并提出一些建议。

关键词：城市地价动态监测；基准地价；问题；建议引言：城市地价动态监测和基准地价成果是政府管理土地、宏观调控土地市场的基本手段，是促进土地节约集约利用的重要杠杆，也是政府制定地价决策的参考依据。

构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”（以下简称“双循环”）的新发展格局，是推动我国开放性经济向高层次发展的重大战略部署。

我国建立起了以基准地价为核心、市场交易价、标定地价、最低出让价等不同类型的地价体系和城市地价动态监测体系，对土地市场的发展、土地资源的合理配置、土地的节约集约利用，支撑科学决策等有重大意义。

虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押等地价评估和地价管理中得到广泛应用，但在实践应用过程中有些方面不够完善，有待进一步改进。

1.城市地价动态监测与基准地价更新中发现的问题1.1基准地价宏观性强，应用可操作性差基准地价是指城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。

保定市人民政府关于印发《保定市城乡规划分级决策与审批规定》的通知文章属性•【制定机关】保定市人民政府•【公布日期】2014.04.23•【字号】保市政[2014]31号•【施行日期】2014.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文保定市人民政府关于印发《保定市城乡规划分级决策与审批规定》的通知（保市政〔2014〕31号）各县（市、区）人民政府、开发区管委会，市政府各部门：现将《保定市城乡规划分级决策与审批规定》印发给你们，请认真遵照执行。

2014年4月23日保定市城乡规划分级决策与审批规定第一章总则第一条为增强城乡规划决策与审批的科学性、严肃性，体现“依法依规、职责明晰、公开透明、提质提速”的原则，进一步提高规划工作的行政效能，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》等有关法律、法规，就城乡规划分级决策与审批制定本规定。

第二条城乡规划分级决策与审批事权（一）审议决策事权。

城乡规划审议决策按照规划事项实行市城乡规划委员会（以下简称“市规委会”）、市城乡规划联合审议委员会（以下简称“市规划联审会”）和市城乡规划行政主管部门分级审议决策制度。

市规委会由市人大、市政府、市政协领导，市政府有关部门负责人和专家、社会人士、企业与市民代表组成，市政府主要领导担任市规委会主任。

市规划联审会由市政府及相关行政主管部门负责人组成，市政府主管城乡规划建设工作的领导担任市规划联审会主任。

市规委会、市规划联审会办公室设在市城乡规划行政主管部门。

各级规划审议决策机构要建立健全审议制度和议事规则。

提请审议规划事项或规划方案前，市城乡规划行政主管部门须依据城乡规划和有关法律法规、技术规范及相关政策规定对规划事项或规划方案进行综合审查，组织专家论证、评议，并进行规划方案公示。

（二）审批事权。

除需上报国务院和省政府审批的城乡规划外，其它城乡规划的审批与实施管理，均实行市政府和市城乡规划行政主管部门两级审批制度。

保定市人民政府关于公布实施保定市主城区土地级别与基准地价更新成果的通告为加强地价管理，进一步完善我市地价管理体系，指导规范土地估价行为，促进土地节约集约利用和土地市场健康平稳发展，充分发挥基准地价在产业发展、城市建设以及经济结构优化升级中的重要作用，我市对主城区332.758平方公里的土地开展了土地级别与基准地价更新工作。

更新成果按有关规定举行了成果听证，通过了省国土资源厅组织的验收。

现将有关事项通告如下：一、更新范围东至京珠高速公路和高铁线路；南至规划南三环；西至西三环；北至漕河北部（包括土地利用总体规划允许及有条件建设区所有区域）。

土地总面积332.758平方公里。

二、各类用地土地级别基准地价商服、住宅、工业三类用地土地级别基准地价详见下表：注：一般公用设施用地包括消防、环卫、公用设施维修等用地；其他公用设施营业网点用地包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政及电信营业网点用地。

基准地价内涵：设定容积率：科研用地、医疗卫生用地2.5，机关团体用地、新闻出版用地、文化设施用地2.0，社会福利用地、教育用地、体育用地、其他公用设施营业网点用地1.5，一般公用设施用地1.0；设定开发程度：七通一平（宗地外围给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天然气和宗地内土地平整）；使用年限：50年；基准日：2018年1月1日；表现形式：地面地价。

上述级别界线描述仅供参考，最终以各类用地级别基准地价图所载级别界线为准。

四、有关事项1、基准地价公布后，将根据国土资源部门的规定和本市实际情况适时调整修订。

调整方案由有关部门组织论证，经市人民政府同意后公布实施。

2、基准地价具体应用问题由保定市国土资源局负责解释。

2018年7月14日。

关于城镇基准地价发展脉络的梳理一、城镇基准地价概念城镇基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商服、住宅、工业等各类用地的土地使用权的平均价格，由政府定期公布，具有公告作用，同时基准地价还能够引导土地资源在各行业间的合理配置，能够向投资者提供一个合理公平的土地资产价格信息。

二、发展起源1988年我国《宪法》修改后土地使用权可以流动，土地市场得以兴起，规范土地市场的紧迫需要推动了我国地价管理科学相关研究及应用的快速发展。

1989年试行的《城镇土地定级规程》确定了多因素综合评价评定土地等级的思路，暂时解决了政府出让土地时的定价依据，但离市场的需要还有较大差距。

从1990年开始，原国家土地管理局加紧了地价评估的研究工作，在试点的基础上，1992年以研讨会的形式初次提出了基准地价的概念和简易评估方法，1993年原国家土地管理局颁布《城镇土地估价规程（试行）》初步确立了基准地价评估的技术路线和方法。

2001年随着《城镇土地估价规程》（GB/T 183508-2001）和《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）以国家标准形式发布，2015年，原国土资源部办公厅印发《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），以《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的形式对基准地价更新工作进行了再次明确和强化。

目前全国城镇基准地价体系基本建立，部分城市的基准地价已进行了多次更新。

三、关于存在必要性的争论在2011年召开的《城镇土地估价规程》修订研讨会上，对基准地价是否还有存在必要产生了分歧，有看法认为，经过近20年的发展，土地市场日渐成熟，土地价格的市场形成机制基本建立，基准地价作为市场参考价的作用已经淡化，目前主要应用于宗地评估时的修正法和协议出让最低限价，而且随着市场交易案例的增多，基准地价修正法也越来越不适应宗地评估的技术要求，加上协议出让范围收窄，以及标定地价体系的完善，基准地价已可以退出历史舞台，或仅作为政府的内部资料。

XX市城区土地定级与基准地价更新成果XX项目支出成绩评价报告**市城区土地定级与基准地价更新成果XX项目支出绩效评价报告一、项目基本情况(一)项目概况1。

立项背景**市城区上一轮基准地价更新评估成果的估价时点为2０16年1月1日，至今**市城区上一轮基准地价更新评估成果已经使用了3年时间，在这期间，**市的市场和土地市场发生了显著的变化，无论是土地成交单价,抑或是商品房成交单价的上涨幅度都较大,从而使得上一轮基准地价更新评估成果已经不适合市场行情，如不及时调整基准地价，势必导致土地这项国有资产的价值流失．所以,在２019年开展新一轮的**市城区基准地价更新评估工作是适应市场变化,防止土地这项国有资产价值流失的需要。

国土部及有关文件规定,城镇基准地价需要每三年更新一次，至本项目委托日,距离**市城区上一轮基准地价的估价时点已经超过三年.所以，在2０1９年开展新一轮的**市城区基准地价更新评估工作也是遵守国家有关策文件的需要．２。

立项目的根据**市土地与市场以及地价管理工作的现状和趋势,立项目的如下:（１）、根据**市城市经济建设和自２01６年以来、地产市场调整对地价管理工作在确**级估价等基础数据现时性上提出的要求，在２０1６年**市基准地价成果的基础上，完成综合定级、商业用地定级、商务金融用地定级、居住用地定级、用地定级、**用地定级等六类定级和商业用地、商务金融用地、居住用地、用地等四类土地的级别基准地价及配套的宗地地价修正体系。

（２）、**类用地的基准地价结果，不仅具有地面土地使用权的基准地价,而且还包括地下空间使用权的基准地价。

（3)、完成**市城区**类用地的标定地价评估。

３。

项目内容、执行标准和实施期限4。

使用情况（须包含预算安排、截止２018年12月３1日市财下拨及项目单位实际支出等情况）目前经费已拨付44。

７万，其余分批再拨。

5.项目组织管理情况组织是搞好工作的保障，科学、合理的组织架构是保障工作顺利开展、提高工作效率、保证成果质量的关键。

沈阳市规划和国土资源局关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知沈规国土发[2002]285号各区、开发区规划和国土资源分局：为加强地价管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合实际情况，对我市城区及三环以外部分地区进行了土地分等定级和基准地价评估测算，指定了新的土地出让金、租金标准。

经市政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别\基准地价标准及出让金、租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市城区土地级别图及范围说明》、《沈阳市城区基准地价标准》、《沈阳市城区出让金、租金标准》、《容积率修正系数》、《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》一并予以公布，并就有关事项通知如下：一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发的经营性建设项目用地，出让底价应根据新的基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算后，按规定程序确定，不再单独套用出让金标准。

对其它建设项目等用地办理协议出让时，执行新的土地出让金标准，并按规定进行容积率、用途等修正。

二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办出让、租赁手续的，收取出让金、租金的具体办法另行制定。

三、土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。

根据国家有关规定，我局将对地价实施动态监测，定期测算地价指数，调整和更新基准地价标准和出让金、年租金标准。

四、本通知发布的土地级别、基准地价标准和出让金、年租金标准、修正系数自2003年1（沈土发[1994]67月1日起执行，《关于调整沈阳市城区国有土地级别和使用权出让金标准的通知》号）同时废止。

2002年11月20日沈阳市规划和国土资源局关于沈阳市城区土地级别基准地价标准及出让金租金标准使用有关问题的说明一、关于商业、住宅、工业三类以外其它通途土地级别图及有关地价标准的适用。