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第12卷第33期2012年11月1671—1815（2012）33-9132-05科学技术与工程Science Technology and EngineeringVol.12No.33Nov．2012 2012Sci.Tech.Engrg.管理科学基于系统动力学视角的武汉市商品住宅价格分析陈悦华廖造壮（武汉大学土木建筑工程学院，武汉430072）摘要与商品住房价格相互影响的因素很多，其关系复杂，对其进行单独分析很难取得良好的效果，而利用系统动力学则可以很好地解决这一问题。
针对武汉市商品住宅市场的实际情况，借助系统理论，对影响其价格的各方面因素进行综合考虑，把其看成是一个系统，然后利用系统动力学原理对其建立相应模型并进行仿真与分析，得出武汉市商品住宅价格及其相关影响因素的变化趋势，为武汉市商品住宅宏观调控提供相关理论依据。
关键词商品住宅价格系统动力学模型仿真中图法分类号F293.3：63；文献标志码A2012年8月2日收到国家自然科学基金项目（71073117）资助第一作者简介：陈悦华（1968—），博士，副教授，研究方向：工程投资与造价管理、房地产评估等。
随着商品住宅市场的迅速发展，其价格成为了人们普遍关注的对象。
武汉市作为我国中部唯一的副省级城市，其住宅价格也跟随全国住宅市场的一片火热而呈现出迅速上涨的态势［1］。
商品住宅与其他相关产业关联度高，所包含的因素之间关系复杂多样，且受外部的影响程度大，其价格受到多方面因素的影响［2］。
所以，要对商品住宅的价格进行分析，不能对其进行独立分析，须从系统的角度来考虑，把所影响商品住宅价格的因素以及它所影响的因素视为一个整体，利用系统动力学理论对其进行综合研究［3］。
系统动力学由美国麻省理工学院的福瑞斯特（Jay W.Forrester ）教授于1956年开发创立，并于20世纪70年代末引入我国。
它建立在系统论、控制论和信息论的基础上，适合用于处理生态、经济、社会等的复杂系统［4］。
市人民政府办公厅关于清理和调整市人民政府领导同志担任市级非常设机构领导职务的通知文章属性•【制定机关】武汉市人民政府办公厅•【公布日期】2015.04.03•【字号】武政办〔2015〕46号•【施行日期】2015.04.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文市人民政府办公厅关于清理和调整市人民政府领导同志担任市级非常设机构领导职务的通知武政办〔2015〕46号各区人民政府，市人民政府各部门：根据市人民政府领导同志分工调整情况和工作需要，经市人民政府同意，现将清理和调整市人民政府领导同志担任市级非常设机构领导职务的有关事项通知如下：一、对市推进上海通用汽车武汉项目建设工作领导小组等308个市级非常设机构予以保留，并根据工作需要和市人民政府领导同志分工调整情况，对其领导职务作相应调整；对市破损山体生态修复工作领导小组等3个与其他市级非常设机构工作相近的予以合并；对市政务信息公开程度不高问题承诺整改工作领导小组等18个市级非常设机构，因其承担的阶段性工作任务已结束而予以撤销（具体名单附后）。
二、各区、各部门和单位要按照建设法制政府要求和全面深化改革的一系列精神，切实转变观念，尽量少成立市级非常设机构。
今后，除上级机关有明文要求或者确因工作需要，且经市人民政府常务会议审议通过以外，原则上不得以市人民政府及其办公厅名义发文成立市级非常设机构；对涉及面广、需有关部门或者单位配合的重大事项，经主要责任部门报请市人民政府同意后，建立由其主要负责人为召集人的委（办、局）际联席会议制度，负责统一协调有关工作。
三、各区、各部门和单位要按照“急交急办、特事特办、即调即办”的原则，健全市级非常设机构人员调整的常态化工作机制。
现保留和今后经批准成立的各类市级非常设机构增补、调整组成人员，经市级非常设机构主要负责人批准后，一律由市级非常设机构自行行文或者挂靠单位代为行文，同时报市人民政府办公厅备案。
武汉历年房价变化情况研究(2007-1-12 8:55:06)武汉历年房价变化情况研究第一，从武房指数[1]看武汉房价历年变化趋势根据武房指数来看，自从2000年以来，武汉房地产市场呈现需求旺盛售价急剧上涨的特征，进入了稳定持续上涨的格局(图5)。
不排除国民经济的发展所带来的房价在一定程度上的合理上涨，但是根据武汉市土地整理储备供应中心和武汉市统计局公布的数据显示，2003年武汉平均楼面地价为每平方米1228元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2353元，地价房价之比为0.479：1,远远高于公认的合理标准；2004年武汉平均楼面地价为每平方米1333元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2668元，地价房价之比为0.472：1。
且自从实施土地招拍挂出让以来，房价爬升的斜率陡峭：2000年房价为1984元/m2，到2005年第二季度房价为3118元/m2。
武汉的现象绝非是推行土地储备制度后的个别现象，各地“地王”不断涌现，楼面地价迅速攀升，以武汉为例，土地交易单价直线上升。
中心城区的平均楼面地价2003年为12 28元／m2，2004年为1333元／m2，2005年初由于鹦鹉洲地块的带动达到了1861元／m2。
土地储备刺激地价上涨的状况愈演愈烈，房价步入只涨不跌的格局。
在房价快速上涨的同时，武汉市商品房销售则也处于供不应求的状态,中心城区和次市中心的现房楼盘销售率几乎达到100％,而外围区域的销售速度则更快,特别是一些开发水平较高的楼盘尚未竣工时就已实现100％的销售率。
销售状况的火暴给开发商和消费者良好的预期，反过来又刺激房价的上涨。
第二，从典型住宅价格指数[2]看武汉2005年房价走势（图6）2005年9月，武汉典型住宅价格为3679元/平方米，较8月上涨83元/平方米，涨幅为2.3％；“典型住宅价格指数”为3943点，较上月上涨88点，涨幅为2.28％。
2005年9月武汉市商品房备案统计数据显示，重点区域已备案项目共605个，商品房总套数为22万余套，可售8万余套。
二○一○年第一季度武房指数报告武汉市住房保障和房屋管理局（2010年4月5日）一、市场情况（一）商品房供应及销售情况2010年一季度，全市商品房新增供应套数为23174套,其中商品住房新增供应套数为21085套，写字楼新增供应套数为512套，其他为1577套。
商品房实现销售面积360.20万平方米，环比减少10.33%，同比增加67.62%；销售套数为35488套，环比减少11.04%，同比增加54.23%。
商品住房实现销售面积294.51万平方米，环比减少14.6%，同比增加39.7%；销售套数28345套，环比减少15.61%，同比增加41.41%。
商品住房按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数20200套，占全市总销售套数的71.26%。
2010年一季度商品住房重点区域不同户型新增供应情况（东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区，下同）商品住房中90平方米以下户型的供应套数所占比重最大，占全市新增供应套数的53.69%；其次为90-120平方米户型，占全市新增供应套数的26.46%；其他供应套数占全市新增供应套数的19.85%。
2010年一季度商品住房重点区域不同户型销售情况商品住房按价格段统计，中低价位商品住房销售量较大，价位在5000元/平方米以下的商品住房共实现销售13693套，占全市总销售套数的48.31%。
2010年一季度商品住房重点区域不同价位销售情况（二）商品房价格情况2010年一季度，商品房综合平均价格为5923.28元/平方米，环比下降1.84%，同比上涨12.21％。
商品房指数为2069.47点。
商品住房平均价格为5690.97元/平方米，环比上涨2.61%，同比上涨14.15％。
其中，多层均价为4737.69元/平方米，小高层均价为4130.61元/平方米，高层均价为6227.93元/平方米。
商品住房价格指数为2937.44点。
今年房价还得再跌会儿绝大多数城市楼价跌回一年前据新华社电国家统计局18日公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，中国楼市延续2014年5月以来的整体下跌态势，房价下行压力依然难减。
中国楼市在经历了2013年的量价齐升后，多年来节节上涨的房价在2014年开始降温。
作为2014年的收官之月，12月的房价指数无疑备受关注。
国家统计局数据显示，在新建商品住宅的价格方面，与2013年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的仅有厦门和郑州2个城市。
这意味着，绝大多数城市的房价水平已回归至一年前，甚至更低。
曾经被认为只涨不跌的楼市“避风港”一线城市也未能独善其身。
其中，深圳环比上涨，武汉、郑州、赣州三个城市环比持平。
国家统计局数据显示，自2014年6月开始，武汉已经连续出现环比6个月下跌。
近日，中国指数研究院、亿房研究中心、戴德梁行、仲量联行等研究机构纷纷发布2014年武汉房地产报告，都对武汉房地产表示谨慎乐观。
数据显示，武汉楼市价格已经在去年12月份止跌回升。
地产人士分析指出，商品住宅价格环比止跌，是武汉房地产市场企稳向好的表现。
在二手住宅方面，与前一个月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有60个，上涨的城市有8个，持平的城市有2个。
环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降1.8%。
数据显示，2014年12月份，以北上广深等为代表的全国重点城市房价依旧延续着2014年5月以来的同比下跌走势。
在新建商品住宅价格指数方面，北京房价同比下跌3.4%，上海房价下跌4.4%，广州下跌4.8%，深圳下跌1.3%。
其中，房价跌得“最狠”的要属杭州，其房价同比下跌超过10%。
在二手住宅价格方面，除深圳以外，北上广房价也均有所回落。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，从房价的同比下降幅度看，新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。
瑞银中国房地产行业研究主管李智颖表示，楼市调整、房价回落的态势短期内很难改变，房价普跌的现象将持续一段时间。
湖北省发展和改革委员会关于明确武汉市六个远城区定价权限的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------湖北省发展和改革委员会关于明确武汉市六个远城区定价权限的通知鄂发改价调〔2021〕97号武汉市东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、汉南区、新洲区人民政府:经省人民政府审核、国家发改委审定，《省发改委关于印发<湖北省定价目录>的通知》(鄂发改规〔2021〕1号)规定“授权武汉市6个远城区(东西湖、江夏、黄陂、蔡甸、汉南、新洲区)享有部分定价权，具体由省价格主管部门另行下达”。
经研究，现具体明确如下:一、定价事项1.管道燃气配气价格和销售价格(与中心城区同网同价的除外)。
2.区属水利工程的供水价格(水利工程由用户自建自用的和通过协议明确由供需双方协商定价的部分除外)。
3.区内城乡公共管网(含农村饮水安全工程)供应的自来水价格(农村村民自建自管的自来水价格除外)。
4.农村道路班车客运票价。
5.客运出租车运价(网络预约出租车除外)。
6.城市公共交通票价。
7.具有自然垄断经营及公益性特征的机动车停车设施服务收费标准(住宅小区停车场除外，可以定价的范围具体见《湖北省机动车停放服务收费管理办法》规定)。
8.生活垃圾处理收费标准(村集体按照“一事一议”原则组织确定价格的除外)。
9.污水处理收费标准。
10.利用公共资源建设的景区门票及景区内配套交通运输价格。
11.政府投资兴办养老机构基本服务收费标准。
12.殡葬基本服务收费标准。
13.殡葬重要延伸服务收费标准。
14.公益性公墓(骨灰堂)的墓位(格位)价格及其管理维护费标准。
15.住宅前期物业服务收费标准。
武汉市人民政府办公厅关于调整部分市人民政府领导同志担任非常设机构领导职务的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 武汉市人民政府办公厅关于调整部分市人民政府领导同志担任非常设机构领导职务的通知各区人民政府，市人民政府各部门：根据市政府领导同志分工调整情况和工作需要，经市人民政府同意，现就调整部分市人民政府领导同志担任非常设机构领导职务的有关事项通知如下：一、贾耀斌常务副市长担任：市主体功能区实施计划编制工作领导小组组长市技能振兴专项活动工作领导小组组长“武汉价格”指数平台建设工作领导小组组长市第三次全国经济普查领导小组组长市智慧城市建设工作领导小组组长市招投标工作委员会主任市财源建设工作领导小组组长市东西湖地区地铁5500亩打包土地融资（置换）工作领导小组组长市汉口西部地区热电联产项目前期推进工作领导小组组长市客运出租汽车运营管理体制改革工作领导小组组长市推进农副产品平价商店建设工作领导小组组长市贯彻实施《机关事务管理条例》领导小组组长市青山工业区循环化改造示范试点工作领导小组组长市推进统计“四大工程”建设领导小组组长武汉80万吨乙烯项目配套工程建设协调领导小组组长市国有企业职教幼教退休教师待遇问题工作领导小组组长市营改增试点改革工作领导小组组长市粮油市场保供稳价工作领导小组组长市加快服务业发展领导小组组长市重点产业调整和振兴领导小组组长全市粮食清仓查库工作领导小组组长市信访事项复查复核委员会主任市企业兼并破产和职工再就业工作协调小组组长市WTA超五巡回赛武汉站赛事项目推进工作领导小组副组长市加强法治政府建设领导小组副组长市推进东风雷诺汽车整车项目建设工作领导小组副组长市实施城建攻坚五年（2012-2016年）行动计划工作领导小组副组长市体制机制改革工作领导小组副组长市服务东风雷诺武汉乘用车项目领导小组副组长市支持民航业发展工作领导小组副组长市国家电子商务示范城市创建工作协调领导小组副组长市人民政府富士康项目建设领导小组副组长市推进与中央企业合作发展工作领导小组副组长市中长期教育改革和发展规划纲要领导小组副组长市国有资本经营预算审议委员会副主任市深化医药卫生体制改革工作领导小组副组长市依法行政工作领导小组副组长市政府债务管理委员会副主任市土地资产经营管理委员会副主任全市三网融合工作领导小组副组长市节能减排（应对气候变化）工作领导小组副组长二、邵为民副市长担任：武汉市创建中国软件名城工作领导小组组长市工业名优创新产品配套推广工作领导小组组长市打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品工作领导小组组长武汉市整顿关闭非金属矿山工作领导小组组长市推动通信行业发展工作联席会议总召集人市卷烟市场整顿领导小组组长市推进化工专用仓储物流区规划建设工作领导小组组长市科技兴贸创建基地建设领导小组组长市无线城市建设工作领导小组组长市船舶出口基地建设工作领导小组组长市商贸单位小进限工作领导小组组长武汉市人民政府华为项目建设领导小组组长市天威武汉新能源基地建设工作协调小组组长武汉核电装备产业园项目建设工作领导小组组长市小企业信用评级试点工作领导小组组长武汉台商工业园建设协调工作领导小组组长市汽车以旧换新工作领导小组组长武汉电网建设与改造工作领导小组组长市服务企业协调工作领导小组组长市电力设施保护工作领导小组组长市安全生产委员会主任市三环线内化工企业搬迁整治工作领导小组组长全市重点招商项目协调联席会议总召集人市会展业工作领导小组组长市企业和企业经营者权益保护联席会议总召集人市智慧城市建设工作领导小组副组长市实施质量强市战略工作领导小组副组长市推进东风雷诺汽车整车项目建设工作领导小组副组长市服务东风雷诺武汉乘用车项目领导小组副组长市国家电子商务示范城市创建工作协调领导小组副组长市人民政府富士康项目建设领导小组副组长市推进与中央企业合作发展工作领导小组副组长市重点产业调整和振兴领导小组副组长市工业发展“倍增计划”实施工作领导小组副组长市信息化领导小组副组长市突破性发展民营经济工作领导小组副组长市节能减排（应对气候变化）工作领导小组副组长三、邢早忠副市长担任：市金融稳定工作协调领导小组组长市推进“惠民汉卡”工作领导小组组长武汉民间金融街建设工作领导小组组长市推进农村金融服务全覆盖工作领导小组组长市打击和处置非法集资工作领导小组组长湖北（武汉）院士咨询服务（活动）中心主任市全民科学素质工作领导小组组长市企业上市工作领导小组组长市电动汽车发展领导小组组长武汉区域金融中心建设工作领导小组组长市智慧城市建设工作领导小组副组长市促进科技和金融结合国家试点城市建设领导小组第一副组长市政府债务管理委员会副主任四、秦军副市长担任：市打击传销工作领导小组组长市燃气热力管理工作领导小组组长市建设国家医疗卫生服务中心工作领导小组组长市基层医疗卫生机构提档升级工作领导小组组长市小餐饮食品安全问题整治工作领导小组组长市大气污染联防联控工作领导小组组长武汉汉阳造广告创意产业园建设工作领导小组组长市法律援助工作协调领导小组组长市精神卫生工作领导小组组长市餐厨垃圾管理工作领导小组组长市药品流通行业管理工作领导小组组长市人民政府建筑垃圾整治工作指挥部指挥长市创建全国残疾人服务体系建设试点城市领导小组组长市妇女儿童工作委员会主任市城市生活垃圾处理及基础设施建设管理委员会组长市自行车公共服务系统建设和管理工作协调小组组长市城市生活垃圾处理费收费制度改革领导小组组长市落实企业退休职工计划生育奖励政策领导小组组长市青少年社会教育活动指导小组组长市人体器官捐献工作委员会主任市征兵工作领导小组组长市民兵组织调整改革试点工作领导小组组长市涉外管理服务工作协调小组组长市劳动教养管理委员会主任市迎园博园林绿化大提升三年行动计划工作领导小组副组长市汉正街文化旅游商务区开发建设工作领导小组副组长市推进东风雷诺汽车整车项目建设工作领导小组副组长市加快推进商标战略实施领导小组副组长市血吸虫病防治领导小组副组长市深化医药卫生体制改革工作领导小组副组长市节能减排（应对气候变化）工作领导小组副组长市环境保护委员会副主任市爱国卫生运动委员会副主任五、刘立勇副市长担任：武汉沌口-阳逻综合保税区筹建工作领导小组组长市汉口北城市综合体项目建设领导小组组长武汉--长江中上游地区集装箱铁水联运项目建设工作领导小组组长市破损山体生态修复工作领导小组组长市7万亩设施蔬菜基地建设领导小组组长市新港规划建设工作领导小组组长市居民家庭经济状况核对工作领导小组组长市赏花游发展领导小组组长市农资打假工作领导小组组长市社会养老服务体系建设领导小组组长市流浪未成年人救助保护工作领导小组组长市长江汉江（武汉段）禁渔工作领导小组组长市高产农田建设领导小组组长市瘦肉精监管工作领导小组组长市人工影响天气工作领导小组组长市推进新型城镇化工作领导小组组长汉口殡仪馆搬迁工作领导小组组长市天兴洲生态绿洲项目建设协调工作领导小组组长市农作物病虫草鼠害防治指挥部指挥长市农村能源建设领导小组组长市农村综合产权交易监督管理委员会主任市护林防火指挥部指挥长市南水北调中线工程外迁移民安置指挥部常务副指挥长市推进农副产品平价商店建设工作领导小组副组长市菜篮子工程建设领导小组副组长市迎园博园林绿化大提升三年行动计划工作领导小组副组长六、刘英姿副市长担任：市第一次全国可移动文物普查工作领导小组组长市新武汉杂技厅项目规划建设领导小组组长市中小学生视力健康管理工作指导委员会主任市实施《全民健身条例》工作委员会主任市招生考试委员会主任市盘龙城遗址保护与开发建设工作领导小组组长市学前教育工作局际联席会议组长市中小学校舍安全工程领导小组组长市旅游产业发展委员会主任市治理教育乱收费工作领导小组组长市2015年世界中学生田径锦标赛筹备工作领导小组副组长市WTA超五巡回赛武汉站赛事项目推进工作领导小组副组长第22届中国金鸡百花电影节武汉市筹备委员会副主任市中长期教育改革和发展规划纲要领导小组副组长、工作小组组长市义务教育学校实施绩效工资工作领导小组副组长七、张光清副市长担任：市建设绿色低碳交通城市工作领导小组组长市新城区湖泊保护规划编制工作领导小组组长市环官桥湖地区资本谷规划建设工作领导小组组长市中心城区排水设施建设三年攻坚行动计划工作领导小组组长市军民共建山坡机场工作领导小组组长市航空保税油库建设工作领导小组组长国博会筹备工作指挥部指挥长市武嘉高速公路建设指挥部指挥长武汉城市地质调查项目领导小组组长汉江两岸江滩综合整治指挥部指挥长市城镇集中式饮用水水源地环境安全隐患整治工作领导小组组长上海通用汽车武汉项目配套基础设施建设指挥部指挥长市绿道建设指挥部指挥长市张公堤城市森林公园建设工作领导小组和现场指挥部组长市华侨城及其市政配套项目建设工作领导小组组长市房屋征收工作领导小组组长市引进中央企业在汉投资城市基础设施建设工作联席会议总召集人长江白沙洲河道综合整治工程联席会议总召集人市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作领导小组组长武汉国际博览中心项目建设现场指挥部指挥长市数字武汉地理空间信息工程建设领导小组组长市节水型社会建设试点工作领导小组组长市物业管理工作领导小组组长市河道采砂管理工作领导小组组长市天然气高压外环线建设工作领导小组组长市利用遥感技术开展土地执法检查工作领导小组组长市人民防空指挥部指挥长市智慧城市建设工作领导小组副组长市主体功能区实施计划编制工作领导小组副组长武汉天河机场三期建设工程指挥部常务副指挥长市东西湖地区地铁5500亩打包土地融资（置换）工作领导小组常务副组长市迎园博园林绿化大提升三年行动计划工作领导小组副组长市WTA超五巡回赛武汉站赛事项目推进工作领导小组副组长市汉正街文化旅游商务区开发建设工作领导小组副组长市客运出租汽车运营管理体制改革工作领导小组常务副组长市推进东风雷诺汽车整车项目建设工作领导小组副组长市实施城建攻坚五年（2012-2016年）行动计划工作领导小组副组长市2015年第十届中国国际园林博览会筹备工作领导小组副组长市支持民航业发展工作领导小组副组长市推进国家公交都市建设工作领导小组副组长市2049年远景发展战略规划编制工作领导小组副组长市四环线建设工程指挥部副指挥长市三环线绿化工程建设指挥部副指挥长市大东湖生态水网构建工程领导小组副组长市住房保障工作领导小组副组长市城市和国有工矿棚户区改造工作领导小组副组长市旧城和城中村改造工作领导小组副组长市政府债务管理委员会副主任市土地资产经营管理委员会副主任武汉市人民政府办公厅2013年8月18日——结束——。
