地产项目税务筹划系列

房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业税务筹划策略是指企业在遵守法律法规的前提下，通过合理的税务安排，最大限度地减少税负，增加企业利润的一种管理方法。

本文将从四个方面介绍房地产开发企业的税务筹划策略：合理利用税收优惠政策、合理设计开发模式、合理安排财务结构和合理规避税务风险。

一、合理利用税收优惠政策房地产开发企业在进行税收筹划时，可以充分利用税收优惠政策，以减少企业的税负。

可以选择适用低税率的对外投资收益，避免高税率的收入应纳税款；利用税收优惠地区的政策，选择项目落地的地区；合理安排项目的投资结构，以充分利用各项税收优惠政策等等。

二、合理设计开发模式在房地产开发过程中，可以采取合理的开发模式，以降低税负。

可以选择差别化开发模式，将同一项目按照不同的功能进行划分，从而分别适用不同的税率；采取不同的销售方式，如预售、出租、转让等，以实现税负的优化；合理安排项目的分期开发，以减少税务风险等等。

三、合理安排财务结构在房地产开发企业的财务管理过程中，可以通过合理安排财务结构，达到减少税负的目的。

可以合理设计资本结构，选择适当的债务比例，以实现利息税负的优化；通过合理的资本运作，将税负高的项目与税负低的项目进行优化配置；充分利用税收抵免和税收抵减等财务手段，以减少纳税义务等等。

四、合理规避税务风险房地产开发企业在进行税务筹划时，也应注意合理规避税务风险。

要确保企业的税务行为符合法律法规的规定，避免触犯税法；及时了解和适应税法的变化，避免因法律变化而导致的税务风险；积极配合税务机关的税务审核和检查，并及时补正和申报税款，避免发生逾期缴纳税款等等。

房地产开发企业在各阶段的税务筹划探讨房地产开发企业在不同阶段的税务筹划是为了最大限度地减少税收负担，合法合规地降低企业运营成本。

本文将对房地产开发企业在不同阶段的税务筹划进行探讨。

第一阶段：前期筹备阶段在房地产开发项目的前期筹备阶段，企业需要进行土地储备、项目规划、融资等工作。

在税务筹划方面，企业可以考虑以下几点。

对土地出让金进行合理安排。

土地出让金是企业购买或使用国有土地时需要缴纳的费用。

企业可以将土地出让金分摊到项目建设的各个环节，减少项目施工阶段的税务负担。

合理利用税收优惠政策。

房地产开发行业可以享受到一些税收优惠政策，如减免企业所得税、消费税和城市维护建设税等。

企业可以通过合理规划项目结构、利润分配等方式，最大限度地享受这些优惠政策。

优化融资结构。

房地产开发企业在前期筹备阶段需要进行融资，可以通过合理规划融资结构，选择最适合企业的融资方式，减少融资成本和税务负担。

合理安排成本结构。

企业可以将建设成本进行合理划分，减少属于高税率项目的比例。

将一些不属于建设成本的费用归入土地费用或预付费用，降低税率。

合理利用增值税抵扣政策。

根据我国税收法律规定，房地产开发企业可以按照一定比例抵扣已缴纳的增值税。

企业可以根据项目的具体情况，合理利用增值税抵扣政策，减少税务负担。

注意财务核算和开票管理。

企业在项目建设阶段需要做好财务核算和开票管理工作，确保税务合规。

合理安排收入和费用的确认时间，避免出现收入和费用错配的情况，影响税务筹划效果。

合理安排收入与成本的确认时间。

企业可以通过合理安排销售合同的签订时间和收款等方式，将部分收入安排在下个会计年度，推迟税款的缴纳，减少税务负担。

合理配置不动产投资的税收计算调整。

根据税收法律规定，企业可以选择不动产投资项目的净销售额计算方式，最大限度地减少应纳税额。

房地产开发企业在不同阶段的税务筹划非常重要。

通过合理利用税收优惠政策、优化融资结构、合理安排成本结构等方式，企业可以最大限度地减少税收负担，降低企业运营成本，提升企业竞争力。

房地产全程纳税筹划详细随着我国经济的不断发展，房地产市场已经成为了国民经济的重要支柱之一。

在房地产领域的投资，涉及到很多税务问题。

为了优化税负，提高投资回报，房地产投资者应该做好全程纳税筹划。

本文将详细阐述房地产全程纳税筹划。

一、预售阶段的纳税筹划房地产项目在预售阶段往往会选择招标方式或者协议方式进行销售，销售返利也是此时非常普遍的手段。

预售阶段的开发商需要根据规划，确定项目的销售价格，并提交到税务部门进行审批。

目前国家规定实行契税和增值税并行征收，契税即买卖双方需要缴纳的税费，增值税则是房地产经营者缴纳的税费。

对于开发商而言，需要注意以下两点：1、项目销售价格审批在提交项目价格的同时，应该对项目的处置方式进行确认。

分别是房地产转让和土地出让两种方式。

选用不同的方式，需要缴纳的契税和增值税是不同的，因此需要提前做好决策。

2、销售返利的纳税处理在预售阶段，销售返利是常用的销售手段。

而返利所产生的成本会通过成本转移的方式进行分摊到其他区域，从而达到减少企业所得税的目的。

因此，需要在销售前就对返利的管理进行规范化，避免返利产生的随意性。

二、开工遏制阶段的纳税筹划在房地产项目的开工阶段，需要支付的税务种类就更加复杂，包括了国税和地方税两种。

在确立好项目规划之后，需要进行环保的评估，以获取环保的审批文件。

此时也要向税务部门申请，开展房地产税金的申报工作。

具体来说，在开工阶段主要涉及到以下两个方面：1、环保费用的纳税筹划环保费用是开工阶段必不可少的一项投入，需要预留出资金进行环保设施的建设。

在申报环保费用时，可以要求环保税的退税，将环保费用的支出降低到最小。

2、土地增值税的纳税筹划土地价值的提升会引起土地增值的增长，因此需要在土地增值购置和开发中，预留出土地增值税的缴纳金额。

同样，为了减少土地增值税的缴纳，需要对项目的规划和销售策略进行优化，降低土地增值的幅度。

三、开发阶段的纳税筹划在成品房的建设和销售中，涉及到的税种更多。

房地产开发项目整体税务筹划方案项目整体税务运作方案一、拿地环节建议推迟约定交地时间，每延迟一个月，能节约大笔土地使用税。

切忌合同不约定交地时间。

二、规划环节一）户型规划建议在户型规划中考虑小户型住宅的土增税优惠，避免出现危险面积户型，如119或122方套内产品，销售不溢价，税负却增加。

综合考虑销售、成本、规划、税务因素，判断是否规划赠送面积户型。

二）分期规划建议尽量均衡各个分期范围及分期容积率，避免出现分期业态忽高忽低情况。

尽量采取大规划证，分期中尽量避免再拆分过多规划证。

合理单配商铺、车位、大户型住宅，降低商铺土增税税负。

建议商铺、车位和大户型住宅的规划要合理搭配，特别是当商铺预期增值时，应与大户型住宅和车位合并报建规划，以避免商铺高增值高税负的问题。

根据测绘规则，独立基底的独商需要单独测绘土地面积，因此建筑及占地相同的独商，其分摊的土地成本要高于底商。

因此，在商业规划时，应综合考虑规划、成本、营销、税务等因素，综合规划商业的业态类型。

地下室也应考虑规划因素，因为按照测绘规则，地下室也会分摊土地面积，清算中也会分摊土地成本。

因此，无地下室的楼栋在规划时，最好与相同清算业态合并规划证，通过扩大清算单位来降低增值率。

项目立项批文及工规证是清算单位划分的依据，因此立项批文越大越好。

建议不要拆分立项批文过散，否则在规划证拆分过细的情况下，企业会失去争取更有利清算单位的空间。

销售中心应尽量建设在小区周边，方便销售。

如果不能销售，最好不要确权，避免销售部成本无法在土增税清算中扣除。

对服务于项目的工程、设计、开发、招标、成本人员，应将其编制转移并在项目发放工资及报销，以争取列支项目开发间接费。

同时，将直接服务项目的保安、物业前期管理办公室、工程监督等与项目直接相关的人员编制、劳动合同、工资等直接纳入工程部，以降低物业公司开具的支出。

展示区园林造价高，且一般与一期园林合并签订。

建议将展示区园林合同修改成中心公共园林，最好单独签约，如确需与一期合并，应在合同及结算中单独展示区的造价，方便后续进行成本分摊。

房地产企业税务筹划与税务风险分析一、税务筹划1. 税务筹划的意义和目标税务筹划是指企业在合法合规的前提下，通过优化税务筹划设计，减少纳税义务或者推迟纳税时间，以实现节税的目的。

税务筹划的主要目标是合理降低企业的税负，增强企业的竞争力，提高企业的盈利水平。

在房地产企业中，税务筹划可以通过合理的资本结构安排、投资项目安排、财务会计核算方法等手段进行。

2. 税务筹划的主要内容（1）资本结构安排：房地产企业可以通过股权融资和债权融资等方式调整资本结构，合理安排债务比例，以及利用税收优惠政策降低企业融资成本和税负。

（2）投资项目安排：房地产企业可以通过合理的投资项目结构和布局，合理分配业务利润，降低企业整体税负。

（3）财务会计核算方法：房地产企业可以通过合理的财务会计核算方法，合理选择成本计算方法、收入确认时间、资产折旧方法等，进而影响企业的纳税义务。

3. 税务筹划的实施步骤（1）了解税收政策：房地产企业要及时了解国家和地方的税收政策，掌握政策动态，及时调整税务筹划方案。

（2）评估企业实际情况：房地产企业要对自身的经营状况进行全面的评估，包括资产负债情况、盈亏状况、税收风险等。

（3）制定税务筹划方案：根据企业的实际情况和税收政策，制定合理的税务筹划方案。

（4）落实税务筹划方案：房地产企业需要在实际经营中落实税务筹划方案，确保合规经营。

二、税务风险分析1. 税务风险的特点和表现税务风险是指房地产企业在税收方面可能面临的各种不确定性和潜在的风险，主要包括税收政策风险、税务管理风险、税务争议风险等。

在房地产企业中，税务风险表现为税负增加、税务风险事件频发、税务争议增多等。

2. 主要税务风险及其防范措施（1）税收政策风险：房地产企业在不同地区和不同时期可能受到不同的税收政策影响，导致企业纳税义务增加。

企业可以通过及时了解并掌握税收政策动态，合理调整经营模式和税务筹划方案，降低税收政策风险。

（2）税务管理风险：房地产企业在日常经营中可能会出现税务管理不规范、纳税申报不准确等问题，导致企业面临罚款和滞纳金等风险。

对房地产投资项目的税务筹划房地产投资项目是当下许多投资者选择的一种重要投资方式。

然而，在进行房地产投资项目时，税务筹划是一个需要注意的重要环节。

本文将为您介绍房地产投资项目的税务筹划，帮助您合理合法地规划税务问题。

1. 合理选择投资主体形式在房地产投资项目中，合理选择投资主体形式是税务筹划的首要考虑因素之一。

投资者可以根据自身情况选择将房地产投资行为纳入个人纳税范围，或是以公司、合作社等组织形式纳税。

不同的投资主体形式将决定不同的税务政策适用，所以选择合适的投资主体形式可以最大限度地降低税务负担。

2. 合理规划资金来源房地产投资项目需要大量的资金，因此合理规划资金来源也是税务筹划的重要环节。

合理的资金来源规划可以让投资者在税务上享受更多的优惠政策。

例如，通过银行贷款购买房地产，在利息方面可以享受税务减免政策。

此外，投资者还可以考虑资本运作等方式，合理规划资金来源，以降低税务风险。

3. 合理安排房地产投资项目的时机对房地产投资项目的税务筹划，还需合理安排投资的时机。

税务政策常常随着时间的推移而发生变化，因此选择合适的时机进行投资可以获得更多的税务优惠。

在政策出台前进行投资，可以享受较早的优惠政策；而政策变动后再进行投资，可能面临较高的税务风险。

因此，了解和把握税务政策变动，选择合适的投资时机非常重要。

4. 纳税义务的履行与合规经营在房地产投资项目中，纳税义务的履行是不可回避的。

投资者应当按照国家相关法律法规，履行纳税义务，合规经营。

这不仅是对投资者合法身份的认可，也是投资者维护自身权益的重要手段。

同时，合规经营也可以让投资者充分利用税收政策的优惠措施，降低税务负担。

总结：房地产投资项目的税务筹划是投资者在进行房地产投资时需要注意的重要环节。

通过合理选择投资主体形式、合理规划资金来源、合理安排投资时机以及履行纳税义务与合规经营等手段，可以降低税务风险，最大程度地享受税收优惠政策，为房地产投资项目的顺利开展提供有力支持。

地产收并购税务筹划系列文章目录第一篇不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析 1一、法律法规对不动产作价入股的有关规定 1（一）不动产与土地使用权的区别 1（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定 2（三）不动产作价入股后需办理转移登记手续 3二、与不动产作价入股有关的税收规定 3（一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税 3（二）营改增之后不动产作价入股缴税分析 3三、结语 6第二篇税务筹划背景下地产行业交易模式设计与合同文本拟定系列（一）——股权收购 . 8 一、交易模式设计篇8（一）股权收购溢价款的避税处理问题8（二）股权、物业交付与股权收购对价支付的衔接问题10（三）双方担保问题11二、合同文本拟定篇12（一）背景条款——合同内容明晰的前提12（二）商务条款——合同文本的核心12（三）通用条款——合同中交易模式的保障14第三篇税务筹划背景下地产行业股权转让交易模式设计与合同文本拟定（二）——增资后股权转让模式16微信公众号免费知识星球VIP知识星球一、交易模式设计16（一）问题的提出——67 号文背景下净资产公允价值转让税费的降低16 （二）增资款的转出17（三）增资后股权转让模式重点关注问题19二、合同文本拟定20（一）合同形式与合同签订主体问题20（二）主要商务条款的拟定21（三）其他条款的拟定22第四篇房地产项目收并购的风险与成本控制及财税影响分析24一、地产项目收并购的常见风险24（一）目标公司的风险界定24（二）目标项目的风险界定25二、地产项目收并购的风控措施26（一）收并购合同风控注意事项26（二）充分考虑政府、融资等外部环境26三、地产项目收并购及后期开发建设的成本测算与成本控制27（一）可控成本 27（二）不可控成本28四、地产项目收并购的风险与成本控制的影响分析29（一）财税影响 29（二）账面利润的虚增及现金流影响30（三）上市与融资的影响30（四）项目持续性影响30五、结论30第五篇地产“花式”并购重组（一）——资产收购（含直接转让、出资后转股、资产划转等）的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议31一、几个概念的区分——资产收购、资产转让、资产划转 31（一）资产转让 32（二）资产划转 32二、资产收购常见模式及相关税费分析40（一）直接资产转让40（二）资产出资方式收购40三、资产收购的注意要点43第六篇地产“花式”并购重组（二）——股权收购之股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议45一、股权转让、股权支付模式及财税分析45（一）股权转让模式及所涉税费分析45（二）股权支付模式分析53二、股权转让、股权支付模式税务筹划55（一）所得税筹划55（二）土地增值税筹划57三、股权转让或有债务风险防范及股权收购协议注意事项 57（一）事前防范及担保措施安排58（二）股权收购协议注意事项58第七篇地产并购重组之企业分立方案设计、税务筹划及实操流程解析60 一、企业分立的可行性及分立方案设计60（一）企业分立的可行性分析60（二）分立方案设计61二、企业分立纳税分析61（一）企业分立阶段61（二）股权转让阶段63三、企业分立的流程及各环节控制要点63（一）目标公司新设（分立）公司 A 63（二）分立流程 64（三）股权转让 65四、结论65第八篇房地产税务筹划实操系列——房地产并购重组税务筹划实操大全67 一、资产转让67（一）转让方需缴纳的税费67（二）受让方需缴纳的税费77二、股权转让79（一）转让方需缴纳的税费79（二）受让方需缴纳的税费80三、拆迁安置补偿80(一)被拆迁方需缴纳的税费80（二）拆迁方需缴纳的税费——无84四、增资后股权转让84（一）增资方需缴纳的税费：无84（二）股权转让方/退出方需缴纳的税费：所得税 84（三）税筹重点：股权转让方/退出方取得增资款的路径设计84 五、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权85（一）同一控制下资产划转需缴纳的税费——无85（二）目标公司股权转让需缴纳的税费85六、以不动产出资入股后转让股权85（一）不动产出资入股需缴纳的税费85（二）股权转让需缴纳的税费88七、企业分立后转让股权88（一）分立过程需缴纳的税费88（二）股权转让需缴纳的税费90八、企业合并后转让股权90（一）合并过程需缴纳的税费90（二）股权转让需缴纳的税费91九、合作开发92（一）一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况92（二）一方出地一方出钱（出钱方不入股），双方合作建房92第一篇不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析2017-11-23 宁青青不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。

房产项目税务筹划实施方案一、引言在房地产行业中，房产项目的税务筹划是一项关键且复杂的工作。

为了最大程度地避免税务风险并合理规避税负，本文将提出一套房产项目税务筹划的实施方案。

二、项目结构分析在开始制定税务筹划方案之前，我们首先需要对房产项目的结构进行详细分析和了解。

该分析包括但不限于项目的法律形式、股权结构、资金流动情况等方面的细节。

通过全面了解项目结构，我们可以找到最佳的税务筹划手段来优化税务效益。

三、税务优惠政策的研究在制定房产项目税务筹划方案时，我们需要对相关的税务优惠政策进行研究。

这包括各级政府发布的鼓励房地产业发展的政策措施，如房地产开发区的税收优惠政策、购房补贴政策等。

通过充分了解税务优惠政策，我们可以有针对性地制定方案，提高税务优惠的利用程度。

四、利润分配策略在房产项目税务筹划方案中，利润分配策略是一个重要的环节。

通过合理的利润分配策略，可以减少税务风险并降低税负。

利润分配策略应考虑项目的具体情况，同时结合适用的税法进行制定，以确保税务合规的前提下最大限度地提高利润。

五、合规操作指南为了确保房产项目的税务筹划方案能够顺利实施并遵循相关法律法规，合规操作指南是必不可少的。

该指南应包括税务申报流程、纳税期限、税务审查准备等内容，以帮助项目管理团队在实施过程中规避潜在的税务风险，确保项目的合规运作。

六、风险评估与防范措施尽管我们在税务筹划方案中已经力求最大限度地降低税务风险，但是风险始终存在。

因此，风险评估与防范措施是必不可少的。

通过对各种风险进行评估，并制定相应的防范措施，可以最大程度地避免潜在的税务风险，并确保项目的税务筹划方案顺利实施。

七、总结本文提出了一套完整的房产项目税务筹划实施方案，包括项目结构分析、税务优惠政策研究、利润分配策略、合规操作指南以及风险评估与防范措施。

这些方案将帮助房产项目管理团队优化税务效益，降低税务风险，并实现项目的顺利运作。

然而，税务筹划是一个复杂的领域，需要根据具体情况制定具体方案。

随着房地产市场的发展，税务筹划已成为房地产企业提高盈利能力和规避风险的重要手段。

以下是一份针对地产专项税务筹划的方案，旨在帮助企业在合法合规的前提下，实现税收成本的最优化。

一、背景分析1. 政策环境：近年来，国家持续实施“房住不炒”政策，税收政策也在不断调整，如土地增值税、契税、房产税等。

2. 企业需求：房地产企业面临土地成本上升、融资渠道受限、税收负担较重等问题，需要通过税务筹划降低成本，提高盈利能力。

二、筹划原则1. 合法性：遵循国家法律法规，确保筹划方案的合法性。

2. 合规性：符合税务机关的要求，避免税务风险。

3. 实效性：实现税收成本的最优化，提高企业盈利能力。

三、筹划内容1. 拿地阶段的税务筹划- 土地购置税：根据土地性质和用途，选择合适的土地购置税计税方法，如按面积计税或按土地出让金计税。

- 契税：通过合理确定土地出让金的构成，降低契税负担。

2. 开发建设阶段的税务筹划- 增值税：选择合适的增值税计税方法，如简易计税或一般计税，并根据项目特点进行进项税额的抵扣。

- 土地增值税：合理确定土地增值税的计税基础，如扣除开发成本、费用等。

- 企业所得税：通过优化收入确认、成本费用列支等，降低企业所得税负担。

3. 销售阶段的税务筹划- 销售税费：根据销售方式，合理确定销售税费，如增值税、契税、个人所得税等。

- 佣金支出：通过灵活用工平台等方式，降低佣金支出带来的税收负担。

4. 持有阶段的税务筹划- 房产税：通过优化房产税计税方法，降低房产税负担。

- 土地使用税：根据土地用途和性质，选择合适的土地使用税计税方法。

四、实施建议1. 建立税务筹划团队：组建一支专业、高效的税务筹划团队，负责企业的税务筹划工作。

2. 加强税务培训：定期对员工进行税务培训，提高员工的税务意识和能力。

3. 建立税务档案：建立完善的税务档案，确保税务筹划工作的可追溯性。

4. 关注政策变化：密切关注国家税收政策的变化，及时调整税务筹划方案。