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四、商业房地产估价的技术路线及难点处理 商业房地产评估在总体技术⽅法、思路上虽⼤体⼀致，但在具体技术路线的选择和处理上⼜有各⾃的特点。
（⼀）不同经营⽅式商业房地产估价的技术路线及难点处理 商业房地产根据其经营⽅式的不同可划分为出租型和商业运营型两类。
1．出租型商业房地产 出租型商业房地产的投资者主要通过收取租⾦获取回报，这类商业房地产主要为临街中⼩型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
出租型商业房地产主要采⽤收益法和市场法进⾏估价。
采⽤收益法估价关键是求取租⾦收益，租⾦的测算要区分租期内和租期结束两种情况。
在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租⾦⽔平、经营费⽤、税⾦等利⽤市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租⾦变化趋势判断未来租⾦⽔平。
因此对出租型商业房地产测算租⾦收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。
采⽤市场法对出租型商业房地产估价主要应⽤在两⽅⾯：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租⾦，再利⽤收益法测算商业房地产价格。
交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节。
由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查看显得⾮常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、⾯积、装修、交易⽅式等因素。
例如，有个商场，分割出售，⾯积相仿，但四⾯临街状况不同，其中⼀⾯临商业街，其销售价格是7.5～9万/㎡，两⾯临普通道路，销售价格是6.5万/㎡，另⼀⾯临弄⾥⼩路，其销售价格是3.5～4万/㎡.同样的底层，价格相距的幅度接近2倍。
因此，如果不仔细了解具体坐落位置，简单将其中临弄⾥⼩路的交易实例⽤于沿普通道路的估价对象进⾏⽐较，就会造成估价的失误。
此外在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租⾦）内涵。
如，当前许多商业房地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况下的价格⽐⾮售后回租情况下的价格要⾼，具体⾼多少，取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。
广西2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。
(2009年试题) A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间3、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。
A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值4、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。
A：销售收入B：转让收入C：租金收入D：利息收入E：借款合同5、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。
A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好D：自然细分市场E：借款合同6、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。
A．3.00B．3.80C．4.00D．6.007、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章8、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。
A．评估B．经纪C．代理D．咨询9、下列属于间接融资方式的是__。
A．政府发行债券B．股票融资C．银行借款D．签署商业票据10、影响房地产价格的环境因素不包括。
A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格11、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】A：37年B：40年C：60年D：63年E：工业用地的监测点评估价格12、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报审批。
广西2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对投资项U或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。
A:投资机会研究B:初步可行性研究C:详细可行性研究D:项H的评佔和决策E:借款合同2、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是.（2009年试题）A:净现值B:净现值期望值C:净现值标准差D:净现值标准差系数E:借款合同3、某写字楼山于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率山现存的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/耐，乂知该写字楼可出租面积为10000 m2,运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%.其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A:548.19B:558.15C:567.39D:675.40E:工业用地的监测点评佔价格4、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是_。
A.杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B.在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C.融资租赁的特征是所有权与使用权分离D.转租赁时,设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系5、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项LI评佔之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是_。
A.确定建设施工的各种图纸准备就绪B.完成全体工作人员的筛选丄作C.获取土地使用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资6、国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地，国家至点扶持的能源、交通、水利等项LI用地,法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以山依法批准划拨。
A:县级以上土地管理部门B:县级以上人民政府C:省级以上土地管理部门D:省级以上人民政府E:执行层的组织协调7、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。
2016年广西房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。
A．建筑剖面图B．建筑构造详图C．建筑平面图D．总平面图2、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。
某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。
A：1．67％B：2．1％C：2．3％D：2．5％E：工业用地的监测点评估价格3、下列不属于产生测量误差原因的是。
A：仪器误差B：观测者的影响C：旁观者的影响D：周围环境的影响E：执行层的组织协调4、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。
A：4451元／㎡B：4500元／㎡C：4549元／㎡D：5821元／㎡E：工业用地的监测点评估价格5、是长期生产一定量产品所需要的成本总和。
A：长期总成本B：长期平均成本C：长期边际成本D：长期平均边际成本E：执行层的组织协调6、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
A．操作风险B．信用风险C．市场风险D．法律风险7、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A：14B：15C：20D：28E：执行层的组织协调8、抵押评估时，__可列入估价范围。
A．违章建筑B．过期的临时建筑C．出让土地上的在建工程D．已列入拆迁范围的房屋9、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。
A：房地产投机B：物价变动C：财政收支状况D：居民收入水平E：工业用地的监测点评估价格10、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
精品文档广西房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。
一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是 __。
A．估价专家委员会应当指派 3 人以上 ( 含 3 人 ) 单数成员组成鉴定组B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告D ．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10 日内出具书面鉴定意见2、在某商业临街深度30.48m( 即 100 英尺 ) 、临街宽度 20m的矩形土地，总价为1 200 万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m( 即 150 英尺 ) 、临街宽度 20m的矩形土地的总价为。
A：1204 万元B：1374 万元C：1404 万元D：1536 万元E：工业用地的监测点评估价格3、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。
A：县级以上人民政府B：县级以上人民政府土地管理部门C：县级以上人民政府农业管理部门D：乡级以上人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章4、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。
A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格5、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A：估价目的B：估价方法C：价格类型D：估价时间E：工业用地的监测点评估价格6、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是 __。
估价方法及技术路线1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市场价格参考依据。
技术路线：根据估价目的，估价师确定应评估对象的正常市场价格，也就是价值标准为公开市场价值标准。
根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。
2、经济适用房。
(整栋)技术路线：1.首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；2.采用成本法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；3.对上述两种方法所得结果进行综合。
对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果；4.参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
3、商品房估价的技术路线商品房由于市场交易实例较容易获取，因此常采用市场法进行估价。
在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。
由于整幢商品房的成交个案较少，实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价路线相对复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正(收益法或其它方法)测算出该套住宅的价格，然后利用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
4、有租约限制的收益性房地产(如商业用房)市场法估价技术路线1.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出房地产完全权利下的价值；2.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出估价时点至租约结束期间内的租赁收益，并将该期间的净收益折现到估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值；3.根据租赁协议，计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现到估价时点，即为租赁期内已确定的净收益现值。
2016年广西房地产估价师《案例和分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理测试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。
A：建筑师B：结构工程师C：设备工程师D：监理工程师E：借款合同2、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。
一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。
A．40D．100C．160D．2003、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。
A：概括性B：描述性C：理论性D：准确性E：工业用地的监测点评估价格4、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是__。
A．空置率和有效毛收入呈反向变动B．通过和物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率5、居住用途房地产的位置优劣，主要是看__和安宁程度。
A．周围环境状况B．繁华程度C．临街状况D．附近是否有矿产资源6、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置和安装费用等)需要100万元。
类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。
A：2400B：2410C：2490D：2500E：工业用地的监测点评估价格7、《房地产估价机构管理办法》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调8、下列关于地籍图，表述不正确的是。
正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)建设工程教育网-房地产估价师/gujia/ 房地产估价师案例与分析讲义：商务办公房地产估价商务办公房地产估价1、影响商务办公房地产的主要区域因素。
除了一般影响商业房地产的主要因素外，还有：①是否位于中央商务区或政府机构附近。
②交通条件、停车条件。
商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度。
③周围环境。
整洁气派，有现代化的都市气氛。
2、影响商务办公房地产的主要个别因素。
①外观：建筑物高度、体量、造型、外装修等。
②内部装修；③设备、设施；④是否具有智能化办公条件；⑤满足不同公司的不同要求；⑥物业管理条件。
对于商业办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。
旅馆房地产估价（含娱乐）1、旅馆房地产及其估价特点：旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。
同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。
注意：单独估算旅馆大堂等附属的功能部位部分房地产的价值是没有意义的。
由于同类型旅馆的价值在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或房间数常常可以作为估价的指标。
综合性旅馆房地产一般按各部位设置多种服务功能，其收益包括：各种服务功能部位的直接收益和由功能间相互作用所产生的间接收益。
该类房地产一般不能参照市场租金水平分割单独估价。
2、影响旅馆房地产的主要区域因素：交通条件、周围环境。
3、影响旅馆房地产的主要个别因素：设施设备及用具、经萤管理。
4、搜集资料：房价的标准、出租率（入住率）、潜在收益和实际收益、其他收益、餐饮、休闲设施、广告收益；支出：客观成本、装修、更新、维修、保险费等。
5、娱乐房地产。
2016房地产估价师《案例分析》难点与复习建议关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊？以下是YJBYS小编搜索整理的关于2016房地产估价师《案例分析》难点与复习建议，欢迎参考借鉴, 希望对大家有所帮助！想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业牛考试网!第一，是由于案例这门课综合性非常强，案例考试是在我们四门课当中综合性最强的一门。
要想通过案例考试应该熟悉房地产估价相关知识，要懂得房地产的基本制度和政策方而的一些知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些东西能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是我们房地产的估价理论与方法，这门政策，正是由于案例考试的综合性，它就为广大考牛能否对你所学的知识进行综合运用和灵活掌握提出了一种考验，这是它的第一难;第二“难”，要求考生具有一逹的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一建的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。
这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说, 就具有一定难度了。
第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢？比如，案例当中的第一题，问答题，山分值的30%,你耍在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的, 没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。
有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很斧。
有的考生前言不搭后语，说的…大篇不知所云, 自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。
所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书而表达能力。
2016年下半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。
A：11B：12C：13D：15E：执行层的组织协调2、以下房地产中既可以出租或销售，也可以自用的是。
A：行政办公楼B：商店C：公寓D：学校E：工业用地的监测点评估价格3、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的__设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A．房屋建筑物B．土地使用权C．在建工程D．房屋期权4、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。
该商品房的成交价格是__元。
A．388000B．388640C．399640D．4000005、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。
A．由出让方、受让方平等协商确定B．由专业人士评估确定C．由政府决定D．不得低于按国家规定所确定的最低价6、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。
A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费E：房地产估价机构必须加盖公章7、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上。
A：2B：3C：4D：6E：执行层的组织协调8、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。
2016年广西房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。
A：建筑师B：结构工程师C：设备工程师D：监理工程师E：借款合同2、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。
一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。
A．40D．100C．160D．2003、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。
A：概括性B：描述性C：理论性D：准确性E：工业用地的监测点评估价格4、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是__。
A．空置率与有效毛收入呈反向变动B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率5、居住用途房地产的位置优劣，主要是看__和安宁程度。
A．周围环境状况B．繁华程度C．临街状况D．附近是否有矿产资源6、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。
类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。
A：2400B：2410C：2490D：2500E：工业用地的监测点评估价格7、《房地产估价机构管理办法》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调8、下列关于地籍图，表述不正确的是。
A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图C：城市地籍图比例一般为1：800D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素E：执行层的组织协调9、某房地产的土地面积为500 ㎡，土地价格为2 000元／㎡，建筑面积为1 000 ㎡，成本法估算的建筑物重置价格为1 800元／㎡，市场上同类房地产的正常房地价格为2 500元㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低．【2006年考题】A：200元／㎡B：300元／㎡C：700元／㎡D：1 000元㎡E：工业用地的监测点评估价格10、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在__万元以上。
A．100B．800C．2000D．500011、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。
A：供给量B：需求量C：需求曲线D：供给曲线E：执行层的组织协调12、收益法中所指的收益是__。
A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益13、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是．【2005年考题】A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格14、是实现物业管理社会化的必要条件。
A：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离B：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D：现代化大生产的社会专业分工E：执行层的组织协调15、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。
则该房地产投资项目的速动比率为__。
A．167%B．80%C．200%D．60%16、下列关于预告登记的表述中，正确的是__。
A．预告登记仅适用于预售商品房的登记B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C．房屋预告登记只能由双方共同申请D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明17、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。
A．商品房价格B．重置价格结合成新C．重置价格结合结构差价D．物价部门核定价格18、房地产估价师执业资格考试，由负责。
A：住房和城乡建设部B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门C：国务院建设行政主管部门D：国务院人事主管部门E：执行层的组织协调19、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。
则该投资项目的资本金净利润率为（）。
A．13.0%B．43.3%C．30%D．23.3%20、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】A：比较法B：收益法C：成本法D：路线价法E：工业用地的监测点评估价格21、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。
A．居住人口规模B．居住户数规模C．用地规模D．建筑规模22、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格23、以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是__A．土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程B．其他共有人已书面同意抵押的共有房地产C．已抵押的房地产再次抵押的D．拖欠有建设工程款的房地产24、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。
A：抵御通货膨胀的影响B：提高资本金的投资收益率C：提高全部投资的平均收益率D：降低借贷资金的资金成本E：借款合同25、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。
A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿C：产权调换D：货币补偿E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、城市环境噪声污染的特征包括。
(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：能量污染B：感觉公害C：生活污染D：局限性污染E：空气污染2、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。
A．分离B．独立C．对立D．融合3、住房置业担保公司的实有资本以为主。
A：政府预算资助B：资产划拨C：房地产骨干企业认股D：社会集资E：个人集资4、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。
A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高B．贷款期限越长，期限系数值越大C．项目风险越大，风险等级系数值越大D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低5、下列关于股票与股单的表述正确的是。
A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分6、房产分户图的主要内容有。
A：房屋权界线B：房屋建筑面积C：用地面积D：四面墙体的归属和楼梯、走道等部位E：房屋边长7、能够构成设计变更的事项包括。
A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸B：增减合同中约定的工程量C：改换有关工程的施工队伍和人员D：改变有关工程的施工时间和顺序E：其他有关工程变更需要的附加工作8、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。
A．融资期限长B．流动性差C．资金交易量大D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要9、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。
A．政府大楼建设用地B．商品房建设用地C．经济适用住房建设用地D．国家重点扶持的水利项目用地10、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。
A：网上申报B：网上受理C：网上审批D：即时申报、受理和审批E：直接申报、受理和审批11、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。
A：政治风险B：政策风险C：利率风险D：市场供求风险E：借款合同12、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。
A：16B：18C：20D：22E：借款合同13、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。
A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用14、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。
A．不变和减少B．上升和减少C．下降和不变D．上升和增加。
15、下列民事行为属于无效的有。
A：由完全民事行为能力人实施的B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的E：经济合同违反国家指令性计划的16、在房地产估价中，下列原则对应正确的是__。
