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客户商业洽谈与销售话术在商业洽谈和销售过程中，与客户的沟通十分重要。
正确的话术和沟通技巧可以帮助销售人员更好地理解客户需求，提供解决方案，并达成双方满意的协议。
以下是一些常用的客户商业洽谈与销售话术。
1. 打招呼和引起兴趣：- "您好！您现在对我们的产品或服务有哪些需求呢？"- "我是XX公司的销售代表，我了解到您对某某产品感兴趣，我专程来给您做介绍。
"- "您好！我想和您聊一下关于您公司目前遇到的问题，并提供一些解决方案。
"2. 了解客户需求：- "请问您在选择产品或服务时，最关注的是哪些特点或功能？"- "目前您公司是否在使用类似的产品？对于当前产品有什么不满意的地方？"- "您对预算有什么要求或限制吗？"3. 提供解决方案：- "根据您的需求，我们有一个产品能够完美满足您的要求。
它具有XXX功能，并且性价比非常高。
"- "我们的服务团队可以为您提供定制解决方案，根据您的具体需求制定相应的计划。
"- "我们有一套完整的售后服务措施，保证您在使用过程中的顺利运作。
"4. 回答客户疑问：- "您对我们的产品或服务还有其他任何问题吗？我很乐意为您解答。
"- "我们的产品已经得到了很多客户的好评，我可以给您提供一些客户的案例，供您参考。
"- "目前我们的产品已经在市场上使用了X年，有很长的使用历史和经验，您可以放心购买。
"5. 谈论价格和合约：- "我们可以根据您的具体需求和采购数量，给您一个符合预算的报价。
"- "我们可以提供一些优惠，帮助您节省成本并获得更好的利润。
"- "一旦我们达成合作协议，我们可以起草一份正式的合同，以确保双方权益的保护。
商铺销售问卷1．开发商情况。
2．建设方情况。
3．施工队伍情况。
4．商铺预售手续是否齐全？5．土地使用年限是多少年？从哪一年到哪一年？6．什么时候开工？什么时候竣工？7．商铺的总建筑面积各是多大？8．是否设有停车位？设在地上还是地下？总计有多少个车位？9．商铺建筑结构如何？10．铺面共有多少个？铺面的面积是多少？11．铺面层高是多少？净高多少？12．整个小区占地多少亩？总建筑面积？有几种物业形态？比例各是多少？13．绿化率？容积率？建筑密度？14．商铺附近是否设有银行及自动提款机？15．商铺附近是否设有小型超市？16．商铺/住宅的每户用电负荷是多少千瓦？17．商铺是否配有智能化系统？18．商铺是否配仓库？19．是否属于全封闭物业管理？20．物业公司是哪一家？收费标准？21．物业的安全保卫措施都是哪些？22．水电的收费标准？23．商铺的装修标准是什么？24．商铺公共部分的装修标准是什么？25．车位出售产权还是使用权？如何收费？26．向用户收取的商业运营费用按什么收取？都包含哪些内容？27．客户如果自营商铺与委托商铺所交管理费是否一样？28．贷款银行是哪一家？首付与贷款年限是怎样的？29．销售商铺所需的合同和销售住宅的合同是一样的吗？30．商铺的销售合同中是否包含铺位位置图？31．商铺/的房屋维修基金和房产契税与住宅一样吗？32．商铺内是否可以做银行、邮局等配套行业？请自己把以上的三十二条整理成完整的销售说辞，2007年8月18日上午11点前交。
（声明：马虎对待，简单敷衍应付等不认真完成商铺销售问卷的，以工作态度严重不认真处理，销售中心可视情况决定是否继续聘用此工作人员。
）金山商业广场销售中心。
商业答辩问题及答案
1、如何持续实现盈利？
答辩提示：这是一个商业路演中投资人评委一定会关注的内容，对于此，一定要结合项目自身定位，做出合理可信的回答，不编造，不虚夸，当然，也不要过于保守”。
2、你们为什么想到做这个项目？
答辩提示：这是一个关乎发心的问题，是投资人评委经常关注的问题。
回答好了，就是加分，答不好，会让评委对于你们做此项目的初衷产生质疑。
3、为什么你们有机会将这个项目做成？
答辩提示：项目团队有什么独到的优秀与资源，使你们有机会将这个项目做成。
4、现在市场上已经有***做了类似的项目，你们与他们比有什么特色？
答辩提示：这是一个一定要提前有过认真准备的问题，如果评委提出的***，你之前没有听说过，这可能会麻烦，说明评委在你所做项目的领域，比你了解的还多，也说明了项目团队的准备度不够。
在路演中，竞品分析是一个重要的环节，好的竞品分析，可以突出项目的独特性与差异化。
5、如果让你们从现在想做的事情中，选一件最想做的事，你们会选哪一个（另外一种问法：如果让你们从现在想做的所有功能中，开始时只选择做一个功能，你们会选择做哪一个）
答辩提示：一般问到这个问题，可能出现在目标客户不清晰，或想做的事情太多，以及想实现的功能太多。
这个问题，是每个项目团队要经常问自己的问题，创业项目，且记不要“大而全”，而要“小
而美”，不要动辄就要改变世界，先从一个小的机遇把握，一个小的改变做起。
6、你在团队中是什么角色？
答辩提示：问到这个问题，说明在路演开始时，路演人没有把自己角色交待清晰。
另外，这个问题的潜台词可能是：感觉你对这个项目好像不是很熟悉？。
高效回答客户疑问的话术策略在商业交流中，回答客户的问题是非常重要的一环。
无论客户是通过电话、电子邮件还是面对面咨询，在给出满意的答复之前，有效的沟通和清晰的解释将为你赢得客户的尊重和信任。
本文将探讨高效回答客户疑问的话术策略，助你更好地与客户互动。
第一步，倾听并理解客户的问题。
当客户提出问题时，首先要保持专注，并且尽可能不打断其发言。
仔细聆听，确保理解他们的问题的核心内容。
这可以通过提醒自己注意客户的言辞以及语调的方式来实现。
理解问题的关键所在，将为你提供一个基础，以便给出准确、负责任的答案。
第二步，使用简明易懂的语言回答问题。
客户不一定具备你在专业领域的知识，所以在回答问题时要用简单明了的语言，避免使用行业术语或技术性的词汇。
解释问题时不需要过分冗长或繁琐，简明扼要地回答能更好地满足客户的需求。
第三步，积极主动地提供相关信息。
除了直接回答客户提出的问题外，你还可以通过主动提供相关信息和额外的细节，来增加客户对你的专业知识和对待工作的热情的信任。
比如，你可以提供一些相关的案例研究、数据分析或成功的客户案例，来进一步支持你的回答。
这不但可以让客户感到你的专业知识对其问题的解决是确凿无疑的，还能增加客户的满意度。
第四步，创造积极的对话环境。
与客户建立良好的沟通和合作关系是非常重要的。
当回答客户的疑虑时，可以通过使用肯定性的语言、积极地表达态度和鼓励交流来实现。
例如，你可以说：“这是一个非常好的问题”、“我很乐意回答您的问题”、“如果您还有其他方面的疑问，请不要犹豫告诉我”。
这样的积极态度将会让客户感到他们的问题被认真对待，也将促使他们更加愿意与你交流。
第五步，准备备选回答。
有时候，难以回答的问题或者需要进一步调查的情况是难以避免的。
在这种情况下，有备选回答可以帮助你更加高效地回答客户的问题。
你可以说：“我需要进一步的调查才能给您一个准确的答案，我会在今日内回复您”。
这样的回答能够向客户传递出你对他们问题的重视，并承诺在规定时间内提供答案。
商铺答客问大纲第一部分：关联单位1、项目的开发商？2、项目的承建商？资质如何？3、项目的规划设计单位？4、项目的代理公司、招商公司？5、项目的物业管理公司？6、项目的运营管理公司？第二部分：区位及配套部分7、项目位置在哪儿？8、该区域具有什么样的明显特征？9、该区域有多少人？10、其客户主要是从那几条路过来？11、XX路的主要街道的人流量是多少？12、项目周边有几路公共汽车？分别是那些？13、项目周边还有哪些交通规划？14、其周边主要有哪些商业，其经营状况如何？15、周边地区的停车位有多少？主要集中在那个区域？停车收费价格是多少？16、共有多少个停车位？面积是多少？停车场通道宽度是多少？如何收费？第三部分：项目基本信息17、其土地使用年限多长，自什么时候开始计算？18、何时动工？竣工、交房时间是什么时候？为什么这么晚？19、层高是多少，公共和铺内净高各是多少？20、其建筑面积是多少？21、项目共有多少部楼梯、电梯？位于哪里？几个出入口，位置在哪里？主入口在哪里？22、主出入口采用什么样的造型，它具有什么样的功能？23、有几个机动车出入口，位置在哪里？24、相连两间商铺是否有墙体隔断？是否可以打通？25、铺位交房标准是什么？公共部分呢？26、其得房率是多少？为什么这么低？商铺有多少间，面积是多少？开间和进深是多少？27、其商铺价格是多少？28、其共有几个洗手间，分别位于什么位置？29、其排水功能如何处理？第四部分：项目销售部分30、商铺是不是产权式商铺？31、什么时候开盘？会不会有内部认购？什么时候？32、投资收益如何，如何运营？33、目前有哪些优惠政策？34、付款方式有哪些？办理按揭是哪家银行？一次性付款是否有优惠？35、物业管理公司是否可以由业主委员会来推选？运营管理公司呢？36、物业费是多少？物业管理不规范，乱收费怎么办？37、除了物业费之外，还有什么费用？38、公共用电、水分摊收取标准？是否按店面平方分摊？39、业主委员会是否可以更换运营公司？40、面积不足怎么办？41、开发商如不能按时交房，如何解决？产权证何时办好？办不好怎办？42、首付和贷款额度多少？年限多久？利率多少？43、银行按揭的利率是否浮动的？是否可以提前还贷？是否收取费用？44、办理按揭收取什么费用？需提供哪些资料？委托他人签定合同需办理哪些手续？45、没买商铺交纳的认筹的诚意金是否可以退？定金是否可以退，如不能退，可否转？46、买受人在身份上有何限制？办理贷款（银行按揭）时是否有年龄上的限制？47、付了定金之后是否可以更名？预售期间，是否可以更名？产权登记后，可否更名？48、商铺交房要交哪些费用？第五部分：项目招商运营部分49、它的租金水平如何，经营状态如何？50、其的市场定位如何，主要是销售给什么样的消费群体？它的形象定位如何？51、它的业态定位？52、它的功能定位？主要面对什么样的消费群体？53、XXX步行街是怎么运营的？54、客户在购买其后，能否自营？如何出租？运营费是多少？55、客户购买后自营，如何操作？是否有经营限制？56、项目招商后是否对投资客收取招商费用？57、项目目前招商进度如何？有哪些品牌商家？58、没有商家进驻的话，我们的租金收益如何保证？59、项目什么时候开业？60、商业正常营业时间是几点到几点？这样开店会不会很不自由？欢迎您的下载，资料仅供参考！致力为企业和个人提供合同协议，策划案计划书，学习资料等等打造全网一站式需求61、62、。
城市综合体商业项目答客问城市综合体商业项目是当今城市发展中热点话题之一。
在这种商业项目中，商业、住宅、办公及娱乐等多种功能被统一集成在一个建筑物、一个街区或一个社区中，成为一个复合型综合体。
城市综合体商业项目旨在满足人们多层次、多元化的需求，提供完美的生活和工作空间。
但对于大多数人来说，这种综合体商业项目还是比较新鲜的。
在这篇文章中，我们将回答一些关于城市综合体商业项目的常见问题，让大家更了解这种商业模式。
Q1: 什么是城市综合体商业项目？城市综合体商业项目（也称为城市综合体）是将商业、住宅、办公、娱乐等多种功能与服务集成在一个建筑物或一个社区中，充分利用空间，为城市居民提供全方位的服务和支持，助力城市的发展。
城市综合体商业项目通常由多个建筑物组成，每个建筑物通常有其特定的功能。
例如：拥有大型商场、超市、餐馆、影院、健身房等的商业建筑，以及住宅楼、办公楼等。
但是所有建筑物都被设计成能够整合在一起，形成一个整体，使人们可以更便捷地实现各种生活需求。
Q2: 城市综合体商业项目的优点是什么？由于城市综合体商业项目包含各种功能和服务，这样可以为城市居民提供全面和便捷的支持。
下面是城市综合体商业项目的优点：便利性由于城市综合体商业项目的社区集成了各种不同类型的服务，这样可以为居民提供极为方便的生活体验。
商场和超市中提供所需的物品，餐馆提供饮食服务，娱乐场所提供娱乐活动，住宅和办公楼提供居住和工作空间。
节省时间和交通成本由于城市综合体商业项目集中了各种服务和支持，因此，居民们不必花费时间和金钱来去不同地方购物、娱乐或者办公。
这不仅可以减少通勤时间，还可以节省交通费用。
生活和工作平衡城市综合体商业项目的居民可以选择住在紧邻工作地点的住宅楼中，并在商业区中工作，这样可以更好地平衡工作和生活的需要。
由于上下班时间被缩短，工作和娱乐之间更容易管理，这样可以减少压力，提高工作和生活的质量。
Q3: 城市综合体商业项目设计考虑了哪些因素？当设计城市综合体商业项目时，多种因素都需要被考虑以满足居民和城市的需求。
商业访谈的十个问题
1.请您介绍一下贵公司的业务范围和核心竞争优势？
2.在当前激烈的市场竞争中，贵公司是如何保持竞争优势的？
3.贵公司是如何利用科技创新来提升业务水平和服务质量的？
4.在国内外市场拓展方面，贵公司有哪些具体的发展计划和战略？
5.贵公司在员工培训和团队建设方面有哪些独特的做法和经验？
6.贵公司是如何与供应商和合作伙伴进行合作与交流的？
7.贵公司在产品研发方面的投入和成果如何？未来有哪些新产品
或技术将推出？
8.在可持续发展方面，贵公司有哪些绿色环保和社会责任的实践
和举措？
9.贵公司在营销推广方面有哪些成功的案例和策略？
10.最后，贵公司未来发展的愿景和目标是什么？在当前市场环境下，贵公司将采取怎样的战略来实现这些目标？
以上是商业访谈的十个问题，问询人可以根据被访者的具体情况适当调整问题的顺序和内容，以确保能够充分了解被访者的业务情况和发展规划。
1. 你们建的是什么样的商业以及规划前景?答;我们打造的纯商业广场中心。
在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。
但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资机会非常小，投资时，应多注意新商圈，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等，释放的商铺多，投资机会也多，如果及时发现并把握住机会，投资回报将会非常可观。
2.你们项目就是太偏了？答：在每个城市包括城镇不可能只有一个商圈，况且这一片目前成型的商业圈，而我们打造的就是这个一个具有特色的商业业态。
（渲染特色）例：绵竹的盛世华章、新洋洋百货、类似现在的保利、黄河片区的希望城。
而我们孝泉及孝德城镇人口就本身在近2万人口。
3.你们距中心远？答：我们这里并不远，刚好是在孝泉与孝德之间，可以说是拉拢两镇的中心商业圈。
4.你们那面积的多少？答：从几十个平方到加百平米不等。
选择范围宽，完全符合您的要求。
5.你们价格大概会是多少？会不会很贵？答：估计几千上万，根据你所选的口岸，位置不同价格当然不同啦。
不会很贵。
我们定价是根据市场、修建成本、综合考虑的。
您请放心。
举例：像现在的花行街租金高达35元／㎡以上。
2011年拍卖都在15000元／㎡了，这就是现在的市场价格。
6.价格没有优势？答：作为客户考虑这一点很正常，我是消费者都会想到。
人都存在虚荣心，让客户首先了解产品，我们不是最高也不是最低，价格我们是根据整体定位，（产品、位置、配套、价格肯定不一样）不能引入住宅，价格肯定没有可比的。
配套设施：7.什么是纯商业？答：整栋建筑物都是用来经营的。
没有住宅。
可以经营综合商业：适于中小型卖场、电玩城、休闲会所、电器商城、等商业形态。
8.项目配套？答：未定。
9.没有商业氛围？答：我们产品本来就不需要具备很好的地理条件，例：万达广场建筑的商业，住房都是后期打造的成形产品，产品的特殊性。
目前还没有建好，肯定没有商圈氛围，商家入驻了就肯定不一样。
华汇购物广场项目答客问一、项目硬件及规划1、“华汇购物广场”的开发商是谁？运营管理是谁？答：开发公司是滕州市华汇投资置业有限公司；滕州市华汇投资置业有限公司由山东汇丰园房地产公司与山东华隆集团共同出资成立的专业以商业地产开发、经营为一体的地产公司；运营管理由滕州市华汇购物广场有限公司负责，该公司由滕州花卉投资有限公司和北京三和商业管理公司共同成立，以北京管理公司为主导进行后期管理工作。
2、“华汇购物广场”的承建商是谁？答：承建商是山东振兴工程建设公司，3、“华汇购物广场”的规划设计是谁？答：规划设计是深圳汇雅环境艺术设计有限公司及杭州天际线形象策划设计有限公司；4、“华汇购物广场”开业时间是什么时候？答：暂定2009年11月份；具体根据工程进度情况在最终确定；5、墨子像移到什么地方去了，会移回来吗？答：滕州市振兴公司预制场，可能会移回来，最终由政府有关部门进行确认。
6、“华汇购物广场”的使用年限多长，自什么时候开始计算？答：40年，自2008年9月5日-2048年9月4日至。
二、区位7、“华汇购物广场”的位置在哪里？该区域在滕州市具有什么样的明显特征？答：华汇购物广场位于滕州市火车站站前广场，是滕州市人流量最大、市民关注度最高、商业最繁华、经营业态最全、商业消费最集中的区域。
是滕州市现在和将来商业的核心；8、滕州市核心商圈的租金水平如何，商业现状如何？答：滕州市大同路以西，荆河路以北，善国路以西，杏坛路以南区域经过几十上百年的商业沉淀，终于演变成今天的滕州核心商圈，区域内各项租金水平也是滕州最高的；大同路租金区间：2.1元/㎡/天至3.08元/㎡/天；新兴路步行街租金区间：2.6元/㎡/天至3.5元/㎡/天；西关街租金区间：1.5元/㎡/天至2.5元/㎡/天；府前路租金区间：1.1元/㎡/天至3.5元/㎡/天；淘宝街租金区间：1.1元/㎡/天至2.3元/㎡/天；餐饮一条街租金区间：1.7元/㎡/天至2.4元/㎡/天9、“华汇购物广场”周边主要有哪些商业，其经营状况如何？答：在项目周边有银座一店和二店、贵诚、时代超市、华联超市、新兴路步行街等大型商业，他们共同组成了滕州商业的核心；其经营状况以银座最好，贵诚次之，时代、步行街、华联均依次弱于前一商业体；10、“华汇购物广场”位于那一层？答：位于站前广场地下一层，包括大同路自府前路至荆河路段地下一层部分；11、大同路及各主要街道的人流量是多少？答：大同路每日人流量约为8万人/天，荆河路7万人/天、平行路6.3万人/天、府前路6万人/天、杏坛路5.4万人/天、步行街2.7万人/天；善国路6.4万人/天；12、滕州火车站每天上下列车是多少？带来的人流是多少？答：滕州火车站每天上下列车各是12列，日均人流量为2450人左右；13、火车站汽车总站有几路公共汽车？分别是那些？答：滕州火车站旁的汽车总站共有12路公共汽车在此发车，分别是2路（火车站-鲁化技校）、3路（火车站-前梁）、6路（火车站-北辛路-火车站）、8路（火车站-滕国古城）、9路（火车站-政务中心-火车站）、10路（火车站-王开医院）、12路（火车站-善国中学）、13路（火车站-王庄-火车站）、15路（火车站-南环城-火车站）、16路（火车站-王开医院）、18路（火车站-二中新校-火车站）、21路（火车站-十六中）；14、“华汇购物广场”东南西北各区域的客户是如何引导的？答：华汇购物广场在项目的四周均设有电梯通道（共七步电梯）；其中在项目东面大同路东有6个出入口连接主要的商业及路口，北面的客户可以通过府前路和大同路路西南洋百货两个出入口进入，西面有2个出入口连接火车站及其两面建筑物；南面分别在荆河路与大同路交汇东北角、广场正南、广场西南、广场中央等有4个出入口引导客户进入；15、“华汇购物广场”客户主要是从那几条路过来？答：华汇购物广场客户主要来自于三个方向，分别是荆河路、府前路及大同路三条滕州最主要的交通及商业要道，各路段在项目周边汇聚，形成了强大的凝聚力。
商业城销售答客问东方不夜城商业城销售答客问本答客问问题由销售人员根据现场经验模拟客户疑虑问题设计，经过多次讨论分析确定的统一说辞。
在模拟销售或现场销售时必须严格依照本答客问设定的标准回答客户的提问，但方式、语气等可视现场情况而灵活、机智、谨慎回答。
客户接待及交谈基本程序（实际操作时可根据现场情况灵活多变，从各个方面引导客户，不断向客户灌输本案的优势所在。
）：一）客户一进门，首先就要粗略判断该客户的文化层次、社会地位、所从事的行业：如客户是层次较高的人士，与之交谈说词则要文雅、大方；如客户层次较低是一般的小老板式，与之交谈说词则要平和、通俗；如果是一家人还带有小孩，此时应与小孩多交谈，夸奖他几句，与他处好关系，给客户以亲切、友爱的温馨氛围。
但要注意的是，作为销售人员最大的忌讳就是以貌取人。
二）通过寒暄了解客户购买意向或通过客户家庭实际情况与经济状况推荐最适合的店面给客户，千万不要违背客户的意愿硬推销店面给客户。
让自己站在客户的角度，帮其规戈惦面的运作，出谋献策。
三）给客户介绍本案的详细情况：户型、面积、朝向、楼层、档次、价格、广场、物业管理、人车分流状况、网络、电讯、安防、智能、本案毛坯房的详细情况、建材、装修材料、开发商实力、信誉、曾开发过的成功案例、物业管理公司资质等，使客户对本案有一个初步的认识、了解。
四）项目及区域概况：郭坑大桥已建成通车；郭坑火车站现升级为漳州东站（客运站），而原漳州火车站改为了货运站；本项目是漳州市重点项目之一，是市政府的形象工程；大量人流的涌入将给郭坑的经济带来一个新的飞跃。
五）向客户详细解说本区域的市政规划和本区域今后的发展前景，房地产今后发展趋向及价格走势等情况。
（暗示客户购房要尽快）漳州市房地产介绍漳州房地产市场发展至今，共经历过“三个阶段”：第一阶段：1998年以前“起步”阶段一一商品房市场刚刚起步。
大部分以单位集资房、政府福利分房、普通商品房为主，住宅均价在1000元左右。
祥泰苑商铺销售和招商方案第一部分：项目商业经营规划一、整体商业定位通过前期的市场调研发现，项目区域周边座落有多个小区（华都世纪城，天宝花园，即将开建的700亩大盘华通世纪城等）。
还有人民医院，滑县六中等。
未来将有数万人的消费群体入住。
未来的人气很旺，本项目旨在打造成该区域的社区型商业中心，覆盖面在本项目周边1公里的消费人群。
二、项目主题概念提炼商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气市民的的第二客厅：依据开发商独具匠心的开发思路，将成为滑县的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。
项目所处的位置------滑县新区入口处，滑县老城和新城的衔接地带。
是滑县现代城市建设景观最具代表性的区域之一，现状由于前期开发入住率不是很理想，但从远景规划来看，应该是滑县当之无愧的“城市客厅”，并成为展示滑县新形象的一个窗口。
祥泰苑商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案主题二：“城市休闲生活中心”——氛围祥泰苑商业项目周边拥有区委区政府，体育馆，体育中心，青少年活动中心，河区景观，柱灯等，景观丰富。
彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为餐饮娱乐购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代人们的生活方式。
三、商业功能定位把本项目打造成包括餐饮、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足滑县中高层阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚休闲和购物餐饮，健康等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物，餐饮服务已难以满足顾客的需要，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
其建议的功能如下：四、商铺布局及销售方式建议方法一：规定业态分布1）布局方式对各街区分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。
业态分布表街区名称业态六中路：主力店：百货，综合超市，儿童乐园，艺术摄影等。
辅助主力店：时装，电器，家居。
杂货五金等滑州路主力店：酒吧，影吧，ktv，电玩城等辅助主力店：情侣吧，网吧等人民路主力店：各大名牌体育用品店，体育器材，文化用品店等辅助主力店：书店，音像店健身场所等新飞路主力店：中西餐，美食广场，风味小吃（烧鸡店）等辅助主力店：面包房，快餐店，小餐馆等2）特点以上布局中限定的商铺投资者都比较正规，经营面积要求也将比较高。
这样便于提升祥泰苑商业项目的地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。
由于祥泰苑的楼盘素质相对较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。
而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。
但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。
我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。
五、项目商业营运规划（一）项目商业营运规划原则1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；4、合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割；5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，文化运动类和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在紧邻的功能区经营；7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；二）项目商业营运规划1、统一招商——为统一形象，避免杂乱无章，保持高档社区商业街形象，尽快繁荣市场，对商铺采用统一招商的原则。
——市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。
然后考虑以租带售的模式把产权出售给他们。
2、“出租过度，最终出售”的收益模式——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整和市场——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮，等功能于一体；——整和市场空间，进行合理商品布局；——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广；4、合理回报——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；——后期通过商业氛围，人气的提升，市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；第二部分：招商及销售策略一、项目整体营销策略采用机动的房地产营销策略：就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。
二、项目招商销售总策略1、在商铺销售前做好商铺招商工作。
以销售为主，招商为辅。
如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。
为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、目标商户定位为滑县各大商家和外来滑县本地和外来的个体经营户。
但商铺买家除这些外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。
如一些投资客等。
三、商业氛围营造前期——强势广告（视频，报纸，户外）支持，形成强大的宣传攻势，激起全市人民都来此消费，来此投资的欲望。
销售中期——通过举行活动（如商铺竟价拍卖会，中秋月，团员夜等），提升人气四、价格策略及租金预估采用“低开高走”的价格策略在价格的执行上，建议采用低开高走的价格执行方案，最大限度的拉拢消费者。
商铺租金建议：1.放水养鱼，培育市场是招租的关键，需要给商家以信心。
2.租金偏高即使可以招满并开业，但是商业街很难长久兴旺，因为市场还不成熟的情况下，高租金五一使商家生意难做，这无异于“杀鸡取蛋”3.由于租金每年有6—8%甚至是10%的租金递增，因此，第一年商场的租金可以适当定低些，等第二年市场做旺后，再提租金也不迟。
4.如果租金定的高，与其它商场定的持平。
那么，本项目的优势在那儿呢，加上近期该区域的商铺投入量增加，很可能出现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。
五、目标商户及客户设定与选择1、目标商户群√本地企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店√本地有影响力的特色店，夫妻店等2、目标购买人群√本地企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店√本地个体私营业主√有投资意向的本地人√其它外来的投资客户3、目标商户确定原则√购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁；√先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则第三部分：销售实施方案一、项目招商目标1、第一目标主力店第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体；2、第二目标主力店第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为滑县新兴商圈中的主导。
第二目标主力店以民用商品为主体，经营服装、餐饮、体育用品、化装饰品、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。
同时也是商业街的公共服务机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
二、招商与销售流程1、目标商户群的确定；通过前期的市场摸查，收集意向客户的联系电话，地址。
电话联系，实际接触筛选目标客户。
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；（以定）3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；7、对已经签定租赁协议的商铺进销售；8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。
三、商铺推广方案（一）推广主题建议基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经反复推敲，建议将项目推广主题定位为：“祥泰苑商业街——您的财富源泉”或“祥泰苑商业街——你家门口的提款机”（二）推广方式及渠道建议1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在市场上建立租售两旺的信息。
在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。
2、推广方式方式一：营销中心现场展示营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，（招商手册，单页等）从所见、所闻全方位让买家了解信息。
另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动A、开盘前1）让先消费者得到“看得见”价值的存在，让以预期价格购买高品质商铺的人们成为项目的义务推销员。
媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
2）软性新闻稿（软文）是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。
在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。
3）媒体广告B、销售期小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会（可行性进一步商讨）其目的：探测人们的接受能力，和市场需求能力。
四、招商及销售费用估算1、调研费用2、招商费用3、商场公共设施及广场投入4、推广费用五、招商及销售进度安排。
