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中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制陈召利(2007-5-25) / 已阅30970次2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。
作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。
不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。
动产是指不动产以外的物。
房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。
因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。
这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。
所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。
所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。
由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：（一）房地产开发项目转让房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。
我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
物权法房地产类规定物权法房地产类规定一、引言物权法是指规范物权关系的法律法规。
物权是指人类对于物质世界的占有、使用、收益和处分的权利。
物权法的目的是保护人们的合法财产权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济的发展。
本文将重点介绍物权法在房地产领域的规定。
房地产作为人们生活和产业发展的重要组成部分，对于国民经济和社会发展起着重要作用。
物权法对于房地产的保护和管理具有重要意义。
二、房地产的定义根据《物权法》第十条的规定，房地产是指土地及其上附着物、植物及地下空间。
房地产是一种特殊的不动产，包括房屋、土地和其附着物等。
三、房地产的物权归属根据《物权法》第二十一条的规定，房地产的所有权属于土地使用权的取得者。
土地使用权的取得方式主要有出让、划拨、出租等。
房地产开发企业等在收到土地使用权证书之后，成为房地产的所有权人。
四、对房地产所有权的保护根据《物权法》第四十六条的规定，房地产的所有权人有权对其房地产依法支配、占有、使用和收益。
同时，房地产的所有权人还有权以合法的方式处分其房地产。
物权法对于房地产所有权的保护主要包括以下几个方面：1. 对于他人非法侵占、毁坏或妨碍房地产的行为，房地产所有权人可以请求侵权人承担民事责任；2. 在房地产周边或者使用权范围内，房地产所有权人可以限制他人的行为，保护自己的权益；3. 房地产所有权人对房地产享有支配权，可以对房地产进行改建、修缮、扩建等；4. 物权法还规定了对房地产所有权的保护期限，确保房地产所有权人的合法权益得到保护。
五、租赁房地产的物权归属根据《物权法》第四十三条的规定，租赁的房地产的所有权仍属于房地产所有权人。
租赁人对租赁房地产享有使用权，但不享有物权。
租赁房地产的物权归属是指租赁人在租赁期限内可以占有和使用房地产，但所有权仍属于房地产所有权人。
租赁人应当按照合同约定履行义务，保护房地产所有权人的权益。
六、物权法对房地产开发的规定物权法对于房地产开发也有相应的规定和要求。
建筑物权法房地产所有权的法律保障房地产的所有权是建筑物权法中一个重要的概念，它为房地产的所有者提供了法律上的保障。
本文将详细探讨建筑物权法对房地产所有权的法律保障。
一、房地产所有权的界定房地产所有权是指对特定房地产物的占有、使用、收益和处分的完全权利。
根据建筑物权法的相关规定，房地产所有权可以通过合法的方式获得，比如购买、继承、赠与等。
所有者可以享有这些权利，并对房地产物负有相应的义务和责任。
二、对房地产所有权的保护建筑物权法为房地产所有权提供了全面的法律保护。
首先，法律规定了房地产的登记制度，所有者可以通过登记将自己的所有权有效确认并获得法律保护。
其次，建筑物权法规定了对房地产的侵权行为将受到法律追究，比如未经所有者许可擅自占用或毁坏他人房地产的行为将承担相应的法律责任。
此外，建筑物权法还规定了对房地产的担保和贷款等权益的法律保护，确保了所有者在经济活动中的合法权益不受损害。
三、建筑物权法与其他法律的关系在房地产交易中，建筑物权法与其他相关的法律有着密切的联系。
例如，土地管理法规定了土地的使用权和房地产的所有权之间的关系。
建筑法规定了对建筑物的使用和管理的具体要求。
行政法和刑法等法律也对房地产所有权的保护提供了重要的支持。
建筑物权法与这些法律之间的衔接和配合，为房地产所有权的法律保障提供了系统的基础。
四、建筑物权法的适用范围建筑物权法适用于我国境内的所有建筑物的所有权保障，包括住宅、商住楼、办公楼、工业厂房等不同类型的建筑物。
无论是个人的住宅还是企事业单位的办公楼，建筑物权法都为其所有权提供了法律保障。
无论是城市的大楼还是农村的农舍，都应受到建筑物权法的保护。
五、建筑物权法的发展建筑物权法作为我国法律体系中的重要组成部分，随着社会的发展和经济的进步，也在不断完善和发展。
随着城市化进程的加快和人们对住房需求的不断增长，建筑物权法将面临更多新的挑战和需求，需要进一步完善相关的法律制度、加强法律宣传和培训，提高所有者的法律意识和维权能力，以实现更好的法律保障。
小议《物权法》对房产测绘的影响【摘要】《物权法》的实施对房产测绘行业带来了非常广阔的发展前景，同时也给房产测绘提出了更新的要求。
本文结合《物权法》中相关不动产登内容，深入分析《物权法》实施后给房产测绘的影响，并提出了测绘工作的对应措施。
【关键词】《物权法》；房产测绘；影响经过十届全国人大五次会议审议通过，《物权法》于2007年10月正式施行。
《物权法》建立了由所有权、用益物权和担保权构成的物权体系，体现了不同物权主体实行平等保护的原则，即尊重国有财产，又保障城市居民和农民人口的财产利益[1]。
《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。
”无论是房屋所有权登记，还是土地使用权登记，其位置、面积等基本属性的确是均和测绘直接相关。
1 《物权法》与房产测绘的关系《物权法》在《城市房地产管理法》的基础上，对不动产登记制度进行改革创新，确立了不动产统一登记制度和登记生效原则，明确了登记赔偿责任等[2]。
无论是不动产登记和转让，还是建设用地使用权出让与划拨，其位置、面积、权属等信息均通过房产测绘或地籍测绘调查所取得。
《物权法》与房产测绘和地籍测绘等直接相关[3]。
2 《物权法》对房产测绘影响2.1 对不动产登记簿中测绘成果的影响《物权法》第十一条规定，不动产当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料，并在第十四条、第十七条中说明不动产登记的设立、变更、转让和灭失，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书记载信息应当与登记簿一致，不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
由于房产测绘成果是房屋权属登记的重要组成部分[4]，这就要求房产测绘机构进一步增加责任心，加强对不动产登记簿中测绘成果的管理。
《物权法》第二十条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
第1篇一、引言房产作为现代社会的重要资产，其物权法律规定在保障房地产交易安全、维护房地产权利人合法权益方面具有重要意义。
物权法作为我国法律体系的重要组成部分，对房产物权进行了全面、系统的规定。
本文将从物权法的基本原则、房产物权的内容、房产物权变动、房产物权保护等方面对房产的物权法律规定进行详细阐述。
二、物权法的基本原则1. 物权法定原则物权法定原则是指物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定。
这一原则体现了法律的权威性和严肃性，确保了物权关系的稳定性和可预见性。
2. 物权平等保护原则物权平等保护原则是指法律对各种物权给予平等的尊重和保护，不得歧视或者偏袒。
这一原则保障了房地产权利人的合法权益，促进了房地产市场的公平竞争。
3. 物权公示原则物权公示原则是指物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记或者公告。
这一原则有助于保障交易安全，防止权利纠纷。
三、房产物权的内容1. 所有权所有权是指权利人对房产享有占有、使用、收益和处分的权利。
所有权是房产物权中最核心的权利。
2. 用益物权用益物权是指权利人依法对他人所有的房产享有占有、使用和收益的权利。
主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。
3. 处分权处分权是指权利人依法对房产进行转让、抵押、赠与等处分行为的权利。
四、房产物权变动1. 所有权变动所有权变动主要包括房产的买卖、赠与、继承、赠与撤销、赠与追认等情形。
在所有权变动过程中，应当依法办理产权登记手续。
2. 用益物权变动用益物权变动主要包括土地承包经营权的设立、变更、转让和消灭。
在用益物权变动过程中，应当依法办理土地承包经营权登记手续。
3. 处分权变动处分权变动主要包括房产的转让、抵押、赠与等情形。
在处分权变动过程中，应当依法办理产权登记手续。
五、房产物权保护1. 请求权保护请求权保护是指权利人依法向侵害其物权的人提出请求，要求其停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。
2. 自力救济保护自力救济保护是指权利人依法采取必要的手段，保护自己的物权不受侵害。
１．住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值我国城镇土地归国家所有。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让的最高年限为７０年。
当时上述土地出让制度的出台，是借鉴了香港和英国的土地批租制度。
但没有考虑到居住权和土地使用年限的冲突问题。
对此，《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
”该项规定延长了住宅用地的使用年限，提升了房屋的内在价值。
从长远看有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期稳步上涨的基础。
２．小区公用部分的规定明晰了产权随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。
以往对于公共部分的产权界定，并没有明确的法律依据。
此次《物权法》的出台从维护业主的合法权益出发，明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。
并且对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，也作出了规定。
以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场秩序、处理纠纷提供了法律依据。
３．新型邻里关系，明确相邻纠纷问题长久以来，对于解决物业纠纷无法可依，物业管理条例也是软性的政策，执行起来有难度。
遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等相关规定进行处理。
《物权法》的出台则解决了这种状况，将很多细致的规定纳入法律框架中。
例如，《物权法》规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
”对生活中遇到的实际问题，例如相邻各权利人之间的用水、排水、建造、修缮建筑物涉及到的安全、通风、采光和日照，以及排放污染物等问题都作出了明确的规定。
所以就相邻关系而言，独有部分使用如果影响到他人，其使用就会受到限制。
有些以往看似合理的行为，如果对其他相邻权利人造成影响，就会受到《物权法》邻里关系中相关规定的约束。
４．严格土地管理制度，明确土地出让方式。
物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。
不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
”因此未来国家对土地的管理和调控方向会集中在三个方面：第一，在一定程度上控制土地供给；第二，调节现有土地供应结构，坚持“９０平米７０％”的政策，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。
另外物权法还规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
该项规定，一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持政策的连续性；另一方面，也保证了政府获取土地收益，维护了国家的利益。
５．拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度依据宪法，物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
同时，物权法对征收补偿的原则和内容作了规定。
关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，维护了社会的稳定。
另外针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
”违反规定的，要依法承担法律责任。
关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法规定：“征收单位、个人的房屋及
其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。
此规定体现了物权法下有效维护权利人利益的原则。
在公共利益条件下拆迁个人住宅，权利人虽然必须转让“物”，但是获得了两个保障：第一是获得补偿权，第二是获得现有居住条件不降低的权利。
物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度上保护了弱势群体，给有效、和谐的解决城市拆迁问题提供了法律依据和保障。
另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
６．物权法的出台为物业税的征收提供了法律依据目前我国房地产行业税费比较混乱，多而杂。
并且流通环节税赋较多，而保有成本却相对较低，税费体系极不完善。
在房地产领域中，交易环节的各种税费有可能转嫁给购房者，增加其购房压力。
而物业税是对保有环节的征税，其对行业的长远利益存在利好，比如改变过度超前及贪大求全的购房观念，提高房产的利用效率等。
随着物权法出台，物业税的开征已经不存在法律缺口，物权法明确了产权关系，强调了对私人财产的保护，清晰了物权，使得物业税的征收有了法律依据。
３物权法影响下的房地产市场主体
１．对开发企业而言
首先，物权法对开发商和业主的权、责、利作出了明确的界定。
双方各自行使自己的权利，履行自己的义务，这将使得二者的合法权益都得到保障。
这样一来，一方面避免了以往有些开发商私自出售业主共有财产的现象。
另一方面规范、明确业主的权力和义务，对其非合法性的行为法律将不予保护，这也间接地维护了开发商的利益。
物权法的出台理清了开发商
与业主之间的关系，避免了不必要的纠纷。
其次，物权法对土地的出让方式、征收土地的补偿等方面作出了严格、明确的规定。
使得政府不能在“公共利益”的大旗下，公然为开发商征地、拆迁了，这将从根本上改变房地产业的发展模式。
特别是一些与政府联系紧密的开发商，如果不改变其运作方式，就有被淘汰的风险。
其次，必须对被征地人进行合理补偿，这无疑会加大开发商的拿地成本，对其资金实力是一个严峻的考验。
从而加快行业内部的优胜劣汰和规模整合。
再次，物权法明确了住宅建设土地使用权自动续期的问题，也就是说，七十年以后只要房屋仍然存在，使用权还是属于购房者的。
这解除了购房者对房屋产权期限的担忧，在一定程度上能够增强购房者的购房欲望，为开发商创造和扩大潜在的市场，同时开发行业也将更加关注产品质量和品牌的建设，使其满足购房者追求舒适生活的目标以及财产保值增值的需要。
２．对购房者而言随着房地产行业竞争的不断激烈，购房者更具有理性的分析和判断能力。
物权法对房屋产权期限做出明确规定后，购房者买房时将不再只注重价格这个单一因素，房屋的使用寿命及质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物业管理水平等方面也将成为决定购房者是否购买的重要因素。
另外物权法的出台，使得处理各种纠纷有法可依。
购房者的权益将得到更有效的保护。
其投诉将由情绪化向理性化转移，维权意识和法律意识也将逐步增强。
３．对政府而言当前，随着城市化进程的深入，大规模的基本建设、征地拆迁问题越来越多，不依法行政侵害老百姓利益的情况时有发生。
物权法出台后，政府作为土地出让市场的主体，其行使征收权，必须遵循物权法所确立的程序，而且应当按照物权法规定的补偿标准予以充分补偿。
这就大大降低了行政违法的可能性。
同时政府也将依据物权法加大对土地市场的调控力度，控制土地供应量和供应结构，从“地根”出发，促进房地产行业的健康稳定发展。
综上所述，物权法对房地产行业的影响是方方面面的，它对中国的房地产行业走向规范化和法制化都具有重要的意义。
