住房与中国城市的家庭结构44页PPT

（6） 热 环 境 系 统 （ Thermal Environmental Systems）
（7）绿化系统（Afforest Systems）
（8）废弃物管理与处理系 统（Waste Dispositon and Management Systems）
（9）绿色建筑材料
（Green Construction Materials）
中国城市住区规划与住宅发展
金笠铭
前言
自20世纪80年代至今，中国城市住 宅建设与经济科技社会的飞跃发展同步， 完成了历史的大跨越。不仅建设规模是 世界上空前的，基本上实现了 “居者有 其屋”，城市人均居住面积由80年代初 的
不足5M2增加到2000年的约10M2，同时 正在完成由计划到市场的转化，由实物 分配到货币分配的转化，由一元化投资 到多元化投资的转化，由数量型到质量 效益型的转化，努力做到“居者有其 屋”。
●住宅建设三阶段概况
1. 试点小区（1985-2001.4） 全国大中小城市全面推开，先后分
为五批，共400多个试点小区，其中70多 个已经过建设部全面验收。主要解决工 程质量问题，同时倡导“四新”应用 （新材料、新结构、新技术、新工艺）。
重庆龙湖 小区
3. 国家康居示范工程（1999年——）
●20年代来住宅建设变化的主要特征：
住宅分配方式：由实物分配→实物与货币 分配→货币分配
居住生活模式：温饱型→小康型→后小康 型
住宅建设阶段：试点小区→小康示范小区 →国家康居示范工程
●当今所处的阶段
1. 数量增长期 2. 分配变更期 3. 交易活跃期 4. 质量提升期 5. 生活转型期 6. 更新模式期
3.“智能小区”、“绿色生态小区”、 经济适用房成为未来相当长一段时间内 城市住宅消费热点；老人住宅、老人社 区开发建设成为国家和各级政府重大社 会目标。

此地，改变了古代徽州人口的构成，开始形成徽州村落。 • 徽州民居正房多朝南偏西26°~27° • 总平面占地一般不大，建筑密集，多为一家一户，较少大
型住宅，平面多是方形，建筑为二层楼，以三合院、四合 院为基本单位。一般正屋较长，侧面厢房开间狭窄，进深 亦浅，廊屋仅是联系的过道，内置楼梯，天井很小。 • 西递宏村——位于安徽省黄山市黟县，规模宏大， 布局井然有序。
化石” • 千百年来，建筑被视为标示等级名分、维
护等级制度的重要手段 • 山西祁县民居体现了左上右下、东尊西卑
的昭穆之制
二、中国民居与文化
中国民居的环境观
• “天人合一”的环境理想
• “五位四灵”的环境模式
•
“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”
• “以崇尚自然和追求真趣为最高目标，以 得体合一为基本原则，以巧于因借为最高 技法”的环境意向
中国民居建筑
历史
文化
内容
现状
原始社会 夏商周时期 秦汉魏晋 南北朝时期 隋唐时期 元明清时期
......
哲理观 宗法观 环境观 思维观 生态观 审美观
......
汉族民居 少数民族
一、中国民居建筑的历史根源
原始社会 • 天然穴居或巢居（旧
陕（ 西半
石器时代）
省穴
• 穴居、半穴居、地面
西居 安）
建筑、干栏式建筑
四、中国少数民族民居
2、南方少数民族民居 • 吊脚楼，也叫“吊楼”，为苗族（贵州等）、壮
族、布依族、侗族、水族、土家族等族传统民居， 在桂北、湘西、鄂西、黔东南地区的吊脚楼特别 多。吊脚楼多依山就势而建，呈虎坐形，以“左 青龙，右白虎，前朱雀，后玄武”为最佳屋场， 后来讲究朝向，或坐西向东，或坐东向西。吊脚 楼属于干栏式建筑，但与一般所指干栏有所不同。 干栏应该全部都悬空的，所以称吊脚楼为半干栏 式建筑。

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百亿代表企业09-11年销售额和销售面积
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一二线城市是大房产公司的天下
从多个大型房企拿地情况看，仍集中布局于一 二线城市。基本上以“稳守一线城市、积极拓展二 线城市、择机进入三线城市”为城市发展方针，深 耕已进入的城市。
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城市扩张速度远高于城市人口增加
• 2000年至2010年全国城镇建成区面积扩张了60% 多，远高于城镇人口的增长速度13.9%，而同期 人均建设用地133平方米，超过国家规定限额的 30%。
图1：英国住房的产权结构变化
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1914 1945 1951 1961 1971 1981 1991 1993 私有出租住房 公共出租住房 自有住房
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一．住宅的属性
• 大城市的租赁比例高于全国平均水准 • 住宅金融对居住消费的促进作用及供给关系的影响 • 由于昂贵、耐用、固定等因素，住宅具备附属抵押品特性及可继承性，进而
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一．住宅区的规划设计规范简介
◆ 3.城市规划红线与地块控制红线 A.“蓝线”、“绿线”、“紫线”、“黄线”
• “蓝线”是指城市规划区内的水面边线。 • “绿线”是指城市规划中的绿化用地控制线。 • “紫线”是指城市规划区内的历史文化遗迹所占地域的界线。 • “黄线”是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的
◆3. TOD模式的探索
TOD模式：以公共交通为导向的开发 （transit-oriented development，TOD），是规划一个居民或者商业区时，
使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

的 过
因为这些政策减少了低质量住宅的供给而增加了
滤
其需求。
模 型
因此，控制增长和分区政策的一部分成本由 低收入家庭承担。
一、租房的成本
租房成本就是租房人支付给房东的租金。
在竞争性市场上，房东获得的经济利润为零。
如果不考虑税收，有如下三类：
➢资金成本 (住宅价格×市场利率i%)
➢贬值 (住宅价格×贬值率d%)
动的关系：在其他条件不变的情况下，需求随着
第
价格的上升而递减，随着价格的下降而增加。因
二
此，住宅需求价格曲线一般是一条向右下方倾斜
节
的曲线。
住 宅
住宅价格影响住宅需求的程度可以用住宅的
市 场
需求价格弹性来表示。
的 均
衡
分
析
一、住宅市场的需求分析 (二)城市人口数量和结构的变化
城市人口数量
人口结构
第
第 五
0
节
U1
家庭倾向于选择现金，
住
因为现金提供了更多的
宅
消费选择。
政 策
60 80
200 240 住宅服务数量
一、公共住宅
(二)接受者的福利
其他商品
575
50 0
如果家庭接受现金而非居 住在受补贴的公共住宅里，境 况会变好吗？
政府成本：200美元
承租人缴纳：100美元
40 305
U2
住宅补贴：100美元
假定控制增长会分区政策导致新的中等质量
住宅供给减少。供给减少引起其价格上涨，维护
中等质量住宅的收益随之增加。业主在维护和修
补上花费更多，减缓了过滤进程、减少了低质量
第 三
住宅的供给。

●厕所、浴室的门洞不 允许直接开向起居厅
●厨房的门不宜直接面 向起居厅开口避免油烟 干扰
5.起居室(厅)空间要有安定性，其平面设计应尽量减少交通穿越干 扰；厅内的门洞开口位置应尽量集中设置在短边一侧，门洞开口数
量越少越好。
⑴ .起居厅的门洞 开口应尽量设置 在短边一侧。
⑵ .起居厅穿越交 通最好角穿或短 边穿越，尽量避 免进户口到厨房 的动线穿越起居 厅，更不能对角 穿越。
L型
优点：是经济合理、动线较 短的一种布置方式。 从冰箱、洗池到调理 台、灶台的操作顺序 不重复。 管线仍可集中于一角， 便于隐蔽。家具布置 的整体性强，外观好。
缺点：转角部分的储藏空间 使用效率较低。
U型
优点：是动线距离最短 的一种布置方式。 操作路线集中， 储藏空间多，空 间利用充分，
缺点：可能出现两个转 角储藏柜，不好 使用。
2.指标 《住宅设计规范》：最小面积≧5㎡，短边净尺寸≧2100M 《城市小康示范小区规划设计导则》最小面积≧6㎡
3.餐厅与厨房的关系(D+K 、DK 、D ·K)
D+K型平面
DK型平面
D ·K型
服务空间的设计
n 厨房空间设计要点 (操作流程、人体工效学、通风换气)
● 厨房操作三角形(作业动线简洁)
第二节 套型各功能空间设计要点套型Biblioteka 居室部分 服务部分 交通部分
门厅 起居厅 餐厅 卧室 书房 厨房 卫生间 储藏
过道 户内楼梯
其他部分
n 起居厅空间的设计要点
起居室(厅)功能分析 在现代住宅中作用非常突出，随着社会现代化，推动家庭物质和文化 生活向多样化、开放性发展，因而对起居空间的要求越来越高。
● 厨房平面类型

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不强调主次等级，将用地成片成块,成组成团地布置,形成片块式布局形式
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6
案例分析：万科西山庭院 区位文脉分析
西山庭院位于北京海淀区京密引水渠畔，地段人群很大一部分为知识阶层，以
知识资本完成财富积累，对于高品质的住宅要求凸显出来，对于中国的传统文
化也产生了新的审视
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◇期望 • 文化的再续 • 延续地脉环境，在
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广州可逸名庭
两边开口，由窄到宽，逐渐开敞的感觉。
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南北向D/H=2.3 东西向D/H=2.8
都处于围合空间 范围，处于喧闹地段， 也可享受安逸的氛围。
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案例一：遵义市世纪花城居住小区规划设计 • 现状，地形分析
本方案用地位于遵义市红花岗完区整版，pp海t课件尔大道以北紧邻二号小区。41
优点：节省用地 缺点：布局紧凑，开发强度较大，居住品质降低 适用范围 :“集约式”布局由于节省用地，可以同时组织和丰富 居民 的邻里交往及生活活动，尤其适用于旧区改造和用地较为紧张的地区, 在一些用地狭小、地段不规整的区域，也可选择集约式平台布局
居住区规划设计的过程是一个力求不断实现规划目标的过程，其间决定是否能够或 有效地实现规划目标的重要因素是规划结构。一般情况下，居住区的构成要素可划归为 用地、设施、交通、景观、空间五个部分。在考虑具体的居住区规划设计时，构思过程 的第一步往往是对规划结构进行组建的过程 。构成要素被划归为上述五个部分，它们相 互之间存在着由简单到复杂、由低级到高级、相互重叠交叉的一个半网络的结构关系。居 住区内公共服务设施的布置方式和城市道路(包括公共交通的组织)是影响居住区规划结构 的两个重要方面，也是居住区规划结构需要解决的主要问题。此外，居民行政管理体制、 城市规模、自然地形的特点和现状条件等对居住区规划结构也有一定的影响。

r (h ) i n E
或
R E (h) i H
R E ( h ) i ，一方面意味着权益市场上出现超 H
然而，如果
额利润，将吸引新的投资者进入；另一方面，又意味着租 赁市场上价格（租金）水平过高，而过高的租金水平又会
抑制消费需求。这两方面的力量同时促使房价上升、房租
下跌。一旦
R E ( h ) i，则又会出现相反的运动过程。因 H
应该指出，住房虽然是不同质的，但是它们在满足 人们的效用方面仍然具有较强的替代性。因此，住 房市场的细分只具有相对的意义，按同一标准划分 的子市场之间不是完全独立的，而是相互影响和相
互作用的，只有在这些子市场同时达到均衡时，它
们才可能各自分别达到均衡。 下面以租赁市场和权益市场为例加以说明。
我们假定住房的需求方有两种类型：一类是投资 者，他们从权益市场上购买住房，然后通过租赁 市场出租，获取相应的收益；另一类是消费者， 他们在租赁市场上承租住房，获得相应的服务。 一般来说，投资者的收益包括两部分：一是经营 收入，可表示为： R rn H
另一方面，住房作为资本财的特征与它作为消费财的
特征往往难以截然分开，例如自有自用的住房就是这
样。两种特性交织在一起，有时候使住房需求的变化 难以捉摸。例如在通货膨胀时期，消费者的实际收入 水平下降（假定名义收入不变），因而住房需求也会 随之减少，但与此同时，住房又是一种非贬值资产，
通货膨胀会提高其相对于贬值资产的实质报酬率，因
住房是资本财和消费财的有机统一体，因此，住房
市场的需求有投资需求和消费需求之分。但是，住
房的投资需求只是一种中间需求，住房市场的供给 最终要由消费需求来消化。而且，城市住房问题直 接表现在住房作为消费财的方面。正因为如此，城 市经济学将分析的出发点放在作为消费财的住房服 务市场上。

一般可分为内廊式和外廊式两种，走廊又可以根据长短和服务的户数 分为长廊和短廊式。
点式——又称为独立单元式住宅。公共空间利用率高，组合紧凑，节 约用地。
梯间式——以一个楼梯为几户服务的单元组合体，住户由楼梯平台直 接入户。住宅以楼梯为中心，每层安排的住户较少（2-4户），
每户自成一体。平面布置紧凑，公共交通面积少，户间的干扰少，可以适 应多种气候。保留了一定的公共空间，是城市住宅设计中应用最多的单元 平面形式。
大、中、小三种面积的居室、家俱系数：大——≤0.5，中、小≤0.55， 大居室为12.5~15m2，中居室为8.5~10m2。小居室为6.5~8m2，大、中居室 净宽3.0是适应性较强的尺寸，小、中居室净宽2.4（2.1）是适应性较强 的尺寸。
大居室净尺寸3.0×4.2m 3.0×4.5m 3.0×4.8m 3.3×4.8m
否会认为老师的教学方法需要改进？ 源自所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ 教师的教鞭 “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，
没有学问无颜见爹娘 ……” “太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
6
引言
家庭是社会的细胞，也是人们生活单位的一种类型。不同 的居住方式形成了各种类型的居住建筑。
1．以个人为生活单位集体长期居住的是宿舍。
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住宅的类型
按住宅层数分类
低层住宅 多层住宅
1-3层 4-6层
不设电梯
7层及7层以上需设电梯为主要垂直交通工具
小高层住宅
7-11层
每栋设一部电梯 一部楼梯
高层住宅
12-18层 （二类） 18层以上（一类）
每栋至少设两部电梯 两部疏散楼梯 按组合关系分类
非组合式住宅——不通过公共交通空间组合在一起 联排式住宅、独院式住宅

1. 图解 ·关键知识 集镇的出现
2. 警示 ·易错易混
中国古代的“城”与“市”：中国古代 的“城”属于政治范畴，最初的城是具 有防御性质的，并且是用城墙等围起来 的地域。“市”属于经济范畴，指买卖 交易和交换的场所。
知识点二 近代以来的城市化进程
1.城市化的演进：工业革命后，城市化进程开启。工业生产逐渐向城市 集中，乡村人口向城市转移，一方面为经济发展提供了劳动力和消费市 场，另一方面对城市的设施与服务提出了更高的要求。 2.居住条件的改善 (1)居住条件 ①主要原因：城市的发展和建筑技术的革新。
2.西方古代城市特色 (1)无一定的轴线，道路结构呈环形辐射状，布局较自由。 (2)市中心为宗教式市政建筑，有公共广场，呈开放式格局。 (3)高耸建筑常设置在市中心，建筑高度由市心逐步向周围降低，市中 心常有不高的山丘。 (4)城市建筑具有尺度雄伟、体量宏巨、与自然对立的外观形式。
主题二 近代以来的城市化进程
第
十 七 单
经济与社会生活
元
第61讲
村落、城镇与居住环境
古今中外人类居住形式与居住环境发展变化的过程，折射出人类社会从原始文明到农业文明再到工
业文明不断演进的特点。
1.古代的村落、集镇和城市：人类居住形式经历了从穴居、巢居、半穴居到地面筑屋的演变。农业
主
出现以后，人们筑屋定居，形成村落。村落的居民定期交换物品，逐渐形成集市。集市发展到一定
两河流域 人们用黏土和芦苇混合制成的土坯建造房屋，用木材作栋梁
古埃及
大多数房屋用泥和木材修建，庭院是家庭活动的场所
南方的巢居和北方穴居是最早的两大类型；自先秦以来，民
古代中国 居的设计遵循严格的等级观念和长幼有序的礼仪制度，普遍

二．家庭金融资产的分布

我国城市居民家庭金融资产主要由人民币和 外币两部分组成，其中人民币金融资产又由 储蓄存款、国库券、股票（含基金按现价 计）、其它有价证券、储蓄性保险（累计交 款额）、借出款、现金、住房公积金余额和 其它人民币金融资产组成；外币金融资产由 外币储蓄存款、外币现金和B股票（折成美元） 等组成。
一． 家庭财产总量和分布
1.家庭财产分布
家庭财 5000 50000 产（元） 0以 下 10000 0 10000 0 15000 0 9.8 15000 20000 25000 30000 350000 0000以上 20000 25000 30000 35000 0 0 0 0
比例 （%)
1．家庭金融资产的发展情况
金融资产发展情况
年份 1984 1990 1996 2002
户均拥有 金融资产 （元）
1338
7869
30982
79760

改革开放以前，城市居民生活只及温饱水平，称不 上什么金融资产。1984年，即我国实行改革开放的 第一年，城市居民户均金融资产仅为0.13万元。到 1990年，户均金融资产达到0.79万元，比1984年增 长4.9倍，平均年递增34.4%。至1996年，户均金融 资产达到3.1万元，比1990年增长2.9倍，平均年递 增21.4%。2002年，户均金融资产达到7.98万元，比 1996年又增长1.6倍，平均年递增17.3%。从1984年 到2002年，户均金融资产的平均年增长速度为25.5%。

这张表格说明了大中小城市之间居民家庭财 产差异明显，大城市居民户均财产最多，其 城市家庭财产总量接近小城市的2倍。
3、户主不同年龄家庭财产差异
户主年龄 30岁以下 30- 35岁 35- 40岁 40- 45岁 45- 50岁 50- 55岁 55- 60岁 60- 70岁 70岁以上 总体平均 平均家庭财产总 额（元） 180961 203974 281978 258736 268340 193670 229444 162321 156541 228318 与总体平均水平 之比（%） 0.79 0.89 1.24 1.13 1.18 0.85 1.01 0.71 0.69 1.00