产品管理-长沙天音房地产XXXX年沙河·堤亚纳湾二期小高层产品定位 精品
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湘江豪庭小区房屋建筑产品说明书湘江豪庭小区房屋建筑产品说明书工程名称:湘江豪庭竣工日期:2011.11.24请认真阅读说明书,严格按说明书要求使用建筑产品使用说明编号一、产品使用说明1、装饰装修改造时,应征得房产管理部门或物业部门的同意,向原设计、施工单位咨询,不得擅自拆除或改造。
2、使用电气设备请提前核对电表、线路负荷,避免超负荷使用造成电路烧毁和引起火灾造成损失。
3、阳台请勿超负荷存放物品和剧烈震动,以防阳台断裂。
4、按有关规定定期对管线、水电设施、门窗等及时进行维修、油漆、粉刷,避免损坏。
5、厨房、卫生间使用过程中,勿乱抛杂物,以免造成堵塞。
6、非上人屋面严禁上人和堆放杂物,以免造成屋面损坏漏雨;屋面防水层应定期清理维护。
7、各种设备应按设备使用说明书的要求维护保养。
二、建筑结构说明本建筑产品为框架结构;按度抗震设防;基础为条形基础楼层结构:允许活荷载千牛/平方米。
墙体:屋面为屋面,防水材料为阳台允许活荷载千牛/平方米。
三、供电负荷电表额定电流安培;总负荷千瓦;进户线MM2;保护零线MM2;照明回路MM2;负荷千瓦;设备回路MM2;负荷千瓦。
四、保修说明1、用户对本产品保修或维修的要求请向房管或物业管理部门提出,并及时转告我公司维修部。
2、建设(开发)单位自行分包的项目或因使用不当造成的缺陷不属于保修范围。
3、建设(开发)单位按合同约定逾期未返还质量保证金和拖欠工程价款的项目,暂不实行保修。
4、解决工程质量纠纷和损坏赔偿,按国家有关法律规定执行。
五、保修范围和期限1、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为五年。
2、房屋建筑的地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
3、墙面、天棚抹灰、粘贴、粉刷造成的爆灰、脱落、大面积空鼓裂缝、掉粉起皮保修两年。
4、楼地面反砂、空鼓、裂缝、地面下沉、倒坡积水保修两年。
5、门窗开关失灵、翘曲变形、油漆起皮、五金不符合规范要求保修两年。
保利西海岸项目个案分析一、项目概况(一)项目区位条件项目位于岳麓潇湘大道与岳麓大道交汇处西南角,银盆岭大桥以西,邻近地铁4号线、长株潭轻轨线,多条公交线路可达,未来交通区位优势明显。
项目为于滨江新城板块,是政府全力打造的长沙新型金融中心,区位价值潜力大。
周边环绕奥克斯广场、绿地广场等大型商业综合体,正对文化遗址裕湘纱厂,片区教育、商业等配套及景观资源较为完善。
图-1 项目区位条件示意图(二)项目基本信息项目为一线江景社区,以“品牌效应+区位价值+完善配置”为主要卖点。
表—1 项目基本信息表二、项目整体规划项目整体规模大,分两期开发建设(如图所示),楼栋沿江由东往西呈东南向行列排布,楼栋南低北高,具有良好的通风采光效果。
一期由8栋40—46层住宅和4栋2—3层街区商业用房组成。
分一线江景房(红色标注)和二线江景房(黄色标注)和内部景观房(蓝色标注)。
二期主要为商业、写字楼建筑。
小区完全人车分流,地下车库入口直接设置在车行入口处,再由电梯直接入户。
车位比为1:0.8,比例不符合改善型楼盘的需求数量,小区内部不设垃圾站。
图—2 项目整体规划图三、项目产品设计(一)项目户型配比项目整体规模较大,总户数5888户。
产品面积区间为79—188平米,满足各个户型区间的人群需求。
分平层和复式两种产品,平层层高2.9m,复试层高5.8m。
公摊率为23%,复式赠送面积较大,性价比相对较高。
层数为40—46层的超高层,底层部分架空。
主力户型为130㎡—161㎡的平层和复式户型,针对改善客户群体,户型配比较为合理。
(二)项目在售户型分析项目在售户型点评94㎡, 三室两厅一卫亮点➢主卧空间较为阔绰,舒适度好;➢客厅、主卧室南向,户型设计合理,采光较好;➢赠送阳台面积大,舒适度较好;不足➢面积过于紧凑,舒适度欠佳;➢受过道影响,客厅面宽过窄,实际使用面积不足;➢赠送房间面积过小,实用性较差;➢墙体均为承重墙,户型灵活度差;➢次卧采光较差;130㎡,一室两厅两卫亮点➢复式二层通过隔板搭接提高得房率,性价比较高;➢主卧自带南向阳台,舒适度提升;➢赠送面积大,性价比较高;➢厨房自带生活阳台;功能性较好;不足➢非南北通透,餐厅采光差;➢客厅3.8m开间,过于紧凑;➢二层楼梯旁卧室私密度差;➢二层整体采光较差,仅靠南向阳台采光;164㎡,五室两厅两卫亮点➢横厅设计,观景效果较好;➢主卧自带生活阳台,舒适度提升;➢客厅、餐厅、主卧均南向设计,采光效果好;➢赠送阳台面积大,性价比较高;不足➢横厅设计,影响南北通风;➢交通空间较大,造成空间浪费;、➢受横厅设计影响,墙体均为承重墙,户型灵活度差;➢客卧私密性较差;(三)园林景观项目园林目前暂未成形,沿小区入口进去即为绿化道,没有较大特色,参照沙盘效果和营销中心前坪景观与规划效果图有部分偏差。
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一、项目背景随着我国经济的持续发展,房地产市场逐渐升温,购房需求日益增长。
本方案旨在针对我公司即将推出的房产项目,制定一套全面、有效的销售策略,以实现项目的高效销售和品牌价值的提升。
二、项目概述1. 项目名称:XX花园2. 项目位置:位于市中心核心地段,交通便利,周边配套设施完善。
3. 项目规模:占地XX亩,总建筑面积XX万平方米,共计XX栋住宅楼。
4. 产品类型:涵盖高层住宅、洋房、别墅等多种产品类型,满足不同客户的居住需求。
三、销售目标1. 短期目标:在项目开盘前,完成50%的销售量,确保项目顺利开盘。
2. 中期目标:在项目开盘后6个月内,实现总销售量80%。
3. 长期目标:通过优质的服务和口碑传播,将XX花园打造成为区域内高端住宅的标杆项目。
四、销售策略1. 市场调研与分析- 对目标客户群体进行深入调研,了解其需求、购买力和偏好。
- 分析周边竞争对手的项目特点、价格策略、销售进度等,制定差异化竞争策略。
2. 产品定位与推广- 突出XX花园的区位优势、产品设计、景观环境等特色,打造高端住宅形象。
- 制定针对性的宣传推广方案,包括线上线下相结合的多渠道宣传,提升项目知名度。
3. 价格策略- 根据市场调研结果和成本控制,制定合理的价格体系。
- 实施分阶段定价策略,根据市场反馈和销售进度适时调整价格。
4. 销售渠道拓展- 建立线上线下相结合的销售渠道,包括销售中心、电商平台、分销商等。
- 与房地产中介、银行等机构建立合作关系,拓宽销售渠道。
5. 销售团队建设- 组建一支专业、高效的销售团队,进行系统培训,提升销售技巧和服务水平。
- 建立激励机制,激发销售团队的积极性和创造性。
6. 客户关系管理- 建立完善的客户关系管理系统,对客户信息进行分类管理,提供个性化服务。
- 定期举办客户活动,增强客户粘性,提升客户满意度。
五、实施计划1. 项目前期:完成项目审批、规划设计、工程开工等前期准备工作。
2. 项目中期:启动市场调研、产品推广、销售渠道拓展等工作。
项目卖点文案十大价值体系1、选好房,要选实力品牌百年招商,央企蛇口;招商蛇口入渝16载,以江湾城、长嘉汇等16个作品,引领北滨路、南滨路等热土崛起。
如今,再度落子空港新城,匠著招商·雍璟城,领秀北重庆的生态高阶住区。
2、选好房,要选潜力区域作为“重庆向北”的“压轴戏”,空港所在的临空经济示范区,是重庆及渝北的经济动脉、片区发展的经济引擎,更是重庆离世界最近的地方。
选择空港中轴,掌握资源核芯招商·雍璟城力塑理想人居范本。
3、选好房,要选优越配套约5.6万方港联广场集中商业(已开业);约45万方重庆首个室内主题乐园、影城。
购物中心全一体的大型商业MALL(预计2021年开业)。
城市丰富配套,优享缤纷生活。
4、选好房,要选便捷交通招商·雍璟城拥有一环双轨(规划中)多干道,出门即是轻轨3号线莲花站,邻近轨道交通14号线(在建)。
同时坐享江北机场、重庆北站、绕城高速及数个公交站点;立体醇熟路网,悦揽畅快人生。
5、选好房,要选绿意公园招商·雍璟城周边天鹅湖公园、空港公园、跳蹬河公园(规划中)多公园环绕。
推窗即见红花绿树,出门即入自然绿境,跑步、休闲、散步......让绿意彻底回归生活,就是成就者追求的生活境界。
6、选好房,要选园林环境招商·雍璟城的东方园林,让居住与自然完美融合,悉心打造臻美“雍”系园林,一轴十景,四季盛开的花卉,将东方写意与生态自然。
7、选好房,要选邻里空间招商·雍璟城规划全龄段社区空间,儿童专属乐园,健身步道,康体设施、棋牌空间等,真正做到了老有所享、幼有所乐。
8、选好房,要选社区配套源自百年招商品牌的深厚积淀,以匠心筑造新亚洲风格建筑,时光沉淀下的建筑美学全石材基底、LOW-E玻璃,强调文化融合、传承创新、对称布局;甄选每一项材质,运用真石漆、进口石材、质感金属漆,开启空港新城人居品质改善时代。
9、选好房,要选品牌物业招商·雍璟城选用招商品牌自持物业,拥有“国家一级物业管理资质”,以健康低碳的绿色文明,尊崇服务体验,以人文关怀为您贴心营造舒居生活。
第二部分产品篇目录一.项目定位(可完成)3二.项目总体规划(需规划补充)40三、单体设计441. 建筑形式与风格特点442. 外立面:提供参考图片及相应建筑风格的演变历史及人文背景443. 入户大厅、标准层设计标准444. 电梯及电梯厅设置455. 架空层功能设置及利用46四、产品户型471. 户型配比472. 户型设计优化、调整建议(包含户型、门窗等)473. 户型面积及配比、面积分摊及测算依据474. 使用功能特点(附设计图)47五、设备、设施471. 室内新风系统472. 玻璃隔热膜等473. 智能化、安防系统建议484. 新材料、新技术、新设备建议485. 项目、功能、品牌、厂家、性能、价格、安装及品牌一览表486. 设计单位及实施单位48六、建材、装修装饰481. 项目与功能:品牌、厂家、性能、价格、安装482. 品牌与型号:注明典型的应用项目及优、缺点48七、公用配套设置481. 功能、面积、位置一览表482. 使用方案、说明功能及经营方式,给客户生活带来的利好48八、园林景观设计511. 项目、功能、布局一览表:示X区为重点512. 园林景观主题、特色513. 园林景观具体概念、方案及亮点设置514.园林效果控制515. 设计单位及实施单位及主管人员业绩、特长51九、项目服务配套511. 客户中心服务要求512. 物管公司介绍513. 物管公司服务标准要求514. 管理方案、公约、承诺、合同51十、营销示X展示区要求511. 销售中心面积及功能512. 样板房设置(楼层、套数、风格)533. 看房通道要求534. 示X区园林设计要求53十一、开盘后上述情况的月报53产品篇是对项目产品设计策划方案的诠释,是销售人员介绍产品的依据。
销售策划部应组织销售团队广泛收集信息,深入挖掘产品卖点,研究产品不足及改进办法,充分准备应对口径,将产品从特点到功用再到功效全面深入地阐述,用对顾客推销的角度和口径集结成文。
房地产项目定位报告1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行定位分析,以提供房地产开发商进行决策的依据。
在此报告中,我们将对项目的地理位置、目标市场、产品定位和竞争优势等方面进行详细分析,并提出相应的建议和战略。
2. 项目概述本房地产项目是一座综合性住宅小区,位于城市中心地带,总占地面积为XXX平方米。
小区将提供多种户型的住宅,包括公寓、别墅和联排别墅等,满足不同客户的需求。
此外,小区还将提供配套设施如公园、商场和儿童乐园,为居民提供便利和舒适的生活环境。
3. 地理位置分析项目地理位置是一个重要的因素,对项目的销售和市场接受度有着直接的影响。
本项目位于城市中心地带,附近有多条主要交通干道,交通便利。
该地区也拥有良好的教育资源和商业服务设施。
此外,附近还有大型商业中心和旅游景点,为项目吸引潜在购房者提供了优势。
4. 目标市场分析本项目的目标市场主要包括两类客户:一是首次购房者,二是投资购房者。
针对首次购房者,项目将注重提供价格适中的住宅产品,力争为他们提供一个安全、舒适和便利的居住环境。
同时,项目将提供灵活的付款方式和购房政策,以吸引这一目标客户群体。
针对投资购房者,项目将强调房产的升值潜力和租金回报率。
项目将提供高品质的住宅产品,并加强项目周边的配套设施以增加投资回报。
5. 产品定位本项目的产品定位是高品质、舒适和多功能的住宅。
项目将采用现代化的建筑设计和高品质的建材,以确保住宅的舒适度和稳定性。
同时,项目将提供多种户型选择,以满足不同客户的需求。
此外,项目还将注重绿化和景观布置,为居民提供优美的生活环境。
6. 竞争优势分析在市场竞争激烈的情况下,项目需要具备一定的竞争优势。
以下是本项目的竞争优势:6.1 地理位置优势项目位于城市中心地带,交通便利,附近有多个商业中心和旅游景点,为项目吸引潜在客户提供了优势。
6.2 产品优势本项目注重提供高品质、舒适和多功能的住宅产品,以满足不同客户的需求。
项目采用现代化的建筑设计和高品质的建材,确保住宅的舒适度和稳定性。
产业地产的策划工作要点及定位模型产业园区全程策划系统理论:定位策划+概念设计+营销策划三位一体才是全程策划,才能在项目中注入思想、植入灵魂、赋予生命,才能让一个项目具有独一无二的地位。
项目前期策划的主要工作 ................1—1、产业发展环境分析.........................1—2、市场深度调查研究.........................1 — 3、项目投入产出概算.......................1—4、总体规划设计配合.........................1 — 5、目标市场定位分析......................1—6、产品组合规划建议.........................1 — 7、新农村建设专题研究.....................1 — 1产业发展环境分析合理的产业方向选择和产业规模定位,将决定项目的成败。
其中,项目综合开发如何与“新农村建设”有效结合,充分挖掘区域自身的产业优势,实现“农民转型创业”的突破,是项目开发的关键。
产业发展环境分析主要从国际、国内、区域等不同角度,以全方位视野分析该项目周边主导产业等行业的现状和发展前景,探讨项目“以业兴城”问题。
此阶段预计工作时间1〜2个月,相关内容包括:◊项目相关产业的国内外产业格局、现状及发展前景分析;◊环渤海区域产业发展趋势分析;◊项目所在城市及周边特色产业调研及市场供需情况分析;◊本项目可供选择的产业(行业)建议;◊本项目相关产业开发运作的基本思路。
1—2市场深度调查研究市场的深度调查研究是项目开发前期最为关键的一个环节。
一般以项目为核心,重点调研项目所在城市的宏观经济环境、项目所在区域工业、商业物业和住宅市场的供求状况、同类物业的现状及目标客户的购买心理、行为、需求特征,从而对项目进行SWOT分析,为项目制定合理的产品开发策略和营销推广策略。
一)优势1) 郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场.凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘.凤凰城二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。
如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面.2) 郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样,成为身份、财富的象征。
凤凰城二期应借此概念,实现品牌形象的转变。
3) 正在形成的”大卖场"商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值,甚至有可能使凤凰城二期成为"大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面.4)凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁,郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有"东之中”或”东区发动机”的本质地位。
郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
但是这样的天然地产需求优势,却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽,而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色,不仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
这一问题必须在二期项目得到扭转.B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带,配套齐全,生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。
而凤凰城项目恰恰位于这一板块的中心。
5) 相对较低的价位即使1850元/平方米,比其周边楼盘,仍具有优势。