物业服务拓展项目方案

物业服务方案

根据“招远华盈尚景小区”的设计特点，现拟出“华盈尚景小区”物业管理方案。我们真诚希望在为业主提供优质服务过程中，能使业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“华盈尚景小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区。

一、招远华盈尚景小区概况

华盈尚景小区位于金城路435号、项目总占地面积36万㎡，总建筑面积60万㎡，住宅户数4800余户，远市华盈尚景小区1.1期和2.1期项目位于招远市梦芝街道办事处北岭村，由烟台华盈房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面积10.1759万平方米，总建筑面积20.373202万平方米，房屋总套数1314套。绿地面积35615.65平方米。交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。

二、公司接管后服务标准

根据招远华盈尚景小区实况，我司确定华盈尚景小区为高档管理。其服务标准如下参照山东省住宅小区五星级物业服务标准：

1 五星级

1.1 硬件设施要求

小区内地面停车位数量不少于小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/3户。

住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。

小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。

新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。

住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。

1.2 综合管理服务

业主入住时物业服务企业应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。

承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

客户服务场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。

24小时受理业主或物业使用人报修。急修服务15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。

某项目物业管理服务方案

服务创造价值，品质改变生活

2007年04月25日

———————目 录———————

一、 物业基本情况…………………………………………………………………………3

二、 物业管理基本思路和理想状态………………………………………………3

三、 物管公司组织架构…………………………………………………………………4

四、 各部门职能说明……………………………………………………………………5

五、 各岗位职责……………………………………………………………………………6

六、 人员配置………………………………………………………………………………9

七、 服务标准及服务内容……………………………………………………………10

八、 物业办公用房………………………………………………………………………12

九、 接管实施计划………………………………………………………………………15

十、 附件………………………………………………………………………………………16

附件一：管理成本预测………………………………………………………………16

附件二：管理模式………………………………………………………………………16

附件三：服务标准………………………………………………………………………16

附件四：物质装备计划………………………………………………………………16

附件五：人员培训方案………………………………………………………………16

附件六：【建宇·迷你星座】管理规章制度…………………………………18

【建宇·迷你星座】项目物业管理方案

一、物业基本情况

1、项目基本经济技术指标：

建宇·迷你星座占地2.8万㎡，总建面14.8万㎡，由一栋33层、3栋18层、2栋12层小高层和2栋多层建筑围合而成，户型有30多种，总户数约1628户。

2、项目周边配套：

1

2 第一章 项目的管理方式

为了确保项目物业管理服务人员的专业素质和综合素质，提供全方位的专业化服务，规范组织和个人的管理服务行为，运用现代管理手段，实施公司物业品牌和形象战略，物业服务中心必须贯彻落实七条标准：管理无空档、服务有标准、投诉有反馈、办事有时限、考核不迁就、奖罚有力度、满意见真情。

1、项目物业服务中心架构图如下：

（1） 组织机构图的设置原则是精干高效、一专多能。设置物业服务中心，实施统一管理，统一核算的管理模式：物业服务中心内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。

（2） 项目主管即项目现场物业管理服务总负责人，对服务中心各项工作负全责，制定管理方案，完成公司下达的管理任务，实施目标责任制，实现质量目标。物业服务中心是指挥调度中心及信息枢纽，在主管的领导下负责组织、协调各班组的管理服务工作以及业主的联系、沟通，受理并协调处理业主的各项服务要求及投诉，行使信息收集、归纳、整理以及信息交流与反馈。

（3） 秩序维护人员实行24小时值勤制度，采取人防与技防、昼与夜紧密保

安

员

（2人） 保

洁

员

（2人） 项目主管（兼）

绿

化

工

（1人） 水

电

工

（1人） 厨

师

（1人） 3 结合中，动态与静态管理相结合的措施，控制治安发案率。技防为主，人防为辅、全面防范；严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员半军事化管理。

（4） 保洁员主要负责辖区办公楼公共部位及公共设施设备保洁、会议室保洁、道路保洁、停车场保洁等和装修垃圾、生活垃圾清理；

（5） 绿化工负责辖区绿化的管理、造型、修剪、日常维护、施肥、补植、病虫害防治、中耕除草、绿化带的保洁、修剪后杂物的清理及绿化的补植等工作。

（6） 水电工负责辖区公共部位、共用设施设备的日常维修养护工作；

（7）

厨师负责严格按照要求保证工作人员每日能按时开餐及完成临时交办的其他烹饪任务。

2、管理运作机制

公司每年与服务中心签订管理责任目标、经济指标考核责任书，服务中心各级员工与服务中心签订服务质量保证书，实行计划目标管理，贯彻督导管理、全面质量管理及协调管理，将物业管理运作逐渐走向良性循环。实施物业管理服务运作机制如下：

物业项目拓展办法

以下是XX公司的物业项目拓展办法，供读者参考。

………………………………………………………………………………………………………

第1章 总则

第1条 目的

为拓展市场拓展工作，实现公司市场拓展目标，特制定本办法。

第2条 适用范围

本办法适用于物业项目拓展工作全过程的管理。

第2章 管理职责与分工

第3条 市场拓展部经理职责

市场拓展部经理在物业项目确立过程中所担负的职责如下。

1． 负责确定物业项目的市场拓展目标，并对物业项目方案、投标书等进行审核，报总经理审批。

2． 组建物业项目投标小组，并确定小组负责人（一般为市场拓展主管，有时由市场拓展部经理兼任）。

第4条 市场拓展主管职责

市场拓展主管在物业项目拓展过程中所担负的职责如下。

1． 负责对收集整合后的市场信息进行分析、判断并确定物业项目。

2． 组织安排人员针对物业项目进行详细调察，根据调查后的情况判断是否进行投标。

3． 项目考察后进行工作总结，并对谈判结果进行判断，确定是否应该签订合同。

第5条 市场拓展专员职责

市场拓展专员在物业项目拓展过程中所担负的职责如下。

1． 负责项目标书编写检查、答辩准备工作，并对答辩过程中发生状况进行及时处理；陪同项目考察人员进行实地考察，进行谈判，双方达成一致后签订合同。

2． 对收集到的信息进行筛选、汇报，制定《项目考察相关注意事项》并通知相关部门。

3． 负责定期收集相关市场信息，并在确定市场拓展项目后针对项目的开发商、业主以及竞争对手进行详细的调查。

第3章 物业项目拓展程序

第6条 确定物业项目拓展目标

经营管理部经理制定公司项目拓展计划，市场拓展主管根据此计划确定物业项目拓展目标，制定物业项目具体应满足的要求与标准，并上报部门经理审批。

第7条 收集物业项目市场信息

市场拓展专员以定期市场调查、与客户进行联络或经相关单位与个人介绍等多种方式进行物业项目市场信息的收集工作。一般收集到的信息分为原始信息与二手信息，具体区别如下表所示。