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浅谈乌鲁木齐市的住房制度改革【摘要】城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，是与我国改革开放同步进行的，是一个国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题关系到整个经济社会的跨越式发展和长治久安。
回顾乌鲁木齐市这一改革历程，我们取得了一定的成绩，积累了丰富的经验，但仍存在着一些矛盾和问题。
本文以住房改革为切入点，综合运用经济学、管理学的相关知识，通过回顾我国住房制度改革的变迁，简要介绍了全国城镇住房保障政策的现状，并且针对乌鲁木齐市住房制度改革的实施效果进行了比较分析，进一步阐述了乌鲁木齐市住房制度改革面临的机遇和挑战。
标签住房政策；改革；根源；进程一、全国城镇住房制度改革的进程及相关政策我国的住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。
城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。
不但新房子可以出售，老房子也可以出售。
可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。
住宅出售后，房租恐怕要调整。
要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。
此后，房改大致经历了试点售房（1979～1985年）、提租补贴（1986～1990年）和以售代租（1991～1993年）等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立（1994－1997年）阶段。
期间，1994年7月国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）开启了中国城镇住房制度正式改革之路；1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号文）对全国房改则具有里程碑的意义；2003年8月12日国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）进一步促进了全国房地产市场更好、更快地发展。
二、乌鲁木齐市住房制度改革的进程根据国务院住房制度改革的大政方针，乌鲁木齐市的住房制度改革也在分阶段逐步推进，主要经历了探索、推进、高潮、货币补贴四个阶段。
乌鲁木齐市住宅价格空间分布格局研究的开题报告1. 研究背景与意义随着我国城市化进程的加速和经济实力的增强，城市住宅市场不断升温，乌鲁木齐市也不例外，但是乌鲁木齐市住宅房价的空间分布特征和影响因素尚未被充分研究。
因此，本研究将针对乌鲁木齐市住宅价格空间分布格局进行研究，旨在深入探讨影响房价的关键因素，为乌鲁木齐市的住宅市场提供科学的决策依据，为住房市场健康发展提供理论支持。
2. 研究目的本研究旨在通过对乌鲁木齐市住宅价格空间分布格局进行研究，深入探讨影响房价的关键因素，为乌鲁木齐市住宅市场提供科学的决策依据，并且具有以下具体目的：（1）探讨乌鲁木齐市住宅价格的整体空间分布格局；（2）分析不同区域的住宅价格分布和区域间的差异；（3）探究影响乌鲁木齐市住宅价格的主要因素，分析各个因素对房价的影响程度，并对市场供求变化造成的影响进行预测。
3. 研究内容（1）通过搜集乌鲁木齐市住宅价格数据，建立住宅价格数据库，利用地理信息系统（GIS）技术对住宅价格进行空间分布分析，并绘制出乌鲁木齐市住宅价格空间分布图；（2）结合经济、社会、土地等因素，分析影响乌鲁木齐市住宅价格的主要因素，运用多元回归等统计分析方法，探究各个因素对房价的影响程度；（3）结合市场供求变化，预测未来乌鲁木齐市住宅价格的走势。
4. 研究方法（1）数据采集：搜集乌鲁木齐市住宅价格数据，建立住宅价格数据库；（2）空间分布分析：利用地理信息系统（GIS）技术对住宅价格进行空间分布分析，并绘制出乌鲁木齐市住宅价格空间分布图；（3）统计分析方法：结合经济、社会、土地等因素，分析影响乌鲁木齐市住宅价格的主要因素，运用多元回归等统计分析方法，探究各个因素对房价的影响程度；（4）未来预测方法：结合市场供求变化，预测未来乌鲁木齐市住宅价格的走势。
5. 研究预期成果（1）绘制出乌鲁木齐市住宅价格空间分布图，分析住宅价格的整体空间分布格局和不同区域间的差异；（2）分析影响住宅价格的因素，探究各个因素对房价的影响程度，并形成有关因素的分析结果报告；（3）结合市场供求变化，预测未来乌鲁木齐市住宅价格的走势，为市场发展提供科学参考依据。
内容摘要改革开放以来，我国房地产业从复苏到快速发展取得了很大的成就，城市住宅建设得到了快速发展，城市居民住房条件有了较大改善，但部分城市中低收入家庭住房还比较困难。
也基于此，解决城市中低收入家庭住房困难就成了住房建设和住房制度改革的重要内容。
关注民生、改善民生，是构建社会主义和谐社会的重要基石，住房问题是民生问题之一，是构建和谐社会的重要内容。
作为我国保障性安居工程的核心组成部分，廉租房以其明确的低收入保障对象和强调“民生”的保障方式成为实现城镇最低收入群体“住有所居”的决定性力量。
本文采用文献查阅的方法，从我国廉租房发展历程出发，阐述了廉租房保障体系的相关理论，为系统的分析乌鲁木齐市廉租房保障体系奠定了理论基础。
针对目前乌鲁木齐市廉租房政策实施中存在的廉租房建设资金短缺、廉租房房源不足、保障对象覆盖面偏低和管理机制不健全等问题进行了原因分析。
通过对乌鲁木齐市廉租房政策实施问题存在的原因的分析，提出切实提供廉租房实施的资金保障、积极拓宽廉租房的房屋来源、逐步扩大廉租房保障范围、建立健全廉租房相关机制法规的措施建议，以期尽快完善乌鲁木齐市住房保障体系建设。
关键词：乌鲁木齐廉租房保障措施目录目录一、廉租房相关问题概述 (1)（一）我国廉租房发展历程 (2)（二）廉租房政策实施的意义 ............................................................... 错误！未定义书签。
（三）乌鲁木齐廉租房保障体系概括..................................................... 错误！未定义书签。
二、乌鲁木齐市廉租房政策实施存在的问题 (5)（一）廉租房建设资金短缺 (5)（二）廉租房房源不足 (6)（三）保障对象覆盖面偏低 (6)（四）管理机制不健全 (7)三、乌鲁木齐廉租房政策实施问题产生的原因 (8)（一）配套资金筹措困难 (8)（二）廉租房供应主体单一 (9)（三）“夹心层”人群的大量存在 (9)（四）廉租房相关机制缺乏长远规划 (10)四、解决乌鲁木齐廉租房政策实施存在问题的措施建议 (10)（一）切实提供廉租房实施的资金保障 (10)（二）积极拓宽廉租房的房屋来源 (11)（三）逐步扩大廉租房保障范围 (11)（四）建立健全廉租房相关机制法规 (12)1内容摘要参考文献 (14)1乌鲁木齐市廉租房政策实施存在的问题及措施探讨乌鲁木齐市廉租房政策实施存在的问题及措施探讨我国正处于社会主义初级阶段，经济发展不平衡，贫富差距大，很多低收入家庭购房很困难，廉租房正是为这些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我国还刚刚起步，目前正在在全国各地推行。
2023年乌鲁木齐房地产行业市场需求分析注：本文所述市场需求分析，仅为对乌鲁木齐房地产市场的初步了解，并非具有准确性和全面性。
仅供参考。
一、乌鲁木齐房地产市场现状分析乌鲁木齐市位于新疆核心区域，是连接西北和中亚地区的枢纽，同时也是新疆乃至整个西北地区的经济中心。
在过去十年左右的时间里，乌鲁木齐市房地产市场发展迅速，不断涌现出大量的楼盘和城市综合体，房地产市场对乌鲁木齐的经济发展起到非常重要的推动作用。
从现有的数据来看，乌鲁木齐市二手房交易量和价格呈现逐年攀升趋势，特别是2016年以来，由于政策和市场因素的影响，房地产市场进入快速发展期。
2018年，乌鲁木齐市二手房成交量和成交均价分别达到了36.2万套和6837元/㎡，同比增长了17%和7.1%。
此外，乌鲁木齐市的新房市场也表现出快速增长的趋势。
2018年，乌鲁木齐市新房成交量同比增长了58.5%，成交均价同比增长了9.2%。
这一数据表明，乌鲁木齐房地产市场的增长势头依旧很强劲。
二、乌鲁木齐房地产市场的市场需求分析1. 住宅需求随着人民收入水平的提高，对于居住条件的要求提出了越来越高的要求。
尤其是年轻人，对于住房要求更加注重品质和舒适性，而且他们的收入水平和经济实力也在不断增强。
因此，住宅市场需求的提升是不可避免的。
目前，乌鲁木齐市房地产市场的住宅产品多样化，包括高档豪宅、中等规模公寓和经济适用住房等，满足不同消费者的需求。
随着科技的发展和城市生活方式的不断改变，智能家居和设施也成为人们在购买住房时考虑的越来越重要的因素之一。
2. 商业需求商业房地产是乌鲁木齐房地产市场的重要组成部分。
随着乌鲁木齐的商业和产业的快速发展，商业房地产市场也随之发展。
例如，商圈和购物中心建设成为了市场上的热门投资项目。
乌鲁木齐市有许多发展前景良好的商业区，如国际金融中心和千禧广场等。
这些新的地标物产生了吸引力，吸引了众多的商家和消费者。
3. 旅游需求乌鲁木齐是新疆的旅游中心城市，也是“丝绸之路”上的重要城市，旅游产业的发展对于房地产市场的发展也有很大的影响。
乌鲁木齐市住房满意度调查问卷亲爱的朋友们：耽误您宝贵时间完成这份问卷调查，先谢谢您的填写！您的答案将不会对外公布，只需客观陈述您的观点，作为我们课程调查的结论。
第一部分：受访者目前居住基本情况调查01、您的工作地点：A 乌鲁木齐市B 昌吉市C 五家渠市D 其他（请填写）02、您的住房和您的工作在一个城市吗？（比如您在乌市工作、住房在昌吉或五家渠）A 是的B 不是C 其他03、请问您目前居住的房屋类型属于：A 自建房B 租房C 房改房D 经济适用房E 商品房F 单位宿舍G 其它04、这套住宅您居住了多少长时间？A 1年以下B 1~3年C 4~6年D 7~9年E 10年以上05、您购买这套住房的出发点？A 因为某种原因必购房B 改善住房条件C 把购房作为一种投资手段 D其他第二部分：住房满意度调查06、就您目前居住的小区来说，你对下列各项因素的满意程度是07、综合考虑以上各项评价因素，您对目前的居住情况总体上的满意程度为：A 非常满意B 比较满意C 一般D 不太满意E 很不满意第三部分：购房需求调查08、作为一种实际选择，您今后打算A 继续住现住房B 卖旧房、购新房C 增购新房D 租房E 其它9、决定您购房的影响因素是：（多选）A价格 B社区环境 C地理位置 D物业管理 E安全 F户型 G其它10、如果您有购房的打算，将采取哪一种筹资方式A 完全依靠家庭储蓄B 公积金贷款 C商业性贷款 D 公积金和商业性贷款结合 E 其它第四部分：受访者背景资料请放心，本问卷仅做课程调查，不会泄露您的隐私11、您的性别A 男B 女12、您的出生年份：A 60年～69年B 70年～79年C 80年～85年D 86年～89年E 90年以后13、您的文化程度A 高中 B大专或本科 C硕士及以上 D 其它14、您丈夫或夫人及您本人的行业类别（其共填2个，如单身只填1个）A政府机构 B教育业 C科学研究 D IT行业 E建筑业 F商业服务业G 金融保险业 H军人 I卫生医疗 J交通运输 K体育 L离退休 M学生 N其他15、您的家庭月平均收入(包括各种来源)A 1500元以下B 1500～2000元C 2001～3000元D 3001～4000元E 4001～5000元F 5000～6000元 G6000～8000元 H 8000元～12000元 I 12000元以上感谢您百忙之中填写了本问卷，谢谢！祝您心情愉快！调查地点：调查人员：调查时间：（本资料素材和资料部分来自网络，仅供参考。
尊敬的受访者：您好！为了更好地了解新疆地区建房现状及需求，我们特开展此次问卷调查。
您的宝贵意见将有助于我们优化建房政策和服务，提高建房质量。
本问卷采取匿名方式，所有信息仅用于统计分析，请您放心填写。
感谢您的支持与配合！一、基本信息1. 您的性别：（1）男（2）女2. 您的年龄：（1）18岁以下（2）18-30岁（3）31-45岁（4）46-60岁（5）60岁以上3. 您的职业：（1）农民（2）工人（3）干部（4）教师（5）医生（6）企业员工（7）个体户（8）自由职业者（9）其他4. 您所在的地区：（1）乌鲁木齐市（2）其他地州市二、建房情况5. 您目前居住的房屋类型：（1）平房（2）楼房（3）公寓（4）别墅（5）其他6. 您目前居住的房屋建筑面积：（1）50平方米以下（2）50-100平方米（3）100-200平方米（4）200平方米以上7. 您购房或建房的预算：（1）10万元以下（2）10-20万元（3）20-30万元（4）30-50万元（5）50万元以上8. 您建房的主要目的是：（1）自住（3）投资（4）其他9. 您建房时，主要考虑以下因素：（1）地理位置（2）交通便利性（3）配套设施（4）环境优美（5）房屋质量（6）价格（7）其他10. 您建房时，遇到过以下问题：（1）土地审批（2）资金不足（3）房屋质量（4）配套设施（5）其他三、政策建议11. 您认为当前建房政策有哪些不足之处？（1）土地审批流程复杂（2）建房补贴力度不够（3）建房贷款政策不完善（4）配套设施建设滞后12. 您对以下政策建议的支持程度：（1）简化土地审批流程（2）提高建房补贴标准（3）完善建房贷款政策（4）加强配套设施建设（5）其他四、其他意见13. 您对新疆建房有何建议？（1）（2）（3）（4）（5）再次感谢您的参与和支持！祝您生活愉快！——新疆建房调查问卷组。
第29卷第3期干旱区资源与环境Vol．29No．3 2015年3月Journal of Arid LandＲesources and Environment Mar．2015文章编号：1003－7578（2015）03－057－07doi：10．13448/j．cnki．jalre．2015．080乌鲁木齐市居民住房选择行为及其影响因素分析*———基于1983份问卷的调查李平光，李松，王鑫，綦群高（新疆农业大学，乌鲁木齐830052）提要：以乌鲁木齐主城区居民为研究对象，基于1983份调查问卷，构建了包含居民社会特征、经济特征、文化特征、心理特征四类16个影响因素在内的Logit模型，对民族城市居民住房选择行为及其影响因素进行实证分析，结论如下：1）居民的社会、经济、文化、心理特征是影响其住房选择行为的核心因素，其中年龄、户口、居住时间、家庭收入、宗教信仰、拥有自有住房意愿对住房选择行为影响显著；2）自有住房群体中，处于生命周期中后期居民偏多；家庭收入高、拥有自有住房意愿、非农户口的居民买房的可能性大；居住时间越久，购买住房可能性越大；3）租住群体中，居民家庭收入比较低，居住时间较短，农村户口居民较多；无宗教信仰的居民选择租住的可能性更大；4）住房市场特殊地时空性在多方位、深层次地影响人们的住房选择行为，传统的婚姻状况、教育程度、职业类型等因素对住房选择影响显著作用在变弱。
关键词：住房选择；Logit模型；租赁；自有；乌鲁木齐中图分类号：C912．81文献标识码：A居住是人类最基本的需求，住宅是劳动力再生产过程中所需要的重要消费资料，而在以市场机制为主的经济社会中，城市居民解决居住问题以购买和租赁住房两种方式为主，租赁住房一般是指通过延时分期多次货币支出，以零购的方式得到住房服务的一种住房消费方式；购买住房则是通过一次性货币支出，获得未来几十年或者永久性住房服务的一种住房消费方式［1］。
高房价使得我国城市居民，特别是从外地迁入城市生活的居民面临极大的压力，在房价高企的现状下，居民的住房选择行为究竟受到哪些因素影响，是个值得研究的话题。
住房选择研究起源于西方发达国家，发展至今已40余年。
Kain和Quigley［2］，Silberman，Yochun和Ihlanfeldt［3］，Jeffrey M．Perlof分别以不同视角研究国外城市居民的住房租购选择问题［4］，我国住房消费选择的相关研究较少，现有研究多数集中在台湾地区和香港地区［5］，并且大多数研究起步于20世纪90年代，李信佩，林祖嘉，连经宇和陈彦仲［6－8］，Huang和Clark［9］，虞晓芬［10］等学者选择中国不同地区的城市以家庭特征因素、住宅特征因素、租购成本因素和心理因素四大类因素对我国部分城市居民住房租购选择进行了较为全面的研究。
但以上研究数据相对陈旧，结论对于分析内陆住房市场尤其是西部民族城市基本不具借鉴意义，难以解释我国住房市场发生翻天覆地变化之后的实际情况，借鉴国内外相关文献，以民族城市乌鲁木齐为研究对象，基于居民的社会特征、经济特征、文化特征、心理特征，运用Logit模型对1983份调查问卷分析乌鲁木齐市居民住房选择行为，以识别城市居民住房消费选择的微观影响因素，构建我国城市家庭住房租购选择和购房类别选择理论模型。
1材料与研究方法1．1数据来源*收稿日期：2013－10－29；修回日期：2013－11－22。
基金项目：国家社会科学基金项目（11CSH007）资助。
作者简介：李平光（1988－），男，硕士，研究方向：房地产经济。
E－mail：guangzi_lee@163．com通讯作者：綦群高，男，教授，硕士生导师，研究方向：房地产经济和产业经济。
为了对城市居民住房选择行为进行研究，基于社会特性、经济特性、文化特性、居住特性在乌鲁木齐市主城区的街道进行问卷调查，课题组按常住人口和暂住人口比例对每个街道进行抽样调查，共发放自有住房问卷1700份，租赁住房问卷430份，收回有效自有住房问卷1614份，有效率95%，收回租赁住房问卷369份，有效率86%（表1）。
表1问卷安排Table 1The questionnaire arrangement行政区自有住房租赁住房发放问卷收回问卷有效问卷率（%）发放问卷收回问卷有效问卷率（%）社区个数调查覆盖个数社区覆盖率（%）天山区4504399810089891407856沙区4504319610092921177867水区35030587806278674263新市区4504399815012684845262合计170016149543036986408251611．2研究方法1．2．1模型选取由于房地产的特殊属性和住房商品的昂贵特征，居民在作出住房消费选择行为时，通常要投入大量的时间和精力。
那么，家庭进行住房消费选择行为的内在理论机理是什么，家庭做出住房消费选择决策受到哪些因素影响，分析居民住房租购选择行为常用的模型是离散选择模型，而住房租购选择行为只有包括租赁和自有（购买）两种方式，属于二元分类变量，无法直接使用线性回归模型分析，因此需要借助Logit 变换，其n 个自变量的二元Logit 回归模型变形为：Ln p1－p=β0+β1x 1+β2x 2+…+βn x n +ε，作为居民住房选择模型的Logit 回归模型，其中p 为自有住房的概率，1－p 为租赁住房的概率，β0为常数项，βi 为模型估计系数（i =1，2，…，n 为进入模型的变量数），x j 为进入模型的自变量，ε是随机误差项。
自变量回归系数Logit 模型采用Wald 统计量检验，Wald 值越大说明该自变量越显著。
2结果与分析2．1不同住房选择行为下居民的特性2．1．1社会特征在调查的1983个有效样本中，年龄小于30岁的样本占总样本的31．4%，年龄处于30－50岁之间占总样本的57．1%，而年龄在50岁以上的样本占总样本的比例为11．5%，样本在年龄上分布较为均匀。
其中核心家庭占据市场的很大比重，劳动力人口约为2，在房价高企的经济背景下，靠一个人养活家庭是很不容易的事情，在乌鲁木齐双职工的家庭是最常见的，数据显示符合社会经济背景的。
受调查的居民已婚未婚的比例分别为67．4和32．6%，二者比例约为2：1，在住房市场上大多消费者已婚，另外，大部分居民在当地居住时间超过5年的所占比例高达53．1%，因此，住房市场上的主体还是居住时间较长的已婚居民，这些人群的住房选择行为将引领着住房市场的发展方向。
2．1．2经济特征表2不同住房选择行为下居民社会特征分析Table 2The analysis of social characteristics under the different housing choice behaviors指标租赁（%）自有（%）性别男51．4951．8女48．5148．2年龄30岁以下56．125．7730－50岁39．861．0950岁以上4．113．14户口农业26．8315．37非农73．1784．63家庭类型核心家庭51．2247．58父母与一代已婚子女17．8925．03父母与两代或两代以上子女3．795．64单亲家庭8．676．07其他18．4315．68婚姻状况未婚66．724．85已婚33．375．15居住时间1年以下18．1616．171－3年22．768．673－5年20．8718．715年以上38．2156．45在收入方面，32%左右的人收入都在3000/月以下，40%左右的研究对象收入都在3000－6000元/月之间，也有2%－3%的收入在10000元/月以上；在支出方面，67%左右的人支出都在3000/月以下，27．2%的样本支出在3000－6000/元每月；80%的样本收入都来源于劳动收入。
2．1．3文化特征·85·干旱区资源与环境第29卷表3不同住房选择行为下居民的经济特征Table 3Economic characteristics under the different housing choice behaviors指标租赁（%）自有（%）收入0－3000元/月56．6421．753000－6000元/月28．4645．796000－9000元/月10．0316．919000－12000元/月3．527．812000－15000元/月1．086．8815000以上/月0．270．87支出0－3000元/月78．3264．683000－6000元/月18．4329．246000－9000元/月2．984．529000－12000元/月00．9912000－15000元/月0．270．3715000以上/月00．19收入来源劳动/工资收入85．3780．3财产收入3．526．26政府资助1．362．17房屋租赁0．811．86经营管理8．949．42表4不同住房选择行为下居民的文化特征Table 4Cultural characteristics under thedifferent housing choice behaviors指标租赁（%）自有（%）民族汉65．5872．18维吾尔18．1614．81回6．786．26哈萨克7．865．2其他1．631．55户籍情况本地45．2673．05外地54．7426．95教育程度小学以下0．271．49小学至初中19．5115．55高中13．0114．43大中专42．5537．55本科及以上24．6630．98宗教信仰无60．765．61伊斯兰教24．3924．1佛教13．559．11基督教1．361．18职业其他人员6．785．76办事人员17．3413．94企/事业人员17．6226．08专业技术人员3．524．83生产型人员23．0425．41商服型人员31．723．98乌鲁木齐市是多民族城市，少数民族族群是其很重要的组成部分，30%左右的城市居民是少数民族，汉族和少数民族人口只有文化特性差异很大，其他特性都非常相似。
从样本统计数据来看，选择租住的居民户籍是外地的居多，而自有住房的73%都是本地人；居民学历在本科以下的居多，所占比例为70．2%，民族城市乌鲁木齐受到时代背景的限制，年龄大的人群多数没有受到高等教育，这就决定了样本中学历在本科以下的城市居民比例较大；60%左右的居民没有宗教信仰，24%以上的人信仰伊斯兰教；租住群体中从事商服型职业的人最多，占租住样本的31%，自有住房样本中26%在企事业单位上班，其次25．4%的人员从事生产型的职业。
2．1．4心理特征从心理特征看，自有住房群体对住房满意程度比较高，达到了64%，而租住群体只有38%；在对居民购房意愿进行调查时发现，仅有44．4%的居民希望通过购买方式解决住房问题，而愿意通过租赁方式来解决住宅问题的样本数占总样本的55．6%。
