新宇佳苑
商铺营销推广方案
日照房易地产投资顾问有限公司
2011年10月18日
前言
新宇佳苑商业部分整体营销推广策划方案，是我公司根据项目自身的规划特点，结
合项目前住宅部分的整体推广以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为新宇佳苑项目商业部分场的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求充分挖掘项目的核心特质与优势，制定合理实效的营销推广策略，以促成良好的销售业绩，最终实现发展商的预期目标。
第一部分：市场分析及主题确定
一、房地产市场分析
（一）抑制房价上涨已成为房地产行业大的市场环境
←对抑制房价上涨的呼声日益强烈，民众的表现尤为明显。
←政府已制定了多条政策，抑制房价上涨。
3月5日，十一届全国人大三次会议，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中提出：“要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”同时，重申了自去年12月14日国务院常务会议提出的增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
二、在大的市场环境下，投资商的投资信心在降低
←与以前投资房产过热相比，在抑制房价大的市场环境下，很多投资商不会选择在房产上投资更多的资金，投资信心降低。
←虽然商铺投资区别于一般居住用房，但在总的市场环境下，商铺的销售及招商定会受到负面影响。
二、SWOT分析
优势和机会：
←增值潜力大。根据政府的规划，新昌路是市中心唯一一条南北贯穿的马路，而新昌路上浓厚的商业氛围也渐向两端扩散，已经形成的三大购物广场也均围绕与新昌路，这更证实了昌乐未来重点商业圈；
←固定的消费资源强。据统计城内居民以公务员、白领、外商为主，均具有较高的消费能力。
←知名度。新宇佳苑一二期的住宅及商业在市场已经形成一定的知名度，这也将利于此次商业的推广活动；
←地段。项目位于新昌路东东村路南，靠近市中心商业活动中心，对外交通较为方便。主干道旁的临街商铺新昌路我是昌乐干主干路，而项目的主要临街店面就面向新昌路,保证项目周边人流和车流动畅旺。劣势和挑战：
←新宇佳苑所处位置仍处于发展阶段，没有形成一定规模的商业圈，邻近昌乐县东村，形象较差，与繁华的市区相比，稍感偏僻。
←新宇佳苑周边的商业，面积均200平米，一二层单独销售，比之本项目占有优势大，形成明显的竞争；
←在整个房地产市场较为低潮的状态中开启了商业，而商业至今一套未售，这给公司的形象造成了一定的影响，降低投资者的信心指数。
结论：
←项目首先要服务于消费人，才能满足经营人和投资人的需求。也就是说，我们的项目推广展现出的消费前景，是投资人和经营人的核心价值点，也是使他们产生信心的最核心要素。
←项目的本身的升值空间，是影响投资人的最重要因素。
三、项目的构建业态
（一）构建业态描述
文化产业、娱乐产业、休闲购物产业、旅游餐饮产业围合式设计的商业群
←文化产业〉教育文化、历史文化、旅游文化、渔猎文化……
←娱乐产业〉大型KTV、酒吧、咖啡厅、大片影城、体测健身中心、SPA 按摩保健中心、网络游戏工厂……
←休闲购物产业〉休闲体育文化用品（服饰、器具）、音乐美术教育用品（设备、材料）……
←旅游餐饮产业〉商务活动餐饮、宾朋聚会餐饮、西餐厅、齐鲁特色餐饮……
（二）推广主题诠释
潍坊未来的曼哈顿，昌乐现在的聚宝盆
•未来：暗指有很大的增值空间，迎合了目标客户的价值需求。
•曼哈顿：世界上最繁华的商业区，吻合新宇的形象定位，符合目标客户的文化特点。
•聚宝盆：赚钱，符合目标客户的实际利益。
第二部分：整体营销推广策略
□策划目的：
1、通过扎实的宣传，积极的沟通，迅速圈定目标客户。
2、重整河山，快速建立项目的商业地位及市场美誉。
3、在三个月内完成90%的销售指标。
一、策划原则
（一）强势启动原则
新宇佳苑通过前期的市场进入，已经在市场上建立一定的知名度，但一直未有销售量，其原因包含本案的市场形象。因此，在对商业部分进行市场推售时，应以特色鲜明的市场形象，充分利用前期市场积蓄的势能，强势导入市场，迅速形成项目在市场的认可度。
（二）强化信心原则
商业物业在现楼阶段，重点在于卖信心。本项目应以强化市场投资信心为出发点，通过一系列的广告宣传及事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强投资者对项目的信心，最终实现项目的销售。
（三）快速抢占市场原则
鉴于项目商业区域市场的群体消化货量较弱。在项目的销售过程中，无论是项目前期的推广，还是项目的实战销售，都应以快速抢占市场为原则，通过项目高姿态的市场导入，引发项目的强烈市场反映，快速地完成项目在市场的销售率，最终实现项目的“开门红”及持续旺销。
（四）整合资源原则
由于发展商自身资源始终还是有限，因此，在项目的整体推广过程中，充分把握项目核心竞争力提升的同时，整合各种可利用的社会资源，尤其是借助政府及媒体的力量，借助媒体的舆论导向作用，为项目今后的销售推波助澜。
（五）充分挖掘商业气氛原则
商业物业的开发，不仅在于对新的操作方式的运用，更为重要的是对商业项目的商业价值的充分挖掘。因此，必须从项目周边的经营环境出发，发掘新昌路地段浓厚的商业氛围和旺盛人气，建立项目完整并具说服力的形象，提高项目的产品力和销售力。
二、产品策略
（一）弥补缺陷
相比周边的项目，本案的户型设计面积均较大，门头的利用率低，必然导致销售群体受局限性，对未来经营产生顾虑，从而制约消费行为，对此，本方案计划执行改造建筑结构，三层单独销售，剩余一二层连体销售，使面积相对易承受，在商业推广上采用鲜明的市场定位，使客户感受到商业的潜力，及未来的发展可观性，从而弥补缺陷，以消除目标消费群体的局限性。
（二）抛开过往，轻装上阵
本项目落成，产品形式已经固定，进行结构改造后，在所整理完毕商
