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深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研一、工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。
二、工改工项目地价计收政策（一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。
（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。
（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。
其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。
2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
工改工是指通过改造提升传统产业，推动产业升级和转型升级的一种做法。
其主要做法和成效如下：1.结构调整和升级：工改工重点关注传统产业结构的优化和调整，通过淘汰落后产能、整合资源、提升技术水平等方式，推动传统产业向技术密集、绿色环保的现代产业转型。
这有助于提升产业效益，促进经济的可持续发展。
2.技术创新和升级：工改工推动传统产业进行技术创新，引进先进技术、设备和管理模式，提升产品质量和竞争力。
通过加大科技研发投入，提高工业自主创新能力，推动产业的高质量发展。
3.绿色转型和环境效益：工改工注重推动产业绿色转型，采用清洁生产技术，优化资源利用，减少环境污染和资源浪费。
通过提升环境效益，实现经济增长与环保的良性循环。
4.人才培养和创业创新：工改工注重人才培养和创新创业，提供支持和培训机制，鼓励企业家精神和创新思维，培养专业人才和技术工人。
同时，推动大学产学研合作，促进产业与科技创新的结合。
5.市场开拓和拓展产业链：工改工鼓励传统产业进行市场开拓，拓展产业链，提供综合服务，提高产品附加值。
通过加强产业链的上下游配套，推动产业集群发展，提升区域竞争力。
这些做法在工改工中取得了一定的成效：1.促进就业和增加收入：工改工产业升级和转型，提升产业技术含量和附加值，创造更多的就业机会，提高劳动者的收入水平。
2.提高产业效益和增加利润：通过结构调整、技术创新和绿色转型，提高产业的效率和竞争力，增加企业的利润和盈利能力。
3.推动地方经济发展：工改工促进传统产业升级，推动地方经济结构优化和产业转型，提高地方经济的稳定性和可持续发展能力。
4.提升环境效益和可持续发展能力：工改工注重环境保护和绿色转型，减少污染物排放，优化资源利用，提升环境效益，实现产业和环境的良性循环。
总之，工改工是一种重要的经济改革措施，通过结构调整、技术升级、绿色转型等手段来推动传统产业的升级和转型，提高产业效益和可持续发展能力，促进经济的健康和可持续发展。
工改工项目案例
工改工项目是一种政府推行的产业结构调整政策，旨在促进企业转型升级和就业机会增加。
以下是一些工改工项目的案例：
1. 某制衣厂的工改工项目
该制衣厂在原有的生产线上增加了自动化设备和智能机器人，提高了生产效率和产品质量。
同时，企业也为员工提供了培训和技能提升机会，使员工的技能得到了提高，减少了员工的外流率。
2. 某化工厂的工改工项目
该化工厂通过技术创新，研发出了一种替代品，取代了原来的产品，降低了生产成本，提高了企业的竞争力。
同时，企业也加大了对员工的培训和技能提升，使员工具备了适应新产品的能力。
3. 某鞋厂的工改工项目
该鞋厂在生产过程中采用了环保材料和节能设备，降低了企业的生产成本和污染排放量，提高了企业的可持续发展能力。
企业也为员工提供了晋升和职业发展机会，增加了员工的满意度和忠诚度。
4. 某机械厂的工改工项目
该机械厂通过技术升级和设备更新，提高了生产效率和产品质量。
同时，企业也加大了对员工的培训和技能提升，使员工具备了适应新设备的能力。
企业也将目光放在国际市场，开展国际业务，提高了企业的盈利能力。
这些案例表明，工改工项目的实施可以促进企业转型升级，提高产品质量、降低生产成本和污染排放量，增加就业机会，提高员工技
能和满意度，提高企业的竞争力和可持续发展能力。
Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ城市更新方向 工改工 的新路径陈颖仪[综合开发研究院(中国 深圳)ꎬ广东㊀深圳㊀５１８０２９]摘㊀要:中国经济的飞速发展ꎬ社会和经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ为加快推进供给侧结构性改革ꎬ促进产业升级ꎬ亟须提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎮ一是通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎻ二是在投资开发过程中ꎬ制订投融资计划ꎬ长期贷款辅以短期融资ꎬ科学把控资金风险ꎻ三是在充分了解入驻方需求的基础上开发建设ꎬ保障入驻率ꎬ激发项目活力ꎬ通过后期运营ꎬ保持项目内生活力ꎬ做优资产ꎮ关键词:更新方向ꎻ 工改工 ꎻ更新机遇ꎻ更新路径中图分类号:Ｆ２９３.１㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０９－０１８４－０３㊀㊀深圳是全国最先遭遇空间资源紧约束的超大城市ꎬ也是空间发展模式最先由增量扩张转向存量优化的城市ꎮ深圳土地开发强度达４９％ꎬ开发新增用地受限ꎬ土地资源不足进一步推高企业的运作成本ꎬ不少企业开始陆续迁出珠三角片区ꎮ２０２０年ꎬ自然资源部印发«关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函»ꎬ支持深圳深化自然资源领域改革探索ꎬ进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率ꎬ充分发挥市场机制作用ꎬ清除各种显性㊁隐性市场壁垒ꎬ针对深圳土地资源稀缺这问题ꎬ提高资源配置效率ꎬ激发市场活力和创造力ꎮ过去十年ꎬ深圳市在全国率先探索以城市更新为主导的存量发展模式ꎬ 工改工 已取得一定的成功经验ꎬ但是也遭遇到开发强度过高㊁开发商倒闭项目搁置㊁城市承载力不堪重负等尖锐矛盾ꎮ未来ꎬ深圳城市刚更新 工改工 将以供给侧结构性改革为主线ꎬ以促进产业转型㊁强化有效投入㊁优化营商环境㊁塑造城市品质为更新方向ꎬ将深圳打造成为每个人的 创新创业创意之都 ꎮ一㊁新时代赋予城市更新的新要求(一)制造业的发展对载体平台提出新要求根据联合国的统计数字ꎬ早在２０１０年ꎬ中国制造业产值超过美国ꎬ跃居 世界第一 ꎬ但产业利润率明显偏低ꎮ根据我国现阶段经济运行主要矛盾ꎬ需创新驱动ꎬ推动传统产业优化升级ꎬ推进新技术㊁新组织形式㊁新产业集群形成和发展ꎬ提升我国在全球供应链㊁产业链㊁价值链中的地位ꎮ王伟年和张平宇探索了创意产业与城市再生之间的关系ꎬ阐述了创意产业在城市再生中的四个作用:提高城市竞争力㊁增加城市就业㊁延续城市文脉㊁塑造城市景观特色ꎬ并指出创意产业园区是城市再生的新模式ꎮ在从中国制造到中国创造的过程中ꎬ需建设集约型园区和特色专业镇ꎬ提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎬ进而推进产业集群发展ꎮ为更好聚集高新技术产业ꎬ应产业先行ꎬ其次为产业人员配套居住㊁社区级公共服务设施ꎬ根据入驻人员的诉求构建空间格局ꎬ最后随着产业区实力提升ꎬ打造交通枢纽的新区中心ꎬ实现产城融合ꎮ２０１８年ꎬ深圳市城市更新供应土地２５７万平方米ꎬ综合整治旧工业区１４０万平方米ꎬ城市更新 工改工占比高达５４.５％ꎬ为实体经济发展和公共服务配套提供了宝贵空间ꎮ(二)国土空间治理对城市面貌提出新要求大城市的增量土地逐渐减少ꎬ用地成本不断攀升ꎬ在土地资源紧缺的背景下ꎬ如何挖掘存量用地潜４８１作者简介:陈颖仪(１９９４ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ广东博罗人ꎮ主要研究方向:区域经济㊁产业规划和投资评价ꎮＹ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ能㊁提升土地效能ꎬ成为各城市ꎬ尤其是较为发达的城市的重要课题ꎮ为全面贯彻落实«中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见»ꎬ深圳作为可持续发展先锋ꎬ需打造安全高效的生产空间㊁舒适宜居的生活空间㊁碧水蓝天的生态空间ꎮ然而ꎬ深圳可建设用地从１９８０年的３平方公里拓展到２０１６年的９２３平方公里ꎬ其超常规的发展速度ꎬ使得先发展地区的产业空间不符合未来发展的诉求ꎬ城市更新迫在眉睫ꎮ为做大做优都市核心区ꎬ增强核心引擎功能ꎬ«深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(２０１９－２０２５年)»明确提出建设罗湖旧城改造可持续发展示范区ꎮ罗湖片区的城市更新ꎬ宜践行生态文明理念ꎬ充分利用深圳信息技术优势ꎬ构建优质均衡的配套服务体系圈层ꎬ实现城市群智能管理ꎬ提高了工业空间的利用效率ꎬ通过改造民生工程赋予街区新活力ꎬ提高民众生活便利水平和生活质量ꎬ打造高端产业承载基地ꎬ提升发展能级ꎮ二㊁三个 不 阻碍城市更新发展(一)品质不匹配宜居宜业宜游的优质生活圈建设是粤港澳大湾区建设的目标ꎬ是形成资源节约㊁土地集约的重要形式ꎬ是实现经济建设与生态环境保护相平衡的有效方式ꎮ一方面ꎬ城市产业㊁生活的消费特征不断迭代升级ꎻ另一方面ꎬ城市的基础设施建设和配套条件滞后于经济社会发展ꎮ因此ꎬ新时期城市更新的重要任务ꎬ就是盘活土地存量ꎬ提高利用效率ꎬ优化资源配置ꎬ营造环境优美㊁配套健全的生活环境ꎬ保障经济增长的可持续性ꎮ(二)需求不满足截至２０１７年年底ꎬ深圳城市更新项目里 工改工 项目仅为１７％左右ꎬ但２０１７年内 工改工 项目的占比是３２％ꎬ而２０１８年上半年的 工改工 项目占比达到５０％ꎮ截止２０１９年底ꎬ深圳市 工改工 项目计划立项１３７个ꎬ批准旧改规划指标中ꎬ研发用房１３９５.８万平方米ꎮ从数据可看出ꎬ 工改工 城市更新项目的占比全面提升ꎮ在产业升级的背景下ꎬ政府不仅希望更新空间本身ꎬ还希望更新空间的内容ꎬ通过城市更新将一些重要的产业项目落地ꎮ根据国家统计局最新数据ꎬ２０１９年末我国城镇化率为６０.６０％ꎬ我国一㊁二线及城市建设用地短缺的城市ꎬ 工改工 更新项目将引来新的机遇和爆发点ꎮ(三)资金不均衡基于园区和企业的规模吸引更多投资ꎬ找到中长期的资本嫁接ꎬ通过资产管理探索出盈利模式ꎮ产业地产项目的周期较长ꎬ融资相对较难ꎬ且不能像传统地产开发一样ꎬ可以通过压缩建设销售时间实现资金回流ꎮ目前产业地产项目的运作模式和融资模式甚至盈利模式都难以确定ꎮ 工改工 的投资周期相对其他项目类型更长ꎬ所以银行更加谨慎ꎮ 工改工几乎是地产中最难融资的一种ꎬ且因为未来招租有不确定性ꎬ所以除了对项目本身的地理位置㊁规划㊁成本㊁未来运营的要求高之外ꎬ对运营实施主体ꎬ即股东㊁实控人也看得比较重也纳入考量ꎮ三㊁ 工改工 的更新路径为更好满足经济社会㊁城市发展的诉求ꎬ城市更新 工改工 应以提高城市活力㊁推进生产力发展为全局性目标ꎬ具体应做到提高城市功能㊁调整城市结构㊁改善城市环境㊁更新配套设施㊁构建宜居宜业的生活圈ꎮ(一)复合式 工改工 更新模式１.多方位统筹的复合式更新工改工 更新目标应建立在适应城市生产力发展的基础上ꎬ从单纯的城市物质环境的改善转向城市发展能力的增强ꎬ关键是提前研判更新项目的主导产业及发展方向ꎮ过去城市更新更多注重空间形态的转变ꎬ但为满足经济社会㊁城市发展诉求ꎬ需产业落位协调空间总体布局ꎬ根据不同类型产业的主导功能㊁所需用地性质ꎬ设定用地比例ꎬ并提前调研意向企业和员工的诉求ꎬ对基础设施和公共服务设施进行合理布局ꎬ提高空间使用效率ꎬ进而增加就业ꎬ提高城市生活质量ꎬ促进城市文明ꎬ更广泛㊁更综合地推动城市全面进步ꎮ２.多主体参与的复合式更新有活力的 工改工 项目ꎬ应更多考虑未来使用者的诉求ꎬ让未来入驻者ꎬ对该项目更有感情ꎬ在前期参与质量把控ꎬ为后续入驻及发展奠定良好基础ꎮ具体而言ꎬ政府充当 裁判员 的角色ꎬ保证项目发展满足城市的宏观目标ꎻ原业主㊁入驻企业和员工提出诉５８１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ求ꎬ在前期规划㊁建设参与其中ꎬ保障公共利益避免官民隔阂ꎬ维护社会公平ꎻ开发商作为项目的操盘手ꎬ以资本和技术优势㊁专业化的管理降低更新成本并提高更新质量ꎬ协调政府㊁原业主和未来入驻方的利益ꎬ平衡各方诉求的基础上实现自身的盈利性ꎮ(二)科学探索融资模式１.配置多项融资产品组合融资除传统的银行贷款外ꎬ可优化配置不同类型的银行融资品种ꎮ并购贷款ꎬ即引入优质资本ꎬ主要用于股权并购模式ꎬ但需注重自有资金比例ꎬ保障项目推进的话语权ꎻ工业产房按揭ꎬ对已完成的收购工业厂房或者新建工业厂房ꎬ可按揭额度获得小微企业客户指标ꎬ从而获取利率低㊁期限长的贷款ꎻ固定资产项目贷ꎬ区别于房地产开发贷款ꎬ此类适用于长期自持物业和运营ꎬ能获期限长的贷款ꎬ但用途较受限制ꎬ一般用于制订用途的建设或者装修等ꎻ租赁贷ꎬ针对工业厂房长租部分进行按揭ꎬ也可用于工业厂房改长租公寓的部分ꎬ能帮助开发商快速回笼资金ꎻ资产证券化(ＡＢＳ)ꎬ以特定资产组合或特定现金流为支持ꎬ即未来几年园区产生的收入为基础证券化ꎬ避免物业评估ꎻ房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ꎬ把流动性较低的㊁非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上可交易的金融产品ꎬ未来收益除收入外还包括了物业升值ꎬ这对开发商的园区运营能力㊁产品标准化能力以及资产管理能力方面做出更多要求ꎮ 工改工 开发商可根据自身资金实力及项目实际ꎬ选择不同的融资组合方式ꎬ长期贷款和短期融资相结合ꎬ降低融资成本ꎬ确保资金链良性循环ꎮ２.资金测算把控风险由于 工改工 更新项目前期需要大量资金ꎬ开发运营耗时较长ꎬ需在项目建设前制订投融资计划ꎬ综合测算全生命周期资金需求ꎬ并制订合理的融资方式ꎮ根据资金需求ꎬ把控融资风险重点应包括三个方面内容:一是对更新项目全生命周期各节点需投入的资金进行测算ꎬ准确计算开发与运营资金需求ꎬ根据现有资金量ꎬ可采取滚动开发ꎬ边投资边回收ꎬ降低融资成本及资金链断裂的风险ꎻ二是根据开发与运营资金需求ꎬ制订结构合理㊁成本较低㊁期限匹配的融资风险把控计划ꎬ在融资渠道方面ꎬ融资主体方面要积极发挥市场主体的力量ꎬ应重点考虑向开发性和政策性金融机构进行融资ꎬ同时积极探索新型融资方式ꎻ三是防范系统金融风险ꎬ需评判实控主体的综合实力及宏观环境ꎬ不仅要看项目本身的测算㊁运营规划ꎬ还需开发商妥善处理存量债务ꎬ结合市场和企业现状ꎬ稳妥选择融资工具ꎬ全面评估融资和债务风险ꎬ根据项目属性特点和投资回报需要ꎬ进一步规范融资和债务管理ꎮ四㊁结语由于中国经济的飞速发展ꎬ我国社会和政治经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎬ通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎬ在投资开发过程中ꎬ把控资金风险ꎬ并通过后期运营ꎬ做优资产ꎮ 工改工 更新项目应作为社会发展工作的重要组成部分ꎬ从宏观经济来看ꎬ有利于带动社会投资ꎬ腾笼换鸟ꎬ实现产业升级ꎻ从开发商来看ꎬ在传统房地产行业利润下滑的背景下ꎬ拓展业务ꎬ升级转型以适应当前市场环境ꎻ从社会效益来看ꎬ能改善城市环境ꎬ实现产业㊁居住㊁服务的有机融合ꎬ让城市空间能够更健康㊁和谐ꎬ在可持续的框架下焕发活力ꎮ参考文献:[１]«当代中国»丛书编辑部.当代中国的城市[Ｍ].北京:中国大百科全书出版社ꎬ１９９０. [２]翟斌庆ꎬ伍美琴.城市更新理念与中国城市现实[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００９(２):７５－８２. [３]魏志贺.城市微更新理论研究现状与展望[Ｊ].低温建筑技术ꎬ２０１８ꎬ４０(２):１６１－１６４. [４]王伟年ꎬ张平宇.创意产业与城市再生[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００６(２):２２－２７.[５]李作战.全球产业转移背景下如何实现从 中国制造 到 中国创造 [Ｊ].企业经济ꎬ２００７(４):３６－３８.[６]严若谷ꎬ周素红ꎬ闫小培.西方城市更新研究的知识图谱演化[Ｊ].人文地理ꎬ２０１１ꎬ２６(６):８３－８８.６８１。
汕头市自然资源局关于印发《关于进一步推进“工改工”促进产业高质量发展的实施细则》的通知各区县人民政府，市政府有关部门、有关直属机构：《关于进一步推进“工改工”促进产业高质量发展的实施细则》业经2023年7月4日市委常委会（第十二届市委深改委第七次会议）及2023年6月9日第十五届57次市政府常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。
汕头市自然资源局2023年7月17日关于进一步推进“工改工”促进产业高质量发展的实施细则第一章总则第一条为进一步推进“工改工”,助力“工业立市、产业强市”部署，根据《汕头市人民政府关于印发〈关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见〉的通知》（汕府（2023）4号）和国家、省、市有关政策文件规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条“工改工”项目的认定、规划管理、土地管理、不动产登记等活动，适用本实施细则。
第二章项目认定第三条“工改工”项目由实施主体向区（功能区）“工改工”办公室申请纳入“工改工”项目，由区（功能区）“工改工”办公室按照“工改工”相关规定组织审核。
第四条“工改工”项目面积认定：（一）属于“三旧”改造或国有低效工业用地升级改造的项目，改造面积按照对应方案认定。
（二）政府收储、收回国有工业产业用地或征收农村集体现状建设用地，按收储、收回或征收的土地面积认定。
（三）保留农村集体所有性质的现状建设用地进行“工改工”，改造面积按现状建设用地面积认定。
（四）企业自主改造的“工改工”项目，改造面积按照项目权属面积认定。
第五条区政府（功能区管委会）向市财政部门申请拨付拆除重建类“工改工”项目奖励资金的，拆除重建用地面积按照拆除建筑物基底面积计算。
第三章规划管理第六条工业用地控制线范围内的“工改工”项目，尚未有法定控规或控规为非工业、物流仓储用地，且不涉及公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、公园绿地或法律、法规禁止的其他情形的，区（功能区）自然资源部门可直接依据工业用地控制线划定方案和现行城乡规划管理技术规定提出建设用地规划条件，经公示10天，没有反对意见的，办理工业用地规划条件；有反对意见的，报区政府（功能区管委会）审定。
工程变更变更是在工程项目实施过程中，以工程量清单施工项目为单位，比较施工图纸、设计变更与投标时的工程量清单、招标图纸、技术条款、边界条件等两者在材料、工艺、功能、构造、尺寸、技术指标、工程数量及等方面做出的改变，这种改变引起工程量、施工方法、施工标准、施工成本等变化，按照合同约定的变更处理原则和程序，把合格工程量和合理单价进行正常结算。
工程变更来自于设计变更、发包人变更和第一责任人：项目经理。
全面组织、宏观掌控、积极策划、主动沟通。
具体责任人：商务经理。
具体策划、全面沟通、负责落实、实际操作。
总工程师：负责与设计院联系沟通，对部份变更取得设计蓝图。
测量人员：负责实际测量、做图、图纸计算和签证。
施工技术部：编制工程量计算书和签证。
合同部：编写工程变更建议书、报价、谈判和结算。
质量部：负责变更工程量的按时验收。
财务部：提供部份基础发票。
项目部要建立合同工作小组，坚持变更集体策划、比较、决定，项目经理允许；建立工程变更和索赔工作制度，制度要确定责任、进行核算比较、确定工作流程、实行激励机制等。
△总监理工程师、监理组长；建管部部长、工程处长、合同处长；设计组长是重大事项的批准人，项目经理负责联系、沟通和商议。
△测量监理是土石方等工程量的核定人，测量队长负责联系和商议，必要时主管经理或者项目经理主持协调和沟通。
△现场监理工程师、发包人工程处主管工程师是测量以外工程量的核定人、现场验收人，技术部主任、现场工程师负责联系和沟通，必要时主管经理主持协调。
△设计组长是图纸工程量、设计方案等的最终审核人，总工程师负责联系和沟通。
△监理部合同工程师、发包人合同处合同工程师是单价的审核人，合同部主任负责联系和沟通，必要时项目经理主持协调。
△边界条件的变化，以报告单形式(报监理)及时沟通。
如地质条件、水文条件、度汛条件、发包人提前使用部份工程、与其他施工单位的配合、冬季赶工、土场变化、运输距离增加、试验标准提高、换用新材料等。
工改工概念现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。
并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。
2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》，2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系，随着一系列的法律法规以及政府性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。
同时根据《深圳市城市更新计划2012-2015》深圳全市城市更新改造规模180.6k㎡。
规划期内更新规模约为69k㎡，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2k㎡和旧城区1.1k㎡，规划期内年均拆除重建规模约为4-5k㎡，这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。
根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分。
工改工未来政策与趋势解读1、深圳房地产行业大洗牌：这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。
由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目，开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。
城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。
大量的开发商进入旧改领域。
新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。
对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。
工改工项目情况汇报尊敬的领导：根据您的要求，我将工改工项目的情况做了一个汇总报告，具体如下：1. 项目概述：工改工项目是公司根据市场需求和发展战略而提出的改革项目，旨在优化生产工艺和提高工作效率，进一步提升产品质量和客户满意度。
项目内容包括设备更新、生产线改造和工艺流程优化等方面。
项目启动于今年年初，计划时间为6个月。
2. 项目进展：目前为止，工改工项目已经进展到第4个月，整体进展顺利，以下是具体的进展情况：（1）设备更新：我们已经完成了部分设备的更新工作，对于陈旧的生产设备进行了替换和升级，新设备的效率更高、功能更强大，能够满足现阶段的生产需求。
目前，主要生产设备已经全部安装完毕。
（2）生产线改造：我们对原有的生产线进行了改造升级。
通过优化流程、调整设备布局以及引入自动化控制系统，生产线的效率得到了明显提高。
改造后的生产线目前正在进行试产验证，预计很快就能投入正式生产。
（3）工艺流程优化：为了提高产品质量和降低生产成本，我们对工艺流程进行了调整和优化。
通过改进工艺参数和工艺规范，我们取得了一些良好的效果。
3. 遇到的问题及解决措施：在项目实施过程中，我们也遇到了一些问题，但我们都采取了相应的解决措施进行处理。
（1）设备更新过程中，有些设备无法及时运抵现场，导致项目工期延误。
为此，我们与供应商积极沟通，采取了灵活的物流运输方式，最终确保了设备按时到达。
同时，我们也对项目计划进行了合理的调整，以弥补延误带来的影响。
（2）在生产线改造过程中，我们遇到了一些技术难题，需要与专家进行深入的沟通与探讨。
为此，我们邀请了相关领域的专家团队进行指导，并组织了几次技术路演和培训，提升了团队的技术水平和解决问题的能力。
4. 下一步计划：基于目前的工作进展和项目计划，我们制定了以下下一步计划：（1）完成剩余设备的更新工作，确保设备安装调试工作顺利进行。
（2）进行生产线改造的最后一步工作，完成试产阶段，准备投入正式生产。
工改工是什么意思“工改工”最近非常火热，在对“工改工”的重视程度方面，不得不提的就是东莞这个代表性的城市。
5月13日，东莞市自然资源局发布了关于征求《关于加快“三旧”改造项目动工建设确保固定资产投资的通知》《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》意见的函（东自然资函〔2022〕402号），为便于大家了解“工改工”的一些真实情况，我们将最近在东莞操作的一些项目所涉情况做一下分享。
从投资的逻辑来说，“工改工”项目的难度其实并不小，尤其是收益实现的周期比较长，目前东莞的工改项目特别多，对于工业类物业后续的销售和招商等问题，除非是产业运营能力非常强的开发商或产业运营商直接操盘，不然其他企业介入的话大概率会做亏，其中的一个核心问题就是优质产业引入东莞的难度其实非常大，而这却是做好一个工改项目的核心要素。
除了运营的问题外，目前在项目推进层面的难点问题也非常值得关注：1. 就东莞目前的三旧改造/城市更新项目而言，目前基本都在等政策的出台，包括密度分区管理技术标准（据悉2022年6月底前需完成初步成果，报镇领导班子会议通过后上报市局审查）、单元划定方案编制和审查工作指引、东莞市国土空间规划等细则。
需注意的是，去年部分更新项目单元划定虽已通过园区、镇街党政领导班子联席会议或小组会议审议，且上报到市自然资源局，但目前新政出来前市自然资源局基本都不会再收文开会与审查。
我们预计可能6月-7月东莞政策将落地，因此项目前期阶段需完成的事项以及跟镇街的前期沟通格外重要。
2. 东莞城市更新项目中的拆迁补偿问题目前变得更加棘手，村民以及国有出让厂房类的被拆迁方对拆迁补偿标准的诉求已明显提高，另外很多工厂主提出以未来改造后同类物业的单方销售价格作为当前拆迁赔偿的标准，由此导致拆迁难度不断加大。
3. 对于密度分区的问题，很多开发商拟尝试通过加大产业运营或提高产业导入的方式以增大项目综合容积率，但要实现起来却存在较大难度，主要原因就是目前密度分区规划文件已基本确定，沟通的空间和可突破的空间都非常有限。
工改工的体会
“工改工”就是依据规划，对现状的工业用地进行升级改造，继续保留为工业用地。
通俗来讲，就是保留工业用途，并进行升级改造。
工改工”包括城市更新、拆除重建、综合整治，以及综合整治加拆除重建。
时下最新的则是，将现有存量工业用地或旧工业区，升级改造为用地性质为新型产业用地（M0），或普通工业用地加新型产业用地（M1+M0）的新兴产业园。
通过“工改工”聚焦存量低效工业用地的再开发，在降低企业的用地成本的同时，释放了产业新空间，有效培育了企业的发展新动能，助力白云区的产业转型升级。
“工改工”微改造在保留原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。
“工改工”微改造的资金门槛较低，要求原则上实施改造的建筑面积占比(实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例)不低于5%，不超过15%。
实施“工改工”，是破解产业用地紧缺难题的现实需要、重要举措，是双向利好、政企共赢的积极行动。
目前，全国上下掀起“工改工”行动热潮，相信在正确领导下，定能走出具有汕头特色的“工改工”之路，“工改工”这把钥匙也定能打开“工业立市，产业强市”这扇大门！。
工改工概念现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。
并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。
2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》，2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系，随着一系列的法律法规以及政府性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。
同时根据《深圳市城市更新计划2012-2015》深圳全市城市更新改造规模180.6k㎡。
规划期内更新规模约为69k㎡，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2k㎡和旧城区1.1k㎡，规划期内年均拆除重建规模约为4-5k㎡，这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。
根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分。
工改工未来政策与趋势解读1、深圳房地产行业大洗牌：这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。
由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目，开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。
城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。
大量的开发商进入旧改领域。
新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。
对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。
随着城市更新项目逐渐成为深圳房企主要争夺对象，相比中小房地产开发企业，那些拥有独立规划运作能力、综合实力较强的央企和深圳本地国企将更容易获得政府的青睐。
2、差异化的产业用地策：从公司性质上看，区分总部企业与一般企业，如2009年出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》及2012出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》；从产业性质上看，区分政府鼓励的发展产业与一般产业，如单独列出物流与研发用地，规定物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。
3、产权转让限制放松：在深圳土地资源即将枯竭的背景下，深圳要想产业升级，必然加大对土地市场的存量开发，旧工业区升级改造必然得到政府大力重视与支持。
为了吸引更多更好的开发商进军工业区改造项目，就必须保证开发商的较高利润，而要保证开发商预期利润，就必须放松工业用地转让的限制政策。
我们从两个方面来看：1、《深圳市工业楼宇转让暂行办法》规定工业楼宇的配套设施应统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途，而在2012年8月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定“区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价”，这就意味着政府其实对于配套转让限制已经开始出现放松的迹象。
2、尽管实施了差异化的产业用地政策，在保证产业链聚集的前提下，深圳市对于总部大厦自用面积也开始有所放松。
在2009年不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。
前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
4．处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》明确规定总部企业自用建筑面积必须达到70%以上，而在2012年8月31号出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》规定“对于规模大、产业带动性强的总部企业，可将部分建筑面积用于引进市外产业链配套企业入驻，但自用建筑面积不得低于总建筑面积的60%。
”4、地价计收政策：（1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
即新增建筑面积Ⅹ50%工业用途公告基准地价Ⅹ鼓励发展产业地价修正系数。
（2）除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，计算公式为：原有建筑面积Ⅹ（改变后功能的公告基准地价—剩余期限的工业公告基准地价）+新增建筑面积Ⅹ改变后功能的公告基准地价。
（3）项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算：出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，应当适用城中村的相关地价计收政策。
而城中村项目地价计收是采用分段计收：容积率（PR）≤2.5，免地价；2.5〈PR≤4.5，公告基准地价20%; PR〉4.5,100%公告基准地价。
开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。
超出部分地价：PR≤1.5，免地价；PR〉1.5，100%公告基准地价Ⅹ超出部分的建筑面积；（4）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地地价计收：（原有建筑面积—拆除范围内城中村、旧屋村合法面积）Ⅹ（改变后功能的公告基准地价—剩余期限的工业公告基准地价）+新增建筑面积Ⅹ改变后功能的公告基准地价。
10月22日,深圳市政府通过了《深圳市城市更新办法》,明确规定权利人可作为更新改造的实施主体,改造项目无需由开发商实施;同时,政府鼓励权利人自行改造。
这意味着一些拥有旧厂房、旧工业园的上市公司如有意改造,不用经过招拍挂,只要自行通过一系列程序,办妥相关手续,并补交基准地价即可进行自行改造。
联合证券认为,躲过了招拍挂制度,相关上市公司可节省下圈地的高昂成本,直接享受巨大的土地升值价值,潜在的收益相当可观。
附1：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》一、加快城市更新历史用地处置（一、）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2．继受单位当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
3．政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将用期限以公告基准地价标准110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
（二）对于市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府[2006]258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条缴交地价后可以通过协议方式出让给经确认的项目实施主体。
二、完善城市更新地价政策（三）工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收。
其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
（四）城市更新项目涉及按照公告基准地价标准计收地价，符合以下条件的，按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行：1．项目首期在城市更新单元规划批准之日起两年内办理用地出让手续的。
2．项目二期在城市更新单元规划批准之日起三年内办理用地出让手续的。
3．项目三期及后续各期在城市更新单元规划批准之日起四年内办理用地出让手续的。
不符合上述条件的，按照办理用地出让手续时的公告基准地价标准执行。
（五）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（以下简称“市场机构”）按照同等规划分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。
其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。
市场评估由市规划国土委委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。
（六）城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。
按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于30%，余款一年内交清；按照其他标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%，余款一年内交清。
三、强化城市更新实施管理（七）各区人民政府（新区管委会）应当明确城市更新相关职能部门的职责，减少审批层级和环节，加强实施监管；对于城市更新单元规划已获批准的项目，应抓紧组织制定实施方案，加强搬迁等工作的组织协调，明确项目实施进度，推动项目按时开工；应定期向市查违和城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。
市规划国土委应当加强对城市更新项目实施的监督，积极推动城市更新业务的网上申报，建立全市城市更新项目的全过程监管系统，定期向市查违和城市更新工作领导小组报告项目实施情况。
（八）市规划国土委应当组织各区人民政府（新区管委会）定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：1．自城市更新计划公告之日起一年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。
2．自城市更新单元规划批准之日起两年内，项目首期未完成实施主体确认的。
（九）在市规划国土委及各区人民政府（新区管委会）建立城市更新项目优先集中审批机制，内部优化调整和充实城市更新业务部门人员，集中办理城市更新相关审批业务，提供一站式服务，进一步简化管理流程，通过审批效率。
（十）市规划国土委、市政府其他相关职能部门及各区人民政府（新区管委会）应当加强和优化政府服务，及时总结梳理本暂行措施实施中的经验和问题，加强制定和完善城市更新配套政策，充分调动各方积极性，行成全市上下共同推进城市更新工作的合力，为城市更新项目实施工作提供有力保障。
