社区商业业态组成

社区商业的主要形式社区商业的主要形式提要：国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目社区商业的主要形式（一）、社区商业的特点社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。

（二）、国外社区商业的发展概况及特征社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。

当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。

购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。

”国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。

以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的％。

西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。

1.社区商业的功能国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。

社区商业体方案近年来，城市化进程不断提速，社区商业体的建设和发展成为了城市发展的重要组成部分。

社区商业体不仅为居民提供了便利的购物和娱乐场所，也为城市创造了更多的就业机会和经济利益。

本文将探讨社区商业体的重要性、设计原则以及运营策略，旨在为社区商业体的建设提供参考。

一、社区商业体的重要性社区商业体是城市发展的重要标志，它可以为居民提供方便快捷的生活服务。

社区商业体通常包括超市、药店、餐饮店、娱乐设施等，为居民提供了日常所需的商品和服务。

相比于传统的大型购物中心，社区商业体更加注重便利性和亲近感，方便居民就近购物和娱乐。

此外，社区商业体还能够为城市创造更多的就业机会，提高居民的生活品质。

二、社区商业体的设计原则1. 地理位置的选择：社区商业体的地理位置选取至关重要。

它应该位于居民聚集的区域，方便居民步行或乘坐公共交通到达。

同时，周边应该有足够的停车设施，方便居民开车前往。

此外，社区商业体的地理位置还应该具备良好的商业氛围，有助于吸引更多的商家入驻。

2. 建筑设计的合理性：社区商业体的建筑设计应该符合人性化的原则。

建筑物的布局应该合理，使得居民能够便捷地找到所需商品和服务，同时也要保证足够的空间供人流和货物流通。

此外，建筑物的外立面设计也应该考虑到城市的整体风格和环境，与周围建筑相协调。

3. 内部环境的优化：社区商业体的内部环境应该干净整洁，有舒适的购物环境。

合理的灯光设计和空调系统的设置能够提升消费者的购物体验。

同时，商业体内的设施设备也要做到方便实用，如电梯、扶手电梯等，以满足不同人群的需求。

三、社区商业体的运营策略1. 品牌定位的选择：社区商业体的经营者应该根据所在社区的消费需求和人群特点，选择合适的品牌定位。

可以通过调查研究和市场分析，了解目标消费群体的需求和偏好，选择适合的商家入驻，提供符合居民需求的商品和服务。

2. 丰富多样的业态组合：社区商业体的经营者应该根据社区居民的消费需求，打造丰富多样的业态组合。

社区商业业态划分商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。

反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。

目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。

其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。

社区商业的特色业态及发展趋势随着我国国民经济的快速增长，商业地产的开发得到快速的发展，社区商业投资成为大多数投资商的关注意点。

时值当下，社区商业已经过一段时间的发展，随着各大开发商和品牌商的介入，势必加快行业的发展。

对于社区商业的特色业态及发展趋势，众多先行者已总结了不少经验，在此，我就从以下几点简洁为大家略述一二。

社区商业的分类依据操作模式以及商住比例来区分不同性质的社区商业，各商业服务能级有着一定的区分。

社区商业的业态组合行业人士认为，百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲消遣、社区养老等九大类构成了将来社区商业的基础业态。

而社区商业依据体谅和辐射能及，也可以大致分为邻里商业、居住区商业和社区商业中心三大类。

◆邻里商业（标准型）——面积一般在3000平米以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在1.5万人以下；◆居住区商业（中大型）——面积一般在3000-20000平米，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3～5万人；◆社区商业中心（加强型）——面积一般在20000-50000平米，以生活百货或大卖场为主力店，休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在8～10万人。

社区商业业态组合规划原则◆社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；◆租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；◆是否具有招商的可执行性，符合项目实际状况；◆能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；◆符合商铺建筑设计技术指标。

社区商业业态布局特点依据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽全都。

从便利居民生活及合理安排资源的角度动身，要留意以下几点：◆在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既便利社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；◆餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；◆对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必需预留良好的展示面。

解析社区商业规划布局与业态组合规划布局在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；■必备性商业：满足生活基本需求；■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

一、社区商业的含义：“Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。

1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。

从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。

在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。

二、社区商业一般配置的商业业态：社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。

社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。

商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。

在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。

新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分）一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。

二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。

新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。

社区业态管理方案社区业态管理是指对社区内所涉及的商业、公共设施等业态进行管理和规划，以打造健康、便捷、舒适的社区生活环境，提升居民的生活质量。

社区业态管理方案的制定，不仅需要考虑各业态的配比和布局，还需要考虑居民的需求和市场状况等多个因素，以达到规划合理、运营高效的目的。

业态分析社区的业态管理应该根据居民的需求来进行分析，明确社区存在哪些业态和业态各自的特点，为下一步合理规划提供依据。

商业业态商业业态涵盖了社区内的商业和服务型业态，如超市、便利店、书店、医院等。

根据社区市场需求和居民的生活习惯，可以适当增加一些餐饮、娱乐、休闲业态，增强社区的特色，同时提高居民的生活享受。

公共设施公共设施包括了社区内的公共服务设施，如公园、健身房、图书馆、游泳馆等。

公共设施是居民必不可少的生活配套，而社区业态管理方案的实施，需要让公共设施的利用率更高，让居民能够更便捷地使用这些服务设施，以增强社区的吸引力。

方案规划在明确社区业态特点和居民需求的基础上，需要对社区的业态进行规划和部署。

社区业态规划应分为宏观规划和微观规划。

宏观规划宏观规划主要是指对社区的业态进行大的方向性规划，包括商业、公共设施等业态的布局和配比。

在宏观规划中，需要考虑到社区的整体规划，包括资源环境、市场和居民需求等；同时要充分使用前期调研的数据分析，为微观规划提供合理的依据。

微观规划微观规划是指根据宏观规划的基础上制定的详细实施计划，主要包括各业态的区域布局、面积分配、装修风格等。

在微观规划中，需要充分考虑到业态之间的协调和衔接，以及业态的设置和利润预期等，确保社区业态的整体发展和运营效益。

运营管理社区业态管理方案的制定，不仅仅是规划方案，还需要充分考虑社区各业态的日常运营管理。

管理方案可以从如下几个方面考虑：业态招商和管理业态的招商和管理是社区业态管理方案中最重要的部分之一。

招商时，需要考虑到社区的定位和规划，以及业态的运营和管理模式等，从而选择出最适合社区的业态。

社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例社区商业是指在居住区域内设立的商业设施，为居民提供购物、餐饮、休闲等服务。

社区商业的类型主要包括购物中心、超市、便利店、餐饮娱乐场所等。

在设计社区商业时，需要考虑以下几个要点。

首先，社区商业的定位要符合居民需求。

社区商业应该根据居民的消费习惯和购物需求来确定定位，提供符合居民需求的商品和服务。

以万科作为案例，他们在社区商业的定位上，注重提供生活所需的便利服务，如超市、餐饮店、药店等，以满足居民日常购物和生活的需求。

其次，社区商业的设计要考虑便利性和友好性。

社区商业应该设计成便于居民接触和使用，例如设置多个入口和出口，方便居民出入商业设施；设置合理的停车位和人行道，方便居民停车和步行；设置便于老人、儿童和残疾人使用的无障碍设施。

此外，社区商业的设计要亲近自然，营造舒适的环境，例如增加绿化植物、设置露天休息区等。

万科的社区商业设计注重营造舒适、温馨、自然的氛围，使居民在购物的同时也能感受到家的温暖。

最后，社区商业的经营要贴近居民需求。

社区商业需要根据居民的消费习惯和需求来调整经营策略。

例如，根据居民的年龄组成和生活方式，提供适当的商品和服务；根据居民的消费能力，确定价格合理的商品和服务。

此外，社区商业还可以通过开展社区活动和促销活动，增加居民的参与度和满意度。

万科的社区商业经营注重提供贴心、个性化的服务，满足居民的需求。

综上所述，社区商业的类型包括购物中心、超市、便利店、餐饮娱乐场所等，设计时需要考虑便利性、友好性、布局合理和贴近居民需求等要点。

万科在社区商业的设计中注重满足居民的生活需要，营造舒适的环境和氛围，提供贴心的服务，以提升居民的生活品质。

社区商业体方案[正文]一、概述社区商业体作为城市建设中的重要组成部分，承担着为居民提供便利、满足消费需求的功能。

本方案将以满足居民的多元需求为目标，通过规划合理的商业布局，打造一个舒适、便利、繁荣的社区商业体。

二、位置选择社区商业体的位置选址至关重要。

我们将优先选择距离社区居民区较近的地块，确保居民能够便利地前往。

同时，该地块应具备良好的交通条件，方便消费者的出行。

三、建筑布局设计1. 商业平台社区商业体主要包括商业平台、休闲娱乐区和服务设施。

商业平台将以购物中心为主，集合各类零售商店、超市、餐饮等业态。

根据市场调研结果，我们将引进知名品牌商家，并优化商家类型和布局，以满足居民的各种消费需求。

2. 休闲娱乐区休闲娱乐区将设置电影院、儿童乐园、健身中心等设施，为社区居民提供多样化的娱乐选择。

我们将考虑不同年龄层次的需求，提供相应的娱乐项目，以增加社区居民的生活乐趣。

3. 服务设施为了满足社区居民的生活需求，我们将安排服务设施区域，包括银行、医疗机构、药店等。

同时，我们还将建设公共卫生间、停车场等便利设施，为居民提供便利服务。

四、公共空间设计社区商业体不仅仅是为了商业活动，还需要提供舒适的公共空间，让居民能够愉快地休闲和交流。

在设计上，我们将合理规划公共广场、绿化带和休憩区，提供舒适的座椅、遮阳设施等。

同时，我们将加强安全措施，确保居民在公共空间内的安全。

五、社区商业体管理为了保证社区商业体的良好运营和管理，我们将建立专业的管理团队。

该团队将负责商业租赁、客户服务、安全保卫等方面的工作。

同时，我们将定期进行市场调研，根据消费者的需求做出相应的调整和优化。

六、营销策略为了吸引消费者并提高社区商业体的知名度，我们将采取多种营销策略。

例如，举办促销活动、打造品牌形象、与社区居民进行互动，以及与周边企业建立合作关系等。

通过这些措施，我们将提升社区商业体的吸引力和影响力。

七、总结本方案致力于打造一个满足社区居民需求的商业体，通过精心规划和管理，为居民提供便利、舒适的购物、休闲和服务体验。

社区及社区商业业态划分说明一、社区划分说明（一）按规模划分1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

（二）按社区建设时间划分1、老社区是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。

3、在建社区是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。

二、社区商业业态划分说明（一）社区商业中心、商业街社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

（二）餐饮店是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。

包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

（三）超市、大型超市超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。

根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

（四）便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

（五）食杂店是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

（六）维修店是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

（七）洗染店从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

（八）美容美发店美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。

社区商业业态划分商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。

反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。

目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。

其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。