土地使用权评估报告_所有资料_实务案例

目录第一部分评估师声明 (1)第二部分摘要 (1)第三部分报告书正文 (3)一、委托估价方 (3)二、估价对象 (3)三、估价对象概况 (3)四、地价影响因素分析 (3)五、评估目的 (4)六、价值类型 (5)七、评估基准日 (5)八、评估方法的比较和选择 (5)九、评估方法 (5)十、评估程序实施过程和情况 (9)十一、评估假设 (9)十二、评估结论 (10)十三、需要特殊说明的事项 (10)十四、评估报告适用限制说明 (10)十五、评估报告日 (11)附件 (12)土地评估报告项目名称：杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格评估受托估价单位：**资产评估公司提交估价报告日期：2011年6月6日第一部分评估师声明1、评估报告陈述的事项是真实和准确的。

2、对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的。

3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，评估报告的分析、判断和结论仅受评估报告所阐述的假设和限定条件的限制，评估师的专业分析、判断和结论是公正的、无偏见的。

4、对评估报告中所评估的资产，评估师对其不拥有现存的或将来的利益，对于评估报告涉及的各方，不涉及任何评估师个人的利益。

5、对于评估报告中所评估的资产和评估工作中所涉及的各方，评估师不存在任何偏见。

6、评估师对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查、核实和勘察。

7、无人对评估报告的签署者提供重要的专业帮助。

8、评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

第二部分摘要1、估价项目名称：杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格评估2、委托估价方：杭州**公司3、估价目的：因政府拍卖待估宗地用于建设住宅用地，为核定土地资产价值的需要提供价格参考依据。

4、估价基准日：2011年6月4日5、价值类型：市场价值6、评估方法：市场法、假设开发法7、估价结果评估土地面积：26.56亩（17706 m2 ）平均单位面积地价：16869元/ m2（取整）评估总地价：30977142元大写：叁仟零玖拾柒万柒仟壹佰肆拾贰元整（货币种类：人民币）第三部分报告书正文一、委托估价方杭州**公司二、估价对象此次估价对象为一块宗地，土地总面积26.56亩，位于杭州下沙经济技术开发区（杭州下沙经济技术开发区L28-02地块），东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。

关于《汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗仓库及配套用地土地使用权价值评估》案例分析报告蓝爱纯汕头市立恒土地房地产评估有限公司一、估价案例的主要情况1、估价案例的背景委托估价方因融资的需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对估价对象的土地使用权的市场价值进行估价，为抵押人及抵押权人双方确定贷款额度提供地价参考依据。

2、估价对象概况（1）宗地登记状况：估价对象汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗地，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］记载，地号：东陇.10，图号：F50G011046，用地面积908.5平方米；用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，土地使用权性质为国有。

（2）宗地权利状况：估价对象目前开发程度已达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］，土地使用权人为汕头市澄海区成源床上用品厂，用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，截止估价基准日该宗地其他特殊使用规定及他项权利限制等情况未见记载。

（3）宗地利用状况：估价宗地的土地实际开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，估价时设定土地开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，目前地面上部分建有框架建筑物（未办证）（不列入本次估价范围）。

该区域工业氛围集聚较好，估价宗地土地用途为仓库及配套。

3、估价目的提供估价宗地的客观合理价值，为委托方向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请抵押贷款提供价值参考。

4、估价时点经与委托方沟通确定本次估价时点为：二○一二年九月七日。

5、地价定义根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度为宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，估价时设定土地开发程度达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整；土地权属来源为出让，土地使用权性质为国有，土地法定用途为仓库及配套，实际用途为仓库及配套，用地面积908.5平方米；土地使用年限至2049年7月30日；规划利用条件未明示，本次评估设定容积率≤2的出让国有仓库及配套用地土地使用权价值。

某项目土地利用评估报告1. 背景某项目是一个计划开发的土地项目，本报告旨在对该项目的土地利用情况进行评估。

2. 目的本评估报告的目的是全面了解该项目的土地利用现状，评估其潜在的用途和价值，以便做出相关决策和规划。

3. 方法为了完成该项目土地利用评估，我们采用了以下方法：- 收集相关资料：调查和收集与该项目相关的土地利用数据、规划文件、市场调查报告等。

- 现地勘察：对该项目的土地进行实地勘察和测量，了解土地的基本情况、地形、土质等。

- 分析评估：基于收集的数据和勘察结果，进行土地利用分析和评估。

包括对土地的可用性、适宜性、限制和潜力进行评估。

4. 结果根据我们的评估，得出以下结论：- 该项目的土地利用现状良好，可以满足不同类型的开发需求。

- 土地的地理位置和周边环境条件适宜进行住宅开发。

- 基础设施的建设和土地利用规划是该项目开发的关键因素。

- 该项目土地的市场价值存在潜力，可以吸引投资者和开发商。

5. 建议基于对该项目的土地利用评估，我们提出以下建议：- 制定详细的土地利用规划，包括住宅、商业和公共设施等方面的规划。

- 加强与相关部门的合作，确保基础设施建设符合项目的需求。

- 提供吸引投资者的激励措施，促进项目的发展和投资。

6. 总结通过对某项目的土地利用评估，我们对该项目的土地现状、潜力和发展方向有了更清晰的认识。

本评估报告为项目决策和规划提供了重要参考，希望能对项目的成功开发和利用起到积极的推动作用。

以上为某项目土地利用评估报告的简要内容。

详细报告请参阅正式报告文件。

土地估价技术报告项目名称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估（市顺义区）受托估价单位：市金利安房地产咨询评估有限责任公司土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日关键词: 市通州区资产重组市金利安房地产咨询评估有限责任公司二ＯＯ七年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估二、委托估价方委托估价方：首钢总公司单位地址：市石景山区石景山路法人代表：朱继民联系人：王敏联系：三、受托估价方受托估价机构：市金利安房地产咨询评估有限责任公司办公地址：市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室书号：A200711027法人代表：力联系人：高庆军联系：88400870/71/72/73邮政编码：100097四、估价目的首钢总公司为了对位于市顺义区桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。

五、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民国土地管理法》2、《中华人民国城市房地产管理法》3、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知①市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件②《市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）③《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）④《市土地利用总体规划》⑤《市统计年鉴》（二）有关技术标准1、中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）委托方提供的有关资料1、国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复》〖发改工业（2005）1679号〗2、市发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知》〖京发改（2005）2065号〗3、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函》〖国土资预审字（2005）136号〗4、市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗5、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复》〖国土资函（2005）1184号〗6、市人民政府《关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复》〖京政地（2006）第24号〗7、《建设用地规划许可证》〖2005规（顺）地字0030号〗8、《建设用地批准书》〖京国土（建）自（2006）97号〗9、《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗10、委托方提供的其它有关资料（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

土地使用权评估报告尊敬的各位评估委员：本报告是针对某地区的土地使用权进行评估的详细报告，旨在为相关部门提供准确的土地估值信息作为决策参考。

本报告将从以下几个方面进行分析和评估：土地基本情况、市场环境分析、评估方法和结果、风险评估以及结论与建议。

一、土地基本情况1. 土地位置：本次评估的土地位于某市中心商业区，紧邻主干道，交通便利。

2. 土地面积：该土地总面积为xxx平方米。

3. 土地用途：该土地目前用途为商业用地，属于国有土地使用权。

4. 土地权属：该土地的权属清晰，属于某市政府所有。

二、市场环境分析1. 土地供需状况：当前，该地区商业用地供需相对平衡，未来市场需求呈现增长趋势。

2. 周边配套设施：该地区周边商业、教育、医疗等配套设施完善，具备良好的发展潜力。

3. 土地政策：根据政府规划，该地区商业用地将逐步提升利用率，进一步改善土地价值。

三、评估方法和结果根据土地估值行业的通用标准，我们采用以下方法对该土地使用权进行评估：1. 净现值法：通过估算土地未来现金流的贴现值，计算土地的净现值。

2. 直接比较法：通过对周边类似土地的成交价格进行比较，确定该土地的市场价值。

3. 收益法：通过模拟该土地的未来收益情况，计算土地的收益值。

根据以上方法的综合分析，我们得出该土地使用权评估结果如下：1. 净现值评估结果：该土地的净现值为xxx万元。

2. 直接比较法评估结果：根据周边成交价格，该土地市场价值为xxx万元。

3. 收益法评估结果：通过收益法的估算，该土地的收益值为xxx万元。

四、风险评估在进行土地使用权评估时，我们也注意到了以下潜在风险因素：1. 政策风险：土地政策的调整可能对该土地的价值造成影响。

2. 市场波动：商业用地市场受宏观经济波动影响较大，价格有一定波动性。

3. 竞争风险：未来商业用地供应增加可能会对该土地的竞争优势造成一定影响。

五、结论与建议根据对该土地使用权的评估结果和风险评估，我们得出以下结论和建议：1. 结论：综合考虑土地净现值、市场价值和收益值等因素，该土地的估值范围为xxx万元至xxx万元。

0.html土地估价报告案例土地估价报告项目名称：未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估（西安市）受托估价单位：陕西华地房地产估价咨询有限公司土地估价报告编号：陕华地[2009]估字第589号提交估价报告日期：二○○九年九月二十日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估（西安市）二、委托估价方：大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组办公室三、估价目的：由于大兴路地区城市综合改造的需要，大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组为了解位于未央区朱宏路2号的一宗国有划拨工业用地市场价值，委托我公司对该宗土地进行市场价值评估，本次评估为未央区朱宏路2号的该宗国有划拨工业用地提供土地使用权市场价格参考。

四、估价基准日：二○○九年九月十五日五、估价日期：二○○九年九月十五日至二○○九年九月二十日六、地价定义：根据委托方提供的资料及现场查勘状况，本次估价对象位于西安市未央区朱宏路2号，估价基准日为二○○九年九月十五日，登记用途为工业用地，现0.html状为工业用地，实际开发程度为宗地外“六通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气）、宗地内“六通一平”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整）条件。

截至估价基准日，估价对象上共有13幢办公、仓库及其配套用房，建筑总面积18942.86平方米，估价对象土地面积24213.49平方米，建筑现状容积率0.78。

考虑到此次评估目的是为大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组提供该宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格参考，根据《城镇土地估价规程》（G B/T 18508-2001）和估价对象土地利用特点，对有关事项作以下设定：1、关于土地用途的设定：估价对象登记用途为工业用地，现状为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007），本次评估设定估价对象土地用途为工业用地。

土地估价案例与报告-案例分析题1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。

土地使用无特别限制。

在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。

土地使用无特别限制。

根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

土地估价报告撰写及案例解析（精选五篇）第一篇：土地估价报告撰写及案例解析2012年度陕西省土地估价师继续教育培训资料之三土地估价报告撰写及案例解析陕西省土地估价师协会二O一二年十月·西安内容提要一、摘要二、估价对象界定三、土地估价结果及其使用四、附件为什么要撰写估价报告1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。

2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，并为委托人利用评估结论提供背景资料和依据。

3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依据。

估价报告封面的要求1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期。

2、项目名称说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型等字样。

（技术报告全称后加括号注明估价对象所在市、县全名。

另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所在市县全名、估价目的、估价机构、年度。

）第一部分摘要1、估价项目名称2、委托估价方3、估价目的4、估价基准日5、估价日期6、地价定义7、估价结果8、土地估价师签名9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日）估价目的：说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。

另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。

估价目的容易出现的错误：1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的；2、出现两个估价目的；3、表述不清、混乱估价基准日：说明估价结果对应的具体日期。

容易出现的错误：●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前●基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。

土地使用权价值评估案例市区位于城市中心的一块土地，原先是一座破旧的厂房。

由于城市规划的调整和区位的优越性，该土地目前被规划为商业用地，具有很大的开发潜力。

为了确定土地使用权的价值，需要进行一系列的评估工作。

首先，需要进行市场调研，了解当前商业用地的价格水平，了解周边的商业设施、交通、人口密度等因素对土地价值的影响。

同时，需要考虑土地异动情况，看是否存在其他未来规划中的公共设施等影响土地使用价值的因素。

其次，需要进行土地物理特征的评估。

这包括土地的面积、形状、朝向、地理位置等因素。

对土地的土质、地势、地下水位等进行调查，了解是否存在建设的限制因素，比如地质灾害隐患、环境保护区等。

对土地的交通便利程度、周边设施等进行综合考量。

然后，需要考虑土地的法律和政策限制因素。

这包括土地使用权的期限、土地所有权人的权益、土地开发和转让的政策等。

了解相关的法律法规和政策规定，确定土地使用权的限制条件。

接下来，需要进行土地市场潜力分析。

根据区域发展规划和市场需求预测，确定土地开发的潜力。

这包括商业用地的需求量、竞争情况、租金水平等。

分析土地所处的发展阶段，考虑土地开发的风险和回报。

最后，结合上述评估结果，可以确定土地使用权的价值。

在计算土地使用权价值时，可以采用收益法、比较市价法、成本法等方法。

比如，可以筛选出几个类似的商业用地进行比较，并根据租金水平和预期收益计算出土地使用权的价格范围。

同时，还考虑到土地使用权的期限，进行贴现计算，得出最终的评估结果。

综上所述，土地使用权价值评估是一个综合考虑市场因素、物理因素、法律因素和潜力因素的过程。

通过科学的评估方法，可以为土地交易和土地利用决策提供重要的参考。

在实际操作中，需要结合具体情况，合理选择评估方法，并进行合理调整和修正，以确保评估结果的准确性和可靠性。

土地估价报告实例1抵押贷款涉及的分摊土地出让使用权土地估价技术报告项目名称：**抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估(哈尔滨市)受托估价单位：哈尔滨**土地估价土地估价报告编号：(哈)**(2011)(估)字第**号土地估价技术报告编号：(哈)**(2011)(技)字第**号提交估价报告日期：2011年8月30日关键词：哈尔滨市抵押贷款哈尔滨**土地估价2011年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：**抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估(哈尔滨市)二、托付估价方：1、托付方：**2、联系：***三、受托估价方：1、估价机构：哈尔滨**土地估价2、地址：哈尔滨市**区**街**号3、执业范畴：全国范畴内从事土地评估业务4、有效期限：2016年6月30日（每五年换发）5、注册号：A2011*****6、法人代表：***7、联系人：***8、联系：(0451)****四、估价目的：本次评估**使用的位于哈尔滨市**区**小区**栋1-2层*号出让国有商业用地在估价基准日估价设定条件下的出让土地使用权价格，为托付方办理抵押贷款手续提供价格参考。

五、估价依据1、全国人大、国务院及有关部门颁布的法律法规及相关文件①、《中华人民共和国物权法》；②、《中华人民共和国担保法》；③、《中华人民共和国土地治理法》；④、《中华人民共和国都市房地产治理法》；⑤、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院第55号令）；⑥、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001）；2、地点政府及有关部门颁布的法规及相关文件①、哈尔滨市人民政府文件《哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知》（哈政发[2009]17号）。

②、《哈尔滨市城镇土地级别及基准地价调整技术报告》(2008年6月)。

3、由托付方提供的有关资料；（1）《国有土地使用证》；（2）《房屋所有权证》；4、受托方原已把握资料和经当地调查及现场察勘取得的材料。

土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有关键意义，如房地产开发、金融信贷、城市规划等。

下面，我们通过一个具体的案例来深入了解土地评估的实际操作过程。

假设我们要评估一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 5 万平方米。

首先，评估人员会进行现场勘查。

这一步骤至关重要，因为只有亲身实地了解土地的实际状况，才能获取最真实、准确的信息。

在现场，评估人员会仔细观察土地的地形地貌，包括是否平坦、有无坡度、是否存在坑洼等。

同时，还会查看土地的周边环境，比如交通条件，是否临近主干道、高速公路，这对于未来的物流运输成本有着重要影响；周边的基础设施状况，如水电气供应是否便捷，通信网络是否完善；以及周边的产业分布情况，是否形成了产业集群，这关系到未来企业的发展环境和协同效应。

接下来，就是收集相关的资料和数据。

这包括土地的权属证明文件，明确土地的所有权和使用权归属，以及是否存在任何法律纠纷或限制。

还需要收集当地政府发布的土地规划文件，了解这块土地所在区域的未来发展规划，是会继续作为工业用地，还是有转变为商业或住宅用地的可能性。

市场调研也是不可或缺的环节。

评估人员会调查周边类似土地的交易案例，了解其成交价格和交易条件。

同时，还会关注当地的土地市场供求关系，以及宏观经济环境对土地价格的影响。

在评估方法的选择上，常用的有市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。

对于这个工业用地的案例，由于周边存在较多类似的交易案例，市场比较法可能会是一个主要的评估方法。

市场比较法的核心是找到与被评估土地在用途、位置、面积等方面相似的交易案例，并对这些案例的价格进行修正，以得出被评估土地的价值。

例如，如果周边有一块面积为 4 万平方米的工业用地，近期以 1000 万元的价格成交，那么在将其与我们要评估的 5 万平方米土地进行比较时，就需要考虑面积因素对价格的影响。

此外，还需要考虑交易时间、土地使用年限、土地开发程度等因素的差异，并进行相应的修正。

土地估价报告项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司土地估价报告编号：号电子备案编号：提交报告日期：二○一五年五月二十九日第一部分摘要一、估价项目名称东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估。

二、委托估价方名称：东营市某石油科技发展有限责任公司住所：垦利县法定代表人姓名：注册资本：肆佰陆拾伍万元整公司类型：有限责任公司三、估价目的：东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。

四、估价基准日：二○一五年五月二十五日。

五、估价日期：二○一五年四月二十五日至二○一五年四月二十九日。

六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国家。

此次评估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。

使用权证［垦国用（2003）字第020］，宗地证载用途为工业用地，面积平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照证载用途将用途设定为工业。

②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整）。

③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。

«国有建设用地使用权出让合同»界定规划容积率，本次评估设定容积率。

④根据委托方提供的国有土地使用权证［垦国用（2003）字第020］，待估宗地的使用权终止日期为2053年3月5日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期年做为设定的土地剩余使用年期。

土地估价报告项目名称：成都华神集团股份有限公司因土地作价注资需要涉及的位于成都高新区西部园区西北片区（1号地块)的一宗出让工业用地使用权价格评估受托估价单位：四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司土地估价报告编号：四川恒通(2012)(估)字第042号提交估价报告日期：二〇一二年四月二十二日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称成都华神集团股份有限公司因拟向四川华神钢构有限责任公司以土地使用权作价注资的需要涉及位于成都高新区西部园区西北片区（1号地块)（实际查勘地址为：科晶路255号）的一宗出让工业用地使用权价格评估。

二、委托估价方委托单位：成都华神集团股份有限公司住所：成都高新区天府大道高新孵化园华拓大厦B座3楼法定代表人：周蕴瑾三、估价目的土地使用权价格评估，仅为委托方以土地使用权作价注资提供独立、客观、公正的土地使用权公开市场价格参考。

四、估价基准日二〇一二年四月十一日。

五、估价日期二〇一二年四月十一日至二〇一二年四月二十二日。

六、地价定义根据成高国用（2011）第28269•国有土地使用证‣、高新规编号（2007）237号•建设工程规划许可证‣及估价人员现场查勘，估价对象证载用途为“工业”用地，规划用途和实际用途均为工业生产用地。

遵循合法原则，本次估价设定的土地用途为“工业”用地。

在估价基准日，根据委托方提供的•土地开发状况一览表‣及估价人员现场查勘，估价对象实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内“六通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气，场地平整)。

为了客观体现地价水平，本次估价设定估价对象的土地开发程度为宗地外“六通”(同前)、宗地内“六通一平”(同前)。

根据委托方提供的•建筑物状况一览表‣及估价人员现场查勘，截止估价基准日，委估宗地范围内现有一幢建筑面积为49086平方米的钢结构的生产厂房及两台龙门吊，宗地的开发强度与•建设工程规划许可证‣（高新规编号（2007）237号）规划审批的建筑面积一致，估价对象的实际容积率为0.72。

土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于各种经济活动，如土地交易、抵押贷款、城市规划等，都具有至关重要的意义。

接下来，我将通过一个具体的案例，为您详细介绍土地评估的实操过程。

一、案例背景假设我们需要对一块位于城市郊区的工业用地进行评估。

该土地面积为 5000 平方米，用途为工业生产，周边有类似的工业企业和相关配套设施。

二、评估目的本次评估的目的是为了确定该土地在特定时点的市场价值，以便为土地所有者在土地交易中提供参考依据。

三、评估方法的选择土地评估常用的方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。

在这个案例中，由于周边有较多类似的工业用地交易案例，我们选择市场比较法作为主要的评估方法。

四、市场比较法的操作步骤1、收集交易案例通过土地交易市场、房地产中介机构、政府部门等渠道，收集周边近期发生的类似工业用地交易案例。

至少收集三个以上的案例，以保证数据的可靠性和代表性。

2、选择比较案例对收集到的交易案例进行筛选和分析，选择与评估对象在用途、面积、位置、交易时间等方面最为相似的案例作为比较案例。

3、建立比较因素体系根据影响工业用地价值的因素，建立比较因素体系，包括土地用途、土地面积、土地形状、交通条件、基础设施、环境状况、规划限制等。

4、对比较案例进行修正将评估对象与比较案例在各项比较因素上进行对比分析，并根据差异程度对比较案例的价格进行修正。

修正的方法通常采用系数修正法，即根据各项因素对土地价值的影响程度确定修正系数，然后将比较案例的价格乘以相应的修正系数，得到修正后的价格。

5、计算评估对象价格将修正后的比较案例价格进行加权平均，得到评估对象的初步评估价格。

五、数据收集与分析在这个案例中，我们收集到了以下三个比较案例：案例一：面积为 4800 平方米的工业用地，交易价格为 800 万元，交易时间为 6 个月前，位于评估对象东侧 1 公里处，交通条件较好，基础设施完善。

土地估价报告案例一、估价项目背景。

今天咱们来聊一聊这块挺有意思的土地。

有个客户呢，他在[具体地点]有一块地，想知道这块地到底值多少钱。

这就像你手里有个宝贝，但是不知道能在市场上换多少银子一样。

这块地呢，用途还挺多样的，周围的情况也是各有特色，所以就请我们来给做个估价啦。

二、土地基本情况。

1. 位置。

这块地位于[详细地址]，就像是住在一群小伙伴中间，周围有学校、商场啥的。

它不是那种在深山老林里难找的地，交通也还算方便，附近就有公交站，开车出去呢，也能很快就上主干道。

2. 面积。

土地面积是[X]平方米。

这面积说大不大，说小也不小，就像一个中等身材的家伙，在这片区域里占着自己的一席之地。

3. 土地形状。

它的形状有点像个不太规则的长方形，就像你把一个长方形饼干咬了几口，有点弯弯拐拐的。

不过这并不影响它的魅力，反而给它增添了一些独特性。

4. 土地用途。

这块地目前规划是可以做商业和住宅混合开发的。

就像一个双面小能手，可以一面搞热闹的商业，比如开商店、建写字楼，另一面还能盖温馨的住宅，让人们有地方住。

三、土地市场分析。

在这个区域里，土地市场就像一个大集市。

商业用地的价格在过去几年一直是稳步上升的，就像小火箭一样往上窜。

为啥呢？因为这个地方越来越繁华，人越来越多，商家都想在这里抢一块地盘。

住宅用地的价格也是不甘示弱，随着人们对居住环境要求的提高，有好学校、好医院、好商场配套的地方，土地价格自然就水涨船高了。

2. 类似土地成交案例。

咱们找了几个和这块地类似的例子。

比如说，在离这块地不远的地方，有一块面积稍微小一点的地，去年成交的时候，那价格可是相当可观。

那是一个纯商业用地，当时因为周边要新建一个大型购物中心，所以很多开发商都争着要，最后价格被抬得高高的。

还有一块住宅用地，虽然形状没有咱们这块规则，但是因为靠着一个特别好的学校，价格也是超出了很多人的预期。

四、估价方法选择。

1. 市场比较法。

这就像是给土地找几个小伙伴来对比价格。

武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告、CFA0901 赵恕容 0903090163一、评估报告名称武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告二、评估报告编号京中证评报字（2008）第号三、评估报告基准日2008年8月15日四、评估报告结果以2008年8月15日为评估基准日，坐落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M的待估土地的价值为3685.0元/㎡（大写：叁仟陆佰捌拾伍元整每平方米）。

五、中国注册资产评估师签章注册资产评估师证书编号：注册资产评估师证书编号：六、评估机构及法人代表签章法人代表：评估机构：二零零八年八月十五日武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告京中证评报字（2008）第号一：待估项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。

现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。

目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。

现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公顷，其中经营性用地365.12公顷。

武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。

二：待估项目概况估价项目坐落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。

规划用地面积：4865.2平方米。

用地性质：商业。

容积率：4.0。

覆盖率：45%。

绿化率：25%。

估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。

估价基准日：2008年8月15日。

三：待估项目初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。

2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。