城市豪宅精装修标准研究

C塔精装修建议的参考意见引言一、青岛豪宅装修发展状况1.青岛市场精装修发展方向2.青岛现有豪宅项目装修现状二、全国市场成功豪宅案例1.全国市场精装修房屋发展方向2.全国市场成功案例鉴赏3.全国市场装修现状共性三、本项目的思考1.市场反馈给我们的信息1）青岛豪宅市场装修系类表2）全国豪宅市场装修2.本项目的具体建议结言引言伴随着2009年8月8号，上海·星河湾的成功开盘销售，再次刷新了中国营销史上的记录——单天单盘成交总价40亿，似乎也在预示着真正豪宅时代的来临。

作为全国豪宅高密集型的城市——青岛，也在紧随市场前进的步伐，万丽海景、上实海上海成功面市，东海路9号、凯悦中心在冰封一年之久也终于迎来单月成交10余套的骄人成绩，万邦中心、远雄国际广场、泰山基业等即将开盘项目也对青岛豪宅市场虎视眈眈，蓄势待发。

本项目—青岛新一代地标，如何能在竞争激烈的市场上，脱颖而出，统领群雄是本项目面市前期大量工作的核心内容。

寻找自身价值是本项目占领制高点的有力支撑，在产品存在不可规避的硬伤的前提下，我们需要独辟蹊径寻找出路——提高产品附加值。

我们所有工作的核心都是客户的需求，结合客户访谈工作的进行，精装修豪宅是客户的基本需求点，本项目需要寻找到属于自身产品特性的精装修豪宅市场。

本建议特以上篇所述，结合市场现状，针对本项目特性提出精装修建议的一些参考意见！一、青岛豪宅装修发展状况1.青岛市场精装修发展方向青岛房地产住宅市场在短短的2003年-2008年6年间，随着市场的日渐成熟共经历了毛坯房、简装修、精装修和人性化的定制性精装修四大阶段;第一阶段；2003年以前，毛坯房的出现是政府政策的阶段性产物，在不规范的市场制度下，毛坯房作为市场主流产品在很长时间占据主导地位，包括别墅类产品。

第二阶段：2003年开始，经过第一个上海代理公司成功的进驻青岛，为青岛房地产市场注入新鲜血液，伪精装修时代的到来。

代表案例：丽都国际一期，3000精装修标准在当时几乎等同于房价的市场下，掀开了青岛伪精装修豪宅时代的新篇章，并成功登顶青岛销售冠军。

其中消防梯的前室可以与电梯厅合并。

如图1-4图1.核心筒平面一图2.核心筒平面二案例一超高层标准层筑高度为150米，其中三到十一层是平层，以上至49层中间户型是复式。

案例二住宅塔楼标准层案例三：住宅塔楼标准层建筑高度为124米，其中12层和25层包含避难层。

如图（注意，超高层住宅和超高层公建不同，不用设置避难层）3、最适宜的进深综合考虑城市规划管理条例，日照情况和房型，超高层住宅的进深从20米至25米不等。

例如案例1住宅板楼的进深为19.5米, 案例2塔楼进深25米，案例3塔楼进深24.6米。

4、最适宜的户型配比、户数户型配比一般是由业主方销售方面提供的资料来确定的，通常根据既定地块进行全盘权衡，根据楼盘档次的定位综合考虑。

5、通用形式（一梯四户、一梯六户）除去跃层户型的考虑，我们可以采取一梯四户、一梯五户（为了满足小户型的需求将户型拆分成一梯十户）、一梯六户和一梯八户的形式三、楼梯间的消防设计1、消防疏散要求因为我们国家没有相应的超高层建筑的防火规范，所以我们在设计的时候只能参照《高层民用建筑防火规范》，根据《高规》第6.1.5条规定住宅户门到楼梯间疏散口的疏散距离≦20米。

（其中6.1.6条规定跃廊式住宅的安全疏散距离，应从户门算起，小楼梯的一段距离按其 1.50倍水平投影计算）。

户内房间内最远一点至房门的直线距离不超过15米。

2 、需征询项目当地消防局，确定建筑核心筒的要求及消防设备的要求。

例如案例1超高层住宅这个项目经与当地消防局沟通，超高层住宅交通的楼梯间前室必须独立，消防电梯前室只可与一部楼梯间的前室合用。

而高层住宅两部防烟楼梯间的前室和消防电梯的前室可以三室合一。

上海市也遵循相同的规定3、通风、喷淋、报警要求（规范条文、消防要求）1）建筑高度超过100米的居住建筑，防烟楼梯间不论有无外窗，均应设机械加压送风防烟。

2）建筑高度超过100米，消防系统需要分区，建筑高度超过120米，自动喷淋系统需要分区设置。

千万豪宅装修标准晴翠园设计单位：铁道部设计院美国麦凯利建筑设计公司（MKB）装修标准：优质建材：结构：砖混结构，钢筋混凝土现浇楼面和屋面，抗震设防烈度8度。

外墙：外层120mm清水红砖墙，采用传统手工工艺施工，内层240mm KP1空心砖加保温层，总体达到50墙的高度保温要求。

尽显“手工别墅”的雍容华贵。

屋面：混凝土现浇屋面，部分加盖保温钢板，外挂手工艺青石板瓦。

总体适合北京的气候特点，保温隔热，有利于节约能源。

外窗：氟钛喷涂保温铝合金窗，双层中空玻璃，并配纱窗。

窗户按人体比例设计，可开启面积约为20%，以满足采光、通风、调节温度等功能同时不影响观景效果。

大门：德美中意实木大门，具有高度防风、保温、隔音及防变形功能，表面做仿旧处理以配合整体风格。

车库门：意大利NICE上拉分节式全自动车库门。

精装材料：厨房：全套意大利法尼尼（Ferranini）或德国诺尔特(Nolte) 原装进口厨柜和进口设备，德国五大品牌提供原装进口五金件。

卫生间：由欧陆世家（Europe XP）供应意大利Teuco，Paini及西班牙RamanSole等顶级卫浴设备。

系统说明：能源系统：供水：园区环形变频恒压供水，保持水压稳定，避免水箱污染。

供暖：每栋独立采用德国进口“布德鲁斯”地辐射采暖系统，单栋独立供暖，并可程控调节，较电力采暖节能，热量从地面向上逐渐降低，呈梯度变化，更符合人体生理需要，舒适性更好。

供电：双路供电加紧急备用电源，园区环形供电，每栋配置80Ａ电表。

让您的生活一片光明。

燃气：园区环形管网供气，每栋天然气管道入户。

空调：大金(Daikin)超级多联家用中央空调系统组合，采用变频控制压缩机转速，可独立调节每个房间的温度及送风量，具有节能、舒适、运行平稳、低噪音等优点。

通讯系统：通讯：园区设立电话模块局，每户多可申请安装多达四条直线电话。

以最大限度的方便业主使用。

电视：园区有线电视和卫星电视系统。

让您及时全面的了解家事、国事、天下事。

豪宅配套的设置准则一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。

豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的配套及物业管理服务。

只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。

1一、主题会所豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。

会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。

重庆绿城翠谷会所上海九间堂会所23北京星河湾会所大堂1.健身俱乐部、美容主题在公寓型豪宅的会所配置中，游泳池基本为露天泳池，起到补充小区景观的目的，另有相当比例会所拥有露天及室内恒温泳池的双泳池配置。

会所的泳池非普通健身游泳馆内泳池的配置，其融健身与美容于一体，除备有室内及室外泳池外，还有热水、香熏、矿物盐及日式风吕主题水疗泳池，室外泳池地台更特别铺砌热石，让业主享受泳池及浸浴后，双脚不用踏在冰冷的地台上。

上海翠湖天地御苑会所 室内泳池 北京星河湾会所 地下泳池4深圳红树西岸花园会所会所多数提供最舒适的专业美容护理服务，包括一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩、发型设计及美发护理等逾百种专业服务。

另外，会有多位专业营养师及私人顾问，为住客提供更健康的专业指导，获得更事半功倍的健康与优美体态。

别墅社区的配套会所设施更有志于营造与物业风格相一致的格调，并通过完善的服务设施体现低调的奢华感。

上海翠湖天地御苑会所 各美容主题房5上海九间堂别墅会所 Spa 疗程房成都鹭岛国际社区会所 室内泳池上海佘山3号会所 室内泳池如社区规模较大，或是会所兼而对外运营，那么其设施更多、分类更细。

常见的其他设施还有诸如室内攀岩训练室、室内体育馆、健康舞室、健身室、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池、室内日式风吕池及露天日式风吕池连热石台阶等。