市场定位与产品设计定位精编版
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目标市场定位与产品定位分析一、引言目标市场定位与产品定位分析是企业制定市场营销策略的重要一环。
通过深入了解目标市场和产品的特点,企业可以更好地满足消费者需求,提高产品销售和市场份额。
本文将针对任务名称所描述的内容需求,详细分析目标市场定位和产品定位的相关要素,并提供相应的数据支持。
二、目标市场定位分析1. 市场概述根据市场调研数据显示,该目标市场为年轻女性群体,年龄在18-35岁之间,具有一定的购买力和消费能力。
该市场规模庞大,消费者对于时尚、品质和个性化的产品有较高的需求。
2. 市场细分在目标市场中,我们可以进一步细分为以下几个子市场:- 时尚达人:追求潮流和时尚的年轻女性,注重品牌和设计。
- 健康生活:关注健康和环保的女性,倾向于购买有机、天然的产品。
- 实用主义者:注重产品的功能和实用性,对性价比有较高要求的女性。
3. 目标市场选择基于市场细分的分析,我们决定将目标市场定位为时尚达人和健康生活两个子市场。
这两个子市场在消费需求和购买力上都具有较高的潜力和竞争优势。
4. 目标市场特点- 时尚达人:注重品牌和设计,愿意为品质和独特性付出更高的价格。
对于时尚趋势和潮流有较高的敏感度,追求个性化和独特的购物体验。
- 健康生活:关注健康和环保,倾向于购买有机、天然的产品。
对产品的成分和生产过程有较高的要求,注重产品的可持续性和社会责任。
5. 目标市场需求根据市场调研数据,我们可以总结出目标市场的主要需求:- 时尚达人:追求独特、时尚的产品,注重品牌和设计,希望能够展示个性和与众不同。
- 健康生活:关注产品的健康性和环保性,希望能够购买到有机、天然的产品,追求健康和环保的生活方式。
三、产品定位分析1. 产品概述我们的产品是一款面部护肤产品,主要针对目标市场的需求进行设计和开发。
该产品采用天然有机的成分,注重产品的健康性和环保性。
同时,我们也注重产品的时尚性和个性化,通过独特的设计和包装,满足目标市场的个性化需求。
目标市场定位与产品定位分析引言概述:目标市场定位和产品定位是市场营销中非常重要的概念。
目标市场定位是指企业选择一定的市场细分,将资源和市场推广重点放在特定的目标市场上,以满足该市场的需求。
产品定位是指企业将产品或服务在目标市场中与竞争对手进行比较,以确定产品在市场中的独特之处和竞争优势。
本文将分析目标市场定位和产品定位的重要性,并提供五个部分的详细阐述。
一、目标市场定位的重要性:1.1 确定目标市场可以帮助企业更好地了解消费者的需求和偏好,从而开发出更符合市场需求的产品或服务。
1.2 目标市场定位可以帮助企业有效地利用有限的资源和预算,将市场推广的重点放在潜在消费者最多的市场细分上。
1.3 目标市场定位可以帮助企业建立品牌形象和市场声誉,提高市场份额和竞争力。
二、产品定位的重要性:2.1 产品定位可以帮助企业确定产品在市场中的独特卖点和竞争优势,以区别于竞争对手。
2.2 产品定位可以帮助企业更好地满足目标市场的需求,提高产品的市场接受度和销售量。
2.3 产品定位可以帮助企业制定有效的市场推广策略,提高市场份额和品牌价值。
三、目标市场定位的分析:3.1 确定目标市场的基本信息,包括市场规模、增长率、地理位置和人口特征等。
3.2 分析目标市场的需求和偏好,包括消费者的购买行为、消费习惯和价值观等。
3.3 确定目标市场的竞争状况,包括竞争对手的产品特点、定价策略和市场份额等。
四、产品定位的分析:4.1 确定产品的特点和功能,包括产品的核心竞争力、独特卖点和技术优势等。
4.2 分析产品在目标市场中的竞争优势,包括与竞争对手的差异化和市场定位等。
4.3 确定产品的目标用户和市场定位,包括产品的定价策略、市场推广和销售渠道等。
五、目标市场定位与产品定位的协调:5.1 确保目标市场定位与产品定位相互匹配,以确保产品能够满足目标市场的需求和偏好。
5.2 制定相应的市场推广策略,包括产品宣传、广告和促销活动等,以提高产品在目标市场中的知名度和认可度。
目标市场定位与产品定位分析引言概述:目标市场定位和产品定位是市场营销中至关重要的两个概念,它们决定了产品或服务在市场中的定位和受众群体。
正确的目标市场定位和产品定位可以帮助企业更好地满足客户需求,提高销售额和市场份额。
本文将从目标市场定位和产品定位两个方面进行分析。
一、目标市场定位:1.1 确定目标市场:首先需要明确产品或服务的目标市场是谁,包括年龄段、性别、地域、职业等方面的特征。
根据产品的特点和定位,确定目标市场的范围。
1.2 竞争对手分析:了解竞争对手的目标市场定位,包括其受众群体、定价策略、推广方式等,可以帮助企业更好地选择目标市场,并做出相应调整。
1.3 市场细分:根据目标市场的特点,将市场进行细分,确定不同细分市场的需求和特点,以便更好地满足客户需求。
二、产品定位:2.1 确定产品特点:分析产品的特点和优势,确定产品的独特卖点,以便在市场中与竞争对手区分开来。
2.2 价值定位:确定产品的价值定位,即产品在市场中的价格定位和性价比,以吸引目标客户群体。
2.3 品牌定位:建立产品的品牌形象和定位,包括品牌口碑、品牌文化等,以提升产品在市场中的竞争力。
三、目标市场定位与产品定位的关系:3.1 一致性:目标市场定位和产品定位应该保持一致,确保产品的特点和定位与目标市场需求相匹配。
3.2 灵活性:随着市场的变化和竞争对手的调整,企业需要保持灵活性,及时调整目标市场定位和产品定位。
3.3 定期评估:定期评估目标市场定位和产品定位的效果,根据市场反馈和销售数据做出相应调整,以保持市场竞争力。
四、成功案例分析:4.1 苹果公司:苹果公司通过精准的目标市场定位和产品定位,成功打造了高端品牌形象,吸引了忠实的粉丝群体。
4.2 亚马逊:亚马逊通过大数据分析和个性化推荐,实现了精准的目标市场定位和产品定位,提高了用户体验和销售额。
4.3 联想集团:联想集团通过不断创新和产品升级,成功实现了产品定位的差异化,赢得了广大消费者的认可。
目标市场定位与产品定位分析一、目标市场定位分析1. 市场概述在进行目标市场定位分析之前,首先需要对市场进行概述。
本文选择以中国手机市场为例进行分析。
2. 市场规模与增长趋势中国手机市场是全球最大的手机市场之一,市场规模庞大且持续增长。
根据数据显示,截至2022年底,中国手机市场的总销量达到1.4亿部,同比增长5%。
3. 市场细分在目标市场定位分析中,需要将整个市场进行细分,以便更好地了解不同细分市场的需求和特点。
中国手机市场可以细分为以下几个主要细分市场:- 高端市场:追求品质和高性能的消费者群体。
- 中端市场:注重性价比和功能实用性的消费者群体。
- 低端市场:价格敏感型消费者群体。
4. 目标市场选择在众多细分市场中,选择合适的目标市场至关重要。
根据市场调研和消费者行为分析,本文选择以中端市场为目标市场进行定位分析。
5. 目标市场特点中端市场的消费者群体注重性价比和功能实用性,他们对手机的品质和性能要求相对较高,同时也对价格有一定的敏感度。
他们追求产品的实用性和易用性,并注重品牌形象和口碑。
6. 目标市场需求在中端市场中,消费者对手机的需求主要包括以下几个方面:- 高性能:消费者希翼手机具有流畅的操作体验和强大的处理能力。
- 长续航:消费者需要手机电池续航时间长,以满足日常使用需求。
- 摄影功能:消费者对手机的拍照功能有一定的要求,追求更好的拍摄体验。
- 设计与外观:消费者注重手机的外观设计,追求时尚、简约和个性化的外观。
二、产品定位分析1. 产品概述在进行产品定位分析之前,首先需要对产品进行概述。
本文选择以“X手机”为例进行分析。
2. 产品特点“X手机”是一款针对中端市场的智能手机,具有以下特点:- 高性能:搭载最新的处理器和大内存,提供流畅的操作体验和强大的处理能力。
- 长续航:采用高容量电池和智能省电技术,能够满足用户一天的正常使用需求。
- 摄影功能:配备高像素摄像头和多种拍摄模式,提供出色的拍摄效果。
产品设计与市场定位传统的产品设计与市场定位是为了满足消费者的需求和市场的竞争,但随着技术的不断进步和市场的变化,产品设计与市场定位也逐渐向更加个性化和定制化的方向发展。
本文将探讨新时代下的产品设计与市场定位趋势,并提出一些建议和策略。
首先,产品设计需要关注消费者的个性化需求。
传统的产品设计常常是按照一般化的标准来设计,以迎合广大消费者的需求。
然而,现在消费者已经逐渐开始追求个性化的产品,他们希望能够拥有与众不同的体验和产品。
因此,产品设计应该注重消费者的个性化需求,提供个性化定制的服务。
比如,一些电商平台已经开始提供个性化定制的产品,消费者可以根据自己的喜好和需求,定制出与众不同的产品。
其次,产品设计需要结合市场趋势和创新技术。
市场是不断变化的,产品设计需要不断跟进市场的趋势和消费者的偏好。
同时,创新技术的发展也为产品设计带来了更多可能性。
比如,随着人工智能、大数据和互联网技术的发展,一些技术先进的公司已经开始将这些技术应用于产品设计中,提供更加智能化和便捷的产品。
因此,产品设计需要结合市场趋势和创新技术,才能满足消费者的需求,并保持竞争力。
再次,市场定位需要注重产品的差异化和特色化。
在竞争激烈的市场中,如何使产品脱颖而出,成为消费者的首选,是每个企业都面临的问题。
市场定位是指企业通过市场分析和定位策略,将产品与竞争对手进行差异化,满足特定消费群体的需求。
因此,市场定位需要注重产品的差异化和特色化。
企业可以通过提供高品质的产品、提供个性化的服务、注重品牌建设等方式,来实现产品的差异化和特色化。
此外,市场定位还需要关注消费者的情感需求。
在市场营销中,情感需求已经成为一个重要的考量因素。
消费者购买产品背后往往有情感需求的驱动,他们希望购买到的产品能够引发他们的情感共鸣,并满足他们的情感需求。
因此,市场定位应该注重挖掘消费者的情感需求,通过品牌故事的讲述、产品的设计等方式,来满足消费者的情感需求。
最后,产品设计与市场定位需要注重创新和持续改进。
产品设计与市场定位分析产品设计是指在满足用户需求的基础上进行产品形态和功能的规划和设计,以实现用户体验的提升和产品竞争力的增强。
而市场定位是指企业通过市场调研和分析,确定产品在市场中的定位和竞争策略。
在进行产品设计和市场定位分析时,首先需要明确产品的核心功能和目标用户群体。
产品的核心功能是指产品最基本的功能和特点,而目标用户群体是该产品针对的主要消费者群体。
接下来,进行市场调研和分析,了解目标用户的需求和竞争对手的情况。
通过市场调研,可以了解用户的喜好、消费习惯、购买意愿等信息,从而为产品设计提供依据。
同时,分析竞争对手的产品特点、定价策略和市场份额等,了解市场竞争情况,为产品的市场定位提供参考。
在产品设计过程中,需要注重用户体验和产品创新。
用户体验是评价一个产品质量的重要指标,因此,在设计过程中应考虑用户的需求和心理,追求更好的用户体验。
另外,产品创新也是提升竞争力的关键因素,通过创新设计,可以满足用户的新需求,以及与竞争对手的差异化。
在产品设计完成后,需要进行市场定位,确定产品在市场中的定位和竞争策略。
市场定位是建立在市场调研和产品特性基础上的,通过确定产品的目标市场和竞争策略,来获得市场份额和竞争优势。
市场定位策略可以包括差异化定位、低价定位、高端定位等,根据产品特性和目标市场来确定最适合的定位策略。
此外,还需要建立产品营销策略,包括产品推广、渠道推广和营销活动等,以提高产品在市场中的知名度和销售量。
产品推广可以通过广告、宣传、线上线下活动等方式来进行。
渠道推广可以通过建立合作关系、拓展销售渠道等方式来进行。
营销活动可以通过打折促销、赠品礼包等方式来吸引消费者。
在产品设计和市场定位分析过程中,还应关注用户反馈和市场反馈。
用户反馈可以通过用户调研、用户评价等方式获取,以了解用户对产品的满意度和改进意见。
市场反馈可以通过销售数据、市场份额等方式获取,以了解产品的市场表现和市场竞争情况。
根据用户反馈和市场反馈,可以对产品进行调整和优化,以提升产品竞争力和市场地位。
策划方案设计的产品定位与市场定位一、确定产品定位在策划方案设计中,首先需要明确产品的定位。
产品定位是指为了满足特定消费群体需求而对产品进行定位和设计的过程。
产品定位的目的是为了使产品在市场中获得差异化的竞争优势,提升品牌价值,实现销售增长。
1.1 定义产品特点在确定产品定位之前,我们需要详细了解产品的特点和核心竞争优势。
通过分析产品的特性、功能、外观等因素,可以确定产品与其他竞争对手的区别和差异化。
1.2 确定目标市场针对不同的产品定位,需选择不同的目标市场。
通过调研市场需求、竞争情况和潜在消费者群体,确定适合产品定位的目标市场。
例如,有些产品定位于高端市场,有些定位于大众市场,还有些以特定群体为目标市场。
1.3 设定定位语通过明确产品特点和目标市场,可以制定合适的定位语。
定位语是产品的宣传口号,能够简洁明了地传递产品的核心价值和差异化竞争优势。
定位语的制定需要注意语言的准确性和差异化。
二、市场定位分析市场定位是指将产品与竞争对手进行比较,确定产品在市场中的地位和优势,以满足目标市场的需求。
市场定位有助于编制营销策略,提高品牌知名度和市场份额。
2.1 竞争对手分析针对目标市场,需要对竞争对手进行全面的分析。
通过了解竞争对手的产品特点、价格、销售渠道、品牌影响力等方面,可以找出差距和机会,提出差异化的市场定位。
2.2 消费者画像消费者画像是对目标市场消费者的细致分析,包括消费行为、购买动机、需求特点等。
通过了解目标市场消费者的喜好和需求,可以更好地确定市场定位和推广方式。
2.3 品牌塑造品牌塑造是市场定位的重要一环。
通过建立独特的品牌形象,提升品牌的知名度和美誉度,从而有效地进行市场定位。
品牌塑造需要与产品定位相匹配,传递出产品的核心价值和竞争优势。
三、产品与市场定位的关系产品定位和市场定位是紧密相关的,相互促进和影响的关系对于策划方案设计至关重要。
3.1 产品定位与差异化产品定位的核心是找到产品与竞争对手的差异化竞争优势,以满足目标市场需求。
市场定位、产品定位和品牌定位(史上最全)第一部分:区别和联系■区别市场定位定的是在从事消费活动时所寻求的相似的需求和利益的群体,即什么样的人;产品定位定的是满足这一相似性需求和利益的产品,即什么样的的产品;品牌定位定的是与具有相似需求和利益的群体具有强烈共鸣的、在其心智中占有区别于竞争对手的独特的概念,即什么样的诉求;■联系定位的一般顺序是先市场定位、后有产品定位、最后是品牌定位,但在实际应用中,因可观条件的因素,三者的顺序可能会调整。
第二部分:如何分别进行定位■市场定位(消费者市场)一、定位理论(STP):下面简述主要步骤市场细分首先确定细分层次:大众化营销、细分营销、补缺营销、本地化营销还是定制营销,然后按照细分变量将消费者分为若干群体单元(细分市场),观察这些消费者细分市场是否呈现不同的需求或产品反馈,一般通过辨别偏好的方式来区分;细分变量包括地理变量、人口变量、态度变量和心理变量,但往往这种细分工作量大且是无效的,因为细分的群体单元不一定具有相似的需求,如年轻、中等收入的购车者,他们的购车需求是不同的,所以在引入细分变量时要对行业具有深入的了解。
市场细分变量如下:目标市场进行目标市场的选择,在这个过程中要考虑很多的因素,即目标市场的吸引力、企业的适应性,市场吸引力指标包括:市场容量、市场增长率、竞争强度、获利能力最有吸引力的市场细分是市场容量巨大、市场增长率较快且竞争强度不太高的企业的适应性包括:资源匹配程度市场地位即目标市场选择和进入方式目标市场选择包括:集中在单一的细分市场、有选择的进入、市场专业化、产品专业化和全面覆盖进入方式包括:逐个进入、全面进入传统理论的缺点或难点:难点在于市场细分,或者说细分变量的选择,如何才是有效的细分?满足一下五个条件:1、可衡量:细分市场的规模、购买力和特性2、足够大:规模和获利能力3、可接近:被接近和有效服务4、可区分:保证细分市场间的需求是明显不同的,即对于某一特定的产品的反应是不同的5、可操作:能明确制定有效的计划,用于吸引和服务市场综上,市场定位的内容主要包括:1、总体市场分析2、竞争对手分析3、市场细分4、目标市场选择5、经典目标市场和经典目标消费者的特征描述6、进入目标市场的时间和基本营销策略■产品定位产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程,也即是将市场定位企业化、产品化的工作。
市场定位与产品设计定位根据前期市场分析,确定项目的整体,并确定目标客户群定位,进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。
具体内容包括:项目总体市场定位目标人群定位项目开发建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的计划,为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。
具体内容是:市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念,项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略:开盘时机选择,定价方法,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制广告策略:广告推广阶段计划,广告推广目标,诉求人群项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等)媒体投放策略:媒体选择,媒体组合,投放预算,媒体计划,媒体排期公关策略:媒体公关,软文撰写,公关活动策划,协助活动执行项目销售策划(项目销售阶段)此阶段主要是帮助制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括:开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略销售漏斗,布开营销网络,让访客变为业主销售现场管理,,客户服务跟踪,促销计划促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整销售策略调整演进历史概述世界房地产营销观念演进历史我们熟知的观念,并非与商品经济与生俱来的,它是客观经济环境的产物,当然,它是一系列销售观念基础上演化而来的。
(产品管理)市场定位与产品设计定位市场定位和产品设计定位根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,且确定目标客户群定位,进行目标客户群体分析,于市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。
具体内容包括:项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。
具体内容是:市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念,项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略:开盘时机选择,定价方法,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制广告策略:广告推广阶段计划,广告推广目标,诉求人群项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等)媒体投放策略:媒体选择,媒体组合,投放预算,媒体计划,媒体排期公关策略:媒体公关,软文撰写,公关活动策划,协助活动执行项目销售策划(项目销售阶段)此阶段主要是帮助发展商制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括:开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统壹说辞销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略销售漏斗,布开营销网络,让访客变为业主销售现场管理,客户资料管理,客户服务跟踪,促销计划促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整销售策略调整演进历史概述世界房地产营销观念演进历史我们熟知的房地产营销观念,且非和商品经济和生俱来的,它是客观经济环境的产物,当然,它是壹系列销售观念基础上演化而来的。
市场定位与产品设计定位公司内部编号:(GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-市场定位与产品设计定位根据前期市场分析,确定项目的整体,并确定目标客户群定位,进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。
具体内容包括:项目总体市场定位目标人群定位项目开发建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的计划,为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。
具体内容是:市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念,项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略:开盘时机选择,定价方法,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制广告策略:广告推广阶段计划,广告推广目标,诉求人群项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等)媒体投放策略:媒体选择,媒体组合,投放预算,媒体计划,媒体排期公关策略:媒体公关,软文撰写,公关活动策划,协助活动执行项目销售策划(项目销售阶段)此阶段主要是帮助制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括:开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略销售漏斗,布开营销网络,让访客变为业主销售现场管理,,客户服务跟踪,促销计划促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整销售策略调整演进历史概述世界房地产营销观念演进历史我们熟知的观念,并非与商品经济与生俱来的,它是客观经济环境的产物,当然,它是一系列销售观念基础上演化而来的。
(1)生产观念阶段此阶段的房地产商认为人们普遍喜欢低廉的房产,于是他们找到密集的居住区或者商业地带,并尽最大可能把房子建的简单实用,以节省成本。
因此那时的就是价格为主导的竞争。
(2)产品观念阶段此时房产商开始认为顾客的需求并非局限于价格上,还有高质量,好性能和多样化的特色,于是开始将注意力转移到产品本身的设计上。
但是这个阶段忽视了消费者的实际需求,片面的追求建筑产品的品质,结果造成部分资源的浪费。
(3)推销观念阶段此阶段房产商大多认为顾客总是处于被动地位,通常对产品的判断力不足,单纯以为用一整套行之有效的推销和来刺激人们的购买欲望。
因此导致开发商在开发项目的时候没有详细周全的项目前期研究和可行性研究,只是关注销售环节。
(4)市场营销观念阶段与推销阶段相比,市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”结合的模式。
在实践中,以营销观念为导向的开发项目,也确实取得了不同凡响的成绩。
发展阶段概述世界房地产营销策划分3个阶段。
(1)单项策划阶段此阶段的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划,并在某种技术手段深入拓展,规范操作,取得了良好的效果。
诸如把“”作为新颖特色,让每户分享绿地的绿化理念,建筑群体变化丰富的空间设计,人车分流动静兼顾的功能分区,等等。
房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益,引起了人们的极大兴趣和关注,以致出现对房地产策划和的神化、无限夸大策划的作用等思潮,使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。
(2)综合策划阶段此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况,以主题策划为主线,综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段,使销售达到理想的效果。
此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。
“策划基本理论”的内容主要包括:策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。
(3)复合策划阶段这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合,即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外,还可以运用房地产领域以外的其它手段。
此阶段的房地产策划思想以“泛地产”思想较有代表性。
所谓“泛地产”,就是不局限于以“房子”为核心,是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域,“房子”在这里可能是主体,也可能成为附属的配套设施,这种功能区域的主题各有不同,如生态农业度假区、高科技园区、生活村、观赏型农业旅游区等。
“泛地产”思想是对“概念地产”思想的进一步发展,对此阶段的房地产策划影响很大。
(1)房地产投资营销是全程营销的起点,是房地产开发的关键,透过细致的市场调查,认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势,进行科学的SWOT分析,归纳总结出房地产价值,模拟出最有实现可能的价格方案,并进行投资风险分析,对价格方案进行调整,风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出,并提出规避的方法,通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争。
(2)房地产定位营销营销房地产的关键在于把握市场脉搏,进行准确的市场定位。
细致的市场调查数据,是房地产定位的基石,这只是定量分析的开始,市场数据因的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后,或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差,所以进行必要的定性分析是相当关键的。
开发的房地产,只有符合市场规律、引导市场,方才会得到较高的利润,甚至超额利润,只是迎合市场未必会取得市场,占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群,并能准确把握引导市场的开发商。
只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光,才能锻造出精品住宅。
(3)房地产规划设计营销房地产规划设计是房地产营销的第三个流程,经过准确的市场定位,根据目标客户群设计相应的房地产。
“以人为本”是任何房地产设计所必需的,以人为房地产的主要的出发点和最终目标,这是创造精品房地产的最基本的条件。
从项目的人文历史、地理地貌入手,进行总体规划布局和定位,进行园林设计,进行配套设计,外观色彩、外立面设计。
(4)房地产形象营销通过项目的整体包装,以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。
形象设计包括:周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销以及企业形象包装等。
通过以上的形象设计及包装,通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象,从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。
(5)房地产建筑质量房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程,建立健全的监理机制,严格控制生产过程,对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、成本造价控制、安全管理、环境管理提出了较高的要求,对建筑质量进行全方位的监控,是对客户最有效的保障,是锻造房地产精品的最基础的工作和必要的条件。
入世误区概述入世后,随着外资房地产企业的涌入,房地产市场竞争的日趋激烈,房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。
房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵,从杂乱无章趋向规范有序,但纵观目前许多策划行为,很多地方仍值得深思。
不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层,甚至由于理解的偏颇,而在实际运作中使营销策划走向误区:(1)过分夸大营销策划的作用近几年来,由于缺乏系统专业的营销理论的指导,房地产营销业被蒙上了一层神秘的色彩,一部分营销策划者又在其中制造了一股策划崇拜风。
策划人为楼盘包装,然后适当地为自己包装,本无可厚非,但夸大事实,推行策划迷信,则会使房地产营销策划误入歧途。
事实上,目前不少策划人所做的策划方案还远远低于高水平营销策划的要求,他们推出的更多只是概念和卖点,对销售的促进只起相对作用,而不是绝对作用;另一方面,卖点的收集和增加,让楼盘的形象有所改变和提高,同时也使楼盘的成本不断攀升。
事实上,房地产营销策划只是房地产资源配置中的一种无形资产,而不是全部无形资产,更不是全部资产。
营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要,但如果片面地利用策划替代市场的潜心开拓,认为策划能包治营销百病,这不能不说是一个认识误区。
(2)忽视营销策划的作用目前许多营销策划方案表面花花绿绿,实则空洞无物,中看不中用。
不少开发商也大有上当受骗之感,认为“策划无用”。
事实上,房地产营销策划根本不是一本洋洋洒洒的策划方案文本,而是结合所在楼盘,贯穿市场意识,寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。
高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本,而且可以有效规避营销风险,它是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略,是房地产与战术的恰当运用。
“市场如战场,策划如指挥”,高层面的市场竞争已成为策划智谋的较量,谁稍有松懈,就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。
我们既要反对盲目迷信策划,又要避免走上“策划无用”的片面思维。
(3)营销策划的“经验论”不少房地产策划人员往往坚持把过往项目的成功经验,照搬照套到新项目的营销策划中。
他们忽视营销基础理论的研究和项目信息的调查与分析,以经验型运作居多。
事实上,房地产项目区域性极强,不同区域的购房需求有很大区别,生搬硬套个别项目的成功策划模式,往往会产生南辕北辙的效果。
另一方面,“经验论”也会使不少策划人忽视市场信息的挖掘,不注重丰富自己的理论素养,缺乏研究市场、获取信息、加工信息的能力和手段,必然会制约房地产营销策划水平的再提高。
(4)技巧决定论现在的房地产推广中很多营销策划人员沉湎于各种促销方法、促销花样的翻。
他们把营销策划等同于出点子、找技巧、搞促销,认为技巧新就能取得推广成功,这实际是把一门相当严谨、专业的应用型科学变得十分低级化、庸俗化。
而在这种思路指导下所设计与提供的方案,对开发项目的运作往往缺乏系统的实际操作意义。
事实上,随着市场秩序的不断完善,以及“寻租”平台与区域级差的削减,的作用已在房地产业界初见端倪。
由于营销策划是一种运用整合效应的行为过程,贯穿于房地产经营的始终,并不是几个点子、几组技巧就能涵盖。
楼盘品牌的创立,也不是营销策划方案的简单虚拟,而是在营销每一环节中追求品牌意义的综合体现,这些都不是一朝一夕之事,而需要孜孜以求的努力。
(5)只讲炒作不讲实际现在不少营销策划人言必称造势,作方案时时刻刻想到制造轰动效应,以求媒介的大力宣传及消费者的关注。
不少开发商也满足于做表面功夫,制造新闻,扩大效应,大肆进行、广告造势。
炒作制胜其实是一种严重的投机心态,绝大部分只能做到知名度有一定提高。