政策性搬迁满5年的搬迁起始年度如何确定

政策性搬迁及搬迁年度如何界定？安源医药有限公司（以下简称“安源公司”）于2014年4月收到XX市XX区人民政府函件（见附件一），为配合XX市AAA生态环境提升工程，将拆迁安源公司位于XX镇Z路XX号的仓库用地。

安源公司收到政府来函后，对政府的拆迁要求积极配合，于2014年8月20日和10月13日与被XX区人民政府委托建设单位——天星建设投资发展有限公司（以下简称“天星公司”）签订了收购协议，协议约定由天星公司分期支付安源公司土地拆迁及补偿款6900.52万元。

安源公司在签订协议后立即组织对位于工业园的新仓库进行改造。

因医药仓库需经食品药品监督管理局现场检查通过后方可使用，安源公司于2015年4月9日顺利通过了江苏省食品药品监督管理局组织的药品仓库搬迁检查，检查通过后，安源公司立刻从旧仓库开始搬迁，并最终于2015年6月完成仓库搬迁工作。

安源公司仓库用地的土地证与房产证于2014年11月交天星公司收回，并于2015年10月27日根据XX市国土资源局《关于收回国有土地使用权的通知》（见附件二）注销仓库用地。

根据收购协议，安源公司分别于2014年9月、12月收到天星公司汇入的拆迁补偿款及过渡费4900万元；2015年6月搬迁完成后收到最后一笔拆迁补偿款2000.52万元，共计收到拆迁补偿款及过渡费6900.52万元，扣除搬迁资产损失2489.50万元，搬迁费用67.38万元，结余搬迁所得4343.64万元。

2015年11月，地税局稽查局对安源公司进行稽查，对此搬迁事项产生两点疑义：1.因文件资料不规范，税务上不认可为政策性搬迁。

2.因是2014年签订的协议，且当年收到部分拆迁款，故缴税时间认定为2014年度。

根据上述两点，稽查局要求安源公司就收到拆迁补偿和过渡费收入补缴营业税及2014年度企业所得税，同时加收滞纳金和罚款。

2015年11月安源公司就政策性搬迁事项向主管税务局地税局办理备案，地税局认定安源公司政策性搬迁文件齐全，且搬迁完成时间是2015年度，所得税缴纳时间为2015年度。

通，当满足去化85%时再申请土地增值税清算退税。

（四）制定具有科学性的纳税筹划方案房地产企业在生产经营中，应为税务筹划制定科学的方案，且依照国家税法相关政策及时进行调整，从企业实际业务展开情况出发，对纳税筹划工作目标作出确定，并根据土地增值税纳税筹划工作的要求，对纳税筹划中可能存在的风险进行综合考虑，以此保证所制定纳税筹划方案的科学性。

首先，为税务风险建立完善的防控体系。

房地产在实际经营中涉及的税务种类较多，因此为对风险进行防范，应建立相应的风险内控体系，从源头上对税务筹划风险进行强化管理。

通过对现代化信息技术的运用，有效监督税务部门相关工作，以此使企业在面对风险时具有更强的防控能力，降低风险给企业带来的经济损失。

其次，依照税务筹划实际工作状况，科学评估纳税筹划方案，依照风险分摊方式，降低涉税问题带给企业的风险。

同时依照房地产土地增值税清算相关规定，建立收入台账，将各项信息做好登记，保障后续纳税筹划工作获得更加准确的财务报告。

最后，企业内部管理层应更加注重纳税筹划工作，并提供相应的支持，以便更好地开展纳税筹划工作。

通过有效管控纳税筹划中可能存在的风险，从整体上实现企业内部控制以及经济效益水平的提升。

（五）合理增加可扣除项目金额房地产企业在进行土地增值税清算时，在对一些项目金额进行扣除的过程中，面临税收策划风险问题，房地产企业应在实际经营中，全面实现土地增值税降低。

然而大多数时间都会出现不断对自身项目成本进行提升，另外在房地产企业经营过程中，相关高级管理层也应为房地产企业账目的登记处理提供相应的保障，及时对所出现的各种问题进行处理。

企业在发展中，为了保证相应优惠政策享受的及时性，就需要保障企业在日常经营中始终严格从国家相关标准出发，为企业创造更多的经济效益。

如房地产企业可对开发成本加计20%扣除的优惠政策进行充分利用，将毛坯交付改为精装交付，通过对销售价格提高的方式促进企业实现最大利益。

如某项目在对房产开发时设定销售价格为110万元，增值税金额为10万元，1万元为附加税，结合税法实际规定可知，其中80万元是能够扣除的费用，根据增值税额20万元，结合具体的公式可知，该项目的增值率为20/80=25%，可得出该项目需要缴纳的土地增值税为6万元。

政策性搬迁补偿收入的财税要点政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

政策性搬迁收入主要为搬迁过程中，从政府或其他单位取得的搬迁补偿收入。

本文重点阐述搬迁补偿收入相关财税处理。

一、政策性搬迁收入的增值税处理政策性搬迁补偿中，对征收资产价值补偿收入免征增值税。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增增值税。

但纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

但该文件并没有明确建筑物以及机器设备等补偿是否缴纳增值税，导致实际政策执行比较混乱，如原湖北省税务局明确“取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税”。

现行政策即《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）已明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

因此，企业收到的对征用资产价值补偿收入，包括的土地补偿、地上建筑物补偿、机器设备补偿，属于将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入，免征增值税。

搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。

除征用资产以外的补偿收入，因为并未发生应税行为，所以也不存在缴纳增值税。

企业政策性搬迁政策简析作者：张美令来源：《青年时代》2017年第06期自2012年10月1日起，企业政策性搬迁适用国家税务总局公告2012年第40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》进行所得税的征收管理，同时国税函【2009】118号文废止。

新的文件对搬迁收入、支出、税务处理以及应税所得、征收管理等进行了明晰的梳理，方便对政策的理解，但与原文件相比也发生了较大的变化。

一、发生变化的几大方面（一）政策性搬迁的定义原文件：没有直接的表述，但是从政策性搬迁收入来看，原文件的界定应该是因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产。

新文件：明确了政策性搬迁是由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于文件所列需要之一，提供相关文件证明资料的属于政策性搬迁。

注：新文件采用列举法列明六种需要，使政策性搬迁范围更为明确，相当于缩小了政策性搬迁的口径。

（二）政策性搬迁收入原文件：包含三項收入，分别为从政府取得的搬迁补偿收入、处置相关资产而取得的收入、通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

新文件：包括两项收入，分别为搬迁过程中从企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入、本企业搬迁资产处置收入。

注：新文件的政策性搬迁收入不含通过市场取得的土地使用权转让收入，但在搬迁资产税务处理的章节加入了土地置换的内容；对于搬迁补偿收入原文件强调从政府取得，而新文件则明确是从企业以外，包括政府或其他单位，从一定程度上考虑了搬迁的实际情况，扩大了口径。

（三）政策性搬迁支出原文件：对于有搬迁规划的企业，其发生的购置或建造于搬迁前相同或类似性质、用途或新的固定资产和土地使用权，即重置固定资产，固定资产改良、技术改造、安置职工等支出可以从搬迁收入中扣除。

新文件：明确搬迁支出包括搬迁费用支出和由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

搬迁费用支出包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用及其他；资产处置支出包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。

动迁房满五唯一认定标准随着城市化进程的加速，城市的发展需要大量的土地资源，而其中不可避免的就是城市拆迁。

为了保障被拆迁人的生活权益，政府会将拆迁补偿金中的一部分用于购买动迁房，以此来满足被拆迁人的住房需求。

然而，由于动迁房的来源、性质等都与普通商品房不同，因此需要对其进行特殊的认定。

本文将介绍动迁房满五唯一认定标准。

一、认定标准的概述动迁房的认定标准主要是指动迁房的性质、来源、购买方式、使用年限、唯一性等方面的标准。

其中，“满五唯一”是指动迁房在购买后满足五个条件，即满五年、唯一、无租赁、无抵押、无纠纷。

只有同时满足这五个条件，动迁房才能被认定为“满五唯一”的房产，享受到相应的权益。

二、来源动迁房的来源主要有两种：一种是政府购买的房产，用于为被拆迁人提供住房；另一种是由开发商建造的动迁房。

两种来源的房产认定标准不同，政府购买的动迁房需要满足政府购房协议和拆迁补偿协议的规定，而开发商建造的动迁房则需要满足相关的法律法规。

三、购买方式动迁房的购买方式也有所不同。

政府购买的动迁房是通过拆迁补偿金购买的，而开发商建造的动迁房则是通过市场化方式出售的。

无论是哪种购买方式，都需要满足相关的法律法规。

四、使用年限动迁房的使用年限是指购买后可以使用的时间，一般为30年。

在这30年内，动迁房可以用于居住、出租、转让等。

使用年限到期后，需要按照相关规定进行处理。

五、唯一性动迁房的唯一性是指在购买后不能再购买其他房产。

这是由于政府购买的动迁房是为了解决被拆迁人的住房需求，而开发商建造的动迁房则是为了满足政府的拆迁补偿要求。

因此，动迁房具有唯一性，不能再购买其他房产。

六、无租赁动迁房的无租赁是指在购买后不能将房产出租。

这是为了保障被拆迁人的住房权益，避免动迁房被用于商业租赁等非居住用途。

七、无抵押动迁房的无抵押是指在购买后不能将房产作为抵押物。

这是为了保障被拆迁人的财产权益，避免动迁房被用于非法抵押等行为。

八、无纠纷动迁房的无纠纷是指在购买后不能存在任何纠纷。

《企业政策性搬迁所得税管理办法》第一章总则第一条为规范企业政策性搬迁的所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。

解析：规范性文件的写作格式。

中等长度的规范性文件的第1条为法律渊源，第二条为适用范围，第三条为概念解释，第四条为总体管理要求。

这是一般规范性文件的常用格式。

例如，国税发[2009]31号文件也是如此。

第一条法律渊源，第二条适用范围，第三条解释完工标准，第四条总体征管要求。

再如：财税[2009]59号文件第一条法律渊源明确是根据《企业所得税》第二十条和《企业所得税法实施条例》第七十五条，也是如此。

文件适用范围。

文件将搬迁分为政策性搬迁和非政策性搬迁，非政策性搬迁又分为自行搬迁和商业性搬迁。

只有符合第3条的政策性搬迁才能适用本办法。

第三条企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于下列需要之一（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基解析：政策性搬迁的范围，有三个关键词，一是“公共利益的需要”，二是“政府主导”，三是包括“整体搬迁和部分搬迁”。

并列举了五种情况，加一个兜底条款。

实际上该条款是从《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日发布并实施）第6条中照搬过来的。

第四条企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。

不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行本办法规定。

根据第四条规定，虽然符合政策性搬迁范围，但是没有单独进行税务管理和核算的，按照非政策性搬迁处理，这里的“单独进行税务管理”容易做到，但是企业的政策性搬迁要受到会计准则做账的约束，不可能按照税务的要求去做账，上市公司更是如此，因此个人认为这里的“单独进行核算”，并不是按照税收的要求去做账，只要在做账时有明细科目清晰显示即可。

企业政策性搬迁所得税操作指引一、政策性搬迁的内涵（一）企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于下列1.2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公4.5.由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改6.（二）政策性搬迁不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁。

（三）企业应按《企业政策性搬迁所得税管理办法》（以下简称《管理办法》）的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。

不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行《管理办法》规定。

二、搬迁收入的确定（一）企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业（二）企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性1.2.3.4.5.（三）企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活三、搬迁支出的确定（一）企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处（二）搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资（三）资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。

四、搬迁资产税务处理（一）企业搬迁的资产，简单安装或不需要安装即可继续使用的，在该项资产重新投入使用后，就其净值按《企业所得税法》及其实施条例规定的该资产尚未折旧或摊销的年（二）企业搬迁的资产，需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。

关于政策性搬迁的问答汇总一、固定资产经大修理后投入使用”尚可使用年限“把握？答：《办法》第12条规定”企业搬迁的资产，需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。

在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限，计提折旧或摊销“。

这里的”尚可使用年限“是否应按企业所得税法实施条例第69条掌握，即大修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上且修理后固定资产的使用年限延长2年以上，此时应按尚可使用年限（应大于2年）分期摊销。

二、什么是“社会公共利益”？答：说起社会公共利益，不能不让人想起现在拆迁中不时听到的社会公共利益需要的拆迁，但实际上很多附带有商业开发的痕迹。

《办法》第3条未解释何谓”社会公共利益“，仅列举了五类具体和一类含忽共六类需要为社会公共利益的需要。

如果企业一搬了之，如果真发生不符合社会公共利益需要的情形，对于企业而言，是否在涉税处理上有风险，换言之，如果被税务局发现”需要“发生了变化，如何处理？三、资产非大修理支出如何扣除？答：《办法》第12条明确大修理支出计入资产计税基础，但是不同时符合大修理条件的修理支出，是否可以作为搬迁费用支出在计算搬迁所得时扣除。

四、搬迁中”存货“的处理方式不同对弥补亏损的影响？答：《办法》第7条规定”企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入“。

因此，如果企业在搬迁期间特别是当年如不能及时处理完毕存货，则可能会影响到”停止生产经营年度“的计算。

如企业2012年2月开始搬迁，如当年处理完存货，假定2015年完成搬迁，则2013-2014年为”停止生产经营年度“，这样法定亏损结转弥补年限中可以减除2年，如果2013年或2014年还在销售存货，则与《办法》第21条”搬迁停止生产经营无所得的“相矛盾，从而无法向下结转亏损年度，导致企业损失。

这样对企业是否公平。

乐税智库文档政策解读策划 乐税网解读国家税务总局公告2012年第40号：企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理【标 签】企业政策性搬迁,企业所得税政策问题【业务主题】企业所得税【来 源】 2012年8月10日国家税务总局下发了公告2012年第40号文件，对企业政策性搬迁涉及到的相关问题进行了明确详细的规定，该公告分别就执行范围、搬迁收入、搬迁支出、税务处理、应税所得、征收管理六部分进行详细说明。

该公告于2012年10月1日起实施，同时废止了国家税务总局<<关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知>>(国税函[2009]118号)。

政策性搬迁的范围 该公告的执行范围仅限于仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。

由此可见区分政策性搬迁与非政策性搬迁是关键。

政策性搬迁的范畴，即指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

从政策性搬迁的范畴包括三方面，一、引起搬迁的原因是由于为了满足社会公共利益的需要；二、必须是在政府主导下进行；三、搬迁可进行全部搬迁也可进行部分搬迁。

这里所说的社会公共利益的范围更广，不仅仅局限于国税函[2009]118号中所指的政府城市规划、基础设施建设等政策性原因而发生的搬迁。

上述第一项所指的社会公共利益的范围究竟在政策性搬迁领域中，哪些行为才属于符合社会公共利益呢？国家税务总局公告2012年第40号具体对此规定了六项具体事项，允许企业按照政策性搬迁处理，具体如下： 企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。