物权法第106条和合同法第51条的协调适用

浅论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义关键词: 不动产善意取得登记簿错误善意交易行为登记内容提要: 妥当地解释《中华人民共和国物权法》第106条规定的不动产善意取得的构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。

不动产善意取得制度的适用前提是登记簿上的权利事项存在错误。

取得人依交易行为而取得不动产物权时，方发生善意取得之问题。

就善意取得采取“原始取得说”时，交易行为的有效性不属于善意取得的构成要件。

所谓“善意”应以登记簿上是否有异议登记和取得人是否明知登记簿错误为依据。

至于不动产善意取得人有偿取得不动产的价格是否合理的判断应采客观标准。

对于以登记为生效要件的不动产物权变动，取得人只有完成登记后方能善意取得；而以登记为对抗要件的不动产物权变动，交付才是不动产善意取得的构成要件。

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。

《物权法》第106条第1款列举了不动产和动产所有权善意取得的各项构成要件，第2款规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针对无权处分人的赔偿请求权，第3款规定了(动产或不动产上)其他物权的善意取得参照第1、2款的规定。

由于不动产物权的公示方法———登记———与动产物权的公示方法———占有———存在很大的区别，因此如何以《物权法》第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的各项构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。

一、问题的提出：从案例出发(一)案例构成研究不动产善意取得的构成要件时，以下案例可供思考之用：案例1：甲为A房的所有人。

2008年1月10日，甲向乙借款100万元，为期2年，甲以A房为乙设定了抵押权担保。

2009年9月1日，甲伪造乙的身份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件，前往登记机构办理了抵押权注销登记。

物权法106条物权法第106条规定，对于土地承包经营权、宅基地使用权、农村集体经济组织成员持有的其他权益等不动产权利，承包者或者使用权人可以将其有偿转让、继承、赠与或者以其他方式依法处分。

不动产转让应当依法履行有关登记手续。

首先，我将讨论物权法第106条中关于土地承包经营权的转让。

农村土地承包经营权的转让是农村土地经营制度改革的重要内容，也是土地农业生产力实现最优配置的关键环节。

根据物权法规定，土地承包经营权转让必须通过合法的方式进行。

转让方应该依法办理转让手续，并按照规定清算承包经营权所形成的各项原始权益和利益。

其次，物权法第106条还允许宅基地使用权的转让。

宅基地使用权的转让是指宅基地使用权人通过有偿转让、赠与等方式将宅基地使用权变更为其他人的权益。

这意味着宅基地使用权人可以根据个人或家庭的需要，将宅基地使用权进行转让，以实现合理利用和最优配置。

另外，农村集体经济组织成员持有的其他权益也可以根据物权法第106条的规定进行转让。

这些其他权益包括农村集体资产股份、农村集体利益份额等。

集体经济组织成员可以通过转让、继承、赠与等方式处分自己持有的这些权益。

无论是土地承包经营权、宅基地使用权还是农村集体经济组织成员持有的其他权益，其转让必须依法进行登记手续。

这意味着转让方必须在不动产权属登记机构进行登记手续，确保权益的合法性和有效性。

登记手续的办理需要提供相关的证明材料，并按照登记规定缴纳相应的费用。

总的来说，物权法第106条为土地承包经营权、宅基地使用权以及农村集体经济组织成员持有的其他权益的转让提供了法律基础和规范。

这些规定有利于促进土地资源的合理配置，推动农村经济的发展，保护农民和农村集体经济组织成员的合法权益。

在实际操作中，需要依法办理登记手续，确保转让的合法性和有效性。

论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义导言：《中华人民共和国物权法》是中华人民共和国基本的民事法律之一，旨在保护公民和法人的物权，并规定了不动产的取得、转让和保护等相关事项。

其中，第106条对于不动产善意取得的构成要件作出了明确的解释。

本文将对该解释进行分析和论述。

一、不动产善意取得的概念不动产善意取得是指取得不动产的人在取得时，确信自己所取得的不动产权利合法并保护，且没有知道或者不应当知道其取得的不动产权利存在瑕疵。

二、106条的释义《中华人民共和国物权法》第106条规定：“善意取得不动产的，第三人取得的权利不受尚未登记的他人权利的限制。

”此条文主要对不动产善意取得者的权益保护作出了明确规定。

该条释义可以分为两个关键要素：一是善意取得者的主观要求，即其在取得不动产时的确信；二是对他人权益的限制。

三、不动产善意取得的构成要件《中华人民共和国物权法》第106条释义明确了不动产善意取得的构成要件。

从主观要件上看，不动产善意取得者应当以一定的主观信念取得不动产的权益，即确信自己所取得的权益是合法的并受到法律保护。

这一要件是体现不动产善意取得者的真实心理状态，如果不能满足此要件，则不动产善意取得将无法成立。

从客观要件上看，不动产善意取得者应当在取得不动产时没有知道或者不应当知道该不动产权利存在瑕疵。

这一要件保护了原不动产权益人的合法权益，避免善意取得者通过泄露卖方的瑕疵信息或者其他方式获取信息，从而对不动产进行不当取得。

四、《中华人民共和国物权法》第106条的重要性不动产善意取得的构成要件在保护善意取得者合法权益的同时，也保护了不动产原权利人的合法权益。

该要件在调整两者之间利益冲突的同时，维护了权利的稳定和交易的安全性，具有法律效益。

五、不动产善意取得的实践问题在实践中，不动产善意取得的构成要件具有一定的解释性和引申性。

例如，善意取得者的确信是否应当以合理人的标准来衡量，以及是否要求取得者采取合理的注意义务等。

试论《合同法》第五十一条与善意取得制度适用的协调与平衡作者：马艳来源：《群文天地》2009年第22期无权处分与善意取得存在密切的联系，无权处分是善意取得适用的前提，而善意取得主要适用于无权处分行为。

我国《物权法》的出台第一次以民事基本法的形式确定了善意取得制度，并明确其原始取得的性质。

那么如何协调两部民事基本法中的两项重要制度一无权处分与善意取得的平衡，就成为我国制定民法典时需要考虑的重要问题。

一、无权处分与善意取得的概念无权处分，即没有处分权而处分他人财产。

“处分”是民法上的一个基本概念，理论上有广义的处分和狭义的处分之分。

广义的处分，包括事实上及法律上的处分。

而狭义的处分，专指“处分行为”而言。

我国《合同法》上的无权处分，是指行为人没有处分他人财产的权利而与第三人订立了处分他人财产的合同的行为。

自从《合同法》颁布以来，其第五十一条关于无权处分合同的规定就一直颇受争议，其中一个主要的争议就是关于如何使无权处分行为的效力与善意取得制度的适用相衔接的问题。

一般认为，无处分权人与相对人所订立的买卖合同的效力处于效力待定的状态，如果权利人不予追认或者无权处分人事后不能取得处分权，该买卖合同就无效。

善意取得，指受让人以财产所有权的转移为目的，善意、对价的受让且占有该财产，即使出让人无处分该财产的权利，受让人仍取得其所有权或他物权的制度。

尽管我国司法实践中承认一定情形下的善意取得，但是真正意义上的善意取得制度是在《物权法》出台之后才得以在我国以民事基本法的形式明文确定。

我国《物权法》是将善意取得作为所有权取得的一种特别方式加以规定的，由第一百零六条和第一百零八条规定可知，善意取得在我国是一种原始取得方式。

二、《合同法》第五十一条与善意取得制度适用的协调与平衡首先，善意取得制度一般仅适用于无处分权人处分的财产。

如果转让人有处分权，则受让人取得财产的权利是基于合法有效的买卖行为，是继受取得而不是善意取得。

《合同法》第五十一条对无权处分的规定一般可以解释为：在权利人追认或无处分权人取得处分权以前合同的效力待定；若权利人追认或无处分权人事后取得了处分权合同有效；若权利人不予追认或者无处分权人事后也没能取得处分权合同无效。

浅谈物权法实施后的合同法第51条作者：李聪来源：《法制博览》2013年第01期【摘要】《合同法》第51条，在《物权法》已经生效的前提下，其不合理性就在司法实践中变现出来，本文通过论述，提出适时修改51条，以达到基本法理的统一。

【关键词】物权法；合同法《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

”通常理解为，合同当事人对标的物无处分权的，合同效力待定。

如当事人取得处分权或标的物处分权人予以追认，则合同有效；否则，合同无效。

《合同法》制定受日本法债权意思主义的影响，在立法上采取了同一主义原则，将买卖等合同的意思表示理解为含有引发债权债务的效果意思，同时也引发发生物权变动的效果意思。

即债权与物权同时存在和发生。

但笔者认为该条混淆了债权与物权。

实际上订立合同时仅产生债权，并不同时涉及物权的处分，所以不应将合同当事人是否享有物权作为确定合同效力的前提条件。

2007年我国制定颁布《中华人民共和国物权法》，第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”。

上述规定，否定了《合同法》的同一原则，确定了区分原则，即在物权变动中区分原因行为与结果（处分）行为并采取不同的生效条件。

结果（处分）行为生效不影响原因行为生效，反之亦然。

区分原则认为债权与物权是民法上最基本的两种权利，必须清楚的区分债权与物权。

就买卖合同而言，其成立涉及债权（要求对方履行合同权利）和物权（取得买卖之物及钱款的所有权）。

但此时的债权与物权是与本质区分的。

其一买卖合同所涉及物权变动与债权变动存在时间上的差异。

《中华人民共和国物权法》基本条文讲解《中华人民共和国物权法》基本条文讲解引言：物权法经第十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过，将自10月1日起施行。

分5编19章，247条。

下面着重介绍物权法基本的概念、原则和制度，主要是总则编的规定。

（第一编总则，第一章基本原则）第一条【立法目的】（略）为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条【调整范围、物和物权定义】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

（一）物权法是规范有形财产归属关系的法律从法学角度看，整个社会生活可以划分为：民事生活领域和政治生活领域。

民事生活领域，包括全部经济生活和家庭生活。

政治生活领域包括国家的组织、国家的活动即立法、司法、行政以及人民政治权利的行使等。

民事生活领域和政治生活领域所应遵循的法律规则是不同的。

宪法、刑法、诉讼法、行政法、经济法等“公法”，就是政治生活领域的法律规则；民法就是民事生活领域的法律规则。

在民法当中，有关经济生活的法律规则，称为财产法；有关家庭生活的法律规则，称为家庭法（亲属法）。

财产法再分为债权法、物权法、知识产权法和继承法。

债权法，主要是市场交易关系的法律规则（合同法）；物权法，是有形财产归属关系的法律规则；知识产权法，是无形财产归属关系的法律规则；继承法，是自然人死后的遗产处理的法律规则。

民法上将财产分为有形财产与无形财产。

有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和动产。

土地、建筑物，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰箱、手机等，属于动产。

物权法就是关于动产、不动产的占有、使用、收益、处分的法律规则。

权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利，称为所有权。

民法典中的物权法规定及其适用【正文开始】首先，我们先来了解一下《中华人民共和国民法典》中关于物权法的规定及其适用情况。

民法典是我国法律体系中的一部基础性法律，是继承和发展我国民事法律传统的重要法典，其中物权法作为民法典的重要组成部分，规定了公民和法人对物的占有、使用、收益和处分等权利和义务。

一、物权的定义及基本特征物权是指公民和法人对自己合法占有的物享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。

物权的基本特征包括绝对性、对物占有的性质、排他性和继承性等。

绝对性是指物权享有人对于物的权利是具有绝对效力的；对物占有的性质是指物权的行使必须以对有形或无形物的占有为前提；排他性是指物权的行使应当排除其他人的干涉；继承性是指物权的权利和义务可以通过继承等方式转移。

二、民法典中的物权法规定（一）物权的内容和限制《中华人民共和国民法典》第七编第一章规定了物权的内容和限制。

根据该规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权等。

所有权是物权的核心，指物的占有者对其物享有占有、使用、收益和处分的权利。

用益物权是指物的占有者将物权中的占有、使用和收益分离，并将占有、使用和收益的权利部分转移给他人的情形。

担保物权是指以债务为担保的设定在特定物上的物权。

物权的限制包括公共利益限制、他人利益限制和约定限制等。

公共利益限制是指法律规定的为维护社会公共利益而对物权的一定限制。

他人利益限制是指为保护他人合法权益而对物权的限制。

约定限制是指当事人基于平等自愿原则，通过合同约定对物权的一定限制。

（二）物权的取得和丧失《中华人民共和国民法典》第七编第二章规定了物权的取得和丧失。

物权的取得方式包括依法占有、依法创制、依法取得和继承等。

依法占有是指通过合法的占有行为取得物权。

依法创制是指通过劳动或知识等方式创造的财产取得物权。

依法取得是指通过赠与、买卖、继承等方式取得物权。

物权的丧失方式包括放弃、灭失和侵犯等情形。

放弃是指物权人自愿放弃物权。

浅析《物权法》第106条关于不动产善意取得制度的规定及完善摘要：《物权法》第106条明确规定善意取得的标的包括动产和不动产，从而结束了理论界关于不动产是不是适用善意取得制度的争议。

结合《物权法》第106条论述不动产善意取得制度的组成，分析该制度的不足并对其完善提出自己的一些观点。

关键词：不动产善意取得；缺点；完善一、《物权法》第106条关于善意取得制度的规定《物权法》第106条第一款规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律还有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（二）以合理的价钱转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当记录的已经记录，不需要记录的已经交付给受让人”。

本文讨论的是不动产，因此，笔者将结合《物权法》第106条的规定，从不动产的角度，来分析不动产善意取得制度的组成要件。

1.受让人受让该不动产时是善意的。

这是对受让人主观方面的要求。

善意是相对于歹意而言的，受让人受让该不动产时应是基于善意，不知道出让人没有处分权，而且因相信不动产记录公示公信的效劳而与出让人进行交易。

2.以合理的价钱转让。

这是对受让人受让方式的要求。

善意取得必需支付合理的对价。

不动产的善意取得制度，是捐躯财产交易静的安全来保护动的安全，是捐躯原权利人的利益来保护善意第三人的利益。

受让人若是不支付合理的对价，没有为取得该不动产付出相应的代价，则原权利人若是要追回该不动产，这一行为虽然会对受让人造成必然的影响或没必要要的麻烦，但由于受让人受让该不动产时是无偿的，法律就没有必要捐躯原权利人的利益来保护受让人的利益。

3.通过必然的公示方式完成了物权的变更。

这是对受让人受让形式的要求。

依照《物权法》第106条的规定，转让的不动产依照法律规定应当记录的必需已经记录，不动产记录的时间为该不动产所有权转移的时间。

以上三点是关于不动产善意取得制度组成要件的简要分析，跟2005年的《物权法草案》相较，删除“转让合同有效”这一要件。

民事强制执行程序中适用《物权法》的有关问题（二）三.关于实现抵押权的实务操作《物权法》第2条规定指出：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

民事强制执行程序中，普遍涉及这三项物权，其存在形态是不动产、动产和其他财产权。

其中，担保物权特别是抵押权的执行处理及其实务操作，涉及的问题较多。

故列出这个问题，单讲一讲，讲五个问题：（一）充分行使意思自治权（完善主体的意思自治行为）《物权法》充分贯彻主体意思自治原则。

其赋予合同效力既不因未登记而无效，又可设立物权，同时也要求市场主体、即与物权有关的行为主体在订立各种合同时应当贯彻“帝王原则”，即诚实信用原则。

《物权法》尊重当事人意思自治原则，除在一些条款中规定某项物权“自合同生效时设立”（如第127条关于土地承包经营权、第158条关于地役权、第189条关于动产浮动抵押权等）外，还在其他条文中规定，物权变动还依当事人的“约定”、“同意”、“承诺”等，查有46处之多。

这些“合同”和“约定”、“同意”、“承诺”，都需当事人的意思表示真实，应当尽到应有的注意。

《物权法》第185条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。

双方订立抵押合同的意思表示要真实，达到协商一致。

在抵押权设立、变更、转让与消灭的过程中发生的“约定”、“同意”、“承诺”等意思表示，也应注意恪守诚信原则。

诸如（十条）：1.关于实现抵押权情形的约定。

《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。

其中“发生当事人约定的实现抵押权的情形”，这一规定还在第181条、195条、196条、197条、203条里有表述；在208条和219条中关于质权、留置权的规定也有此表述，应当是真实并可以发生的。